Formulario de contestación a la demanda y reconvención formulada por un consumidor alegando incumplimiento de contrato de compraventa de vivienda e instando su resolución y reclamación de cantidades entregadas a cuenta.

TIEMPO DE LECTURA:

  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 29/01/2018
  • Resumen:

    En este caso la sociedad VENDEDORA realizó una demanda reclamando al consumidor el cumplimiento del contrato de compraventa de inmueble suscrito entre las partes, donde el consumidor no quiso formalizar la compraventa (es decir, suscribió el contrato privado pero no lo formalizó en escritura pública).

    El COMPRADOR pretende a través de de demanda reconvencional la resolución contractual y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta debido al incumplimiento contractual de la parte demandante.

    LA CONTESTACIÓN SE BASA EN LO SIGUIENTE:

    Fue la VENDEDORA la que ha incumplido el Contrato generando un derecho de resolución del contrato de compraventa, cuya declaración se pide en reconvención, y libera a la demandada de su obligación de escriturar y pagar el precio pendiente: excepcionamos incumplimiento de la vendedora y por ello debe desestimarse la demanda en cuanto se refiere a la pretensión de pago y cumplimiento del contrato privado de compraventa celebrados por la demandada.

    Se alega que, de conformidad con el contrato privado, la sociedad demandante se había obligado a que la terminación de la construcción y entrega de llaves tendría lugar "como máximo dentro del [NUMERO] trimestre del año [ANIO]", no obstante lo cual en esa misma estipulación quedó también pactado que un eventual retraso no se considerarla incumplimiento siempre que la entrega se produjere dentro de los cuatro meses siguientes al vencimiento del plazo (y por tanto antes del [FECHA]).

    Es decir, un retraso en la terminación de la construcción y de la entrega (con el otorgamiento de la escritura pública) del objeto de la compraventa superior a cuatro meses desde el vencimiento del plazo previsto (y por tanto más allá del [FECHA]) supondría un incumplimiento esencial de las obligaciones asumidas por la demadante.

    LA RECONVENCIÓN SE BASA EN:

    El incumplimiento de la obligación de entrega en el término esencial pactado se eleva a causa de resolución en la condición general del contrato de compraventa.

    De lo pactado en la condición general se deduce que la fecha fue el dies ad quem de la entrega o puesta a disposición de los inmuebles, puesto que es considerada como esencial para determinar el momento de pago (obligación esencial del comprador), entendiendo que el pago del precio ha de realizarse en el momento de consumación del contrato de compraventa con la entrega del bien (momento en el que se transmite su propiedad, por el otorgamiento de la correspondiente escritura pública), dada la finalidad del contrato de compraventa como traslativo de dominio mediante la traditio –artículos 1466 y


Procedimiento Ordinario [NUM_AUTOS]

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚM. [NUMERO]

[LOCALIDAD]

D./Dña. [NOMBRE_PROCURADOR_CLIENTE], Procurador de los Tribunales y de Dña. [NOMBRE_CLIENTE], según acredito con las copias de las escrituras de poder general para pleitos que acompaño, ante el Juzgado comparezco, bajo la dirección letrada de D./Dña. [NOMBRE_ABOGADO_CLIENTE], colegiado número [NUMERO] del ilustre Colegio de Abogados de [LOCALIDAD] y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:

Que, por medio del presente escrito y en la representación que ostento, vengo en tiempo y forma a formular CONTESTACIÓN A LA DEMANDA interpuesta contra mis representadas, en el Procedimiento Ordinario [NUM_AUTOS] arriba referenciado, por la compañía “[NOMBRE_EMPRESA], S.A.”, oponiéndome a las pretensiones deducidas de contrario e interponiendo seguidamente frente a dicha compañía DEMANDA RECONVENCIONAL, con fundamento en los hechos y fundamentos de derecho que a continuación se exponen

I

HECHOS

PREVIO.- Nos oponemos, con carácter general, a todos los hechos y fundamentos de derecho alegados por la actora “[NOMBRE_EMPRESA], S.A.” en su escrito de demanda en lo que afecta a mi mandante, en tanto no sean expresamente reconocidos por esta parte a través del presente escrito.

En cuanto al antecedente de hecho incluido al inicio en la demanda sobre la supuesta vinculación de la compradora que represento, ahora demandada, con la actora [NOMBRE_EMPRESA], S.A. y con su Consejo de Administración, debemos dejar sentado desde el principio que mi mandante DOÑA [NOMBRE] nunca ha tenido con la persona a que se refiere en la demanda, ninguna relación especial más que la propia de ser conocidos y bien avenidos.

El único interés de la demandad en este asunto ha sido el de, como consumidora, adquirir lo siguiente: una vivienda y sus anejos en las condiciones convenidas en el documento [NUMERO] de la demanda.

PRIMERO.- Conformes con el correlativo de demanda respecto a la celebración del contrato de compraventa, que es el aportado como documento [NUMERO] de la demanda, firmado por mi representada Doña. [NOMBRE_CLIENTE] y por la sociedad demandante, [NOMBRE_EMPRESA] S.A.

A.- En virtud del contrato aportado como documento [NUMERO] de la demanda, de fecha [FECHA], la demandada Doña [NOMBRE_CLIENTE] compró, pendiente de construcción y sobre plano, un todo unitario o bloque, integrado por los siguientes inmuebles y derechos:

- PISO [NUMERO] del portal [NUMERO], con unas superficies construida y útil aproximadas de [NUMERO] m2 y [NUMERO] m2 respectivamente y una superficie total aproximada de espacios exteriores de [NUMERO] m2.

- TRASTERO NÚMERO [NUMERO] anejo inseparable del piso anteriormente citado, situado en planta sótano del edificio, con unas superficies construida y útil aproximada de [NUMERO] m2 y [NUMERO] m2 respectivamente.

- PLAZA DE GARAJE NÚMERO [NUMERO] situada en planta sótano del edificio, con unas superficies construida y útil aproximadas de [NUMERO] y [NUMERO] m2 respectivamente

- DERECHO DE USO FAMILIAR Campo de Golf “[NOMBRE]”.

El precio establecido en el contrato de compraventa por la respectiva compraventa de vivienda, trastero, plaza de garaje y el derecho de uso del referido campo de golf se pactó en la cantidad global de [CANTIDAD] euros más el Impuesto sobre el Valor Añadido que correspondiera.

La forma de pago convenida fue la siguiente:

- La cantidad de [CANTIDAD] euros ([CANTIDAD] euros + [CANTIDAD] euros de IVA) a pagar al inicio de las obras, lo que se acreditaría con la firma de la correspondiente acta de replanteo.

- La cantidad de [CANTIDAD] euros ([CANTIDAD] euros + [CANTIDAD] euros de IVA) a pagar mediante [NUMERO] plazos trimestrales de [CANTIDAD] euros a partir del día en que se formalizase el acta de replanteo de la obra.

- El resto pendiente, por importe de [CANTIDAD] euros ([CANTIDAD] euros + [CANTIDAD] euros de IVA) se pagaría a la entrega de llaves y otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

B.- Un factor decisivo y determinante para que la demandada tomase la decisión de formalizar la compraventa fue la publicidad y propaganda realizada por [NOMBRE_EMPRESA] y concretamente el folleto promocional que se utilizó en la comercialización, cuyo original entregado a mis mandantes que se acompaña a la presente como Documento nº [NUMERO].

En este sentido, en el expositivo TERCERO de cada contrato de compraventa se dice textualmente lo siguiente:

TERCERO.- Que las obras de esta promoción en general y particularmente las relativas a vivienda y anexos antes descritos y objeto del presente resultan del proyecto de arquitectura realizado por el Arquitecto D./Dña. [NOMBRE] y cuya documentación comercial ha servido de base para que la PARTE COMPRADORA haya elegido los inmuebles indicados;…..”


Debemos recordar que a la fecha de la firma del contrato todo estaba por construir y que, por tanto, la documentación comercial entregada a la compradora tenía esencial importancia. Por ello la demandada que represento depositó su confianza en el proyecto a la vista de dicha documentación comercial, que se le entregó con carácter previo a la firma de los contratos y que luego fue unida a los mismos, en la que se recogían las características de lo que iba a ser una urbanización de lujo o de “alto standing”. Y así:

a) Se contemplaba en los gráficos una urbanización cerrada, con todas las zonas ajardinadas. Dichas zonas se correspondían esencialmente con las zonas verdes y espacios libres previstos en la Modificación Puntual con ordenación detallada del PGOU de [LOCALIDAD] relativa al sector [LUGAR], en concreto la parcela “[NUMERO]”. No hay ninguna duda que dicha zona componía el sistema de jardines y espacios libres que dotaban a la Urbanización de “calidad medioambiental”. Además de ser de obligado cumplimiento por imperativo legal.

b) Se ofertaba una calidad del máximo nivel en la vivienda.

c) Igualmente, se ofertaba, un derecho de juego sobre el Campo de Golf que conllevaba el derecho de acceso a la “Casa Club”, la cual era de uso privativo de los socios y de los usuarios del Campo, en los términos en que ésta aparecía proyectada en dicha fecha.

Este alto nivel de la urbanización, sin duda la que se pretendía de mayor lujo en [LOCALIDAD], se trasladó al precio de compra.

C.- Como se ha dicho anteriormente el objeto de cada contrato se configuró como un todo unitario, según se describe en el segundo párrafo de la Condición General PRIMERA:

“La presente compraventa se configura como un todo unitario respecto a todos los inmuebles adquiridos por la PARTE COMPRADORA (vivienda con trastero, plaza de garaje y derecho de Juego familiar-residente del campo de Golf “[NOMBRE]”), no pudiendo ésta aplicar las cantidades entregadas a cuenta del precio a una sola de ellas, ni podrá resolverse, en su caso, el presente contrato a alguna de las fincas”.

En definitiva, mis mandantes compraban en cada contrato “un todo”, de gran calidad según la publicidad entregada, por el que pagaban un precio global muy elevado y sin posibilidad alguna de resolución parcial en cuanto a ninguno de los inmuebles y derechos que adquirían.

Según el folleto publicitario, dicho “todo unitario” se localizaba en un marco excepcional, a noventa kilómetros de [LOCALIDAD], e integrado dentro del complejo empresarial [NOMBRE_EMPRESA], qué contaría con un Hotel [NOMBRE] de 4 estrellas, campo de golf de 18 hoyos, área de congresos, centro comercial, lo que en alguna forma justificaba el elevado precio de la compraventa.

D.- A las fechas de celebración del contrato de compraventa [NOMBRE_EMPRESA], S.A. era dueña en pleno dominio de la finca de resultado denominada [NOMBRE] situada en el COMPLEJO de [NOMBRE_EMPRESA], dentro del Sector [LUGAR], del municipio de [LOCALIDAD] ([PROVINCIA]). Esta es la finca sobre la que se proyectó el edificio que alberga los inmuebles vendidos y cuya descripción, según reza el expositivo PRIMERO del contrato de compraventa, es la siguiente:

- PARCELA RESULTANTE [NOMBRE]. NATURALEZA URBANA. SUPERFICIE [NUMERO] m2

- Parcela de morfología rectangular. Posee una superficie de [NUMERO] metros, [NUMERO] decímetros cuadrados.

- LINDEROS: Norte con calle [NUMERO] del sector, sur con calle [NUMERO] del sector, este con parcela resultante [NUMERO] y oeste con parcela resultante [NUMERO].

- ORDENANZA: [NOMBRE], USO: RESIDENCIAL, CATEGORIA: PLUFIFAMILIAR BLOQUE, EDIFICABILIDAD: [NUMERO] m2.

- NATURALEZA DE LA FINCA: Solar. Vía pública PARAJE [LUGAR].

- SUPERFICIE TERRENO: [NUMERO] metros, [NUMERO] decímetros cuadrados.

- INSCRIPCIÓN: Inscrita en el Registro de la Propiedad nº [NUMERO] de [LOCALIDAD], tomo [NUMERO], Libro [NUMERO], Folio [NUMERO], Finca [NUMERO].


En cuanto a las cargas, según reza en el expositivo PRIMERO de los cuatro contratos, la finca registral [NUMERO] se encontraba “afecta únicamente a las derivadas del proceso de urbanización”, que según la certificación registral de dicha finca registral [NUMERO], que aportamos como Documento nº [NUMERO] ascendía a la cantidad de [CANTIDAD] euros.

SEGUNDO.- Es cierto el correlativo de la demanda en cuanto a que la obra acumulaba un gran retraso y buena prueba de ello es que el conjunto inmobiliario vendido no estuvo terminado ni el [FECHA] ni antes del vencimiento del término esencial pactado, esto es, el [FECHA].

A.- Durante los dos años siguientes al acta de replanteo no se tuvo la menor noticia de la sociedad vendedora, quien en ningún momento informó a las demandadas del discurrir de las obras y de las vicisitudes que iban ocurriendo durante su ejecución. Por tanto ninguna de mis representadas fue informada del cambio del órgano de administración de [NOMBRE_EMPRESA] S.A, ni de los impagos a la contratista [NOMBRE_EMPRESA], S.L. ni, menos aún del cese fulminante de la aparejadora y su sustitución por el nuevo Aparejador D./Dña. [NOMBRE]. En cualquier caso negamos la afirmación de la actora relativa a que “se consiguió terminar la obra en el plazo pactado con los compradores”. Nada más lejos de la realidad por cuanto a la fecha límite de cumplimiento del contrato ([FECHA]) los inmuebles vendidos ni de lejos estaban terminados en estado de ser entregados.

B.- La Sra. [NOMBRE_CLIENTE] tuvo noticias de la Vendedora mediante la carta fechada el [FECHA], que adjuntamos a la presente como Documento núm. [NUMERO]. El contenido de esta carta es básicamente el siguiente:

- Se informa que el certificado final de obra será expedido el día [FECHA].

- Se invita a la compradora a formalizar la escritura de compraventa antes de finalizar el año [ANIO].

- Se le informa de la existencia de un préstamo hipotecario con la entidad financiera [NOMBRE].

El ofrecimiento era un temerario ejercicio de apariencia de normalidad, pues como se probará a [FECHA] no se dieron los mínimos requisitos para escriturar.

TERCERO.- Negamos por completo que hubiera la reunión que se alega por la demandante.

Reiteramos que nadie por parte de [NOMBRE_EMPRESA] S.A. (ni antiguos ni nuevos gestores) convocó a los compradores a una reunión informativa.

CUARTO.- Efectivamente la actora remitió a la aquí demandada – reconviniente un buro-fax, aportados como documento [NUMERO] de la demanda. Sin embargo, es inexacto que mi poderdante se halla negado sin más a otorgar la correspondiente escritura pública: simplemente no podía otorgarla por falta de los presupuestos esenciales de cada objeto vendido y, por ello, procedió a resolver el contrato mediante el envío del pertinente requerimiento de resolución por conducto notarial.

A.- Por fin, la actora, mediante carta de fecha [FECHA], enviada por buro-fax, que se acompaña a la demanda como Documento [NUMERO], comunicó a mi mandante, sin más información y de forma escueta, que la firma de la escritura pública de compraventa debería formalizarse entre los días [DIA] al [DIA] de [MES] en una notaría de [CIUDAD], apercibiendo con acciones judiciales.

B.- A la vista de la carta recibida, la demandada Dña. [NOMBRE_CLIENTE] se personó en la Notaría señalada el [FECHA] y ninguna documentación se le mostró, tal y como queda acreditado por acta de comparecencia sellada por la Notaría que aportamos como Documento nº [NUMERO]. Así lo hizo saber la demandada a [NOMBRE_EMPRESA] S.A. por BUROFAX remitido el [FECHA] y entregado a [NOMBRE_EMPRESA] S.A. el [FECHA], que aportamos como Documento nº [NUMERO], en que se reitera la petición de documentación que ya se efectuó tras recibir la carta de [FECHA].

Junto a la demanda se aporta, como parte del documento [NUMERO], una carta de [NOMBRE_EMPRESA] S.A., fechada el propio [FECHA], donde se manifiesta que toda la documentación “se encuentra a su disposición en la Notaría de D./Dña. [NOMBRE_NOTARIO] de [CIUDAD]” y que “puede pasar a partir de hoy [DIA] a recoger copia de la misma”.

El borrador de escritura de compraventa llegó a poder de las demandadas el [FECHA]. Se denomina “Escritura de compraventa con subrogación de préstamo hipotecario” y se aporta como Documento nº [NUMERO] del presente escrito. Tras cuya lectura mis mandantes enviaron por conducto notarial a [NOMBRE_EMPRESA] S.A. el día [FECHA] sendas cartas en las que, a la vista de las importantes irregularidades comprobadas en cuanto al objeto de la compraventa, optaban por la resolución contractual y subsidiariamente hacían valer el desistimiento con derecho a devolución del 50% de lo entregado a cuenta. Se adjuntan ambas actas notariales de notificación de resolución contractual como Documentos nº [NUMERO] y nº [NUMERO]. En dichas cartas, de contenido idéntico, se dice:

  • "Por conducto notarial:

El día [FECHA] recibí un burofax en el que [NOMBRE_EMPRESA], S.A., por medio de su representante, afirmaba que se encontraba a nuestra disposición la información requerida respecto a la promoción de las viviendas del edificio [NUMERO] del Complejo Residencial [NOMBRE], en la Notaría de D./Dña. [NOMBRE_NOTARIO].

Dos días después, el [FECHA] una de las afectadas compareció en la citada Notaría donde se manifestó que no estaba la documentación que se ofrecía en el citado burofax. Ante ello se dirigió por ese mismo medio a [NOMBRE_EMPRESA], S.A. dándole a conocer la negativa de la Notaría y quedando a la espera de que se sirviesen remitirle la documentación solicitada.

Hasta ahora han dado Vds. la callada por respuesta. Después de varias gestiones en la referida Notaría, otro de los compradores consiguió que le enviasen por correo electrónico copia de la Escritura de Fin de Obra y División Horizontal otorgada ante el Notario D./Dña. [NOMBRE_NOTARIO] el día [FECHA] (número [NUMERO] de su protocolo). Hasta el día [FECHA] no ha llegado a nuestro poder el borrador de escritura entregado por la Notaría cuyo título dice así: “Escritura de Compraventa con Subrogación en Préstamo Hipotecario”.

A la vista de la información que obra actualmente en mi poder les he de manifestar:

1.- Que al amparo de la condición [NUMERO] de las “Condiciones Generales del Contrato de Compraventa” que suscribimos en su día, opto por resolver el contrato relativo a la parcela [NOMBRE]-[NUMERO] del Complejo de [NOMBRE_EMPRESA], S.A., Sector [LUGAR], [LOCALIDAD], con derecho a percibir la totalidad de las cantidades entregadas, incrementadas en un interés al tipo del EURIBOR a tres meses más cuatro puntos (EURIBOR más 4%) desde la entrega de cada una de ellas.

Derecho a la resolución que me corresponde ya que la parte vendedora ha incumplido la obligación de entrega del objeto de la compraventa con las condiciones pactadas y con las obras debidamente terminadas antes del día [FECHA].

Por de pronto, la compraventa se realizó libre de cargas con la única salvedad del derecho de opción del comprador a subrogarse en la hipoteca que pesara sobre la vivienda. Sin embargo, en el Registro de la Propiedad y en la propia Escritura de Fin de Obra y División Horizontal consta que la finca en cuestión se encuentra afecta al pago de gastos de urbanización, cuya liquidación provisional asciende a la cantidad de [CANTIDAD_ENLETRA] euros ([CANTIDAD]€). Por consiguiente, en ningún caso la entrega del objeto de la compraventa concertada con Vds. puede realizarse actualmente de acuerdo con las condiciones pactadas que, insisto, excluyen toda carga relativa a la urbanización que debe ser soportada exclusivamente por [NOMBRE_EMPRESA], S.A.

Además, la existencia de esa anotación registral de la carga urbanística demuestra que el objeto de la compraventa no contaba con las obras realmente terminadas antes del día [FECHA], fecha límite establecida en el contrato de compraventa. Faltan, cuando menos, las obras previstas en las Normas Subsidiarias, en la ordenación detallada y en el proyecto de urbanización para asegurar el suministro de agua y la conexión de la estación depuradora. Y falta también completar otras obras de urbanización, en especial la ejecución de las zonas verdes, aledañas al edificio en cuestión. Aparte todo ello de otros múltiples incumplimientos del contrato privado de compraventa en que ha incurrido esa sociedad promotora.

Únase a lo anterior que el borrador de “Escritura de Compraventa con Subrogación de Préstamo Hipotecario” es contrario al contrato privado de compraventa en dos puntos esenciales, aparte de otros secundarios sobre los que no vale ahora la pena incidir. Según este último el objeto de la compraventa no es simplemente una vivienda sino que forma con ella un “todo unitario” (primera “Condición General”) el derecho de juego familiar-residente del Club de Golf [NOMBRE]; derecho de uso que se extiende a la utilización de las instalaciones deportivas del Campo de Golf y también a las instalaciones propias de la Casa Club. El borrador de escritura entregado al fin a esta parte no recoge para nada ese derecho real de uso de los compradores.

El segundo punto que contraría lo convenido en el contrato privado estriba en la segunda carga que se impone sobre la vivienda en cuestión y consistente en la hipoteca a favor de la entidad financiera [NOMBRE] por un importe principal de [CANTIDAD] de euros ([CANTIDAD] €), más [CANTIDAD] euros ([CANTIDAD]) de intereses ordinarios, [CANTIDAD] euros ([CANTIDAD]€) de intereses de demora y de [CANTIDAD] euros y ([CANTIDAD] €) para costas y gastos. En la documentación que ha entregado la Notaría no aparece referencia alguna a una posible escritura de distribución de ese crédito hipotecario".

2.- Que para el caso tan absolutamente improbable en buen Derecho de que se entendiese que no me corresponde el derecho a optar por la resolución del contrato percibiendo la totalidad de las cantidades entregadas, incrementadas en un interés al tipo del EURIBOR a tres meses más cuatro puntos (EURIBOR más 4%) desde la entrega de cada una de ellas, se deja constancia expresa de que, al amparo de la condición [NUMERO], opto por la resolución del contrato con la cláusula penal por incumplimiento, indemnización del 50% de las cantidades que he satisfecho hasta el presente.

C.- [NOMBRE_EMPRESA], S.A. contestó al requerimiento y así se hace constar por diligencia fechada el [FECHA] en que no acoge la solicitud de resolución contractual.

QUINTO.- Negamos el correlativo de la demanda en cuanto las acciones judiciales contencioso administrativas iniciadas por mi poderdante, por D./Dña. [NOMBRE], por D./Dña. [NOMBRE] y por D./Dña. [NOMBRE] se interpusieron con independencia de las ejercitadas por D./Dña. [NOMBRE] y su esposa: ocurre que los procesos contencioso administrativos iniciados por unos y otros se han acumulado.

A.- Es cierto que en salvaguarda de los derechos de mi representada, se decidió interponer recurso contencioso-administrativo frente a los siguientes actos administrativos:

a) Decreto [NUMERO] dictado por el Sr. Alcalde del Ayuntamiento de [LOCALIDAD] de [FECHA], por el que se concede Licencia de Primer Uso para [NUMERO] viviendas plurifamiliares, garajes y piscina común en la parcela [NUMERO] del sector [LUGAR], [DOMICILIO] y los efectos que del mismo se desprenden. Este recurso contencioso administrativo se tramita como Procedimiento Ordinario [NUM_AUTOS] seguido ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº [NUMERO] de [LOCALIDAD].

b) Decreto [NUMERO] dictado por el Sr. Alcalde del Ayuntamiento de [LOCALIDAD] de [FECHA], por el que se resuelve la Delimitación de la Unidad Funcional de Urbanización en el Sector [LUGAR] integrada por el polígono catastral [NUMERO] y se estima que la citada Unidad Funcional reúne los requisitos del artículo [NUMERO] del Reglamento Urbanístico de [COMUNIDAD_AUTONOMA] para formalizar la recepción parcial de las obras de urbanización y los efectos que del mismo se desprenden.

c) El Acta de Recepción Parcial de las obras de urbanización del Sector [LUGAR] efectuada por el Ayuntamiento de [LOCALIDAD] por la que se dan por recibidas las obras de urbanización de la Unidad Funcional de urbanización integrada por el polígono catastral [NUMERO] y las vías de acceso calle [CALLE], Avenida [AVENIDA], calle [CALLE] y calle [CALLE] y los efectos que de la misma se desprenden.

* Estos dos últimos actos administrativos se recurrieron en un solo escrito acumuladamente y son objeto del Procedimiento Ordinario [NUM_AUTOS] seguido ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº [NUMERO] de [LOCALIDAD].

B.- Por su parte D./Dña. [NOMBRE] y su esposa recurrieron esos mismos tres actos administrativos y su recurso contencioso administrativo se tramita como procedimiento ordinario [NUM_AUTOS].

C.- Se trata pues de recursos contencioso administrativos independientes interpuestos por separado, sin perjuicio de que con posterioridad se ha decretado de oficio su acumulación a fin de proseguir con una tramitación conjunta y ser resueltos en una sola sentencia.

D.- A la vista de la sentencia civil que se aporta como documento nº [NUMERO] de la demanda no puede sino decirse que afronta cuestiones que aquí se plantean pero que no afronta otras muchas, tanto de hecho como de derecho, que aquí haremos valer. Por tanto, se trata de un caso diferente al presente.

SEXTO.- El correlativo de demanda en nada se refiere a mis poderdantes en cuanto a modificaciones de lo proyectado respecto a los objetos vendidos.

Por ello no se reconocen como verdaderos o falsos los extremos narrados de contrario en este correlativo, cuyo contenido se desconoce.

SÉPTIMO.- La obra no ha finalizado. Ni lo había hecho al vencimiento del término esencial del contrato ni tal finalización se ha producido a fecha de hoy.

7.1. En el contrato privado de compraventa cuya resolución procede se declare procedentemente efectuada se pactó un plazo de entrega como término esencial del contrato.

A.- La terminación de la construcción y entrega de llaves se pacta en la condición [NUMERO] Entrega de las Condiciones Generales del Contrato y, en concreto, en la condición [NUMERO] denominada Plazo de entrega y otorgamiento de escritura pública. En el apartado [NUMERO] se acuerda que la entrega de llaves “tendrá lugar como máximo dentro del [NUMERO] trimestre del año [ANIO], salvo que mediare justa causa”. Adicionalmente se pactó expresamente al final de dicha cláusula que “No obstante, las partes pactan expresamente que no se considerará retraso o incumplimiento por la PARTE VENDEDORA, en cuanto a la entrega del objeto de la compraventa, si la misma se realiza dentro de los cuatro meses siguientes a la fecha de finalización del plazo anteriormente establecido” esto es, antes del [FECHA].

B.- En concordancia con ello, en la cláusula [NUMERO] de las Condiciones Generales del Contrato, las partes pactaron de forma expresa como condición resolutoria el incumplimiento de tal plazo esencial, previéndose la devolución del precio abonado e intereses del mismo al tipo del Euribor a tres meses más 4%. Así en esa cláusula [NUMERO] se pacta lo siguiente:

"Terminadas las obras, obtenida la licencia de 1ª ocupación o la cédula de habitabilidad, en su caso, LA PARTE VENDEDORA requerirá a LA PARTE COMPRADORA para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, o Acta Notarial de entrega de llaves y pago del precio, a fin de que, con tal objeto, comparezca en la Notaría designada con arreglo al presente contrato en la fecha que aquel señale dentro de los 30 días siguientes a la de tal requerimiento.

Si LA PARTE COMPRADORA no concurriese a los actos mencionados en el párrafo anterior, o no aceptare las condiciones pactadas en este contrato deberá satisfacer a LA PARTE VENDEDORA un interés al tipo del EURIBOR a tres meses más cuatro puntos (EURIBOR más 4%), en concepto de indemnización, sobre la suma prevista en la Estipulación Sexta, por todo el periodo que medie entre la fecha designada para el otorgamiento de la escritura y la del efectivo pago de la citada cantidad, sin perjuicio de la facultad LA PARTE VENDEDORA a optar por la resolución del contrato, con la pérdida para LA PARTE COMPRADORA del 50 % de las cantidades que debiera haber satisfecho LA PARTE COMPRADORA en el momento de la resolución, como cláusula penal por incumplimiento.

Llegada dicha fecha, sin que LA PARTE VENDEDORA haya cumplido la obligación de entrega de la vivienda, los compradores podrán optar por resolver el contrato, percibiendo la totalidad de las cantidades entregadas, incrementadas en un interés al tipo del EURIBOR a tres meses más cuatro puntos (EURIBOR más 4%), desde la entrega de cada una de ellas, o conferir una prórroga a la vendedora para el cumplimiento de la obligación adquirida.

La opción elegida por LA PARTE COMPRADORA deberá ser notificada a la vendedora, de forma fehaciente, considerándose tácitamente, en ausencia de tal notificación, que se opta por la concesión del término de gracia.

No será obstáculo para el otorgamiento de la escritura, ni se considerará incumplimiento de LA PARTE VENDEDORA la no obtención de la licencia de actividad de la piscina a la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa, ni la no cancelación registral de la afección urbanística ni las fiscales que se recogen en la nota simple.

La PARTE VENDEDORA podrá adelantar o retrasar por un periodo máximo de tres meses dicha fecha de entrega de llaves y otorgamiento de la escritura pública de compraventa y entrega de llaves de la vivienda. En estos casos se notificará tal circunstancia al comprador, con una antelación de quince días.

Puestos los inmuebles a disposición de LA PARTE COMPRADORA, sin que ésta los haya recibido por su causa, o habiéndolo hecho, si no hubiese manifestado reclamación alguna al respecto dentro de los quince (15) días naturales siguientes, se entenderá que los inmuebles han sido entregados en perfectas condiciones y a su entera satisfacción, siendo de cargo de LA PARTE COMPRADORA el riesgo de los mismos, así como todos los gastos de mantenimiento, desperfectos, etc., que puedan sufrir y cuantos otros de cualquier naturaleza se produzcan desde su puesta a disposición. En consecuencia, una vez vencido dicho término, LA PARTE VENDEDORA no se hará cargo de ninguna reclamación para reparar cualquier defecto aparente de construcción de los inmuebles, salvo por vicios ocultos".

En la cláusula [NUMERO] Resolución de las Condiciones Generales del Contrato se pacta asimismo lo siguiente:

"En el caso de que LA PARTE COMPRADORA opte por la resolución del contrato se fija como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a LA PARTE COMPRADORA del tanto por ciento previsto en la condición general sexta sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales.

Las entregas a cuenta a que se refieren las estipulaciones tercera y cuarta se garantizan según la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

El cumplimiento de la obligación de reintegro de las cantidades percibidas a cuenta y el interés de demora se garantiza mediante aval o póliza de seguro. La ejecución del mismo por LA PARTE COMPRADORA solo podrá tener lugar en el supuesto de que la construcción de los inmuebles adquiridos no llegue a buen fin con las condiciones convenidas según contrato, no pudiendo LA PARTE COMPRADORA instar su ejecución por el mero retraso en la entrega, salvo que el mismo sea imputable exclusivamente a LA PARTE VENDEDORA y no a terceros intervinientes en el proceso. Lo anterior se entiende sin perjuicio del derecho de LA PARTE COMPRADORA a la reclamación de los daños y perjuicios que el retraso en la entrega pudiera ocasionarle.

En el momento de entrega de llaves, LA PARTE COMPRADORA devolverá a LA PARTE VENDEDORA las garantías que, en su caso, hubiera recibido de acuerdo con los párrafos anteriores. Si aquella no la devolviese por cualquier circunstancia, la firma del documento de recepción de llaves implicará automáticamente la renuncia a la ejecución de las mismas por su parte".

7.2. Previsiones en el planeamiento urbanístico y en la preceptiva evaluación ambiental acerca del proceso de transformación urbanística del sector [LUGAR]. Desarrollo de las mismas en el Proyecto de Actuación que contiene la actuación urbanizadora a ejecutar.

A.- Como es público y notorio y resume el Capítulo [NUMERO] de la “Modificación Puntual con ordenación detallada de las Normas Subsidiarias de [LOCALIDAD]” aprobada definitivamente el [FECHA], el sector ocupa una superficie total de [NUMERO] m2 y está encerrado por un vallado que le aísla de su entorno. Limita al sur, por dónde tiene su acceso general, con la carretera [NUMERO] que en este tramo comunica [LOCALIDAD] con [CIUDAD]. El límite norte se halla a unos [NUMERO] metros del río [NOMBRE] y del Embalse de [NOMBRE] que suministra agua potable a la capital y a varios pueblos. Se trata de una promoción aislada que dista unos [NUMERO] kilómetros del núcleo de [LOCALIDAD] y que es susceptible de provocar efectos perjudiciales significativos en el medio ambiente.

El plano informativo [NUMERO] de la “Modificación Puntual” sitúa con claridad los terrenos del sector que ya hemos descrito (se adjunta el mismo como doc. Núm. [NUMERO]).

B.- La ordenación urbanística de este espacio está determinada, aparte de la legislación general, por la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) del Plan Parcial [NOMBRE] hecha pública por resolución de [FECHA] y por la denominada “Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias con ordenación detallada en el Sector [LUGAR]” aprobada definitivamente el [FECHA] A continuación relatamos las determinaciones de uno y otro instrumento en lo que se refiere a infraestructuras de urbanización.

7.2.1. La Declaración de Impacto Ambiental (DIA) de la ordenación urbanística detallada contenida en el Plan Parcial [NOMBRE]: desde el primer momento de utilización del sector debe estar disponible y en funcionamiento el sistema de depuración de aguas residuales a través de la EDAR que se proyecta en la zona oeste de la finca. Y debe funcionar previa obtención del título habilitante de la CHD y conforme dicho título

Ver el documento " Formulario de contestación a la demanda y reconvención formulada por un consumidor alegando incumplimiento de contrato de compraventa de vivienda e instando su resolución y reclamación de cantidades entregadas a cuenta. "

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Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Real Decreto 849/1986 de 11 de Abr (Reglamento del Dominio Público Hidráulico que desarrolla el TR. de la Ley de Aguas -RDLeg. 1/2001-) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 103 Fecha de Publicación: 30/04/1986 Fecha de entrada en vigor: 30/04/1986 Órgano Emisor: Ministerio De Obras Publicas Y Urbanismo

Ley 38/1999 de 5 de Nov (Ordenación de la Edificación) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 266 Fecha de Publicación: 06/11/1999 Fecha de entrada en vigor: 06/05/2000 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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