Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Arrendador persona física

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE [DESCRIPCION] (1)

En [LOCALIDAD] a [FECHA].

REUNIDOS

De una parte, D/Dña. [NOMBRE ARRENDADOR], con DNI [NÚMERO] y domicilio en [DOMICILIO ARRENDADOR], en lo sucesivo el ARRENDADOR.

De otra parte, D/Dña. [NOMBRE ARRENDATARIO], con DNI [NÚMERO] y domicilio en [DOMICILIO ARRENDATARIO], en lo sucesivo el ARRENDATARIO.

INTERVIENEN

Ambas partes en su propio nombre y derecho.

Se reconocen recíprocamente capacidad y legitimación suficiente para contratar y, en concreto, para suscribir el presente 

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

Y a tal efecto, las partes, 

MANIFIESTAN

I. Que el ARRENDADOR es dueño del siguiente inmueble:

LOCAL Comercial [NUMERO], Planta [NUMERO] del inmueble sito en [DOMICILIO].
Se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad número [NUMERO] de [LOCALIDAD], al Tomo [NUMERO], Folio [NUMERO], finca registral número [NUMERO].
Referencia Catastral: [ESPECIFICAR].

El meritado LOCAL se encuentra libre de cargas y gravámenes

En adelante, el LOCAL.

Se adjunta Nota Simple del LOCAL descrito como Anexo núm. [NÚMERO].

II. Que el ARRENDATARIO manifiesta conocer y aceptar la situación física y urbanística del LOCAL y está interesado en arrendarlo para [ESPECIFICAR] (1)

III. Que el ARRENDADOR manifiesta su voluntad de arrendarlo, por lo que el ARRENDADOR lo ofrece y el ARRENDATARIO lo acepta.

IV. Que, en virtud de las consideraciones precedentes, habiendo pactado ambas partes de forma expresa y detallada la totalidad de las condiciones del presente contrato, sin suscripción general del mismo, sino previa negociación particular, y no siendo el presente un contrato de adhesión, se suscribe el mismo, con sujeción a las siguiente.

CONDICIONES

Primera. Objeto

En virtud del presente Contrato, el ARRENDADOR otorga en arriendo el LOCAL a favor del ARRENDATARIO, quien lo acepta, recibiéndolo en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino establecido así como por el tiempo pactado en el presente contrato.

El objeto del arrendamiento es solamente la superficie dentro de las paredes del LOCAL, quedando especialmente excluida la fachada, partes laterales de la entrada, azotea y vestíbulo de la escalera. Consecuentemente se prohibe al ARRENDATARIO colocar rótulos o anuncios en dichos lugares, balcones y ventanas.

El ARRENDATARIO manifiesta conocer la actual calificación urbanística del inmueble arrendado así como la normativa u ordenanzas que le son de aplicación respecto de los usos admisibles, exonerando expresamente al ARRENDADOR de cualquier reclamación o indemnización para el supuesto de que, por las autoridades administrativas competentes se denegasen o revocasen los permisos, licencias o autorizaciones necesarias para la actividad a que va a destinar el LOCAL.

El LOCAL se alquila en el estado actual de las acometidas generales y ramales o líneas de tensión existentes, que afectan a los suministros de que está dotado él mismo, sin que el ARRENDATARIO pueda exigir otras distintas ni modificarlas, si la Propietaria ARRENDADORA no da su consentimiento expreso y por escrito.

Si hubiere de efectuarse alguna modificación, tanto en las instalaciones generales de la finca como en las particulares del LOCAL arrendado y hubieren sido autorizadas por la Propiedad, su costo será a cargo íntegramente del ARRENDATARIO, caso que le interese y desee continuar con el suministro de que se trate, pero previamente deberá someter a la Propiedad para su aprobación el informe y proyecto de las variaciones que en cada caso deba realizar exigidas por la respectiva Compañía suministradora.

Caso de modificar el ARRENDATARIO sin la preceptiva autorización de la Propiedad las instalaciones de los suministros, del LOCAL o del Inmueble, podrá resolver el contrato el ARRENDADOR sin perjuicio de exigir los daños y perjuicios que le hayan sido ocasionados.

La adquisición, conservación, reparación o sustitución, en su caso, de los contadores de suministros y siempre el importe del consumo, son de cuenta y cargo exclusivos del ARRENDATARIO.

El ARRENDATARIO se obliga a contratar con las respectivas Compañías suministradoras directamente pudiendo el ARRENDADOR causar baja de los suministros a su nombre concertados desde el día de hoy.

La Propiedad y el Administrador quedan exentos de toda responsabilidad si en cualquier momento se produce la falta o la reducción de los suministros de que disfrute el LOCAL arrendado.

Se adjunta a este contrato plano/croquis acotado del LOCAL objeto de arriendo, que refleja su estado actual.

Segunda. Destino

El LOCAL será explotado por el ARRENDATARIO como [ESPECIFICAR] (2).

El LOCAL está dotado de [ESPECIFICAR] (3).

Le queda expresamente prohibido al ARRENDATARIO, cambiar el destino mercantil del LOCAL, de tal forma que, sin permiso expreso y escrito del ARRENDADOR, no podrá destinarlo a otra actividad distinta de la pactada, ni convertirlo en almacén o depósito, ni dedicarla a actividades secundarias o residuales. En caso contrario, podrá el ARRENDADOR proceder a la resolución del contrato.

El ARRENDATARIO ha examinado el LOCAL, ha comprobado su situación física y urbanística, y lo considera apto para dicho destino.

Podrá el ARRENDADOR resolver el contrato si el LOCAL permanece cerrado durante más de seis meses en el curso de un año.

Asimismo, no podrán mantenerse en el LOCAL máquinas que produzcan vibraciones o ruidos molestos para los demás ocupantes del inmueble o de los colindantes, ni tener, guardar o almacenar en el LOCAL objetos o sustancias prohibidas, inflamables, peligrosas o molestas.

Entrada en el LOCAL

El ARRENDATARIO autoriza al ARRENDADOR, o a cualquier persona apoderada o designada por el ARRENDADOR para tal fin, a entrar en el LOCAL cuantas veces lo requiera para inspeccionar el exacto cumplimiento de todos los términos del presente Contrato, con un preaviso mínimo de 24 horas.

Asimismo las personas autorizadas por el ARRENDADOR podrán acceder al LOCAL sin comunicación previa al ARRENDATARIO en caso de urgencia o fuerza mayor para proceder a reparaciones urgentes o para adoptar las medidas que fueren necesarias. En este caso deberán informar inmediatamente al ARRENDATARIO.

Tercera. Duración

Se establece un plazo de duración del presente contrato de [NÚMERO] años, comenzando el mismo en fecha de la presente.

I) Prórroga (4)

Llegada la fecha de vencimiento del contrato, esto es el [FECHA], deberá proceder el ARRENDATARIO a la entrega de las llaves del LOCAL.

A este respecto, procederán ambas partes a firmar un documento de entrega en el que deberán manifestar, en su caso, la conformidad con la entrega del LOCAL, procediendo, si así se efectuara, a la devolución por el ARRENDADOR al ARRENDATARIO de la fianza depositada.

En caso de que no exista conformidad con el estado del LOCAL, se podrá CONFORMAR que el depósito de la fianza, en su totalidad o parcialmente, sirva de justo pago de las deficiencias observables. 

II) Devolución del LOCAL arrendado

Los equipos e instalaciones propios de la actividad del ARRENDATARIO que puedan ser retirados sin detrimento deberán serlo por el ARRENDATARIO.

En cuanto a las obras, mejoras o instalaciones que no puedan ser retiradas sin menoscabo, el ARRENDADOR podrá optar entre suprimirlas a costa del ARRENDATARIO o dejarlas en beneficio del LOCAL arrendado sin derecho de éste a indemnización alguna.

II.I) Penalización por retraso en la devolución del LOCAL

El ARRENDATARIO está obligado a desalojar el LOCAL, dejándolo libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad, y a entregar las llaves.

Si no lo hiciere así puntualmente, el ARRENDATARIO se verá obligado a abonar a la propiedad por cada día de demora en el desalojo y entrega de llaves, una indemnización equivalente al 10% de la cantidad mensual del último alquiler devengado.

Cuarta. Desistimiento

Transcurridos los [NUMERO] primeros años de duración de este contrato, de obligado cumplimiento para ambas partes, el ARRENDATARIO podrá rescindir el mismo mediante notificación fehaciente al ARRENDADOR en tal sentido, con un preaviso mínimo de tres meses a la fecha de desalojo del LOCAL, viniendo obligado en todo caso a satisfacer al ARRENDADOR la renta correspondiente a los meses que transcurran desde la fecha de dicha notificación hasta la del desalojo y entrega de llaves.

A este respecto, el ARRENDATARIO deberá abonar al ARRENDADOR una cantidad equivalente a dos mensualidades por cada anualidad que reste por cumplir, siendo la parte proporcional para aquellos períodos inferiores al año.

En caso de que se interese un desestimiento anterior a los meritados [NÚMERO] primeros años de duración, el ARRENDADOR deberá abonar el total de las anualidades, salvo que, en relación a la causa y situación por la que se vea obligado a proceder al desistimiento, de común acuerdo, se reduzca la misma porcentualmente, hasta un 50 % de las mensualidades que resten por abonar, no siendo nunca inferior la cuantía a entregar a ese 50 %.

El posterior alquiler del LOCAL por parte del ARRENDADOR no afectará a la eficacia de esta cláusula.

Quinta. Resolución

I) Resolución por ruina

Será causa de resolución de este contrato la ruina del inmueble declarada en expediente administrativo y también la pérdida o destrucción del inmueble considerándose como tal necesidad de realizar obras de reparación que tengan un coste igual o superior al 50% del valor de la construcción sin contar el valor del suelo.

II) Resolución por expropiación forzosa

Será causa de resolución de este contrato la expropiación forzosa del Inmueble dispuesta por la Administración competente.

III) Incumplimiento de obligaciones

Además del incumplimiento de las obligaciones pactadas, serán causas de resolución del arrendamiento las previstas en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos y en las de la legislación, que en su caso, las sustituya. En concreto:

• La cesión y/o subarriendo inconsentidos
• la falta de pago de la renta o cualquiera de las cantidades asumidas por el ARRENDATARIO
• la falta de pago de la fianza o su actualización
• la realización de daños dolosos u obras inconsentidas
• la realización en el LOCAL de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• la permanencia cerrado durante más de seis meses en el curso de un año, sin justa causa

Sexta. De la renta

I) Renta inicial

Se estipula en [CANTIDAD EN LETRA] Euros anuales ([CANTIDAD EN NÚMERO]€/año) , a razón de [CANTIDAD EN LETRA] Euros mensuales ([CANTIDAD EN NÚMERO]€/mes), pagaderos por meses anticipados, cantidad que incluye el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El ARRENDATARIO se obliga al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido, que en todo momento corresponda, aplicado sobre el total de los conceptos integrantes del recibo de alquiler.

II) Actualización de renta.

La renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
La renta actualizada será exigible al ARRENDATARIO a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el ARRENDATARIO lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Séptima. Del pago

El pago de la renta y de cuantas obligaciones económicas se deriven de este contrato, se efectuará en la cuenta bancaria designada por el ARRENDADOR en la que consta como titular, dentro de los SIETE PRIMEROS DÍAS DE CADA MES, sin necesidad de requerimiento previo de pago.

Los datos de la cuenta de ingreso son:

BANCO: [NOMBRE EMPRESA].

AGENCIA:[DESCRIPCION]

D.C.: [DESCRIPCION]

Nº CUENTA: [NUMERO]

Octava. De la fianza

La ARRENDATARIA entrega en este acto a la ARRENDADORA, en concepto de fianza legal, la cantidad de [CANTIDAD EN LETRA] euros equivalentes a la renta de dos meses.

I) Actualización

La fianza deberá actualizarse, a partir del quinto año de duración del contrato, cada 3 años, procediendo la primera actualización el [FECHA]

Esta actualización será de la cantidad necesaria para equiparar la cantidad de la misma a dos mensualidades de la renta en vigor.

II) Expiración del contrato

Queda convenido que, a la expiración o resolución de este contrato, la parte ARRENDADORA podrá retener la fianza para con la misma resarcirse, hasta donde alcance, de las cantidades que le adeude la ARRENDATARIA, así como de los daños y perjuicios, que por incumplimiento contractual o por responsabilidad extracontractual derivada del uso del LOCAL, le hubiesen sido causados.

Asimismo, para el caso de no existir justa causa, el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al ARRENDATARIO al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Novena. Garantía Adicional (5)

De acuerdo con lo previsto en el artículo 36.5 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, las partes convienen, como garantía del cumplimiento por el ARRENDATARIO de sus obligaciones, y adicionalmente a la fianza establecida en este contrato, la entrega en este acto al ARRENDADOR de la cantidad de [CANTIDAD] EUROS ([CANTIDAD] euros).

La devolución de esta garantía adicional tendrá lugar una vez transcurrido un mes desde la terminación de este contrato, cualquiera que haya sido su motivo, con deducción de los daños comprobados sufridos por el LOCAL arrendado y de cualquier deuda o responsabilidad económica en que hubiera incurrido el ARRENDATARIO.

Décima. Obras, reparaciones y mejoras

I) De conservación

El ARRENDADOR realizará, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el LOCAL en las condiciones para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al ARRENDATARIO a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Si la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el ARRENDATARIO estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte del LOCAL.

El ARRENDATARIO deberá poner en conocimiento del ARRENDADOR, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones expresadas, debiendo facilitar al ARRENDADOR la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado del LOCAL.
En todo momento, y previa comunicación al ARRENDADOR, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al ARRENDADOR.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario del LOCAL serán de cargo del ARRENDATARIO.

II) De mejora

El ARRENDATARIO está obligado a soportar la realización por el ARRENDADOR de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

El ARRENDADOR, si se propone realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al ARRENDATARIO, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el ARRENDATARIO podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El ARRENDATARIO que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del LOCAL de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

III) Del ARRENDATARIO

El ARRENDATARIO no podrá realizar sin el consentimiento del ARRENDADOR, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración del LOCAL o del mobiliario, trasteros, plazas de garaje o cualquier otra dependencia , espacio o servicio arrendado.

En ningún caso el ARRENDATARIO podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del LOCAL.

Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el ARRENDADOR que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el ARRENDATARIO reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si las obras efectuadas por el ARRENDATARIO sin autorización del ARRENDADOR han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad del inmueble o sus accesorios, el ARRENDADOR podrá exigir de inmediato del ARRENDATARIO la reposición de las cosas al estado anterior.

La falta de reposición interesada, podrá ser causa resolutiva del presente contrato

Undécima. Gastos, tasas e impuestos

A cargo del ARRENDADOR

Será a cargo del ARRENDADOR el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y de cualquier otro impuesto o tasa municipal que derive de la propiedad de la vivienda arrendada, como por ejemplo[ESPECIFICAR]

Será también a cargo del ARRENDADOR el abono de la cuota comunitaria así como de cualquier otro pago ordinario o extraordinario al que se viera obligado en calidad de comunero de la Comunidad de Propietarios en donde se encuentra radicado el LOCAL

A cargo del ARRENDATARIO

Serán a cargo del ARRENDATARIO los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada.

A tal ejemplo [ESPECIFICAR]

Igualmente serán a cargo del ARRENDATARIO todos los gastos que deriven de servicios o suministros con los que cuente el LOCAL y que sean susceptibles de individualización mediante aparatos contadores.

Dentro de este concepto queda incluido el importe del recibo de la luz, del teléfono, del agua corriente, del gas y cualquier otro semejante.

El ARRENDATARIO queda obligado al pago de la Tasa de Recogida de Basuras en su totalidad, por tratarse de servicios que realiza el Municipio en beneficio exclusivo del usuario. Mientras sea responsable subsidiaria o solidariamente de su pago el propietario, dicha cantidad podrá ser percibida por éste de aquél, independientemente de la renta pactada, e íntegramente en concepto aparte, pero en el recibo de alquiler.

Igualmente queda obligado el ARRENDATARIO a satisfacer cualquier tasa, tributo o similar, de índole estatal, LOCAL o autonómica por recogida o eliminación de residuos urbanos, que se gire a la Propiedad por razón del inmueble objeto de arrendamiento.

De por mitad

Los impuestos que se pudieran derivar del otorgamiento de este contrato correrán a cargo de ambas partes abonándose de por mitad, así como los gastos ocasionados por el registro y depósito de la fianza en el organismo público correspondiente.

Se incluyen los posibles gastos de elevación a público, a la que se procederá en caso de que una de las partes se lo notifique a la contraparte, y nunca en un plazo superior a QUINCE días desde la meritada notificación

Duodécima. Tanteo y retracto

El ARRENDATARIO renuncia a los derechos de tanteo y retracto que concede la Ley para cualquier supuesto de transmisión del LOCAL arrendado.

Decimotercera. Cesión y subarriendo

Queda prohibido la cesión y/o subarriendo del LOCAL, ya sea de forma total o parcial, a terceros, sin el previo consentimiento expreso y escrito del ARRENDADOR.

La cesión y/o subarriendo sin consentimiento  serán causa de resolución contractual por parte del ARRENDADOR

Decimocuarta.  Coeficiente de participación.

En tanto que el inmueble en donde se ubica el LOCAL arrendado esté sometido al régimen de propiedad vertical las partes convienen de mutuo acuerdo un coeficiente de participación del LOCAL arrendado del [CANTIDAD] por ciento ([CANTIDAD]%) a los efectos de cálculo de las repercusiones de servicios y suministros, IBI, obras o cualesquiera otros conceptos repercutibles por vía contractual o legal, no individualizables.

En el caso de producirse la división horizontal del edificio el coeficiente que a tal efecto se señale a este LOCAL sustituirá al fijado en este contrato.

Decimoquinta. Compromiso de mediación y cláusula arbitral.

Para la solución de cualquier controversia derivada de la interpretación de este contrato, las partes se comprometen a intentar la mediación y la resolución de sus discrepancias a través del Centro de Mediación de [ESPECIFICAR], y en caso de no conseguirlo, se someterán al arbitraje institucional del Tribunal Arbitral del Ilustre Colegio de [ESPECIFICAR] de [PROVINCIA], al que se le encomienda la designación del árbitro o árbitros y la administración del arbitraje, de acuerdo con la legislación vigente.

Decimosexta. Seguro de responsabilidad civil

El ARRENDATARIO se hace directa y exclusivamente responsable, y exime de toda responsabilidad al ARRENDADOR, por los daños que puedan ocasionarse a personas ó cosas y sean derivados del mantenimiento y uso del LOCAL arrendado.

El ARRENDATARIO se obliga a contratar y mantener en vigencia, a su costa, durante el plazo de duración de este contrato, una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra el riesgo de daños y perjuicios que puedan ocasionarse a personas y cosas, e incluso al propio Inmueble, como consecuencia de actos u omisiones del ARRENDATARIO o personas que de él traigan causa en el uso del LOCAL.

Caso de incumplimiento de esta obligación el ARRENDADOR podrá contratar él mismo la póliza de seguro, cuyas primas serán cargadas en el recibo de alquiler.

A estos efectos, procederá el ARRENDADOR a la suscripción del correspondiente seguro, a cargo del ARRENDATARIO, para el caso de que éste último no aporte la póliza interesada en el plazo de [NÚMERO] días desde la firma del presente.

Decimoséptima. Notificaciones

Los firmantes acuerdan como medio de comunicación preferente el correo electrónico, conociendo y asumiendo, que el correo electrónico puede presentar fallo o vulnerabilidades, sin perjuicio de la posibilidad de utilizar otros medios.

- El ARRENDADOR señala como dirección de comunicación electrónica: [ESPECIFICAR].

- LA ARRENDATARIA señala que su correo electrónico a estos efectos es [ESPECIFICAR].

Decimoctava. Normativa de aplicación

Serán de aplicación, siempre que no contradigan lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo dispuesto entre las partes.

En su defecto será de aplicación la propia LAU y subsidiariamente lo dispuesto en el Código civil (CC).

Y en prueba de conformidad, firman el presente contrato a un solo efecto y por duplicado en el lugar y fecha indicado en el encabezamiento, manifestando expresamente el ARRENDATARIO, que ha dispuesto antes de la firma de este contrato del tiempo necesario para su completo y detallado estudio y examen, y que ha podido negociar con el ARRENDADOR todas y cada una de las cláusulas que lo integran, cuyas consecuencias conoce, asume y acepta.

FIRMAS:

(1) LOCAL de negocio, oficina, vivienda de temporada, etc.

(2) Se debería especificar la actividad a la que se le destina al LOCAL. Por ejemplo: Un gimnasio.

(3) Descripción más detallada de la actividad, contenido, etc, para el uso del LOCAL

(4) Conviene proceder a efectuar requerimiento a la ARRENDATARIA, a los efectos de evitar una posible tácita reconducción expresada en el art. 1566 del CC.

(5) Posibilidad de Aval Bancario: "El ARRENDATARIO entrega al ARRENDADOR Aval Bancario por importe máximo de [CANTIDAD] EUROS, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones económicas a cargo del ARRENDATARIO dimanantes del presente contrato."