Modelo de estatutos de centro comercial dentro de comunidad de propietarios

ESTATUTOS DEL CENTRO COMERCIAL [DESCRIPCION] SITUADO EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS [NOMBRE]

Los presentes Estatutos forman parte íntegra del Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios denominada «Centro Comercial [NOMBRE]» (en adelante la COMUNIDAD o el Centro Comercial). En ellos se regula el régimen jurídico de la COMUNIDAD el cual se ajustará en todo momento a lo dispuesto en Ley 49/1960, de 21 de Julio, reguladora de la Propiedad Horizontal, de acuerdo con lo previsto en las presentes normas estatutarias, y en todo aquello que no se recoja expresamente en las mismas o en los Reglamentos de Régimen Interior que las desarrollen.

Los presentes Estatutos y sus posibles modificaciones, serán de obligado cumplimiento para todos los propietarios actuales y futuros de los departamentos privativos (locales) que forman parte del Centro Comercial, así como para todas aquellas personas físicas o jurídicas a las que, por cualquier título, se ceda la ocupación de todo o parte de los mismos.

I. DESCRIPCIÓN DEL CENTRO COMERCIAL

ARTÍCULO 1º. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

1.1. Elementos privativos

La COMUNIDAD está integrada por [NUMERO] fincas de aprovechamiento independiente, con fijación de los elementos privativos de cada una de ellas y elementos comunes de todas que se describen en la División Horizontal y que se denominan:

- FINCA NÚM [NUMERO]: [DESCRIPCION].

- FINCA NÚM [NUMERO]: [DESCRIPCION].

- FINCA NÚM [NUMERO]: [DESCRIPCION].

- FINCA NÚM [NUMERO]: [DESCRIPCION].

1.2. Elementos Comunes:

Son ELEMENTOS COMUNES todas las partes del inmueble afectadas al uso de todos los copropietarios o de alguno de ellos, siempre que no se encuentren íntegramente emplazados en alguna de las Fincas Privativas o, que, por disposición de Ley o de los presentes Estatutos, no esté atribuido de forma individualizada a ninguna de ellas. Dichos elementos comunes no serán susceptibles de división y estarán afectados obligatoria y perpetuamente al funcionamiento del Centro.

En particular, y con carácter enunciativo y no limitativo, serán ELEMENTOS COMUNES de la Comunidad los siguientes:

- Vuelo, suelo, fosos, pozos, cimentaciones, patios y cubiertas.

- Pasillos y corredores interiores o exteriores.

- Zonas peatonales comunes, tanto interiores como exteriores.

- Accesos y viales internos.

- Escaleras de incendios y escaleras de salida de emergencia, así como rampas y pasillos de evacuación.

- Locales para mecanismos contadores o transformadores de basuras, o para otras finalidades técnicas destinadas a utilidad común del Centro Comercial.

- Oficinas de la Comunidad y sus instalaciones de servicios.

- Zonas ajardinadas, aceras, muros y fachadas exteriores perimetrales.

- Huecos de ventilación que afecten a más de una finca privativa.

- Instalaciones de protección contra incendios.

- Aseos públicos y bancos o asientos situados en zonas peatonales comunes.

- Aparatos elevadores y ascensores.

- Conducciones generales de agua, energía eléctrica, alcantarillado, teléfono, gas, etc. hasta pie de las Fincas Privativas.

- Cualquier otra instalación e elemento que pudiera ser considerado ELEMENTO COMÚN según la definición arriba incluida.

ARTICULO 2º. NORMATIVA GENERAL DE USO DE LOS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

2.1. Normativa

La normativa establecida sobre el régimen de usos de los Elementos Comunes y Privativos tiene el carácter de limitación de dominio, con la finalidad de evitar el perjuicio a los propietarios del Centro Comercial que resultaría de la falta de un sistema organizado de actividades comerciales, que constituye la esencia de un Centro Comercial.

2.2. Servidumbres

Los copropietarios del Centro Comercial deberán respetar todas las servidumbres legales o contractuales que pudieran gravar el Centro Comercial, permitiendo asimismo todas las servidumbres impuestas necesariamente por la Administración y en especial las que vengan exigidas por motivos de vigilancia, seguridad y orden público.

Particularmente, todos los locales y fincas del Centro Comercial serán recíprocamente sirvientes y dominantes en referencia al paso de todas las conducciones y canalizaciones necesarias para proporcionar energía eléctrica, agua, alcantarillado, teléfono, gas, servicios contra incendios, etc.

II. CONDICIONES DE USO DEL CENTRO COMERCIAL

ARTÍCULO 3º. ELEMENTOS PRIVATIVOS

3.1. DIVISIÓN DE LAS FINCAS PRIVATIVAS

Las FINCAS núm [NUMERO],[NUMERO] descritas anteriormente y que forman parte de la COMUNIDAD, son susceptibles de división en dos o más locales comerciales que podrán ser inscritas en el Registro de la Propiedad como Fincas Privativas sin necesidad de autorización previa por parte de la Junta de Propietarios, siempre que la suma de las cuotas de participación que se asignen a las nuevas Fincas Privativas sea igual a la cuota que correspondía a la Finca Privativa de la que provengan.

Las Fincas resultantes de la división podrán además constituirse en Comunidad de Propietarios sin necesidad de consentimiento por parte de la Junta de Propietarios de la COMUNIDAD en cuyo caso esta se constituirá en Complejo Inmobiliario que se regirá por lo previsto en el Artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En caso de subdivisión, el Administrador de las subcomunidades deberá coincidir con el de la COMUNIDAD, con la finalidad de garantizar una adecuada gestión del Centro Comercial como conjunto.

3.2. REGLAS PARTICULARES DE USO Y DESTINO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS

3.2.1. Uso de los Elementos Privativos.

El uso de las Elementos Privativos habrá de respetar siempre las disposiciones fijadas en los presentes Estatutos y en los correspondientes Reglamentos de Régimen Interior.

Cada copropietario disfrutará de un derecho exclusivo de propiedad y disposición sobre la finca privativa de la que sea titularidad, si bien deberá respetar los destinos establecidos en los presentes Estatutos así como a los derechos de los restantes copropietarios.

3.2.2. Obras en los elementos privativos.

Cualquier interesado en proceder a la realización de obras en su finca privativa, deberá contar necesariamente con la aprobación expresa del Administrador, que verificará el correspondiente Proyecto de manera que se asegure que dicha obra misma no afecta a los elementos comunes o estructura del Centro Comercial.

3.2.3. Régimen de usos.

El régimen de uso y destino establecido en los presentes Estatutos, delimitará el derecho de propiedad de las Fincas Privativas en los términos previstos en los Artículos 5, 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La infracción del régimen de usos facultará a la Junta de Propietarios a aplicar al propietario del local el procedimiento establecido para la privación inmediata del uso, conforme a lo dispuesto en el Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Los usos a que necesariamente deben destinarse las Fincas Privativas serán los inherentes al ejercicio de las actividades que constituyan un Centro Comercial. En particular, y atendiendo a las especiales características del Centro Comercial, se establecen las siguientes limitaciones de uso para las siguientes Fincas:

-  FINCA NÚM [NUMERO]: destinada a [DESCRIPCION]. Este uso se considera exclusivo de la FINCA NÚM [NUMERO] y no se permite que ninguna otra superficie del Centro Comercial desarrolle el mismo uso mientras que dicha finca se destine al citado uso.

-  FINCA NÚM [NUMERO]: destinada a [DESCRIPCION].

Se prohíben los siguientes usos: [DESCRIPCION].

ARTÍCULO 4º. REGLAS PARTICULARES DE USO Y DESTINO DE LOS ELEMENTOS COMUNES

4.1. Uso de los elementos comunes.

Los elementos comunes generales se hallan adscritos al uso común de los propietarios y ocupantes por cualquier título de las Fincas Privativas integrantes de la COMUNIDAD, y serán utilizados de conformidad al destino previsto para los mismos en estos Estatutos, sin que ningún copropietario pueda obstruirlos, practicar huecos, sobrecargar las instalaciones o realizar acto alguno que pueda deteriorar los elementos de equipo, suministros, canalizaciones, conductos y otras instalaciones, en perjuicio del resto de los copropietarios.

La utilización de los elementos comunes generales, su conservación, mantenimiento y tratamiento estético, podrá ser regulado a través de una reglamentación específica aprobada y modificada por la Junta de Propietarios mediante el sistema de la mayoría simple.

4.2. Reservas de uso exclusivo de los elementos comunes.

Se reserva el uso exclusivo privativo de los siguientes Elementos Comunes (detalladas gráficamente en el plano anexo 1), sin perjuicio de conservar su titularidad común: [DESCRIPCION]

4.3. Explotación de los elementos comunes.

La Junta de Propietarios podrá autorizar al Administrador para proceder, en su caso, al arrendamiento, cesión de uso o explotación económica de los elementos comunes, en beneficio siempre del conjunto de propietarios del Centro Comercial, y computándose las rentas obtenidas como ingresos de la Comunidad de Propietarios. La explotación de estos elementos comunes deberá siempre respetar la imagen y estar acorde a la categoría comercial del Centro Comercial.

4.4. Acceso a los elementos comunes.

El acceso a los elementos comunes destinados a instalaciones técnicas, de mantenimiento y servicios, corresponderá exclusivamente al personal autorizado por la Junta General de Propietarios o, por delegación de la misma, por el Administrador.

4.5. Seguros del Centro Comercial.

La totalidad del Centro Comercial deberá ser asegurado en su conjunto por la COMUNIDAD en la forma y términos que se detallarán en el Reglamento de Seguros, sin perjuicio de los seguros individuales que pudieran concertar los propietarios en garantía de sus instalaciones propias o enseres existentes en las mismas.

Asimismo, los copropietarios y ocupantes por cualquier título de las Fincas Privativas deberán asegurar el contenido de las mismas y sus propias instalaciones específicas cubriendo los riesgos básicos y responsabilidad civil, según se estipula en el Reglamento de Seguros.

ARTÍCULO 5. GASTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD

5.1. Definición de cuotas de copropiedad y participación en gastos.

A cada Finca Privativa de la COMUNIDAD se le atribuye una cuota de copropiedad sobre los elementos comunes del mismo, y otra cuota de participación en los gastos generales del Centro Comercial.

La CUOTA DE COPROPIEDAD sobre los elementos comunes generales atribuida a los titulares de las diferentes Fincas Privativas, indicativa de la participación dominical de los mismos sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes, viene determinada por la relación existente entre la superficie métrica total del inmueble en su conjunto y la de cada una de las Fincas.

Asimismo, la cuota de copropiedad determina la participación que proporcionalmente corresponda a cada Finca Privativa para la adopción de acuerdos en la Junta General de Propietarios del Centro Comercial.

La CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN GASTOS se asigna a cada una de las Fincas Privativas de la COMUNIDAD ponderando la cuota de copropiedad con base a los criterios de especialidad, singularidad, complejidad y explotación del Centro Comercial y de sus diversas Fincas. Esta cuota determinará la participación de las Fincas en los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento, vigilancia, reparación, conservación y modificación de los elementos y servicios comunes.

5.2. Delimitación de las cuotas de participación en gastos de las Fincas Privativas.

Se establecen para las diferentes Fincas las siguientes cuotas de participación en los gastos comunes generales del Centro Comercial:

-  FINCA NÚM [CANTIDAD]: %

-  FINCA NÚM [CANTIDAD]: %

-  FINCA NÚM [CANTIDAD]: %

5.3. Delimitación de los gastos comunes.

Tendrán la consideración de gastos comunes generales, distribuyéndose los mismos entre todas las Fincas Privativas de la COMUNIDAD en proporción a su cuota correspondiente:

a. Los gastos de mantenimiento, conservación, reparación, modificación y vigilancia de los elementos comunes generales del Centro Comercial.

b. Los consumos de electricidad, agua, gas, aire acondicionado, etc., que corresponda a los elementos comunes.

c. Los impuestos, tasas, exacciones, tanto estatales, autonómicos o municipales, que graven la titularidad, el uso o el disfrute de los elementos comunes generales del Centro Comercial.

d. Los salarios del personal propio de la COMUNIDAD, en su caso, así como las cotizaciones a la Seguridad Social y demás gastos sociales que correspondan a dicho personal.

e. Los gastos relativos a las primas de los seguros correspondientes al Centro Comercial y sus instalaciones generales.

f. Los gastos derivados de la administración y gestión común, remuneración del Administrador y honorarios de los diversos técnicos y profesionales que sean contratados por la Junta de Propietarios.

g. Los gastos de publicidad y comercialización necesarios para la buena marcha y promoción del Centro Comercial.

h. El Fondo de Reserva contenido en el artículo 9.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal.

i. Cualesquiera otros gastos que resulten de necesidad o conveniencia para el Centro Comercial.

Los gastos que no fueran inequívocamente imputables a las Fincas Privativas se presumirá que son gastos comunes del Centro Comercial.

ARTICULO 6º. PRESUPUESTO DE GASTOS

6.1. Aprobación del Presupuesto.

Dentro del mes de [MES] de cada ejercicio, el Administrador deberá someter a la aprobación de la Junta de Propietarios de la COMUNIDAD el Presupuesto de ingresos y gastos previsto para el próximo ejercicio, y en caso de no ser aprobado por la Junta, se entenderá de aplicación el último Presupuesto anteriormente aprobado, incrementado o disminuido con la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC General).

La Junta de Propietarios establecerá una cuota mensual para cada finca privativa conforme al Presupuesto de ingresos y gastos y a las cuotas de participación en gastos que corresponda. Si por cualquier causa se retrasara la aprobación del reparto de cuotas se aplicará transitoriamente la del último ejercicio incrementada con la variación experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC).

Lo anterior se entiende sin perjuicio de la facultad de la Junta de Propietarios de aprobar el pago de derramas o gastos extraordinarios cuando lo estime necesario.

6.2. Aprobación de las Cuentas Anuales.

Durante el primer trimestre de cada ejercicio, la Junta de Propietarios deberá examinar y aprobar las cuentas de ingresos y gastos correspondientes al ejercicio anterior. Si de dicho examen resultase un déficit para la COMUNIDAD, la Junta exigirá su regularización mediante la aprobación de la correspondiente derrama extraordinaria. Si por el contrario dicho examen arrojase un superávit a favor de la COMUNIDAD, la Junta podrá optar entre disminución el importe de las cuotas para el siguiente presupuesto o destinar su importe a la constitución de un fondo de reserva adicional.

III. GOBIERNO DE LA COMUNIDAD

ARTICULO 7º. JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS

7.1. Definición y competencias.

La Junta General de Propietarios es el Órgano Supremo de Gobierno de la COMUNIDAD. Sus acuerdos vinculan a todos los propietarios, incluso a los ausentes y disidentes, y a los ocupantes por cualquier título de las Fincas integrantes de la COMUNIDAD.

Las competencias de la Junta de Propietarios serán las establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal.

La Junta General podrá constituir cuantos comités u órganos de gestión vinculados considere necesario para gestionar y controlar los diferentes aspectos en el funcionamiento del Centro Comercial, si bien siempre se encontrarán sometidos a la decisión soberana de la Junta General.

7.2. Composición de la Junta.

La Junta General estará formada por los propietarios de las distintas Fincas Privativas, no surtiendo efecto ante la Comunidad las modificaciones en la titularidad hasta el momento en que hayan sido debidamente acreditadas y comunicadas por el propietario al Administrador del Centro Comercial.

Podrá formar parte de la Junta un Secretario con voz y sin voto, pudiendo desempeñar este cargo el Administrador.

7.3. Funcionamiento de la Junta.

Una vez constituida la Junta General, ésta se reunirá al menos dos veces al año; una para la aprobación de los Presupuestos Anuales, que deberá tener lugar en el Mes de [MES] de cada año; y otra para decidir sobre la aprobación de las cuentas, a celebrar dentro de los 3 meses siguientes al cierre del ejercicio.

En todo caso, la Junta podrá reunirse con carácter extraordinario cuando lo considere necesario su Presidente o así lo requieran los propietarios de conformidad a la normativa vigente.

7.4. Quórum.

Para la válida constitución de la Junta, se requerirá en primera convocatoria que estén presentes o representados al menos la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, la Junta podrá constituirse válidamente cualquiera que sea el porcentaje de cuota de participación que se encuentre presente o representado en la reunión.

En todo caso, se entenderá válidamente constituida la Junta General, cuando estando presentes todos sus miembros, acuerden estos celebrar la reunión.

7.5. Convocatorias.

La convocatoria de la Junta de Propietarios se efectuará por el Presidente mediante Carta Certificada a los propietarios y con al menos [NUMERO] días de antelación.

Cuando la Junta sea promovida por los representantes de las Fincas Privativas de acuerdo con lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, estos deberán solicitarlo del Presidente, quien de inmediato procederá a su convocatoria. Si transcurrieran quince días desde la solicitud sin que se hubiera convocado la Junta, cualquiera de los solicitantes podrán efectuar la convocatoria directamente.

La convocatoria indicará el lugar de celebración, el día, hora de la reunión, y los asuntos sometidos al orden del día. En dicha convocatoria podrá señalarse una segunda convocatoria para el supuesto de no alcanzarse el quórum de asistencia previsto en los presentes Estatutos. Entre la reunión en primera convocatoria, y la prevista para la segunda, deberá mediar un plazo mínimo de media hora.

7.6. Representación.

La asistencia a la Junta será personal o por representación, bastando para acreditar esta, un escrito firmado por el propietario que surtirá efecto tan sólo para la Junta de que se trate. En caso de propiedad proindiviso, los propietarios deberán designar a una única persona que los represente.

7.7. Adopción de acuerdos.

Los acuerdos se adoptarán de acuerdo con el régimen de mayorías dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

7.8. Actas de la Junta.

Las deliberaciones, acuerdos o incidencias de cada Junta General se reflejarán en un Acta que será transcrita al Libro correspondiente, donde se indicará el resultado de cada votación. Las copias o extractos de las Actas serán certificadas por el Secretario con el visto bueno del Presidente.

ARTICULO 8º. EL PRESIDENTE

8.1 Nombramiento.

El Presidente de la COMUNIDAD será designado por la Junta de Propietarios de la misma

8.2 Funciones

Las funciones del presidente serán las establecidas en la legislación de aplicación.

8.3 Duración

El cargo de Presidente tendrá una duración de [NUMERO] años.

ARTICULO 9º. EL ADMINISTRADOR

9.1. Nombramiento.

El Administrador será nombrado por la Junta de Propietarios de la COMUNIDAD, y deberá ser una persona física o jurídica que demuestre tener experiencia en la gestión de Centros Comerciales.

El Administrador será elegido inicialmente por período de dos años, siendo prorrogable tácitamente por períodos iguales, salvo que medie preaviso en contra con una antelación mínima de tres meses a la fecha de finalización.

9.2. Retribución.

La Junta General fijará la retribución del Administrador, teniendo en cuenta el nivel de organización y complejidad del Centro Comercial, así como las funciones que el Administrador habrá de asumir en orden a la gestión del mismo y a su permanente conservación y mejora.

9.3. Funciones.

Corresponde al Administrador, a título enunciativo y sin perjuicio de aquellas otras funciones que le encomiende la Junta General de Propietarios, los presentes Estatutos o los Reglamentos de Régimen Interior, las siguientes:

-  Velar por el buen régimen del Centro Comercial, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

-  Preparar un borrador de Presupuestos de gastos e ingresos de la Comunidad.

-  Realizar los cobros y efectuar los pagos que sean procedentes, llevando la contabilidad de la Comunidad y presentando las cuentas y balances cuando así le sean requeridos por los miembros de la Junta.

-  Previa autorización de la Junta, contratar y despedir al personal de la Comunidad, estableciendo asimismo sus condiciones laborales.

-  Llevar una lista actualizada de propietarios, y en su caso de arrendatarios, de las fincas privativas.

-  Atender a la conservación y entretenimiento del Inmueble, disponiendo las reparaciones ordinarias. En cuanto a las reparaciones extraordinarias, adoptar las medidas urgentes dando inmediata cuenta a la Junta de Propietarios.

-  Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.

9.4. Dimisión.

Si el Administrador tuviere la intención de dimitir de sus funciones, deberá avisar a la Junta de Propietarios con una antelación mínima de tres meses.

IV. INFRACCIONES Y SANCIONES

ARTÍCULO 10º. RÉGIMEN SANCIONADOR

Sin perjuicio de las consecuencias a los incumplimientos contenidas en la Ley de propiedad Horizontal, el Reglamento de Régimen Interior elaborado en desarrollo de estos Estatutos podrá contener un régimen sancionador para el caso de incumplimiento de sus normas y de lo estipulado por este documento.

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