Sentencia Civil 1/2025 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 591/2023 de 03 de enero del 2025

PRIMERO. -En el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de MADRID se tramitó procedimiento de juicio ordinario nº 600/2018 instado por la representación procesal de D Petra frente- DOBLE COTA S.L., IRISAN HIPOTECAS S.L y TPC GESTIONES Y CONSULTING INMOBILIARIO S.L. en la que se solicitaba;

1.Se declare la nulidad por aplicación de la Ley de 23 de Julio de 1908 de Represión de la Usura del préstamo con garantía hipotecaria de fecha 8 de octubre de 2007, con la consiguiente restitución por la parte actora de la cantidad prestada, sin interés alguno.

2.Se declare la nulidad de la Letra de Cambio de fecha de vencimiento 7 de abril de 2008. Clase 3ª número NUM006 por importe de 45.000€.

3.Declarar la nulidad de la garantía hipotecaria establecida y su correspondiente cancelación registral.

4.Se declare la nulidad del proceso de ejecución hipotecaria nº199/2009 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº1 de los de Villarcayo con la correspondiente práctica de las cancelaciones registrales oportunas. Para el caso de que se haya dictado auto de adjudicación de la finca se acuerde su nulidad, debiéndose restituir a mi representada la propiedad de la finca, así como se proceda a la cancelación de todos los asientos registrales que se hubieren efectuado a favor de los codemandados con relación a la finca objeto de este litigio, condenándose a los mismos, a otorgar y realizar a su cargo, todos los actos que, en su caso, sean necesarios hasta lograr:

1.- la total cancelación registral de la hipoteca constituida sobre la finca objeto del contrato, en el Registro de la Propiedad correspondiente y,

2. la devolución a la actora de los efectos cambiarios librados a su cargo, protocolizados en la escritura referida anteriormente. Para el caso de que la referida finca haya sido adjudicada a tercero en el momento de dictarse sentencia, se condene a los codemandados que abonen de forma solidaria a mi representada la cantidad resultante de restar el valor real de la propiedad puesta como garantía hipotecaria del principal prestado (sin incluir los intereses).

Todo ello con expresa condena en costas a los codemandados.

La actora al estar en un momento de problemas económicos decidió solicitar un préstamo con garantía hipotecaria a la mercantil comercializadora que resultó ser IRISAN GESTIÓN HIPOTECARIA S.L. por importe de 45 000 €. Para asegurar el pago del préstamo se libró una letra de cambio con vencimiento el día 7 de abril de 2008, es decir un periodo de amortización de 6 meses. Ante la imposibilidad de la actora de poder amortizar el prestamos con los intereses en el periodo indicado la parte prestamista insto el procedimiento de ejecución ante el Juzgado de primera instancia nº 1 de VILLARCAYO, Ejecución Hipotecaria nº 199/2009.

TPC GESTIONES Y CONSULTING INMOBILIARIO S.L. (en adelante TPC) se ha adjudicado la finca tras dictarse el correspondiente Decreto de Adjudicación.

La representación procesal de DOBLE COTA S.L contestó a la demanda alegando falta de legitimación ad causam por desconocer en qué calidad ha sido demandado cuando no participo ni en el contrato de préstamo hipotecario, ni en el procedimiento de ejecución y sin que tenga relación alguna con la actora. Únicamente adquirió de buena fe en el 2014 mediante escritura pública aportada como doc. nº 1 de la contestación varios inmuebles a TPC entre los que se encontraba un inmueble que al parecer fue anterior propiedad de la actora sito en MEDIANO DEL POMAR, que al parecer TPC había adquirido en el 2011 mediante procedimiento judicial firme. Compraventa que fue inscrita en el Registro de la Propiedad conforme al doc. nº 2 de la contestación.

TPC fue declarado en rebeldía.

IRISAN HIPOTECAS S.L contestó a la demanda y reconoció el contrato de préstamo hipotecario con la actora, en el que se entregó la cantidad de 45 000€ y desconoce la situación angustiosa de la actora. El crédito se le cedió a TPC que fue quien insto la ejecución del título, negando el carácter usurario del interés pactado.

La sentencia estimó la demanda y declara la nulidad del contrato de préstamo hipotecario celebrado el 8 de octubre del 2008 con IRISAN S.L., por usura, así como la letra de cambio con vencimiento el 7 de abril del 2008 por importe de 45 000€ debiendo restituirse el prestamista y prestatario las cantidades recibidas.

Declaró la nulidad de la hipoteca constituida sobre la finca registral NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad de Villarcayo en el tomo NUM002, libro NUM003 de Medina de Pomar, folio NUM004, inscripción NUM005 así como el procedimiento de ejecución hipotecaria ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de Villarcayo con el número 199/2009 condenando a IRISAN HIPOTECAS SL a devolver la suma de 3.140 euros recibida en concepto de intereses del préstamo con los intereses legales desde que se percibieron, cancelándose los asientos registrales en cuanto no afecten a terceros hipotecarios.

Que debo condenar a TPC GESTIONES Y CONSULTING INMOBILIARIO SL a abonar a la parte actora la suma de 10.000 euros, resultante de restar el importe prestado recibido por la actora del precio de adjudicación de la vivienda hipotecada en la forma establecida en el fundamento jurídico cuarto.

No procede hacer pronunciamiento alguno en cuanto al pago de las costas procesales.

Que debo absolver y absuelvo a DOBLE COTA SL de las pretensiones ejercitadas contra ella, sin hacer pronunciamiento en cuanto al pago de las costas.

Frente a dicha resolución la representación procesal de DOBLE COTA S.L interpone recurso de apelación por el pronunciamiento sobre costas que la sentencia no hace pronunciamiento expreso cuando fue desestimada la acción interpuesta por la actora frente al apelante vulnerando el artículo 394 de la LEC, solicitando que se estime el recurso y se revoque la sentencia sobre el pronunciamiento de las costas de primera instancia respecto de la parte apelante.

La representación procesal de la parte actora interpone recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba por considerar que DOBLE COTA es un tercer adquirente protegido y beneficiario de la aplicación del artículo 1307 del Código Civil y 34 de la Ley Hipotecaria, toda vez que de la testifical de D. Efrain se acredita que DOBLE COTA era un sujeto instrumental en la transmisión de activos de TPC.

La representación procesal de la parte actora se opuso al recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOBLE COTA.

SEGUNDO. -Atendiendo a los motivos de ambos recursos de apelación, comenzaremos por el interpuesto por la representación procesal de la parte actora, respecto del error de la Juzgadora a quo respecto de la apreciación de tercero de buena fe respecto de la sociedad de DOBLE COTA S.L.

La sentencia objeto de recurso considero que el interés pactado en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria firmado entre la parte actora e IRISAN HIPOTECAS S.L era usurario y por tanto declaro la nulidad del contrato, y en consecuencia del procedimiento de ejecución hipotecaria que se tramito en el Juzgado de Primera Instancia nº1 de VILLARCALLO.

En el procedimiento de ejecución hipotecaria citado, TPC se adjudicó el inmueble hipotecado según Decreto de 4 de febrero del 2011 por importe de 55 000€, y con fecha 10 de junio del 2014 procedió a venderlo mediante escritura pública a DOBLE COTA por la cantidad de 15 000€ la cual inscribió dicha compra en el Registro de la Propiedad.

La escritura de compraventa citada incluye la adquisición de varios inmuebles propiedad de TPC fijando un precio total de 242 000€ detallando el precio por cada inmueble adquirido atendiendo a su descripción física y estado de conservación, cargas y situación jurídica y judicial según refiere la propia escritura pública.

Con arreglo a estos hechos acreditados la Juzgadora entendió que DOBLE COTA era un tercero de buena fe que adquirió el inmueble de la persona que era titular registral de la misma conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

La parte apelante alega error en la valoración de la prueba respecto a la testifical del SR D Efrain que era el representante legal de DOBLE COTA S.L

TERCERO. -Examinada la prueba practicada concretamente la testifical de D. Efrain no se puede desprender la relación de instrumental ni societaria entre DOBLE COTA S.L y TPC, pues el testigo en cuestión aun cuando participó en la compraventa de inmuebles en el 2014 en representación de DOBLE COTA, no recordaba nada de dicha operación, ni sabía la relación existente entre el SR Evaristo (que era secretario de TPC) con DOBLE COTA.

Las certificaciones registrales aportadas a los Autos respecto de la sociedad DOBLE COTA S.L dice que es una sociedad de carácter unipersonal cuyo titular es la sociedad RUTAS DEL NEGOCIO S.L el cual designo como administrador al SR Efrain el 1 de marzo del 2013. No se acredita quienes son los socios de RUTAS DEL NEGOCIO S.L.

Respecto de TPC la certificación registral dice que los socios son VALAPARAISO TECNICAS DE PROMOCION Y CONSTRUCCION S.A e INVERSIONES Y ESTUDIOS URBANOS S.A siendo el Consejo de Administración los Sres. D. Ildefonso que actúa como Presidente, D. Adolfo que actúa como secretario; D. Nemesio, y D. Eladio.

Es decir, tampoco de estos documentos se acredita una relación entre las sociedades DOBLE COTA S.L y TPC ni de tipo personal ni de tipo negocial, por tanto, ningún error puede ser apreciado en el razonamiento de la Juzgadora.

El que el precio del inmueble objeto de este procedimiento se valorara en 15 000€ tampoco es un indicio para desvirtuar la buena fe , en tanto que se trata de una compraventa de varios inmuebles que se encontraban en una situación jurídica y judicial especial, y en un estado de conservación no aceptable, concretamente en el inmueble que nos ocupa la propia escritura de compraventa describe que el inmueble, requiere para ser habitada de una reforma integral y que hay que colocar puertas y otros elementos , lo que justifica el precio acordado.

La Ley Hipotecaria otorga protección al tercerode buena feque ha confiado en el contenido registral, a este respecto el artículo 32 establece que "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero",disponiendo el artículo 34que "El terceroque de buena feadquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fedel tercerose presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro" y finalmente el artículo 38 sienta la presunción "iuris tantum" en los siguientes términos: "A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos".

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre cuestiones relativas a dichos preceptos de forma reiterada, así, en sentencia de 10 de noviembre de 2010 considera que "La buena fe-subjetiva-, que es un estado de conocimiento - desconocimiento de la inexactitud del registro o creencia en la exactitud del mismo- se presume, aunque puede ser destruida la presunción mediante las correspondientes probanzas ( SS., entre otras, 21 de julio de 2.006 ; 21 de enero , 18 de marzo , 5 y 14 de mayo , 22 de septiembre , y 8 de octubre de 2.008 , 6 de marzo de 2.009 ). La apreciación de la mala feconstituye fundamentalmente una cuestión fáctica ( SS. 25 de mayo y 7 de noviembre de 2.006 , 13 de noviembre de 2.007 , 8 de octubre de 2.008 , entre otras), habiendo declarado esta Sala en Sentencia de13 de noviembre de 2.007 , núm. 1.231, que para desvirtuar la presunción legal de buena fese necesitan probanzas auténticas y fehacientes ( SS. 29 de enero de 1.989 , 14 de febrero de 2.000 , 25 de junio de 2.002), una prueba plena, cumplida y manifiesta que no deje lugar a dudas ( SS. 31 de enero de 1.975 , 14 de febrero de 2.000 ). Y por lo que respecta al control en casación de la apreciación por el juzgador de instancia hay que distinguir el aspecto fáctico, que es ajeno a la misma por tratarse de cuestión de orden procesal, y la deducción que proceda -significación jurídica de los hechos previamente fijados en la instancia- que cabe ponderar en dicho recurso ( SS. 13 de noviembre de 2.007 y 21 de enero de 2.008)". Incluso, el Alto Tribunal considera que el artículo 34incluye los supuestos de las adquisiciones "a non domino", recogiendo en sentencia de 21 de junio de 2011 que "El artículo 34 LH contempla los supuestos de adquisiciones a non domino [de quien no es dueño] a favor de los tercerosadquirentes de buena feque cumplan los requisitos exigidos en el mismo (adquisición onerosa de persona que aparezca como titular registral con facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba su derecho). La norma establece la protección del tercerohipotecario justificada ( STS de 8 de octubre de 2008 ) por la necesidad de reforzar la confianza en el Registro y en la realidad de la que este se hace, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza que van a ser mantenidos en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extra registral ajena al contenido del Registro inmediatamente anterior a su adquisición. Acerca de quién debe merecer la consideración de tercerohipotecario, la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007, RC n.º 5299/1999 , precisa que es terceroen el campo del derecho hipotecario el adquirente al que, por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran. Lo relevante de la doctrina establecida por cita sentencia del Pleno es que se sienta como regla que el artículo 34 LH ampara las adquisiciones a non domino [de quien no es dueño] porque salva el defecto de titularidad o poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparece con facultades para transmitir la finca. En el mismo sentido las SSTS de 16 marzo 2007, 20 marzo 2007, 7 y 10 octubre 2007, 5 mayo 2008 y 8 octubre 2008, 20 noviembre 2008, 6 marzo 2009 y 23 abril 2010". En la misma línea, hemos de citar la sentencia de 4 de noviembre de 2011, según la cual "siendo aplicable a la recurrente la protección que dispensa al terceroel artículo 34de la Ley Hipotecaria que, en relación con el artículo 38, determina que dicho tercerosea mantenido en su adquisición aunque resulte luego que el titular registral que gozaba de la presunción "iuris tantum" del artículo 38 y aparecía con facultades para transmitir , no era dueño de todo o de parte de la superficie transmitida", incluso en sentencia de 18 de octubre de 2012, se reconoce "a los demandados la protección que el citado artículo 34de la Ley Hipotecaria dispensa a los adquirentes de buena fey a título oneroso de bienes que constan inscritos en el Registro de la Propiedad, siempre que a su vez ellos inscriban su derecho, aunque se anule o resuelva el de su otorgante por causas que no consten en el mismo Registro".

En consecuencia, con arreglo a lo expuesto el recurso debe ser desestimado.

CUARTO. -Entrando a conocer del recurso de apelación de DOBLE COTA S.L respecto a la vulneración del artículo 394 de la LEC al no haber hecho la sentencia de instancia pronunciamiento en costas siendo que la acción ejercitada por la actora contra la apelante fue desestimada.

El motivo del recurso debe ser estimado. La parte actora en su demanda no especificó la razón de llamar al procedimiento a la parte apelante, sobre todo cuando DOBLE COTA no participo ni en la contratación del préstamo hipotecario ni fue tenedor de letra de cambio, ni fue parte en el procedimiento de la ejecución hipotecaria, todos ellos únicos objetos del procedimiento. Por tanto, el motivo por el cual la Juzgadora a quo entendió que no se imponían las costas, por ser necesario su intervención en el procedimiento a los efectos de constituir correctamente la relación jurídico procesal no es aceptado por la SALA.

DOBLE COTA únicamente fue el adquirente del inmueble que fue objeto de hipoteca, mediante una escritura de compraventa realizada tres años después de que el vendedor la adquiriera mediante DECRETO de Adjudicación en el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente inscripción registral. Escritura de compraventa que no fue objeto de la demanda al no haber solicitado la nulidad de la misma.

El que pudiera afectarle el procedimiento por ser el nuevo titular del inmueble atendiendo al pedimento 4 del Suplico de la demanda, al solicitar la cancelación de todos los asientos registrales que se hubieren efectuado a favor de los codemandados con relación a la finca objeto del litigio, y que por ello fuera necesaria su presencia en el litigio, tampoco puede ser aceptado pues dicho pedimento está directamente relacionado con la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria, y en este caso la escritura de compraventa no fue una consecuencia del mismo, sino que la misma se firmó tres años después, una vez que el adjudicatario había inscrito en el Registro la propiedad y por tanto se trata de una escritura independiente sobre la que se debió en su caso solicitar la nulidad de la misma.

En cualquier caso, la desestimación de la petición de la actora sobre la restitución del inmueble por quien en la actualidad ostenta la posesión y titularidad, no fue estimada por la Juzgadora a quo al apreciar la condición de tercero de buena fe de COTA DOBLE S.L, por lo que debió ser aplicado el artículo 394 de la LEC

Por tanto, las costas deben ser impuestas a la parte actora conforme al artículo 394 de la LEC al haberse desestimado la demanda contra DOBLE COTA sin que se pueda apreciar dudas de hecho o de derecho.

QUINTO.- Las costas del recurso de apelación de la SRA Petra se impondrán a la parte apelante y las del recurso de DOBLE COTA S.L no se hará expresa condena.