Sentencia Civil 5/2025 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 3, Rec. 760/2021 de 13 de enero del 2025

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia que desestima la demanda de nulidad o subsidiaria resolución del contrato suscrito entre las partes al entender el órgano a quo que el contrato había quedado previamente resuelto por incumplimiento de las obligaciones de pago del actor.

Se alega por el actor apelante como motivos de recurso y en síntesis, que el contrato no había sido resuelto por la demandada con anterioridad a la interposición de la demanda y que por tanto el órgano a quo debió entrar a valorar los motivos de nulidad radical invocados.

SEGUNDO.- El órgano a quo entendió que el contrato se encontraría resuelto por incumplimiento contractual de los actores puesto que habrían dejado de abonar la cantidad que en virtud del contrato estaban obligados a pagar por los servicios de gestión y mantenimiento del Club y así doc. 3 de la contestación a la demanda, se había requerido a los actores de pago por las cantidades adeudadas.

Discrepa este Tribunal de dicha consideración.

Como ya expusimos recientemente en la sentencia dictada en el Rollo 269/19, el Tribunal Supremo en la sentencia en Pleno de 16-01-2017, nº 16/2017, rec. 2718/2014, ha establecido respecto de los contratos de aprovechamiento de bienes inmuebles por turnos como el presente que el adquirente ostenta la condición de consumidor. Determina el TS que tiene la condición de consumidor aquellos que actúan en un ámbito ajeno a su actividad empresarial. El límite para considerar que no es un consumidor el adquirente de estos derechos aquellos que se lucren por su cesión de forma regular.

Si tiene la condición de consumidor es de aplicación el vigente Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios . Artículo 62. Contrato. 1. en el que expresamente se dispone que "En la contratación con consumidores y usuarios debe constar de forma inequívoca su voluntad de contratar o, en su caso, de poner fin al contrato. 2. Se prohíben, en los contratos con consumidores y usuarios, las cláusulas que impongan obstáculos onerosos o desproporcionados para el ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato. 3. En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato. El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados. 4. Los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado deberán contemplar expresamente el procedimiento a través del cuál el consumidor y usuario puede ejercer su derecho a poner fin al contrato.

Así ocurre en el caso de autos en que la misiva de 10 de abril de 2017, única por otra parte del que no puede dudarse su recepción por los actores, no puede tener la consideración de preaviso a los efectos del artículo 15 de los términos y condiciones del contrato ya que no declara ninguna voluntad de dar por resuelto el contrato pues de la literalidad de sus términos solo puede concluirse que consistió en un recordatorio o incluso si se quiere, requerimiento de pago. La demandada nunca manifestó que el contrato estuviera resuelto.

Por tanto debió el órgano a quo entrar a conocer de la nulidad del contrato NUM000 de fecha 16 de enero de 2011.

TERCERO.- Nos hemos pronunciado en múltiples ocasiones, entre otras Sentencia Rollo 975/2018 sobre esta concreta falta de determinación del objeto, la relativa a la modalidad denominada "super red" y/o "flotante" de la que se sirven la apelada en sus contratos, concluyendo en todos los casos la procedencia de la nulidad del contrato motivada por dicha indeterminación. Así el contrato adolece de falta del objeto previsto por la ley e incumple así la norma imperativa del artículo 9.1, apartado 3º, de la Ley 42/1.998 según el cual el contrato ha de contener necesariamente la «descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato , con indicación de los días y horas en que se inicia y termina». La Ley 42/1998 no da cobertura a otro tipo de contrato como es el presente en que no se determina el alojamiento sobre el que recae; convenio que podría haber quedado amparado en la norma del artículo 1.255 del Código Civil si no fuera porque la propia ley lo prohíbe al sancionarlo con la nulidad ( artículo 6.3 del Código Civil en defensa de los derechos del consumidor. Dicha exigencia se contiene igualmente en el artículo 30.1.3º de la nueva Ley 4/2.012, de 6 de julio , que es la que rige en la actualidad dichos contratos. En concreto la sentencia antes referida de la sección cuarta y en la que era parte apelante las entidades hoy apeladas y en relación al mismo tipo de semana flotante en período rojo contratado expone que "La Sala, aplicando la reciente doctrina jurisprudencial expuesta, ha de confirmar la Sentencia apelada. El alojamiento indicado en el contrato NUM001 es de "categoría flotante".

Se señala que puede ser ocupado, en temporada "T Roja", que es una suite de un dormitorio y señale los días de entrada y salida, ello no colma las exigencias de precisión o especificación del alojamiento que es objeto del contrato ( art. 9.1.3º de la Ley 42/1.998) necesarias, según el Tribunal Supremo, para que el negocio tenga el objeto previsto por la Ley.

Sobre la determinación del objeto.- SsTS de 15 enero 2015, 8 septiembre 2015, 24 mayo 2016.

«En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 diciembre , sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley ».

"El artículo 1.1 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , dice que «el derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo. A efectos de comprobar a cuál de dichas modalidades corresponde el contrato litigioso conviene transcribir el contenido del apartado 6. En él se dice lo siguiente: "Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tales contratos deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se corresponda con un período determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable por sus condiciones genéricas, siempre que esté especificado el edificio o conjunto inmobiliario donde se va a disfrutar del derecho"...»

"En el presente caso -como en el resuelto por dicha sentencia- no sólo falta cualquier referencia por la demandada Anfi Sales S.L. a que el contrato estuviera sujeto a dicha modalidad de arrendamiento, sino que claramente se desprende de su contenido que no se ajusta a dicha previsión legal pues se «compra» un «derecho de asociación» a un Club para uso de un apartamento sin fijación de plazo. Excluida tal posibilidad de arrendamiento, nos encontraríamos ante la constitución de un derecho real limitado -aunque en el contrato no se precise la naturaleza real o personal del derecho transmitido, faltando a la exigencia del artículo 9.1.2º- al que resultaría de aplicación la necesidad de determinación contenida en el artículo 9.1.3 º en cuanto el objeto ha de ser un alojamiento concreto, con mención de sus datos registrales y del turno que es objeto de contratación, y con indicación de los días y horas en que se inicia y termina. Al no cumplir en este caso el contrato con tales exigencias queda sujeto a la sanción de nulidad contenida en el artículo 1.7".

CUARTO.- Devolución de anticipos.

La apelada parte de la premisa de que la ley de aplicación ha establecido como periodo prohibido para el cobro de anticipos el de diez días a contar desde la celebración del contrato. Sin embargo esta tesis ha sido desechada por el Tribunal Supremo en su reiterada resolución de aspectos litigiosos concernientes a esta sanción por incumplimiento legal declarando en todo caso que el plazo prohibido para el cobro de cantidades anticipadas abarca hasta los tres meses posteriores a la suscripción del negocio jurídico. Por consiguiente, todas las cantidades abonadas por los apelados en relación con ambos contratos se produjeron en dicho periodo prohibido, por lo que ha de devolverse el tanto igual a la suma anticipada.

El motivo ha de ser rechazado. La STS de 7 de abril de 2015 (nº 187/2015, rec. 937/2013) (EDJ 2015/51579) con cita en la de 16 de febrero de 2012, citada por razonó que «la jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios , cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias : i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado. Como expone la parte recurrente, la jurisprudencia de esta Sala establece que sólo son susceptibles de ser confirmados los contratos que reúnan los requisitos del artículo 1261, a saber los elementos esenciales, consentimiento, objeto y causa, en definitiva, la doctrina de los actos propios, no es aplicable en materia de nulidad ( SSTS 10 de junio y 10 de febrero de 2003 ( RC n.º 3015/1997 y RC n.º 1756/1997).....».

Por lo demás tampoco cabe apreciar "retraso desleal" en el ejercicio de la acción pues como recuerdan las SSTS de 15 de junio de de 2012 ( 399/2012) y de 1 de abril de 2015 (163/2015), el retraso desleal, que opera necesariamente antes del término del plazo de prescripción extintivo de la acción, encuentra su específico fundamento de aplicación como una de las formas típicas de los actos de ejercicio extralimitado de los derechos que suponen una contravención del principio de buena fe ( art. 7.1 CC . De forma que para su aplicación se requiere, aparte de la natural omisión del ejercicio del derecho y un transcurso dilatado de un periodo de tiempo, una objetiva deslealtad respecto de la razonable confianza suscitada en el deudor acerca de la no reclamación del crédito. Confianza que debe surgir, necesariamente, de actos propios del acreedor a tal efecto. Este último requisito no puede predicarse en relación a los actores al no haber ejercitado acto propio alguno que genere dicha confianza y sin que el hecho de disfrutar de las contraprestaciones derivadas del contrato mientras no se constata su nulidad radical pueda suponer dicha confianza siendo que, insistimos, ningún acto propio podría convalidar un negocio nulo de pleno derecho.

QUINTO.- En cuanto a cuál es el importe de lo que ha de ser devuelto.

Aunque puede existir duda sobre si en caso de mantenerse en vigor el contrato la cantidad anticipada ha de devolverse o no duplicada, en los casos de nulidad del contrato entendemos que es correcta la postura fijada por esta A. Provincial por ejemplo en la sentencia de la Sección 5ª de 21/4/2015, o en la nuestra ya citada de de 31 de mayo de 2018 Rollo 701/2017, donde se considera que la devolución duplicada, en los casos de nulidad, quiere decir que se devuelve la misma cantidad anticipada, además del precio, cuya devolución es consecuencia obligada de la restitución de prestaciones del art. 1303 del C.c. Es decir, que obviamente, no se devuelve el precio -con las reducciones por el uso, antes expuestas- más la suma del precio anticipado duplicado, sino que la devolución del precio anticipado forma parte del precio total a devolver, anticipado o no, y la sanción civil consiste en el pago del "tantundem" de la suma anticipada.

Como indicamos anteriormente y hemos establecido en la sentencia entre otras muchas, de 21 de mayo de 2018 Rollo 701/2017 es que la minoración del precio que ha de reintegrar a los compradores como consecuencia de la nulidad y de la aplicación del art. 1303 del C.c. como cálculo utilizado para establecer las consecuencias económicas de la nulidad, el órgano a quo la solución de fijar el valor del periodo disfrutado dividiendo el precio entre 50 ( tiempo máximo de duración del contrato ). se realice valorando el tiempo de uso a precio de mercado, y no en proporción al precio de la compra. Sobre ello, ya existe jurisprudencia reiterada que descarta la aplicación del valor de mercado del inmueble y del uso realizado, pues aquí no estamos retribuyendo un contrato de hospedaje o de arrendamiento turístico, sino valorando las prestaciones a devolver como consecuencia de la nulidad de un contrato, por lo que el parámetro a tomar en cuenta es el precio abonado por el comprador, y la parte de ese precio que corresponda temporalmente al uso realizado, sobre una equivalencia del precio total con 50 años, que es el plazo máximo legal que hubiera debido aplicarse al aprovechamiento por turnos. En este sentido dijimos ya en la citada sentencia del rollo 862/2015: " Quinto. Devolución del precio abonado por el contrato de aprovechamiento por turnos y posibles descuentos por uso consumido hasta la nulidad del contrato. Como recoge la doctrina del Tribunal Supremo en sentencia de 20/1/2.017"es cierto que el artículo 1.7 de la Ley 42/1998 establece que, en caso de nulidad de pleno derecho, serán devueltas al adquirente la totalidad de las cantidades satisfechas. No obstante la interpretación de dicha norma y su aplicación al caso no pueden ser ajenas a las previsiones del artículo 3 CC en el sentido de que dicha interpretación se ha de hacer atendiendo fundamentalmente a su «espíritu y finalidad». En el caso del citado artículo 1.7 se trata de dejar indemne al contratante de buena fe que resulta sorprendido por el contenido de un contrato -normalmente de adhesión- que no cumple con las prescripciones leales."

En el caso de autos al precio abonado por la cuantía de 10.400 libras esterlinas ha de serle descontado los 5 años de disfrute a contar desde el 2014 10.400-1.040 libras esterlinas total 9.360 libras esterlinas.

STS 10/4/2018: "Por lo que se refiere a las consecuencias de la nulidad del contrato de 12 de octubre de 2011 debe tenerse en cuenta que, conforme a la doctrina reiterada de esta sala respecto de litigios semejantes al presente, la parte actora ha podido disfrutar de los alojamientos que el contrato le ofrecía, por lo que el reintegro del precio satisfecho no ha de ser total sino proporcional al tiempo que debía restar de vigencia teniendo en cuenta la duración legal máxima de cincuenta años ( sentencias 192/2016, de 29 de marzo , 631/2016, de 25 de octubre , 633/2016, de 25 de octubre , 645/2016, de 31 de octubre , 685/2016, de 21 de noviembre , 37/2017 y 38/2017, de 20 de enero , 87/2017, de 15 de febrero ). De acuerdo con esta doctrina, que es aplicable al caso, la interpretación y aplicación del art. 1.7 de la Ley 42/1998 «al caso no pueden ser ajenas a las previsiones del art. 3 CC (LEG 1889, 27) en el sentido de que dicha interpretación se ha de hacer atendiendo fundamentalmente a su "espíritu y finalidad". En el caso del citado art. 1.7 se trata de dejar indemne al contratante de buena fe que resulta sorprendido por el contenido de un contrato -normalmente de adhesión- que no cumple con las prescripciones leales», de modo que la restitución de todas las cantidades solo tendría sentido, de acuerdo con la finalidad del precepto, cuando el contrato no se hubiera llegado a ejecutar.

En consecuencia como se dirá en la parte dispositiva de la sentencia debemos revocar la misma y con estimación de la demanda declarar la nulidad del contrato NUM002 de fecha 17 de abril de 2014 condenando a la entidad ANFI SALES SL a abonar a los actores la cantidad a determinar en ejecución de sentencia que resulte del precio pagado de 10.400 libras esterlinas en concepto de precio del contrato menos la valoración del disfrute de la suite 1.040 libras esterlinas, total 9.360 libras esterlinas , con el pronunciamiento en cuanto a costas establecido en el fundamento de derecho septimo.

SEXTO.- Por último y en cuanto a la falta de legitimación pasiva de Anfi Resort S.L.

Puede leerse en los contratos que intervienen dos mercantiles, "Vendedor: ANFI SALES S.L." y "Empresa gestora: ANFI RESORTS S.L.", las dos firman al pie, por un único representante autorizado, sin mayor distinción. A continuación en el apartado 4 de los términos y condiciones del contrato, se hace referencia a las distintas empresas; y dentro de ese apartado se menciona al promotor, y la empresa de servicios, mencionando a continuación que ambas son parte del acuerdo "y son conjuntamente denominadas". Y añade que Anfi es representada en lo sucesivo por un empleado que ha sido autorizado para actuar en nombre de las empresas.

Esta forma de actuar, bajo un mismo nombre, Anfi, representadas por una misma persona física, sin mayor distinción. Y sin que ni en el encabezado del contrato, ni en sus términos y condiciones se haga constar de manera expresa cuál es la empresa prestadora de servicios, que sería ANFI RESORTS S.L. con la que habría de entenderse todo lo relativo a la prestación de los mismos, y a la que se menciona al pie del contrato, con la confusión a que puede dar lugar dada la generalidad de la denominación. Las demandadas no hacen mayor distinción en el giro empresarial ni contractual entre ambas empresas que actuarían representadas por un único empleado y bajo un mismo nombre comercial "Anfi", pese a que la propia ley especial exige que se identifique claramente a la empresa prestadora de servicios, son motivos razonables y suficientes para fundamentar una condena solidaria de las dos codemandadas. Su propio actuar y la información facilitada a los actores hace surgir una duda razonable sobre el papel que juega en la relación contractual cada una de las entidades demandadas, que refleja una unidad de actuación cuya destrucción no puede ponerse de cargo de los aquí actores, que contrataron con una única persona que actuaba en representación de las dos personas jurídicas, sin que en los términos y condiciones del contrato se ofrezca información que permita diferenciar una intervención propia y diferenciada de cada entidad, estableciendo claramente cuáles eran los derechos y obligaciones de cargo de cada una de ellas. Por lo que su responsabilidad contractual es solidaria y ha lugar por tanto también a la estimación de este motivo de impugnación.

SEPTIMO.- En cuanto a las costas de esta alzada no procede expresa condena al haber lugar a la estimación del recurso, artículo 398 Lec. En cuanto a las costas de la primera instancia se imponen a la demandada al haber lugar a la integra estimación de la demanda.