Sentencia Civil 722/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 987/2024 de 15 de octubre del 2025

PRIMERO.-Por la parte actora se interpone demanda en solicitud de devolución de la cantidad de 17.800 euros que pagó como precio de opción de compra de un inmueble del demandado, a lo que se opone el demandado al considerar que el actor ha incumplido y que de conformidad con la cláusula séptima del contrato debía perder dicha cantidad.

Se hace preciso partir de las siguientes premisas que resultan de lo actuado:

-El actor se interesó por la vivienda propiedad del demandado sita en la DIRECCION000 de Palma. Y la visitó en su compañía. Iniciados los trámites con el Banco para la tasación se le indicó que no constaba inscrita de forma individualizada en el Registro, y al comunicarlo al vendedor éste le informó que parece ser que la División Horizontal que había realizado no debía estar inscrita, pero que no pasaba nada, y que podían continuar con la operación de compraventa del inmueble, pero antes, debía "arreglar todos los papeles" para registrar correctamente la división horizontal, registrando dos fincas, y así poder vender el DIRECCION000.

Se continuó con la operación.

La relación y comunicación entre las partes era excelente. Había una relación de confianza mutua entre ellas y un compromiso verbal recíproco.

El actor, viendo que la operación de compraventa iba a ser más compleja de lo

que esperaba inicialmente, decidió contratar los servicios de un abogado para que actuara desde ese momento como su representante e interlocutor, así como asesorarle en todos estos trámites.

-Se redactó y suscribió un contrato de opción de compra de fecha 31 de octubre de 2022.

La redacción corrió a cargo del letrado del actor partiendo de un borrador inicial remitido por éste al vendedor y que fue modificado a petición de éste, tal y como se infiere de las conversaciones de Whatsapp mantenidas entre el letrado del actor y el demandado (y que abarcan todo el periodo de la operación, desde el 11/10/2022 hasta el 18/5/2023), es decir, fue consensuado entre las partes.

En el mismo se refleja la especial situación concurrente en el caso y se establecían una serie de plazos. Son de destacar las cláusulas:

"TERCERA-La transmisión del inmueble a la parte COMPRADORA, junto con los derechos inherentes a la propiedad sobre los mismos, se realizará en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa, momento en el que se procederá al pago del resto del precio, y se dará cumplimiento a las restantes obligaciones derivadas del presente contrato.

La escritura de compraventa se otorgará ante el/la Notario/a designado por la parte compradora, y que notificará a la parte vendedora junto con el día y la hora para su otorgamiento, y que en todo caso será antes del 30 de Abril de 2023, fecha que se fija como máxima para la formalización de la compraventa ante notario aquí prevista, en base a lo que se expondrá a continuación:

1º.-La parte vendedora debe proceder a la inscripción de la individualización de la parte determinada objeto de la presente compraventa, como una única y separada finca registral. Para llevar a cabo dicha operación por la parte vendedora, se contempla un plazo de TRES MESES. (en principio hasta 31 enero 23)

2º.-Una vez constatada la inscripción de la parte determinada objeto de la presente compraventa, acreditada documentalmente mediante nota registral actualizada, comenzará un plazo de TRES MESES MÁS ( en ppio hasta 30 abril 23) para la formalización de la escritura de la compraventa ante notario, toda vez que las entidades bancarias no podrán estudiar la operación crediticia interesada por el comprador, hasta que no esté acreditado documentalmente la inscripción individualizada de la parte determinada objeto de la presente compraventa.

Sin perjuicio de los plazos anteriormente recogidos, si cualquiera de los tramites arriba descritos se hubiere realizado en un tiempo inferior al máximo previsto, la parte correspondiente avisará a la otra a los efectos de continuar con la presente operación de compraventa."

"SEPTIMA- Penalizaciones

De conformidad con lo preceptuado en el Código Civil, si transcurrido el plazo aquí estipulado no se hubiera efectuado la transmisión de la finca por causa imputable a la parte COMPRADORA habiéndose cumplido por la VENDEDORA todas sus obligaciones, dicha parte compradora perderá la cantidad entregada en concepto de precio de la opción, quedándose la VENDEDORA con dicha cantidad en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, quedando igualmente el presente contrato automáticamente resuelto y pudiendo disponer la vendedora libremente del inmueble, sin nada más que reclamarse las partes por concepto alguno.

Como excepción a lo anteriormente expuesto, acuerdan las partes que en caso de que las entidades crediticias no concedan el préstamo hipotecario a la parte compradora, las arras le serán devueltas a dicha parte. Para ello, deberá acreditar el comprador que al menos en tres entidades le ha sido denegada la operación de crédito.

Acuerdan este punto toda vez que en el momento actual la operación estaba preaprobada, antes de tener constancia de que la parte determinada objeto de venta no estaba debidamente inscrita, y atendiendo a que el mercado hipotecario está cambiando muy rápidamente las condiciones de los préstamos.

Igualmente, si la parte VENDEDORA no otorgara la escritura de compraventa transmitiendo a la COMPRADORA el bien inmueble conforme a las condiciones del presente contrato por causas imputables a dicha parte, la parte compradora podrá optar entre:

A.-Reclamar el cumplimento del presente contrato en las condiciones aquí recogidas, incluso judicialmente.

B.-Reclamar la devolución de la cantidad entregada como precio de la opción, más una cantidad similar en concepto de indemnización.

Como excepción, y atendiendo igualmente a las especiales circunstancias concurrentes en esta transacción, para el caso de que la parte vendedora no pudiera inscribir debidamente la parte determinada objeto de la presente transmisión, una vez acredite documentalmente la imposibilidad de inscripción y que esta fuera insubsanable, únicamente deberá devolver a la parte compradora la cantidad recibida como precio de la opción, sin indemnización alguna, es decir, devolverá únicamente la cantidad de 17.800 €,dándose por enteramente satisfechas las partes, y sin nada más reclamarse mutuamente."

-El actor y comprador en cumplimiento del contrato abonó la cantidad de 17.800 euros en concepto de prima de la opción al demandado y vendedor.

-El vendedor remitió la nota registral actualizada al actor en fecha 9 de febrero de 2023, es decir, 9 días después de lo estipulado.

Consta en las conversaciones de whatsapp referidas, en concreto el letrado de la actora le dice al demandado ese día 9: "Perfecto Jesús María pues ahora nos ponemos en marcha nosotros. Abrimos nuevo plazo de 3 meses entonces. Muchas gracias de nuevo por todo" a lo que el demandado contesta "Gracias por la paciencia y que no se estresen por los plazos que no habrá ningún problema. Ya me vais diciendo un saludo."

-Entre esta fecha y el 24 de abril se suceden mensajes entre el letrado y el demandado interesándose por la situación de las gestiones del actor con el Banco.

-Resulta que el actor había perdido el empleo y no lo había comunicado a su letrado que lo supo a finales de abril, y lo comentó por teléfono al demandado a primeros de mayo pidiéndole una prórroga de 2 meses porque el actor tenía un trabajo nuevo y era cuestión de semanas el tema de la financiación por la exigencia de más nóminas de trabajo (No negado); Le envía un borrador de prórroga y consta por los mensajes por whatsapp que el demandado el 8 de mayo le dice que eso le supondría 1.400 euros cada mes,(lo tenía alquilado) a lo que el letrado le dice que el actor asumiría ese dinero en caso de que la operación no saliera.

El 9 de mayo (Fecha en que en expiraban los tres meses para el actor) hablan las partes directamente comunicando el actor al demandado que no seguiría adelante con la operación porque ahora no le daban la financiación.

Ese mismo día se cruzan mensajes el letrado y el demandado, y quedan en que el letrado le envía un borrador para resolver el contrato. A lo que el actor contesta que lo espera, lo valorará y le dirá cosas.

El documento se remite ese mismo día. Nada contesta el demandado, ni ese día, ni al siguiente en que es interpelado por el letrado. Es el día 11 cuando le dice: He leído el documento que me enviaste. No lo voy a firmar. En el mismo contrato de compraventa está la resolución una vez transcurrido el plazo de finalización. La causa de la no transmisión del inmueble es imputable a la parte compradora. Tal y como se firmó en el documento que redactaste (e hiciste incapié el día de la firma ante Faustino y yo, y los dos asentimos) había una excepción para evitar la penalización, que se me acreditara que en al menos tres entidades bancarias, le había sido denegada la financiación. A la fecha de finalización del contrato no

se me ha acreditado nada. Hasta prácticamente la finalización del mismo se me ha hecho creer que iba todo bien y que se firmaría la venta. 15 días antes de la finalización del contrato me dijo Faustino que estaba todo bien y que a finales de abril me enviaba al tasador. Y tuve que ponerme de nuevo en contacto con él a principios de mayo para preguntar si tenía fecha y hora para l visita. El día de vencimiento me llamó Faustino para renunciar a la compra, añadiendo que no continuaba con la operación porque, no tenía la financiación, y ya no se sentía "a gusto" comprándome. Lo respeto. Me ciño al contrato que redactaste en su día y que firmamos ambas partes en tu presencia. Un saludo"

-El letrado le contesta argumentando que la excepción a la penalización existe por la denegación de la financiación que se le ha comunicado verbalmente, y ese mismo día le envía dos comunicaciones bancarias denegando la financiación de dos Bancos, y una solicitud a otro. Le pide devuelva al actor el precio de la opción.

El demandado insiste en su postura de que no se da la excepción y que no había nada que reclamarse.

-El 18 de mayo el letrado le envía la tercera comunicación denegatoria de la tercera entidad bancaria.

SEGUNDO.-El actor interpone demanda solicitando la devolución de los 17.800 euros en aplicación de la cláusula séptima, debiendo considerarse así como el demandado utilizó tres meses y nueve días, a pesar de recoger tres meses en el contrato, para la resolución de los problemas del piso, exigió que se aportaran los documentos acreditativos de los bancos dentro del plazo de tres meses.

Como se ha indicado, se le comunicó formalmente dentro de los tres meses la no continuación de la operación, con lo que ya se cumple aquí la excepción prevista en el contrato, pero es que, además, si aplicamos el mismo criterio temporal aplicado a la contraparte, 3 meses y 9 días, esta parte, también remitió los documentos acreditativos de los bancos dentro de dicho periodo. La actuación del demandado, es por tanto, una clara manifestación de mala fe, intencionalidad, además de ir contra la doctrina de los actos propios. (recordemos por último su afirmación de: que no se preocupen por los plazos)

La parte demandada se opone al considerar que el actor había incumplido el contrato y que, de conformidad con la Cláusula Séptima del contrato relativa a las penalizaciones, el actor debía perder la cantidad entregada en concepto de precio de la opción.

La juez a quo argumenta, valorando la prueba documental, que es la única que se ha practicado en autos, que

"...si nos atenemos escrupulosamente a los plazos pactados en el contrato, es cierto que el vendedor incumplió el plazo de 3 meses que para él se estableció en el contrato.

Así, el plazo para que el vendedor realizara la inscripción de la individualización de la parte determinada del inmueble y remitiera al comprador la nota registral actualizada finalizaba el 31 de enero de 2023.Y el plazo de tres meses para el comprador se iniciaba cuando tuviera en su poder la nota registral actualizada acreditada documentalmente.

La remisión de la nota registral actualizada marcaba el inicio del plazo de 3 meses que el comprador tenía para cumplir su parte del contrato.

El vendedor cumplió su parte del contrato el 9 de febrero de 2023 , fecha en que le remitió al comprador la nota registral."

Y continúa:

Sin embargo, como se desprende de las conversaciones de wasap entre el Letrado del actor y el demandado, ambas partes prorrogaron el contrato, acordando que el plazo de 3 meses para el comprador se iniciara a partir del 9 de febrero de 2023 ,lo que nos sitúa en un nuevo plazo para el cumplimiento del contrato por parte del comprador en el 9 de mayo de 2023.

Así se desprende de la siguiente conversación:

9/2/23, 13:19 - Alfredo: Buenos días Jesús María

9/2/23, 13:19 - Alfredo: Has podido conseguir ya la nota?

9/2/23, 16:10 - Alfredo: Perfecto. Recibido. Gracias

9/2/23, 16:23 - Alfredo: Perfecto Jesús María, pues ahora nos ponemos en marcha nosotros. Abrimos nuevo plazo de 3 meses entonces!

9/2/23, 16:23 - Alfredo: Muchas gracias de nuevo por todo!

9/2/23, 16:27 - + NUM000: Gracias por la paciencia. Y que no se estresen por los plazos, que no habrá ningún problema. Ya me vais diciendo. Un saludo.

Ahora bien, llegado el 9 de mayo de 2023,el comprador no remitió al comprador las tres denegaciones de financiación bancaria al vendedor, lo que supone que la excepción a la penalización prevista en la Cláusula Séptima del contrato no se pueda aplicar.

El día 11 de mayo de 2023 el actor remitió dos denegaciones de financiación bancaria expedidas por el BBVA y BANCO SABADELL y una solicitud de financiación remitida a ING,siendo además que la contestación denegatoria de financiación de ING data del 17 de mayo de 2023.

Por tanto, no habiendo justificado documentalmente el comprador tres negativas bancarias de financiación dentro del plazo de 3 meses concedido, no procede aplicar la excepción prevista en la Cláusula Séptima, debiendo aplicarse plenamente al comprador la penalización prevista en dicha cláusula que supone perder la cantidad entregada en concepto de precio de la opción.

TERCERO.-Aduce la apelante como motivo de apelación el error en la valoración de la prueba, lo que supone que la cuestión en esta alzada estribe en verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por la juzgadora de instancia a efectos de resolver como lo ha hecho, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba".(Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )"( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..."( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doctrina que se complementa declarando que "...el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..."( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."

Partiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas, que como e ha dicho era únicamente documental, no cabe compartir las alegaciones de la recurrente en base a las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo de la juzgadora a quo,al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquéllas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.

CUARTO.-Alega que la sentencia nada recoge acerca del incumplimiento de la parte vendedora con relación a los tres meses pactados para lograr la inscripción registral individualizada de la vivienda y que las partes no acordaron ninguna prorroga del contrato para ampliar el plazo al vendedor y que éste pudiera cumplir, si no que basándose en la evidente relación de buena fe entre las partes, cuando se acercaba el final del plazo concedido a la parte vendedora (los tres meses iniciales acordados), ni siquiera se trató el tema de que estaban ya fuera del plazo, si no que continuaron hablando las dos partes, indicando que cuando estuviera la nota, estaría cumplida su parte (tardara lo que tardara), y que en ese momento se aportaría a la parte compradora, continuando sin mayores trámites.

No se ajusta a lo acontecido. De la lectura de la sentencia se evidencia que se expone por la juzgadora el incumplimiento del vendedor en cuanto al plazo y que la obligación la cumplió el 9 de febrero de 2023, fecha que marcaba el inicio del plazo de tres meses que tenía el comprador para cumplir con su parte del contrato. Cuestión distinta es que no le atribuya consecuencia alguna, y ello entendemos por razón de la aceptación por parte del demandado, cuyo letrado expresamente contestó Perfecto Jesús María, pues ahora nos ponemos en marcha nosotros. Abrimos nuevo plazo de 3 meses entonces! Lo que venía a suponer una prórroga, si se quiere tácita, del plazo de cumplimiento del actor que se fijaba en el 9 de mayo de 2023. No se trata de buena o mala fe, sino de la aceptación de una situación que interesaba en ese momento a ambas partes.

También alude a los actos propios del demandado vendedor refiriéndose a la contestación que dio al anterior mensaje del letrado: Gracias por la paciencia. Y que no se estresen por los plazos, que no habrá ningún problema. Ya me vais diciendo. Un saludo.

Señalando que se vulneran al haberse negado a prorrogar el contrato cuando se le solicitó a primeros de mayo que al negarse "para gran sorpresa de esta parte" hasta prácticamente el último día de plazo de los tres meses, no tenía capacidad para solicitar los documentos de denegación de la financiación de las tres entidades bancarias que de otra forma hubiera obtenido.

Tampoco se comparte. Según se infiere de las conversaciones, el día 8 de mayo (un día antes de cumplirse el plazo) estaban hablando de la prórroga el demandado y el letrado del actor; y fue al día siguiente (el último del plazo) cuando hablaron actor y demandado manifestando el primero que no quería seguir adelante con la operación porque no le daban la financiación y porque no "se sentía cómodo". Y en ese mismo sentido por mensajes entre letrado y demandado de ese mismo día. Pero no se acreditó en la forma pactada. Dice en la demanda se le comunicó formalmente dentro de los tres meses la no continuación de la operación, con lo que ya se cumple aquí la excepción prevista en el contrato; y dice en el recurso que la denegación de los bancos era real en la fecha en que lo manifestó. Pero no sabemos a qué se refiere cuando dice que le comunicó formalmente, desde luego no lo es que se diga en una conversación, y además lo cierto es que las contestaciones de las entidades bancarias son de fecha posterior, dos de ellas, del día 11 de mayo y otra del día 17.

No debe soslayarse la actitud del actor que ocultó su situación de haber perdido el empleo (incluso lo hizo a su letrado) lo que evidenciaba un cambio de la situación que dificultaba, si no impedía, la posibilidad de obtener una financiación, y mucho menos en el plazo estipulado. Esta situación no se supo por el demandado hasta primeros de mayo. Y no fue hasta el último día del plazo, como decimos, que el actor le comunicó que no quería seguir adelante con la operación.

Esta actitud del actor no supone desde luego esa buena fe en la relación a la que alude de forma insistente en su escrito de recurso, achacando a la contraparte que la ha vulnerado cuando le dijo que no se preocupara por los plazos y ahora le exige el cumplimiento en los plazos pactados, pues no es equiparable la actuación de una y otra parte. Mientras el vendedor ( y así se desprende de las conversaciones aportadas) mantuvo en todo momento informado al comprador de los avatares surgidos en el cumplimiento de su obligación de regularización de la situación registral de la vivienda objeto del contrato, el comprador actuó ocultando su situación laboral que podía poner en riesgo la operación (como finalmente sucedió), generando en el vendedor una confianza en el resultado del negocio. Y entendemos que por ello no le es dable invocar el justo equilibrio de las prestaciones para pretender que debería serle aplicado el plazo de tres meses y nueve días para cumplir con su obligación.

QUINTO.-Al desestimarse el recurso de apelación se imponen las costas a la parte apelante por mor de lo establecido en el art. 398 de la L.E.C.