Sentencia Civil 13/2025 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 315/2023 de 21 de enero del 2025

PRIMERO.- La actora alega ser propietaria de la finca rústica, parcela catastral DIRECCION000 de El Sauzal, adquirida mediante escritura pública otorgada ante notario el 15 de noviembre de 2007, e inscrita en el Registro de la Propiedad como finca registral n.º NUM000. Interpone demanda contra los demandados como ocupantes de la referida finca señalando que carecen de título que ampare dicha ocupación y pidiendo que se declare que la referida finca pertenece en pleno dominio a la actora, condenando a los demandados a la devolución de la misma.

Para acreditar los hechos aporta la escritura de compraventa de la finca reivindicada, otorgada el 15 de noviembre de 2007, de la que resulta vendedora Doña Lina y sus hijos, a su vez, viuda e hijos del hermano fallecido de la actora, Don Luis Francisco. Según la citada escritura, se trata de una finca rústica sin inscripción registral, identificándola como situada en el paraje " DIRECCION001", constituyendo la parcela catastral DIRECCION000, con una superficie de 1.165 metros cuadrados, cuyos linderos son: al norte, con DIRECCION002 de Doña Lina; al sur con DIRECCION003 de Doña Justa; este, con DIRECCION004 de Don Isaac y al oeste, con DIRECCION005 de Don Segundo y NUM001, de Doña Lina. Manifestaron los vendedores que la adquirieron por herencia del esposo y padre respectivo, según resulta de la escritura de aceptación de herencia otorgada el mismo día ante el propio Notario. No constando la inscripción registral, se solicita su inmatriculación, tomando como fehaciente la escritura invocada como título.

Según resulta de la certificación registral aportada, la referida finca constituye la registral n.º NUM002, descrita como consta en la escritura de compraventa antes referida, tratándose de la primera inscripción, practicada con fecha 15 de noviembre de 2007.

Las demás pruebas aportadas a las actuaciones acreditan que la citada finca rústica ha pertenecido a la familia de la compradora, de la que era titular su padre, pasando la propiedad al fallecido hermano mediante partición privada, sin que conste fecha de esa transmisión. También consta acreditado, en especial por la testifical de la viuda vendedora, que la parcela fue cultivada por el padre de su marido, luego por este y más tarde por su hijo, antes de ser vendida a la actora, quien mostró siempre su interés en adquirir la finca perteneciente a su familia. Habiendo llegado vendedores y compradora a un acuerdo, fue esta la que se encargó de tramitar toda la documentación necesaria para llevar a cabo la operación, sin que la vendedora interviniera en esa tarea. Ambas fincas, la que viene ocupando la actora y la ocupada por los demandados, colindantes entre sí por los linderos norte y sur respectivo, se deslindan mediante un muro antiguo de piedra.

La finca reivindicada, ocupada por los demandados, perteneció a Doña Justa, que la adquirió mediante escritura de partición, adjudicación de herencia y compraventa otorgada el 10 de julio de 1990, figurando como único bien a inventariar en la herencia aceptada por los vendedores un trozo de terreno situado "en el término municipal de El Sauzal, donde dicen " DIRECCION001", que mide veintiún áreas, ochenta y cinco centiáreas y linda, al naciente, Doña Trinidad y otros y en parte más de la finca de donde esta se segrega; al norte, Doña Rosana, y al sur, con vereda de DIRECCION001. Título. El de compra a Don Anselmo, en estado de casado, según resulta de la escritura autorizada en San Cristóbal de La Laguna, el día veinticuatro de enero de 1961 ante el Notario Don Juan Antonio Cruz Auñón, n.º 153 de su protocolo. Inscrita al Tomo NUM003, Libro NUM004, Folio NUM005, Finca NUM006, inscripción NUM007". Los comparecientes aceptan la herencia, adjudicándose la herencia en las proporciones que se determinan, acordando los herederos la venta de la finca a Doña Justa, que la compra. Consta inscrita la finca en el Registro de la Propiedad desde el 9 de noviembre de 1962: en 1990 no constaba referencia catastral.

Fallecida la titular de la finca, la prueba testifical acredita que, desde tiempos atrás, la finca ha venido siendo cultivada por Doña Justa y, posteriormente, por sus descendientes, sin solución de continuidad, en virtud del testamento otorgado por la referida señora a quien indistintamente se la nombra como Justa y Justa.

Junto con la contestación de la demanda se aporta un informe pericial relativo a la medición y geolocalización de la finca de Doña Justa, debidamente ratificado y aclarado en el acto de la vista a preguntas de las letradas de cada una de las partes, del que resulta que la finca ocupada por los demandados y reivindicada por la actora, se corresponde con la finca catastral DIRECCION000, ocupando también parte de la catastral DIRECCION003, señalando que linda al nordeste con la catastral DIRECCION004 y resto de la finca catastral DIRECCION003; al Noroeste, con la catastral DIRECCION002; al sureste con la DIRECCION003 y la Vereda de Santa Catalina; y al suroeste con la DIRECCION003 y las demás que menciona. Todo ello debidamente geolocalizado por los vértices y coordenadas que señala.

A las actuaciones se une un documento fechado el 6 de octubre de 2018, donde se relatan los hechos sucedidos en relación a ambas fincas, que se inician desde que Don Luis Francisco trabajaba la finca, en el que se dice que, con ocasión de una reclamación de un tercero en relación a la propiedad de la finca, reunieron la documentación y acuden al Ayuntamiento de El Sauzal, quien expidió un documento en el año 1995. Pactada la venta en el año 2006, la finca la trabaja el esposo de la actora, efectuando inversiones en ella, hasta que un día en el que examinan la documentación caen en la cuenta de que la finca adquirida era la DIRECCION000 y ocupaban la DIRECCION002.

También consta unida a las actuaciones la certificación emitida por el Ayuntamiento de El Sauzal el 1 de febrero de 1995 en la que se hace constar la titularidad y descripción de distintas parcelas catastrales, por lo que aquí afecta, la DIRECCION000, siendo titular Don Luis Francisco y con cabida de 1.165 m². También se alude a la parcela catastral DIRECCION002, de la que son titulares los hermanos Lina. A dicho documento se une un parcelario donde su ubican las referidas fincas. No hay referencia a la DIRECCION003.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia estima la demanda, declarando que la demandante tiene el pleno dominio de la finca rústica catastrada con el DIRECCION000 de El Sauzal, careciendo de título los demandados sobre ella, a los que se condena a la devolución de la finca, con imposición de costas a dicha parte.

Los demandados formulan recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba que acredita la titularidad dominical de la actora sobre la finca objeto del procedimiento, así como sobre la titularidad dominical de los demandados sobre la finca que ocupan, recurso al que se opone la parte contraria. De esta manera, la cuestión litigiosa en esa alzada se centra en determinar si la actora acredita los elementos de su pretensión que, según constante doctrina jurisprudencial al efecto, se refieren al título y a la identificación de la finca que reivindicada, así como a que esta se encuentre en posesión de los demandados. Encontrándose perfectamente identificadas por su cabida y linderos cada una de las fincas, tanto los vendedores de la actora como la abuela de los demandados, se encuentran ocupando las respectivas fincas desde hace más de treinta años, hecho que no ha sido controvertido en las actuaciones.

Los hechos antes relatados acreditan que la actora adquiere una finca en el año 2007, mediante compraventa otorgada en escritura pública, siendo los vendedores los herederos de su hermano fallecido quién, a su vez, la había adquirido por herencia de su padre, finca que desde tiempo atrás venía siendo cultivada por miembros de su familia, no encontrándose inscrita en el Registro de la Propiedad, ni en el Catastro de modo que, para llevar a cabo esa venta, se inician las gestiones para inscribirla en el Catastro en el año 1995 y en el Registro de la Propiedad en el año 2007, si bien, como consta acreditado, la finca adquirida por la actora es la que venía poseyendo su familia, y como describió la vendedora, "la que empezaba más estrecha y se iba ampliando", de modo que no existe duda alguna de la identidad de esa finca, ni de su posesión y cultivo por la adquirente y su familia desde hace más de treinta años.

Por otro lado, la causante de los demandados viene poseyendo desde hace más de treinta años la finca reivindicada, adquirida en escritura pública de compraventa en el año 1990 y que, desde entonces, han venido ocupando y, por tanto, cultivando, tanto la referida señora como sus herederos. No consta acreditada la existencia de controversia entre ambas fincas ni en cuanto a su identificación ni a sus linderos, pues el lindero norte sur entre ambas se encuentra definido por un muro de piedra desde antiguo, que las divide.

La demanda en la que se ejercita la acción reivindicatoria parece fundamentarse en la existencia de una discordancia entre la realidad física que acabamos de exponer, incontrovertida entre las partes, y la que consta en el catastro y en la inscripción en el Registro de la Propiedad,a que bien entendido que, como resulta de lo actuado, no . Por lo tanto, a la fecha de compraventa la inscripción registral de la finca adquirida por la actora, se procede a efectuar la inmatriculación de la misma con los datos que constan en el catastro, datos que son suministrados por la compradora, sin que en las actuaciones conste refrendo documental alguno de los mismos, al no haberse aportado ni siquiera la documental que acredita la partición convencional en virtud de la cual Don Luis Francisco adquirió la finca, cuyos herederos se la venden a la actora. De manera que la cuestión litigiosa a resolver en esta alzada se centra en determinar si se cumplen los requisitos exigidos por la jurisprudencia para que prospere la acción reivindicatoria ejercitada, esto es, que la actora acredite que tiene título de propiedad sobre la finca, que esta esté plenamente identificada en la realidad física, y que se encuentra en posesión de los demandados, resultando de la prueba practicada acreditados tanto la identificación de la finca reivindicada como la posesión de los demandados, de modo que el elemento controvertido es la existencia de título de propiedad de la actora sobre esa finca. Tanto en la demanda como en la oposición al recurso de apelación formulado por la demandada, la actora parece fundamentar su derecho de propiedad en la prevalencia de su título según lo dispuesto en la inscripción catastral de la finca, de modo que debemos examinar las actuaciones a fin de determinar si la actora tiene el título que invoca.

TERCERO.- Ha sido constante la jurisprudencia que, por conocida, se excusa su cita, la que expone que el catastro es una catálogo de fincas cuya finalidad es la de constituir un instrumento fiscal, no siendo apto para otorgar titularidades, de manera que hasta 2015 no era necesario hacer constar en las inscripción registrales los datos catastrales de la finca, situación que cambia después de ese año, tal y como señala la sentencia del Tribunal supremo de 11 de noviembre de 2024, que dispone:

"Las reformas legales de los últimos años se han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situación que deriva fundamentalmente de la identificación de las fincas en el Registro simplemente a través de las descripciones que de ellas se hacía en el título que servía para la inmatriculación y en los títulos que servían para las inscripciones posteriores. La más importante viene de la mano de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que, al decir del preámbulo, define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia. Esta reforma produce un cambio en la situación anterior, en la que la presunción de exactitud no alcanzaba a la consistencia física de la finca. En particular, la Ley 13/2015, de 24 de junio, dio nueva redacción al art. 10.5 LH, que tras dicha reforma establece que: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real. Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica».

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de esta forma, extiende la presunción de exactitud del art. 38 LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales, cuya constancia física, extensión y linderos se aprecia en la representación gráfica que resulta de los datos físicos y jurídicos que toma en consideración el Catastro. Ello es consecuencia de los mecanismos que establece la misma ley para que la representación gráfica de las fincas procedente del Catastro se coordine con los datos que resulten del Registro de la Propiedad ( art. 199 LH) . Y, en particular, se introduce en el art. 201 un procedimiento para rectificar la superficie de una finca (el tradicionalmente llamado "exceso de cabida") si la descripción que de la finca contiene el Registro es inexacta, con descripción actual, procedimiento que se resuelve como el expediente de dominio para la inmatriculación ( art. 203 LH) salvo, «a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita; b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita. En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes». La presunción de exactitud del art. 38 LH que se extiende ahora a los datos de hecho en las circunstancias expuestas es, con todo, una presunción que invierte la carga de la prueba, pero que cede ante otros medios de prueba".

En el presente caso, tanto la inscripción registral de la finca de los demandados, practicada antes de 1990, como la de la actora, inmatriculada en 2007, son anteriores a la referida ley, de manera que no les resulta de aplicación y, por tanto, tampoco a las respectivas inscripciones le es aplicable la presunción citada por la sentencia del Tribunal Supremo transcrita. En consecuencia, la controversia debemos resolverla aplicando la normativa vigente a la fecha de inscripción de cada una de las fincas, razón por la cual, en la inscripción de la finca de los demandados no se hace constar la referencia catastral de la misma y, en la que corresponde a la actora, se refiere a la inscripción catastral promovida antes de 1995 por la actora o su familia.

CUARTO.- La prueba aportada acredita que la actora adquirió la finca a los herederos de su hermano como un cuerpo cierto, es decir, como aquella que había estado siempre en poder de la familia y cultivada por ella, de modo que continuó cultivándola y efectuando las inversiones que creyó conveniente, sin que durante estos años, desde que la finca pertenecía a su padre, tuvieran la menor controversia sobre la realidad física de la finca, en el sentido que la adquirida fuera otra distinta a aquella que desde siempre estuvo en posesión de su familia. Por lo tanto, queda acreditado que la actora nunca tomó posesión de la finca que reivindica, que siempre se mantuvo en poder de los demandados, de modo que la referencia que en su título de adquisición de la parcela y su inscripción posterior se hace de la parcela catastral DIRECCION000, no supone que haya adquirido dicha parcela, en tanto que, pese a la doctrina jurisprudencial relativa a la ficción referida a que el otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la posesión, no resulta de aplicación en este caso, al quedar acreditado no solo que nunca adquirió la finca reivindicada por estar poseída por los demandados, sino que, de la que tomó posesión, es la que ha venido ocupando y sobre cuya identidad la familia nunca tuvo la menor duda, pues como señala la STS de 22 de mayo de 2015 "No puede basarse una traditio instrumental en una parte del terreno que está poseyendo otra persona".

Que por la razón que fuera, probablemente por un mero error material en el dígito, la parcela propiedad de la familia de la actora desde tiempos antiguos y que se inmatricula en el Registro de la Propiedad en el año 2007 coincidiendo con la adquisición de la misma por la actora, aparezca catastrada como DIRECCION000, en absoluto constituye título que otorgue la propiedad de la misma a la demandante, pues ni existe acto traslativo de la propiedad a favor de la actora sobre la misma, ni ésta la ha poseído a los largo de los años que hace que compró la finca de la que era titular su familia.

Por el contrario, los demandados han acreditado que Doña Justa, causante de los mismos, adquirió la finca que ocupan en el año 1990, finca que ya se encontraba inscrita como la registral NUM008, si bien, no se encontraba catastrada como resulta de la inscripción registral, pero sin que ese hecho afecte a la titularidad de dicha finca adquirida por Doña Justa en ese año mediante escritura pública que documentaba la compraventa celebrada.

En la certificación emitida por el Ayuntamiento de El Sauzal en el año 1995 resulta que, dentro del DIRECCION000, se determina que la DIRECCION000 pertenece a Don Luis Francisco y la DIRECCION002 a los Hermanos Lina y si examinamos el parcelario que se adjunta, la DIRECCION000 linda con la DIRECCION003, la DIRECCION002, la DIRECCION005, la NUM001 y DIRECCION004. Según los linderos que se hacen constar en la escritura de compraventa otorgada el 15 de noviembre de 2007, la parcela objeto de la compraventa, de 1.165 m², linda al norte con la DIRECCION002 de Doña Lina, con DIRECCION003 de Doña Justa; al este con la DIRECCION004 de Don Isaac y al oeste con la DIRECCION005 de Don Segundo y NUM001 de Doña Lina. También se dice que linda en su vértice sur oeste con la DIRECCION006 de Don Olegario. Datos que se reflejan en el catastro, sin que conste otro documento del que poder determinar la realidad de esos linderos, teniendo en cuenta que hasta 2007, la finca no se encontraba inmatriculada, si bien, la ocupación real de la finca es la que consta catastrada como la DIRECCION002, sin que exista la menor duda de que la que ha sido propiedad de la familia de la actora es la catastrada como n.º DIRECCION002.

Por lo tanto, no siendo la certificación del catastro título habilitante para adquirir la propiedad de la finca que se reivindica, ni que las manifestaciones en cuanto a linderos contenidas en la inscripción registral, elementos suficientes para estimar la existencia de título, teniendo en cuenta que se refieren a meras manifestaciones de parte sin reflejo documental alguno con que confrontarlas, ni tampoco, como antes señalamos, resultan de aplicación las presunciones establecidas en la Ley 13/2015, de 24 de junio, estimamos que la demandante carece de título de propiedad sobre la finca pretendida, procediendo, en consecuencia, la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida, acordando en su lugar la desestimación de la demanda, absolviendo a los demandados de las pretensiones formuladas en su contra.

QUINTO.- Las costas de la primera instancia se imponen a la actora, sin que proceda efectuar expresa imposición de las causadas en esta alzada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.