Sentencia Civil 482/2025 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 605/2024 de 16 de julio del 2025

Se admiten los de la sentencia de instancia, en cuanto no se opongan a los de la presente resolución; y

PRIMERO.- Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. Dña. Martina y D. Heraclio presentaron de manda de juicio ordinario contra Dª Lucía, en la que solicitaban: 1º. Se declare que la parte demandada ha incumplido el contrato de opción de compra de inmueble suscrito entre las partes en fecha 15 de septiembre de 2021, resolviendo el contrato y condenando a la parte demandada a la devolución a los actores de la totalidad de la cantidad entregada como precio de la opción (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada, más otra cantidad equivalente (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), como indemnización de daños y perjuicios causados, en virtud del pacto séptimo del contrato, todo ello más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada. 2º. Subsidiariamente, se declare la nulidad del contrato de opción de compra suscrito entre las partes por existir un vicio por error en el consentimiento de los actores en el momento de la suscripción, condenando a la parte demandada a la devolución a mis representados de la totalidad de la cantidad entregada como precio de la opción (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), más los intereses legales devengados desde la fecha del pago de la opción, más otra cantidad equivalente (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), como indemnización de daños y perjuicios causados, o subsidiariamente indemnizando a los actores por los gastos en que incurrieron en concepto de notaría, abogados, tasación y transporte, a liquidar en ejecución de sentencia, todo ello más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada. 3º.- Subsidiario a las anteriores pretensiones, se declare que los actores no tienen la obligación contractual de adquirir el inmueble hasta que el mismo disponga, en su caso, de cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación, concediéndoles para formalizar la compraventa un plazo de tres meses y medio desde que se dicte sentencia firme en estos términos en el presente proceso, condenando además a la parte demandada a indemnizar a mis representados en ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS, en concepto de los daños y perjuicios causados, o subsidiariamente en los gastos en que incurrieron en concepto de notaría, abogados, tasación y transporte, a liquidar en ejecución de sentencia. 4º.- En cualquier caso, con expresa condena en costas a la parte demandada.

2. Los demandados se oponen a la demanda alegando: (i) la demandada es una persona de 84 años, que padece de esquizofrenia; (ii) la vivienda fue construida en 1.931, siendo muy posterior la normativa urbanística que regula la exigencia de la cédula de habitabilidad, de forma que el reflejo documental del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad no ha sido conocido ni exigido hasta el momento presente, no solo en este caso, sino en todos, habiéndose realizado tanto la construcción de la vivienda como todos las obras de conservación y mantenimiento conforme a la legalidad vigente; (iii) tampoco existe licencia de primera ocupación al no existir esta figura cuando se construyó la vivienda; (iv) no fue hasta diciembre de 2021 que Dña. Lucía oyó hablar del certificado de eficiencia energética y de la cédula de habitabilidad informada por su sobrina, interlocutora con los actores, que también desconocía esta exigencia, y acudió a la Notaría de Piélagos en la que le informaron de que no se exigen tales requisitos para las operaciones sobre viviendas tan antiguas como esta, y así lo hace constar la Notaria en un correo electrónico en el que no se exige dicha cédula para realizar la compraventa; (v) solicitada la cédula de habitabilidad ante la Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio y Urbanismo del Gobierno de Cantabria, se le solicitó, por error, una documentación relativa a una reforma integral realizada por la propiedad colindante, resolución que ha sido recurrida, y, ante la demora de la resolución, la cédula se ha solicitado nuevamente; (vi) los actores han estado asesorados desde un primer momento, habiéndose realizado la opción de compra ante un Notario de Canarias de su elección, sin que el Notario advirtiese tal circunstancia, al contrario de Dña. Lucía que fue donde la mandaron; (vii) no puede pretenderse que se de cumplimiento inmediato a estos requisitos, que no se han exigido para la formalización de la escritura, y dependen de terceros, de forma que no pueden hacerse recaer sobre Dña. Lucía los hipotéticos perjuicios, que se deriven de la ausencia de un requisito puramente administrativo, que no tiene incidencia en el ámbito civil, sin que afecte en modo alguno a la posibilidad de llevar a cabo la compraventa as consecuencias del incumplimiento sino únicamente al alta en ciertos suministros que aquí no es necesaria al contar con todos los suministros la vivienda; (viii) la demandada en todo momento ha intentado llegar a una solución satisfactoria para todos, primero para garantizar que se otorgara la escritura pública de vivienda en la fecha inicialmente prevista, informando a la actora de que en Cantabria no es requisito necesario para la compraventa, mientras por la otra parte, una vez que se plantea la situación, que es subsanable, y se está en vías de hacerlo, ha dejado de tener interés en la compraventa, siendo su única voluntad resolver el contrato y recibir las arras dobladas; (ix) en la escritura de otorgamiento de la escritura de opción de compra, no se puso condición alguna a la firma del contrato de compraventa, no se introdujo la advertencia de conseguir la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación no por las propias partes ni por profesionales, y tampoco lo advirtió la Notaria de Renedo de Piélagos.

La demandada formula igualmente reconvención interesando que, se declare la definitiva adquisición por la demandada de la cantidad abonada como precio de la opción, en concepto de indemnización.

3. Dado traslado a la actora de la reconvención se opuso a la misma.

4. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de Medio Cudeyo de fecha 23 de mayo de 2024, desestima íntegramente la demanda principal y estima la reconvención, declara el cumplimiento por parte de la demandada del contrato de fecha 15 de septiembre de 2021 con condena a la parte actora reconvenida a la pérdida de las cantidades en su día entregadas como precio de la opción en los términos que se pactaron en dicho contrato, y con expresa imposición de costas a dicha actora reconvenida.

Razona el Juez de Instancia, sus conclusiones y decisión en que: (i) conforme la conjunto de la prueba practicada, resulta que, con independencia de las cuestiones administrativas, la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación no son exigidas, desde el punto de vista jurídico civil para la percepción y validez de las compraventas de inmuebles, que se rigen por lo previsto en los arts. 1.445 y ss. CC, de forma que, sin perjuicio de la posibilidad del comprador de exigir al anterior propietario la entrega de todos los documentos precisos para la efectiva habitabilidad y uso del inmueble, ello no afectaría a la validez de la compraventa, que se funda en el mutuo consenso entre las partes, y sin que del contrato que les vincula de fecha 15 de septiembre de 2021 resulte la existencia de una condición concreta sobre el particular; (ii) no ejercitada la opción de compra por los actores por la falta de dicho requisito, la rapidez con que la demandada trató de dar solución al problema planteado el día 25 de noviembre de 2021 impiden entender que la ausencia de ejercicio de la opción le pueda ser imputable a la demandada, y así se desprende de los docs. 6 de la demanda y 4 y 6 de la contestación, consistentes en el certificado de eficiencia energética remitido a los actores el día 2 de diciembre y de la solicitud de la licencia de primera ocupación en fecha 2 de diciembre de 2021, que, ha sido finalmente concedida por silencio positivo de la Administración, tal como resulta del documento aportado con arreglo al art. 270 CC; (iii) así, no se ha probado actitud alguna por parte de la demandada que determine la imputación de responsabilidad por su parte en que finalmente no se ejercitase la opción de compra, siendo la decisión de no ejercitada de los optantes, basándose en informaciones jurídicas que les fueron ofrecidas, pero que podían haber contrastado por otras vías, sin que conste prueba alguna que permita tener por acreditada la negativa de un fedatario público para elevar a Escritura la compraventa del inmueble en tales condiciones; (iv) debe rechazarse el error vicio en el consentimiento en el que se funda la pretensión declarativa de nulidad, porque el mismo tiene que referirse, con arreglo a lo expresado en el artículo 1.266 CC, al contenido y cláusulas del propio contrato de fecha 15 de septiembre de 2021, cuyos términos son claros y precisos en su objeto y condiciones, siendo lo que Dña. Martina y D. Heraclio contaron, sobre todas las cuestiones jurídicas de relevancia, con la asistencia del Notario autorizante, que sobre el particular en cuestión no efectúa manifestación alguna; (v) en relación con la última pretensión subsidiaria, sin perjuicio que la misma deviene imposible por los hechos nuevos puestos de manifiesto en la Audiencia Previa, al haber sido adquirida la vivienda por un tercero, también ha de desestimarse porque el contrato que vincula a las partes ha tenido su virtualidad, ya que, su eficacia no se liga indefectiblemente a la perfección de una compraventa, sino que lo pactado supone el derecho del optante a adquirir en los términos que se pactan y dentro del plazo estipulado, habiendo decidido los optantes no ejercitar el derecho, siendo sus motivaciones justificadas, pero en ningún caso imputables a la propietaria del inmueble; (vi) en cuanto a la reconvención, los términos del contrato son claros en la literalidad de los pactos 6 y 7, y considerando que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo se imputa a la voluntad de los optantes, procede la retención por parte de la demandada del precio pactado y abonado.

4. Los actores interponen recurso de apelación alegando: (i) La Sentencia realiza una incorrecta e ilógica valoración de la prueba al valorar de forma errónea que la ausencia de ejercicio de la opción es imputable a mis representados y no es responsabilidad de la parte demandada ni es imputable a la misma, cuando es esta quien ha incumplido la normativa aplicable, Decreto 141/1991, de 22 de agosto, que regula las condiciones de habitabilidad de la vivienda y la necesidad de la cédula de habitabilidad de ls viviendas ya existentes, rechazando la posibilidad de cédula de habitabilidad por silencio administrativo, no siendo admisible obligar a los actores que realizar un acto, como es la compraventa, contrario a la ley. (ii) La Sentencia valora erróneamente la prueba y omite hechos esenciales que han sido debidamente acreditados en el presente proceso, como son que la vendedora les ha ocultado durante meses que la licencia le fue denegada en primer lugar por un error de su parte y no por un error de la administración, la venta de la vivienda a un tercero, que evidencian que la parte demandada ha actuado con falta de diligencia y mala fe en el ámbito contractual, causando importantes perjuicios a mis representados. (iii) La Sentencia aplica e interpreta erróneamente, con desestimación indebida de la acción de resolución contractual por incumplimiento ejercitada al amparo del art. 1.124 CC ("Exceptio non adimpleti contractus"), que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo es únicamente imputable a la voluntad de los optantes, cuando ha quedado acreditado, según lo expuesto, que fue por causa imputable a la parte demandada, concurriendo un incumplimiento esencial que justifica la resolución contractual. (iv) La Sentencia aplica e interpreta erróneamente, con desestimación indebida de la acción de nulidad por "error-vicio" en el consentimiento, ejercitada al amparo del artículo 1.265 CC, que el error no recae sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo, porque el error recae sobre la vivienda misma, ya que los actores pensaron, porque así se lo aseguró la demandada, que se trataba de una vivienda en regla, que cumplía la normativa y disponía de toda la documentación legalmente exigible. (v) Desestimación indebida de la acción de cumplimiento defectuoso con la que pretenden que se declare que los actores no tienen la obligación contractual de adquirir el inmueble hasta que el mismo disponga, en su caso, de cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación ("Exceptio non rite adimpleti contractus"), situándolos en inadmisible situación jurídica de no ejercitar la opción y perder los 11.500 €, o comprar la vivienda de forma irregular arriesgándose a ser sancionados, que no les concedan la cédula o les obliguen a realizar obras que no tenían previstas. (v) Estimación indebida de la demanda reconvencional interpuesta por la parte vendedora y concedente de la opción, considerando erróneamente que la parte contraria ha cumplido con sus obligaciones, que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo es únicamente imputable a la voluntad de los optantes, por lo que procede la retención por parte de la concedente de la opción del precio pactado y abonado. (vii) Indebida imposición de las costas a la parte demandante, obviando las serias dudas de hecho y de derecho existentes en el presente caso, así como la manifiesta mala fe mostrada por la parte demandada, tanto en la fase contractual como en el proceso judicial, y los perjuicios causados a mis representados por su falta de diligencia al solicitar erróneamente la cédula de habitabilidad.

5. La demandada, demandante de reconvención, se opone expresamente al recurso instando su desestimación.

SEGUNDO.- Resolución de los recursos. Responsabilidad en la falta de ejercicio de la opción de compra acordad incumplimiento por parte de la demandada, concedente de la opción.

De la nueva valoración de la prueba a que obliga el recurso apelación derivan las siguientes circunstancias que condicionan la decisión del Tribunal:

1. En fecha 15 de septiembre de 2021 Dña. Martina y D. Heraclio, como optantes, y Dña. Lucía, como concedente, otorgaron escritura pública de opción de compra sobre la vivienda propiedad de la primer, sita en el DIRECCION000, de la localidad de Puente Viesgo Cantabria.

En el contrato de pactó que la opción de compra se concedía por un plazo máximo, hasta el día 31 de diciembre de 2021, inclusive, y un precio de la opción de 11.500 €

2. El Decreto 141/1991, de 22 de agosto, sobre las condiciones mínimas de habitabilidad que deben cumplir las viviendas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, así como la concesión y control de las cédulas de habitabilidad, aplicable por razones temporales exigía la disposición de la cédula temporal tanto para las obras de nueva planta como para las viviendas existentes (art. 7). El art. 16 contemplaba como infracción de las exigencias de la ley tanto el no disponer de la cédula de habitabilidad como celebrar contratos de arrendamiento o compraventa sin disponer de la cédula de habitabilidad. Por último, el art. 12 del Decreto establecía expresamente que en ningún caso se entendería concedida la cédula de habitabilidad por silencio administrativo positivo.

3. En el momento de otorgarse la escritura de opción de compra la vivienda carecía de cédula de habitabilidad. Por la propiedad se realizó la primera solicitud en fecha 10 de diciembre de 2021, siendo denegada, presentándose una segunda solicitud en fecha 4 de abril de 2022, sin que nada se resolviera por la Administración, habiendo presentado la demandada, mediante escrito de fecha 17 de octubre de 2022 certificado emitido por la Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio, de la Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio y Urbanismo, certificación en el sentido de que, habiendo transcurrido el plazo de 3 meses para resolver el procedimiento sin haberse dictado resolución expresa, la falta de resolución permite tener por estimada la solicitud por silencio administrativo.

Las circunstancias expuestas son permiten compartir las conclusiones de la juez de instancia en cuanto a que la responsabilidad en la falta de ejercicio de la opción de compra ha de imputarse a los actores, sino que, por el contrario, debemos imputarla a la demandada.

La concedente de la opción de compra y futura vendedora, estaba obligada a entregar la cosa en las condiciones necesarias para servir al fin a que se la destina, lo que en este caso exige que la vivienda dispusiera de la necesaria cédula de habitabilidad, exigida por la normativa vigente en la comunidad autónoma de Cantabria para todas las vivienda, incluso las existentes, por antiguas que fueran, y sin la cual, por más que en la Notaría de Piélagos se le informara lo contrario, no era posible celebrar el contrato de compraventa, pues lo contrario suponía una infracción. Pesaba sobre la vendedora obtener la cédula de habitabilidad antes de que llegase la fecha máxima para el ejercicio de la opción y consiguiente celebración de la compraventa y no la obtuvo, y ello aunque en el contrato nada se dijese de tal requisito por la razón lógica de que compra luan vivienda presume que le será entregada con todas las condiciones necesarias para ser habitada, lo cual implica que cumpla con todos los requisitos administrativos exigidos, máxime si se tiene en cuenta que estaba habitada en virtud de contrato de arrendamiento. Pero ni la tenía en el momento de celebrarse el contrato de opción de compra, ni la obtuvo antes de que llegara la fecha límite para el ejercicio de la opción, y tampoco después, porque lo único que obtuvo, casi 10 meses después de cumplido el plazo para la opción, aportó la certificación que afirmaba se permitía entender concedida la cédula por silencio administrativo, cosa prohibida por la normativa de la Comunidad Autónoma.

En este sentido, hemos de recordar que, como ha expresado nuestra jurisprudencia ( por todas, las SSTS nº 696/2013, de 13 de noviembre y nº 255/2019, de 7 de mayo ) ha establecido que "...la obligación de entregar la vivienda en plazo, "presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador", siendo lo relevante para el comprador, partiendo de la terminación física de la obra, "que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino", lo que a su vez pasa por la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad,

Entendemos pues, que si la opción de compra no llegó a ejercerse, no fue por causa imputable a los actores, que cumplieron con su obligación, la del pago del precio de la opción, sino de la demandada, a la que no le era posible cumplir con la obligación de entregar la vivienda, que con todas las condiciones para ser destinada al fin que le es propio, entre la que se encontraba contar con la preceptiva cédula de habitabilidad, siendo esta la razón por la que los optantes, futuros compradores, rechazaron justificadamente ejercitar la opción pues, de haberla ejercitado, habrían llegado a adquirir una vivienda al margen de la legalidad que, presumiblemente, no podría ocupar, a lo cual no podían ser obligados.

Por tanto, si la opción no se ejercitó fue por causas imputables a la demandadada.

CUARTO.- Carácter resolutorio del incumplimento. Efectos de la resolución.

Sentado que la opción no se ejercitó por causas imputables a la demandada, sobre al que pesaba la obligación de disponer de la exigida cédula de habitabilidad, debemos determinar si estamos ante un incumplimiento resolutorio.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la prosperabilidad de la acción resolutoria del Art. 1124 CC, exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre las partes; 2) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte que insta la resolución haya cumplido lo que le incumbía, estando justificado únicamente su incumplimiento si existe incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de este es la que motiva el derecho a la resolución y lo libera de su compromiso y 4) Que la parte demandada haya incumplido de forma esencial y grave las obligaciones que le incumbían, dando lugar a un resultado que tenga su origen en una conducta que le es imputable.

En relación con este último de los requisitos, en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio , imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20/12/2006, 18/5/2012). Este es el marco en el que hemos de examinar el recurso de la actora.

Por tanto, el incumplimiento resolutorio del art. 1124 Código Civil ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que la conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, privando sustancialmente al otro contratante de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato. A efectos resolutorios el incumplimiento debe ser cierta entidad, "verdadero y propio", "grave o esencial", que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o bien genere la frustración del fin del contrato, de las legítimas expectativas o aspiraciones, la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico...se resume en un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas que se tenían al contratar.

Como recordaba la sentencia del TS, Pleno, de 10 de septiembre de 2012, la jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 y 21 de marzo de 2012 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( art. 1124 CC) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 y 9 de julio de 2007).

Dicho criterio se mantiene en la STS 123/2022, de 16 de febrero, que establece: "La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

Se trata pues de valorar la intensidad del incumplimiento y si el mismo puede ser calificado como de grave y esencial.

Y en este caso, parece indiscutible que nos encontramos ante un incumplimiento grave y esencial porque la falta de cédula de cédula de habitabilidad, de la que la vivienda aún no disponía en octubre de 2022, supondría que los demandados no habrían podido ocupar la vivienda para residir en ella, que era la finalidad de la adquisición, por prohibirlo la normativa autonómica, so pena de sanción, lo cual supondría la frustración para ellos, que habían cumplido la obligación de pago, la frustración del fin del contrato.

Por cuanto antecede, procede declarar resuelto el contrato de opción de compra celebrado entre las partes, siendo la consecuencia, la expresamente prevista en la Estipulación SEPTIMA DEL CONTRATO, cual es la obligación de la concedente de devolver a los optantes la suma de 11.500 € que abonaron en concepto de precio, más otros 11.500 € - cantidad equivalente - en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados.

Estimada la pretensión resolutoria, que supone la estimación íntegra de la demanda, la reconvención carece de objeto.

Estimamos el recurso.

QUINTO.- Costas procesales.

Estimado el recurso, en aplicación del art. 398.2 LEC, no procede imponer las costas de esta alzada.

Las de la demanda, en cuanto se estima íntegramente, se imponen a la parte demandada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Se admiten los de la sentencia de instancia, en cuanto no se opongan a los de la presente resolución; y

PRIMERO.- Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. Dña. Martina y D. Heraclio presentaron de manda de juicio ordinario contra Dª Lucía, en la que solicitaban: 1º. Se declare que la parte demandada ha incumplido el contrato de opción de compra de inmueble suscrito entre las partes en fecha 15 de septiembre de 2021, resolviendo el contrato y condenando a la parte demandada a la devolución a los actores de la totalidad de la cantidad entregada como precio de la opción (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada, más otra cantidad equivalente (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), como indemnización de daños y perjuicios causados, en virtud del pacto séptimo del contrato, todo ello más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada. 2º. Subsidiariamente, se declare la nulidad del contrato de opción de compra suscrito entre las partes por existir un vicio por error en el consentimiento de los actores en el momento de la suscripción, condenando a la parte demandada a la devolución a mis representados de la totalidad de la cantidad entregada como precio de la opción (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), más los intereses legales devengados desde la fecha del pago de la opción, más otra cantidad equivalente (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), como indemnización de daños y perjuicios causados, o subsidiariamente indemnizando a los actores por los gastos en que incurrieron en concepto de notaría, abogados, tasación y transporte, a liquidar en ejecución de sentencia, todo ello más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada. 3º.- Subsidiario a las anteriores pretensiones, se declare que los actores no tienen la obligación contractual de adquirir el inmueble hasta que el mismo disponga, en su caso, de cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación, concediéndoles para formalizar la compraventa un plazo de tres meses y medio desde que se dicte sentencia firme en estos términos en el presente proceso, condenando además a la parte demandada a indemnizar a mis representados en ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS, en concepto de los daños y perjuicios causados, o subsidiariamente en los gastos en que incurrieron en concepto de notaría, abogados, tasación y transporte, a liquidar en ejecución de sentencia. 4º.- En cualquier caso, con expresa condena en costas a la parte demandada.

2. Los demandados se oponen a la demanda alegando: (i) la demandada es una persona de 84 años, que padece de esquizofrenia; (ii) la vivienda fue construida en 1.931, siendo muy posterior la normativa urbanística que regula la exigencia de la cédula de habitabilidad, de forma que el reflejo documental del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad no ha sido conocido ni exigido hasta el momento presente, no solo en este caso, sino en todos, habiéndose realizado tanto la construcción de la vivienda como todos las obras de conservación y mantenimiento conforme a la legalidad vigente; (iii) tampoco existe licencia de primera ocupación al no existir esta figura cuando se construyó la vivienda; (iv) no fue hasta diciembre de 2021 que Dña. Lucía oyó hablar del certificado de eficiencia energética y de la cédula de habitabilidad informada por su sobrina, interlocutora con los actores, que también desconocía esta exigencia, y acudió a la Notaría de Piélagos en la que le informaron de que no se exigen tales requisitos para las operaciones sobre viviendas tan antiguas como esta, y así lo hace constar la Notaria en un correo electrónico en el que no se exige dicha cédula para realizar la compraventa; (v) solicitada la cédula de habitabilidad ante la Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio y Urbanismo del Gobierno de Cantabria, se le solicitó, por error, una documentación relativa a una reforma integral realizada por la propiedad colindante, resolución que ha sido recurrida, y, ante la demora de la resolución, la cédula se ha solicitado nuevamente; (vi) los actores han estado asesorados desde un primer momento, habiéndose realizado la opción de compra ante un Notario de Canarias de su elección, sin que el Notario advirtiese tal circunstancia, al contrario de Dña. Lucía que fue donde la mandaron; (vii) no puede pretenderse que se de cumplimiento inmediato a estos requisitos, que no se han exigido para la formalización de la escritura, y dependen de terceros, de forma que no pueden hacerse recaer sobre Dña. Lucía los hipotéticos perjuicios, que se deriven de la ausencia de un requisito puramente administrativo, que no tiene incidencia en el ámbito civil, sin que afecte en modo alguno a la posibilidad de llevar a cabo la compraventa as consecuencias del incumplimiento sino únicamente al alta en ciertos suministros que aquí no es necesaria al contar con todos los suministros la vivienda; (viii) la demandada en todo momento ha intentado llegar a una solución satisfactoria para todos, primero para garantizar que se otorgara la escritura pública de vivienda en la fecha inicialmente prevista, informando a la actora de que en Cantabria no es requisito necesario para la compraventa, mientras por la otra parte, una vez que se plantea la situación, que es subsanable, y se está en vías de hacerlo, ha dejado de tener interés en la compraventa, siendo su única voluntad resolver el contrato y recibir las arras dobladas; (ix) en la escritura de otorgamiento de la escritura de opción de compra, no se puso condición alguna a la firma del contrato de compraventa, no se introdujo la advertencia de conseguir la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación no por las propias partes ni por profesionales, y tampoco lo advirtió la Notaria de Renedo de Piélagos.

La demandada formula igualmente reconvención interesando que, se declare la definitiva adquisición por la demandada de la cantidad abonada como precio de la opción, en concepto de indemnización.

3. Dado traslado a la actora de la reconvención se opuso a la misma.

4. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de Medio Cudeyo de fecha 23 de mayo de 2024, desestima íntegramente la demanda principal y estima la reconvención, declara el cumplimiento por parte de la demandada del contrato de fecha 15 de septiembre de 2021 con condena a la parte actora reconvenida a la pérdida de las cantidades en su día entregadas como precio de la opción en los términos que se pactaron en dicho contrato, y con expresa imposición de costas a dicha actora reconvenida.

Razona el Juez de Instancia, sus conclusiones y decisión en que: (i) conforme la conjunto de la prueba practicada, resulta que, con independencia de las cuestiones administrativas, la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación no son exigidas, desde el punto de vista jurídico civil para la percepción y validez de las compraventas de inmuebles, que se rigen por lo previsto en los arts. 1.445 y ss. CC, de forma que, sin perjuicio de la posibilidad del comprador de exigir al anterior propietario la entrega de todos los documentos precisos para la efectiva habitabilidad y uso del inmueble, ello no afectaría a la validez de la compraventa, que se funda en el mutuo consenso entre las partes, y sin que del contrato que les vincula de fecha 15 de septiembre de 2021 resulte la existencia de una condición concreta sobre el particular; (ii) no ejercitada la opción de compra por los actores por la falta de dicho requisito, la rapidez con que la demandada trató de dar solución al problema planteado el día 25 de noviembre de 2021 impiden entender que la ausencia de ejercicio de la opción le pueda ser imputable a la demandada, y así se desprende de los docs. 6 de la demanda y 4 y 6 de la contestación, consistentes en el certificado de eficiencia energética remitido a los actores el día 2 de diciembre y de la solicitud de la licencia de primera ocupación en fecha 2 de diciembre de 2021, que, ha sido finalmente concedida por silencio positivo de la Administración, tal como resulta del documento aportado con arreglo al art. 270 CC; (iii) así, no se ha probado actitud alguna por parte de la demandada que determine la imputación de responsabilidad por su parte en que finalmente no se ejercitase la opción de compra, siendo la decisión de no ejercitada de los optantes, basándose en informaciones jurídicas que les fueron ofrecidas, pero que podían haber contrastado por otras vías, sin que conste prueba alguna que permita tener por acreditada la negativa de un fedatario público para elevar a Escritura la compraventa del inmueble en tales condiciones; (iv) debe rechazarse el error vicio en el consentimiento en el que se funda la pretensión declarativa de nulidad, porque el mismo tiene que referirse, con arreglo a lo expresado en el artículo 1.266 CC, al contenido y cláusulas del propio contrato de fecha 15 de septiembre de 2021, cuyos términos son claros y precisos en su objeto y condiciones, siendo lo que Dña. Martina y D. Heraclio contaron, sobre todas las cuestiones jurídicas de relevancia, con la asistencia del Notario autorizante, que sobre el particular en cuestión no efectúa manifestación alguna; (v) en relación con la última pretensión subsidiaria, sin perjuicio que la misma deviene imposible por los hechos nuevos puestos de manifiesto en la Audiencia Previa, al haber sido adquirida la vivienda por un tercero, también ha de desestimarse porque el contrato que vincula a las partes ha tenido su virtualidad, ya que, su eficacia no se liga indefectiblemente a la perfección de una compraventa, sino que lo pactado supone el derecho del optante a adquirir en los términos que se pactan y dentro del plazo estipulado, habiendo decidido los optantes no ejercitar el derecho, siendo sus motivaciones justificadas, pero en ningún caso imputables a la propietaria del inmueble; (vi) en cuanto a la reconvención, los términos del contrato son claros en la literalidad de los pactos 6 y 7, y considerando que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo se imputa a la voluntad de los optantes, procede la retención por parte de la demandada del precio pactado y abonado.

4. Los actores interponen recurso de apelación alegando: (i) La Sentencia realiza una incorrecta e ilógica valoración de la prueba al valorar de forma errónea que la ausencia de ejercicio de la opción es imputable a mis representados y no es responsabilidad de la parte demandada ni es imputable a la misma, cuando es esta quien ha incumplido la normativa aplicable, Decreto 141/1991, de 22 de agosto, que regula las condiciones de habitabilidad de la vivienda y la necesidad de la cédula de habitabilidad de ls viviendas ya existentes, rechazando la posibilidad de cédula de habitabilidad por silencio administrativo, no siendo admisible obligar a los actores que realizar un acto, como es la compraventa, contrario a la ley. (ii) La Sentencia valora erróneamente la prueba y omite hechos esenciales que han sido debidamente acreditados en el presente proceso, como son que la vendedora les ha ocultado durante meses que la licencia le fue denegada en primer lugar por un error de su parte y no por un error de la administración, la venta de la vivienda a un tercero, que evidencian que la parte demandada ha actuado con falta de diligencia y mala fe en el ámbito contractual, causando importantes perjuicios a mis representados. (iii) La Sentencia aplica e interpreta erróneamente, con desestimación indebida de la acción de resolución contractual por incumplimiento ejercitada al amparo del art. 1.124 CC ("Exceptio non adimpleti contractus"), que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo es únicamente imputable a la voluntad de los optantes, cuando ha quedado acreditado, según lo expuesto, que fue por causa imputable a la parte demandada, concurriendo un incumplimiento esencial que justifica la resolución contractual. (iv) La Sentencia aplica e interpreta erróneamente, con desestimación indebida de la acción de nulidad por "error-vicio" en el consentimiento, ejercitada al amparo del artículo 1.265 CC, que el error no recae sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo, porque el error recae sobre la vivienda misma, ya que los actores pensaron, porque así se lo aseguró la demandada, que se trataba de una vivienda en regla, que cumplía la normativa y disponía de toda la documentación legalmente exigible. (v) Desestimación indebida de la acción de cumplimiento defectuoso con la que pretenden que se declare que los actores no tienen la obligación contractual de adquirir el inmueble hasta que el mismo disponga, en su caso, de cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación ("Exceptio non rite adimpleti contractus"), situándolos en inadmisible situación jurídica de no ejercitar la opción y perder los 11.500 €, o comprar la vivienda de forma irregular arriesgándose a ser sancionados, que no les concedan la cédula o les obliguen a realizar obras que no tenían previstas. (v) Estimación indebida de la demanda reconvencional interpuesta por la parte vendedora y concedente de la opción, considerando erróneamente que la parte contraria ha cumplido con sus obligaciones, que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo es únicamente imputable a la voluntad de los optantes, por lo que procede la retención por parte de la concedente de la opción del precio pactado y abonado. (vii) Indebida imposición de las costas a la parte demandante, obviando las serias dudas de hecho y de derecho existentes en el presente caso, así como la manifiesta mala fe mostrada por la parte demandada, tanto en la fase contractual como en el proceso judicial, y los perjuicios causados a mis representados por su falta de diligencia al solicitar erróneamente la cédula de habitabilidad.

5. La demandada, demandante de reconvención, se opone expresamente al recurso instando su desestimación.

SEGUNDO.- Resolución de los recursos. Responsabilidad en la falta de ejercicio de la opción de compra acordad incumplimiento por parte de la demandada, concedente de la opción.

De la nueva valoración de la prueba a que obliga el recurso apelación derivan las siguientes circunstancias que condicionan la decisión del Tribunal:

1. En fecha 15 de septiembre de 2021 Dña. Martina y D. Heraclio, como optantes, y Dña. Lucía, como concedente, otorgaron escritura pública de opción de compra sobre la vivienda propiedad de la primer, sita en el DIRECCION000, de la localidad de Puente Viesgo Cantabria.

En el contrato de pactó que la opción de compra se concedía por un plazo máximo, hasta el día 31 de diciembre de 2021, inclusive, y un precio de la opción de 11.500 €

2. El Decreto 141/1991, de 22 de agosto, sobre las condiciones mínimas de habitabilidad que deben cumplir las viviendas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, así como la concesión y control de las cédulas de habitabilidad, aplicable por razones temporales exigía la disposición de la cédula temporal tanto para las obras de nueva planta como para las viviendas existentes (art. 7). El art. 16 contemplaba como infracción de las exigencias de la ley tanto el no disponer de la cédula de habitabilidad como celebrar contratos de arrendamiento o compraventa sin disponer de la cédula de habitabilidad. Por último, el art. 12 del Decreto establecía expresamente que en ningún caso se entendería concedida la cédula de habitabilidad por silencio administrativo positivo.

3. En el momento de otorgarse la escritura de opción de compra la vivienda carecía de cédula de habitabilidad. Por la propiedad se realizó la primera solicitud en fecha 10 de diciembre de 2021, siendo denegada, presentándose una segunda solicitud en fecha 4 de abril de 2022, sin que nada se resolviera por la Administración, habiendo presentado la demandada, mediante escrito de fecha 17 de octubre de 2022 certificado emitido por la Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio, de la Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio y Urbanismo, certificación en el sentido de que, habiendo transcurrido el plazo de 3 meses para resolver el procedimiento sin haberse dictado resolución expresa, la falta de resolución permite tener por estimada la solicitud por silencio administrativo.

Las circunstancias expuestas son permiten compartir las conclusiones de la juez de instancia en cuanto a que la responsabilidad en la falta de ejercicio de la opción de compra ha de imputarse a los actores, sino que, por el contrario, debemos imputarla a la demandada.

La concedente de la opción de compra y futura vendedora, estaba obligada a entregar la cosa en las condiciones necesarias para servir al fin a que se la destina, lo que en este caso exige que la vivienda dispusiera de la necesaria cédula de habitabilidad, exigida por la normativa vigente en la comunidad autónoma de Cantabria para todas las vivienda, incluso las existentes, por antiguas que fueran, y sin la cual, por más que en la Notaría de Piélagos se le informara lo contrario, no era posible celebrar el contrato de compraventa, pues lo contrario suponía una infracción. Pesaba sobre la vendedora obtener la cédula de habitabilidad antes de que llegase la fecha máxima para el ejercicio de la opción y consiguiente celebración de la compraventa y no la obtuvo, y ello aunque en el contrato nada se dijese de tal requisito por la razón lógica de que compra luan vivienda presume que le será entregada con todas las condiciones necesarias para ser habitada, lo cual implica que cumpla con todos los requisitos administrativos exigidos, máxime si se tiene en cuenta que estaba habitada en virtud de contrato de arrendamiento. Pero ni la tenía en el momento de celebrarse el contrato de opción de compra, ni la obtuvo antes de que llegara la fecha límite para el ejercicio de la opción, y tampoco después, porque lo único que obtuvo, casi 10 meses después de cumplido el plazo para la opción, aportó la certificación que afirmaba se permitía entender concedida la cédula por silencio administrativo, cosa prohibida por la normativa de la Comunidad Autónoma.

En este sentido, hemos de recordar que, como ha expresado nuestra jurisprudencia ( por todas, las SSTS nº 696/2013, de 13 de noviembre y nº 255/2019, de 7 de mayo ) ha establecido que "...la obligación de entregar la vivienda en plazo, "presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador", siendo lo relevante para el comprador, partiendo de la terminación física de la obra, "que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino", lo que a su vez pasa por la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad,

Entendemos pues, que si la opción de compra no llegó a ejercerse, no fue por causa imputable a los actores, que cumplieron con su obligación, la del pago del precio de la opción, sino de la demandada, a la que no le era posible cumplir con la obligación de entregar la vivienda, que con todas las condiciones para ser destinada al fin que le es propio, entre la que se encontraba contar con la preceptiva cédula de habitabilidad, siendo esta la razón por la que los optantes, futuros compradores, rechazaron justificadamente ejercitar la opción pues, de haberla ejercitado, habrían llegado a adquirir una vivienda al margen de la legalidad que, presumiblemente, no podría ocupar, a lo cual no podían ser obligados.

Por tanto, si la opción no se ejercitó fue por causas imputables a la demandadada.

CUARTO.- Carácter resolutorio del incumplimento. Efectos de la resolución.

Sentado que la opción no se ejercitó por causas imputables a la demandada, sobre al que pesaba la obligación de disponer de la exigida cédula de habitabilidad, debemos determinar si estamos ante un incumplimiento resolutorio.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la prosperabilidad de la acción resolutoria del Art. 1124 CC, exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre las partes; 2) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte que insta la resolución haya cumplido lo que le incumbía, estando justificado únicamente su incumplimiento si existe incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de este es la que motiva el derecho a la resolución y lo libera de su compromiso y 4) Que la parte demandada haya incumplido de forma esencial y grave las obligaciones que le incumbían, dando lugar a un resultado que tenga su origen en una conducta que le es imputable.

En relación con este último de los requisitos, en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio , imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20/12/2006, 18/5/2012). Este es el marco en el que hemos de examinar el recurso de la actora.

Por tanto, el incumplimiento resolutorio del art. 1124 Código Civil ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que la conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, privando sustancialmente al otro contratante de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato. A efectos resolutorios el incumplimiento debe ser cierta entidad, "verdadero y propio", "grave o esencial", que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o bien genere la frustración del fin del contrato, de las legítimas expectativas o aspiraciones, la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico...se resume en un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas que se tenían al contratar.

Como recordaba la sentencia del TS, Pleno, de 10 de septiembre de 2012, la jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 y 21 de marzo de 2012 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( art. 1124 CC) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 y 9 de julio de 2007).

Dicho criterio se mantiene en la STS 123/2022, de 16 de febrero, que establece: "La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

Se trata pues de valorar la intensidad del incumplimiento y si el mismo puede ser calificado como de grave y esencial.

Y en este caso, parece indiscutible que nos encontramos ante un incumplimiento grave y esencial porque la falta de cédula de cédula de habitabilidad, de la que la vivienda aún no disponía en octubre de 2022, supondría que los demandados no habrían podido ocupar la vivienda para residir en ella, que era la finalidad de la adquisición, por prohibirlo la normativa autonómica, so pena de sanción, lo cual supondría la frustración para ellos, que habían cumplido la obligación de pago, la frustración del fin del contrato.

Por cuanto antecede, procede declarar resuelto el contrato de opción de compra celebrado entre las partes, siendo la consecuencia, la expresamente prevista en la Estipulación SEPTIMA DEL CONTRATO, cual es la obligación de la concedente de devolver a los optantes la suma de 11.500 € que abonaron en concepto de precio, más otros 11.500 € - cantidad equivalente - en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados.

Estimada la pretensión resolutoria, que supone la estimación íntegra de la demanda, la reconvención carece de objeto.

Estimamos el recurso.

QUINTO.- Costas procesales.

Estimado el recurso, en aplicación del art. 398.2 LEC, no procede imponer las costas de esta alzada.

Las de la demanda, en cuanto se estima íntegramente, se imponen a la parte demandada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,

Se admiten los de la sentencia de instancia, en cuanto no se opongan a los de la presente resolución; y

PRIMERO.- Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. Dña. Martina y D. Heraclio presentaron de manda de juicio ordinario contra Dª Lucía, en la que solicitaban: 1º. Se declare que la parte demandada ha incumplido el contrato de opción de compra de inmueble suscrito entre las partes en fecha 15 de septiembre de 2021, resolviendo el contrato y condenando a la parte demandada a la devolución a los actores de la totalidad de la cantidad entregada como precio de la opción (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada, más otra cantidad equivalente (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), como indemnización de daños y perjuicios causados, en virtud del pacto séptimo del contrato, todo ello más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada. 2º. Subsidiariamente, se declare la nulidad del contrato de opción de compra suscrito entre las partes por existir un vicio por error en el consentimiento de los actores en el momento de la suscripción, condenando a la parte demandada a la devolución a mis representados de la totalidad de la cantidad entregada como precio de la opción (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), más los intereses legales devengados desde la fecha del pago de la opción, más otra cantidad equivalente (ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS), como indemnización de daños y perjuicios causados, o subsidiariamente indemnizando a los actores por los gastos en que incurrieron en concepto de notaría, abogados, tasación y transporte, a liquidar en ejecución de sentencia, todo ello más los intereses legales devengados desde la fecha de la primera intimación extrajudicial acreditada. 3º.- Subsidiario a las anteriores pretensiones, se declare que los actores no tienen la obligación contractual de adquirir el inmueble hasta que el mismo disponga, en su caso, de cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación, concediéndoles para formalizar la compraventa un plazo de tres meses y medio desde que se dicte sentencia firme en estos términos en el presente proceso, condenando además a la parte demandada a indemnizar a mis representados en ONCE MIL QUINIENTOS (11.500) EUROS, en concepto de los daños y perjuicios causados, o subsidiariamente en los gastos en que incurrieron en concepto de notaría, abogados, tasación y transporte, a liquidar en ejecución de sentencia. 4º.- En cualquier caso, con expresa condena en costas a la parte demandada.

2. Los demandados se oponen a la demanda alegando: (i) la demandada es una persona de 84 años, que padece de esquizofrenia; (ii) la vivienda fue construida en 1.931, siendo muy posterior la normativa urbanística que regula la exigencia de la cédula de habitabilidad, de forma que el reflejo documental del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad no ha sido conocido ni exigido hasta el momento presente, no solo en este caso, sino en todos, habiéndose realizado tanto la construcción de la vivienda como todos las obras de conservación y mantenimiento conforme a la legalidad vigente; (iii) tampoco existe licencia de primera ocupación al no existir esta figura cuando se construyó la vivienda; (iv) no fue hasta diciembre de 2021 que Dña. Lucía oyó hablar del certificado de eficiencia energética y de la cédula de habitabilidad informada por su sobrina, interlocutora con los actores, que también desconocía esta exigencia, y acudió a la Notaría de Piélagos en la que le informaron de que no se exigen tales requisitos para las operaciones sobre viviendas tan antiguas como esta, y así lo hace constar la Notaria en un correo electrónico en el que no se exige dicha cédula para realizar la compraventa; (v) solicitada la cédula de habitabilidad ante la Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio y Urbanismo del Gobierno de Cantabria, se le solicitó, por error, una documentación relativa a una reforma integral realizada por la propiedad colindante, resolución que ha sido recurrida, y, ante la demora de la resolución, la cédula se ha solicitado nuevamente; (vi) los actores han estado asesorados desde un primer momento, habiéndose realizado la opción de compra ante un Notario de Canarias de su elección, sin que el Notario advirtiese tal circunstancia, al contrario de Dña. Lucía que fue donde la mandaron; (vii) no puede pretenderse que se de cumplimiento inmediato a estos requisitos, que no se han exigido para la formalización de la escritura, y dependen de terceros, de forma que no pueden hacerse recaer sobre Dña. Lucía los hipotéticos perjuicios, que se deriven de la ausencia de un requisito puramente administrativo, que no tiene incidencia en el ámbito civil, sin que afecte en modo alguno a la posibilidad de llevar a cabo la compraventa as consecuencias del incumplimiento sino únicamente al alta en ciertos suministros que aquí no es necesaria al contar con todos los suministros la vivienda; (viii) la demandada en todo momento ha intentado llegar a una solución satisfactoria para todos, primero para garantizar que se otorgara la escritura pública de vivienda en la fecha inicialmente prevista, informando a la actora de que en Cantabria no es requisito necesario para la compraventa, mientras por la otra parte, una vez que se plantea la situación, que es subsanable, y se está en vías de hacerlo, ha dejado de tener interés en la compraventa, siendo su única voluntad resolver el contrato y recibir las arras dobladas; (ix) en la escritura de otorgamiento de la escritura de opción de compra, no se puso condición alguna a la firma del contrato de compraventa, no se introdujo la advertencia de conseguir la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación no por las propias partes ni por profesionales, y tampoco lo advirtió la Notaria de Renedo de Piélagos.

La demandada formula igualmente reconvención interesando que, se declare la definitiva adquisición por la demandada de la cantidad abonada como precio de la opción, en concepto de indemnización.

3. Dado traslado a la actora de la reconvención se opuso a la misma.

4. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de Medio Cudeyo de fecha 23 de mayo de 2024, desestima íntegramente la demanda principal y estima la reconvención, declara el cumplimiento por parte de la demandada del contrato de fecha 15 de septiembre de 2021 con condena a la parte actora reconvenida a la pérdida de las cantidades en su día entregadas como precio de la opción en los términos que se pactaron en dicho contrato, y con expresa imposición de costas a dicha actora reconvenida.

Razona el Juez de Instancia, sus conclusiones y decisión en que: (i) conforme la conjunto de la prueba practicada, resulta que, con independencia de las cuestiones administrativas, la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación no son exigidas, desde el punto de vista jurídico civil para la percepción y validez de las compraventas de inmuebles, que se rigen por lo previsto en los arts. 1.445 y ss. CC, de forma que, sin perjuicio de la posibilidad del comprador de exigir al anterior propietario la entrega de todos los documentos precisos para la efectiva habitabilidad y uso del inmueble, ello no afectaría a la validez de la compraventa, que se funda en el mutuo consenso entre las partes, y sin que del contrato que les vincula de fecha 15 de septiembre de 2021 resulte la existencia de una condición concreta sobre el particular; (ii) no ejercitada la opción de compra por los actores por la falta de dicho requisito, la rapidez con que la demandada trató de dar solución al problema planteado el día 25 de noviembre de 2021 impiden entender que la ausencia de ejercicio de la opción le pueda ser imputable a la demandada, y así se desprende de los docs. 6 de la demanda y 4 y 6 de la contestación, consistentes en el certificado de eficiencia energética remitido a los actores el día 2 de diciembre y de la solicitud de la licencia de primera ocupación en fecha 2 de diciembre de 2021, que, ha sido finalmente concedida por silencio positivo de la Administración, tal como resulta del documento aportado con arreglo al art. 270 CC; (iii) así, no se ha probado actitud alguna por parte de la demandada que determine la imputación de responsabilidad por su parte en que finalmente no se ejercitase la opción de compra, siendo la decisión de no ejercitada de los optantes, basándose en informaciones jurídicas que les fueron ofrecidas, pero que podían haber contrastado por otras vías, sin que conste prueba alguna que permita tener por acreditada la negativa de un fedatario público para elevar a Escritura la compraventa del inmueble en tales condiciones; (iv) debe rechazarse el error vicio en el consentimiento en el que se funda la pretensión declarativa de nulidad, porque el mismo tiene que referirse, con arreglo a lo expresado en el artículo 1.266 CC, al contenido y cláusulas del propio contrato de fecha 15 de septiembre de 2021, cuyos términos son claros y precisos en su objeto y condiciones, siendo lo que Dña. Martina y D. Heraclio contaron, sobre todas las cuestiones jurídicas de relevancia, con la asistencia del Notario autorizante, que sobre el particular en cuestión no efectúa manifestación alguna; (v) en relación con la última pretensión subsidiaria, sin perjuicio que la misma deviene imposible por los hechos nuevos puestos de manifiesto en la Audiencia Previa, al haber sido adquirida la vivienda por un tercero, también ha de desestimarse porque el contrato que vincula a las partes ha tenido su virtualidad, ya que, su eficacia no se liga indefectiblemente a la perfección de una compraventa, sino que lo pactado supone el derecho del optante a adquirir en los términos que se pactan y dentro del plazo estipulado, habiendo decidido los optantes no ejercitar el derecho, siendo sus motivaciones justificadas, pero en ningún caso imputables a la propietaria del inmueble; (vi) en cuanto a la reconvención, los términos del contrato son claros en la literalidad de los pactos 6 y 7, y considerando que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo se imputa a la voluntad de los optantes, procede la retención por parte de la demandada del precio pactado y abonado.

4. Los actores interponen recurso de apelación alegando: (i) La Sentencia realiza una incorrecta e ilógica valoración de la prueba al valorar de forma errónea que la ausencia de ejercicio de la opción es imputable a mis representados y no es responsabilidad de la parte demandada ni es imputable a la misma, cuando es esta quien ha incumplido la normativa aplicable, Decreto 141/1991, de 22 de agosto, que regula las condiciones de habitabilidad de la vivienda y la necesidad de la cédula de habitabilidad de ls viviendas ya existentes, rechazando la posibilidad de cédula de habitabilidad por silencio administrativo, no siendo admisible obligar a los actores que realizar un acto, como es la compraventa, contrario a la ley. (ii) La Sentencia valora erróneamente la prueba y omite hechos esenciales que han sido debidamente acreditados en el presente proceso, como son que la vendedora les ha ocultado durante meses que la licencia le fue denegada en primer lugar por un error de su parte y no por un error de la administración, la venta de la vivienda a un tercero, que evidencian que la parte demandada ha actuado con falta de diligencia y mala fe en el ámbito contractual, causando importantes perjuicios a mis representados. (iii) La Sentencia aplica e interpreta erróneamente, con desestimación indebida de la acción de resolución contractual por incumplimiento ejercitada al amparo del art. 1.124 CC ("Exceptio non adimpleti contractus"), que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo es únicamente imputable a la voluntad de los optantes, cuando ha quedado acreditado, según lo expuesto, que fue por causa imputable a la parte demandada, concurriendo un incumplimiento esencial que justifica la resolución contractual. (iv) La Sentencia aplica e interpreta erróneamente, con desestimación indebida de la acción de nulidad por "error-vicio" en el consentimiento, ejercitada al amparo del artículo 1.265 CC, que el error no recae sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo, porque el error recae sobre la vivienda misma, ya que los actores pensaron, porque así se lo aseguró la demandada, que se trataba de una vivienda en regla, que cumplía la normativa y disponía de toda la documentación legalmente exigible. (v) Desestimación indebida de la acción de cumplimiento defectuoso con la que pretenden que se declare que los actores no tienen la obligación contractual de adquirir el inmueble hasta que el mismo disponga, en su caso, de cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación ("Exceptio non rite adimpleti contractus"), situándolos en inadmisible situación jurídica de no ejercitar la opción y perder los 11.500 €, o comprar la vivienda de forma irregular arriesgándose a ser sancionados, que no les concedan la cédula o les obliguen a realizar obras que no tenían previstas. (v) Estimación indebida de la demanda reconvencional interpuesta por la parte vendedora y concedente de la opción, considerando erróneamente que la parte contraria ha cumplido con sus obligaciones, que la ausencia de ejercicio de la opción en el plazo es únicamente imputable a la voluntad de los optantes, por lo que procede la retención por parte de la concedente de la opción del precio pactado y abonado. (vii) Indebida imposición de las costas a la parte demandante, obviando las serias dudas de hecho y de derecho existentes en el presente caso, así como la manifiesta mala fe mostrada por la parte demandada, tanto en la fase contractual como en el proceso judicial, y los perjuicios causados a mis representados por su falta de diligencia al solicitar erróneamente la cédula de habitabilidad.

5. La demandada, demandante de reconvención, se opone expresamente al recurso instando su desestimación.

SEGUNDO.- Resolución de los recursos. Responsabilidad en la falta de ejercicio de la opción de compra acordad incumplimiento por parte de la demandada, concedente de la opción.

De la nueva valoración de la prueba a que obliga el recurso apelación derivan las siguientes circunstancias que condicionan la decisión del Tribunal:

1. En fecha 15 de septiembre de 2021 Dña. Martina y D. Heraclio, como optantes, y Dña. Lucía, como concedente, otorgaron escritura pública de opción de compra sobre la vivienda propiedad de la primer, sita en el DIRECCION000, de la localidad de Puente Viesgo Cantabria.

En el contrato de pactó que la opción de compra se concedía por un plazo máximo, hasta el día 31 de diciembre de 2021, inclusive, y un precio de la opción de 11.500 €

2. El Decreto 141/1991, de 22 de agosto, sobre las condiciones mínimas de habitabilidad que deben cumplir las viviendas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, así como la concesión y control de las cédulas de habitabilidad, aplicable por razones temporales exigía la disposición de la cédula temporal tanto para las obras de nueva planta como para las viviendas existentes (art. 7). El art. 16 contemplaba como infracción de las exigencias de la ley tanto el no disponer de la cédula de habitabilidad como celebrar contratos de arrendamiento o compraventa sin disponer de la cédula de habitabilidad. Por último, el art. 12 del Decreto establecía expresamente que en ningún caso se entendería concedida la cédula de habitabilidad por silencio administrativo positivo.

3. En el momento de otorgarse la escritura de opción de compra la vivienda carecía de cédula de habitabilidad. Por la propiedad se realizó la primera solicitud en fecha 10 de diciembre de 2021, siendo denegada, presentándose una segunda solicitud en fecha 4 de abril de 2022, sin que nada se resolviera por la Administración, habiendo presentado la demandada, mediante escrito de fecha 17 de octubre de 2022 certificado emitido por la Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio, de la Consejería de Obras Públicas, Ordenación del Territorio y Urbanismo, certificación en el sentido de que, habiendo transcurrido el plazo de 3 meses para resolver el procedimiento sin haberse dictado resolución expresa, la falta de resolución permite tener por estimada la solicitud por silencio administrativo.

Las circunstancias expuestas son permiten compartir las conclusiones de la juez de instancia en cuanto a que la responsabilidad en la falta de ejercicio de la opción de compra ha de imputarse a los actores, sino que, por el contrario, debemos imputarla a la demandada.

La concedente de la opción de compra y futura vendedora, estaba obligada a entregar la cosa en las condiciones necesarias para servir al fin a que se la destina, lo que en este caso exige que la vivienda dispusiera de la necesaria cédula de habitabilidad, exigida por la normativa vigente en la comunidad autónoma de Cantabria para todas las vivienda, incluso las existentes, por antiguas que fueran, y sin la cual, por más que en la Notaría de Piélagos se le informara lo contrario, no era posible celebrar el contrato de compraventa, pues lo contrario suponía una infracción. Pesaba sobre la vendedora obtener la cédula de habitabilidad antes de que llegase la fecha máxima para el ejercicio de la opción y consiguiente celebración de la compraventa y no la obtuvo, y ello aunque en el contrato nada se dijese de tal requisito por la razón lógica de que compra luan vivienda presume que le será entregada con todas las condiciones necesarias para ser habitada, lo cual implica que cumpla con todos los requisitos administrativos exigidos, máxime si se tiene en cuenta que estaba habitada en virtud de contrato de arrendamiento. Pero ni la tenía en el momento de celebrarse el contrato de opción de compra, ni la obtuvo antes de que llegara la fecha límite para el ejercicio de la opción, y tampoco después, porque lo único que obtuvo, casi 10 meses después de cumplido el plazo para la opción, aportó la certificación que afirmaba se permitía entender concedida la cédula por silencio administrativo, cosa prohibida por la normativa de la Comunidad Autónoma.

En este sentido, hemos de recordar que, como ha expresado nuestra jurisprudencia ( por todas, las SSTS nº 696/2013, de 13 de noviembre y nº 255/2019, de 7 de mayo ) ha establecido que "...la obligación de entregar la vivienda en plazo, "presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador", siendo lo relevante para el comprador, partiendo de la terminación física de la obra, "que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino", lo que a su vez pasa por la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad,

Entendemos pues, que si la opción de compra no llegó a ejercerse, no fue por causa imputable a los actores, que cumplieron con su obligación, la del pago del precio de la opción, sino de la demandada, a la que no le era posible cumplir con la obligación de entregar la vivienda, que con todas las condiciones para ser destinada al fin que le es propio, entre la que se encontraba contar con la preceptiva cédula de habitabilidad, siendo esta la razón por la que los optantes, futuros compradores, rechazaron justificadamente ejercitar la opción pues, de haberla ejercitado, habrían llegado a adquirir una vivienda al margen de la legalidad que, presumiblemente, no podría ocupar, a lo cual no podían ser obligados.

Por tanto, si la opción no se ejercitó fue por causas imputables a la demandadada.

CUARTO.- Carácter resolutorio del incumplimento. Efectos de la resolución.

Sentado que la opción no se ejercitó por causas imputables a la demandada, sobre al que pesaba la obligación de disponer de la exigida cédula de habitabilidad, debemos determinar si estamos ante un incumplimiento resolutorio.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la prosperabilidad de la acción resolutoria del Art. 1124 CC, exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre las partes; 2) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte que insta la resolución haya cumplido lo que le incumbía, estando justificado únicamente su incumplimiento si existe incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de este es la que motiva el derecho a la resolución y lo libera de su compromiso y 4) Que la parte demandada haya incumplido de forma esencial y grave las obligaciones que le incumbían, dando lugar a un resultado que tenga su origen en una conducta que le es imputable.

En relación con este último de los requisitos, en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio , imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20/12/2006, 18/5/2012). Este es el marco en el que hemos de examinar el recurso de la actora.

Por tanto, el incumplimiento resolutorio del art. 1124 Código Civil ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que la conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, privando sustancialmente al otro contratante de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato. A efectos resolutorios el incumplimiento debe ser cierta entidad, "verdadero y propio", "grave o esencial", que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o bien genere la frustración del fin del contrato, de las legítimas expectativas o aspiraciones, la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico...se resume en un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas que se tenían al contratar.

Como recordaba la sentencia del TS, Pleno, de 10 de septiembre de 2012, la jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 y 21 de marzo de 2012 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( art. 1124 CC) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 y 9 de julio de 2007).

Dicho criterio se mantiene en la STS 123/2022, de 16 de febrero, que establece: "La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

Se trata pues de valorar la intensidad del incumplimiento y si el mismo puede ser calificado como de grave y esencial.

Y en este caso, parece indiscutible que nos encontramos ante un incumplimiento grave y esencial porque la falta de cédula de cédula de habitabilidad, de la que la vivienda aún no disponía en octubre de 2022, supondría que los demandados no habrían podido ocupar la vivienda para residir en ella, que era la finalidad de la adquisición, por prohibirlo la normativa autonómica, so pena de sanción, lo cual supondría la frustración para ellos, que habían cumplido la obligación de pago, la frustración del fin del contrato.

Por cuanto antecede, procede declarar resuelto el contrato de opción de compra celebrado entre las partes, siendo la consecuencia, la expresamente prevista en la Estipulación SEPTIMA DEL CONTRATO, cual es la obligación de la concedente de devolver a los optantes la suma de 11.500 € que abonaron en concepto de precio, más otros 11.500 € - cantidad equivalente - en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados.

Estimada la pretensión resolutoria, que supone la estimación íntegra de la demanda, la reconvención carece de objeto.

Estimamos el recurso.

QUINTO.- Costas procesales.

Estimado el recurso, en aplicación del art. 398.2 LEC, no procede imponer las costas de esta alzada.

Las de la demanda, en cuanto se estima íntegramente, se imponen a la parte demandada.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,