Sentencia Civil 394/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 621/2024 de 25 de junio del 2025

PRIMERO.-PLANTEAMIENTO DE LA DEMANDA. La sentencia de instancia desestima la demanda interpuesta por D. Hipolito y Dª Florencia contra D. Jose Carlos y Dª Rita, en petición de ejecución por el Juzgado de un contrato de opción de compra suscrito entre las partes.

El planteamiento de la controversia se encuentra acertadamente recogido en el fundamento primero de la sentencia:

"La parte demandante ejercita una acción de cumplimiento contractual al amparo de lo dispuesto en los arts. 1.089 y siguientes del C. Civil y concordantes del contrato de compraventa e interesa que con carácter principal y , en síntesis, se condene a los demandados a otorgar, junto con los demandantes, escritura pública de compraventa correspondiente a la vivienda de litis sita en DIRECCION000 de Mahón y anexo del garaje descritos en el expositivo fáctico de la demanda. Además, en el suplico de la demanda se solicita que se efectúen los pronunciamientos relativos al precio que finalmente deban abonar los actores por la compraventa citada haciendo mención asimismo de aquellos gastos e impuesto que les corresponde asumir a los demandados, fijándose en la presente resolución la cantidad que deben entregar los actores en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa.

Como fundamento de su pretensión de condena, los demandantes aportan el documento nº 3 consistente en el contrato firmado por ambas partes de fecha 1 de julio de 2017 que se denomina " contrato de arrendamiento de vivienda con opción a compra" y además, como documento nº 50, el burofax dirigido a los demandados para que éstos se avinieran a formalizar la correspondiente escritura de compraventa.

Los demandados, que concurren con distinta representación procesal y asistencia letrada, se oponen a la estimación de la demanda en base a argumentos compartidos, consistentes, fundamentalmente, en la afirmación de que los actores no cumplieron con los términos pactados en el contrato. Así, en el pacto decimoquinto del contrato se establece que la carga hipotecaria la asumirían los arrendatarios-optantes a fecha 1 de julio de 2017 y no abonaron el importe de la hipoteca, abonando únicamente el importe de renta de 450 euros mensuales. No obstante, los demandantes pretenden ahora deducir del precio pactado la cantidad correspondiente a la totalidad de las cuotas hipotecarias devengadas durante dicho plazo. De manera que los demandados no están conformes con el precio de compraventa que pretenden abonar los actores, si bien admiten que en fecha 16 de junio de 2022 el importe pendiente del pago de la hipoteca que grava la vivienda asciende a 127.415,25 euros.

Por otra parte, en relación a las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios a las que se refiere el escrito de demanda, afirman los demandados que las que reflejan los documentos nº 41 y 43 de la demanda , 4.343,51 y 522,26 euros fueron abonados previamente a la firma del contrato de arrendamiento por el Sr. Jose Carlos, por lo que no es cierto que fueron abonadas por los actores y por tanto no deben ser descontadas del precio.

Además, en relación con el precio pactado, afirman los demandados que no pudo otorgarse la correspondiente escritura pública porque, entre otras discrepancias, los demandantes pretendían que figurara un precio de venta de 160.000 euros, que no era el pactado, ello porque interesaba a los compradores incrementar de forma ficticia el precio que constara en la escritura pública para obtener la suficiente financiación, puesto que únicamente les ofrecía el banco un 80% del precio. Dicho precio ficticio no pudo ser aceptado por los demandados por consejo de la letrada que en ese momento les asesoraba. A tal efecto se aporta por los demandados los documentos nº 4 y 5 del escrito de contestación de Dª Rita que reflejan las conversaciones de wathssap mantenidas entre las partes y los correos electrónicos entre la Notaría y la Letrada, Dñª Santiaga.

Por último, afirman los demandados que tampoco se cumplieron las condiciones que

prevé el contrato para que pudiera otorgarse la escritura pública de compraventa, ya que llegado el 16 de junio de 2022 en que las partes acudieron a la Notaría para ello, surgieron nuevas discrepancias acerca de quién debía asumir los gastos de la cancelación de la hipoteca anterior y asimismo en lo relativo al impuesto de plusvalía , ya que en el contrato se había pactado que todos los impuestos y gastos que se derivasen de la operación eran de cargo de los compradores. También surgieron discrepancias en cuanto al precio que debían abonar los compradores ya que éstos aceptaban el importe de 127.415,25 euros correspondientes a la carga hipotecaria pendiente ( en esto ambas partes estaban de acuerdo) pero se negaban a abonar la carga hipotecaria de los cinco años anteriores, conforme se había pactado en el contrato. "

La sentencia de instancia desestima la demanda, y tras aludir a doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra, resalta la redacción sumamente defectuosa del contrato, especialmente en cuanto al precio del mismo, sobre el cual concluye:

"Con todo, y tras realizar esta labor interpretativa de la cláusula relativa al precio de la compraventa, hay que concluir que este elemento tan esencial del contrato, no queda fijado con la suficiente claridad, pues la cláusula se redacta de forma ambigua y aunque parece fijarse en 122.063,14 euros más las cuotas hipotecarias devengadas con anterioridad al ejercicio de la opción de compra, se introduce un elemento de aleatoriedad, pues este precio puede sufrir variaciones, y de hecho las sufrió, que la parte compradora no estaba dispuesta a asumir"

En cuanto a las cargas también refiere la confusión sobre quién debe pagar el impuesto de plusvalía municipal, sobre los gastos de cancelación de la hipoteca y gastos comunitarios pendientes.

Destaca:

" Pero aquí surge la principal controversia que separa a ambas partes puesto que los demandados afirman que los demandantes incumplieron su obligación de asumir el pago de cada una de las cuotas hipotecarias que se iban devengando durante el arrendamiento tal y como , entienden , se había pactado en el contrato, hasta el punto de que ante esta situación de impago y el riesgo de ejecución hipotecaria, los arrendadores se vieron obligados a solicitar una moratoria y a abonar las cuotas hipotecarias contando con escasos recursos económicos.............

Por otra parte, realizando una interpretación del conjunto de las cláusulas que aparecen en la redacción del contrato se deduce que los arrendatarios, desde la firma del contrato, debían hacerse cargo del pago de las cuotas hipotecarias, no simplemente " asumirlas" en un plano teórico y de futura liquidación de cuentas, sino que se obligaban a abonarlas mes a mes. Esto es lo que se desprende de una lectura e integración de las cláusulas del contrato según el siguiente razonamiento."

- En cuanto a las comunicaciones, indica:

"Un punto importante de dicha comunicación consiste en que en la misma la parte demandante nada dice acerca de las cuotas de hipoteca que durante los últimos cinco años se han ido devengando y que no abonó la actora, como se había comprometido en el contrato como antes se razonó , y tampoco las asume, ya que, al menos debería ofrecer el pago de dicha cantidad, añadiendo al importe de la carga hipotecaria pendiente la asumida en virtud del contrato."

Lo más relevante es que considera que los optantes no ofrecieron el pago relativo al importe de la carga hipotecaria pendiente, que los optantes habían asumido en aplicación del contrato. Y concluye:

".......... la indeterminación del precio fijado en la opción de compra para la compraventa de la vivienda y el incorrecto ejercicio de la opción de compra por parte de los actores, pues adoptaban la interpretación del contrato en aquello que les favorecía basándose en un clausulado defectuoso o cuando menos falto de la debida claridad en la fijación de los elementos esenciales del contrato, fundamentalmente el precio, así como el incumplimiento por parte de los demandantes de su obligación de abonar las cuotas hipotecarias a partir de la fecha del contrato de arrendamiento con opción de compra, conlleva a la desestimación de la demanda.

En base a lo expuesto, la demanda debe ser desestimada y sin que pueda realizarse en

la presente resolución una integración de los términos del contrato."

Dicha resolución es apelada por la representación de los demandantes en petición de nueva sentencia que estime el recurso de apelación interpuesto. A modo de resumen, los motivos que opone pueden sintetizarse en cuatro: A) Sobre la naturaleza del contrato de opción. B) Sobre la interpretación del precio y si los optantes debían abonar el importe de las cuotas hipotecarias que iban venciendo durante el plazo de opción. C) Los gastos de impuesto de plusvalía. D) Los gastos de cancelación de la carga hipotecaria. E) Los gastos de comunidad de propietarios. F) Subsidiariamente, existencia de serias dudas de derecho en cuanto a las costas procesales.

La representación de los demandados, que actúan bajo el beneficio de justicia gratuita y cuentan con Abogados y Procuradores distintos, solicita la confirmación de la sentencia recurrida. Su argumentación podría resumirse en que:

" Los beneficiarios de la opción mostraron su aceptación a un contrato de compraventa distinto del proyectado, así: fijaron unilateralmente el precio pactado a su conveniencia, incumplieron su obligación de abonar las cuotas de la hipoteca devengadas desde el 1 julio 17, lo cual, después, repercutió en el incremento de la carga que restaba por pagar al acreedor, pretendieron minorar el precio ( no determinado sino determinable conforme a lo estipulado) descontando los gastos de la comunidad de propietarios ( cuando es evidente que asumieron no sólo las cuotas de la comunidad devengadas desde el inicio del arriendo, 1 julio'17- estipulación ordinal cuarta-, sino también las pendientes de pago anteriores a dicha fecha, de lo contario no se entiende el numeral 4 ( " cargas") de la estipulación ordinal decimoquinta), así como explicitando su voluntad de no asumir - conforme a su obligación inserta en el contrato proyectado -el pago del impuesto de plusvalía municipal en manifiesta contradicción con la obligación puesta a su cargo en el contrato proyectado ( " ... las partes acuerdan establecer que los gastos derivados de la compraventa; los impuestos, cargas y tributos que según la ley sean aplicables a la operación serán a cargo del comprador.", según estipulación numeral cuarta, de la cláusula decimoquinta "

SEGUNDO.-Como antecedentes fácticos debemos reseñar:

- En el año 2017 D. Jose Carlos y Dª Rita eran propietarios de una vivienda , sita en la DIRECCION000 de Maó, y de un aparcamiento en el mismo edificio. Tenía una carga hipotecaria.

- Estando interesados los hoy demandantes, D. Hipolito y Dª Florencia en la compra de dichos inmuebles, suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra en fecha 1 de julio de 2017, debiéndose ejercitar la opción con anterioridad al día 30 de junio de 2022. En cuanto al arrendamiento se estableció una renta mensual de 450 euros, no susceptible de incremento conforme el IPC, y que los arrendatarios- optantes deberían abonar los "gastos de escalera",que se entiende como gastos ordinarios de la comunidad de propietarios. En la cláusula tercera se estableció que "los importes abonados en concepto de alquiler mensual serán descontados en su totalidad si se ejerce la opción de compra".También se indica que el arrendador abonará la renta en los cinco primeros días de cada mes en una cuenta bancaria cuya numeración se recoge en el contrato.

En cuanto a la opción de compra presenta muchos aspectos difíciles de interpretar que serán examinados en esta resolución. En cuanto al contrato de 1 de julio de 2017 en su apartado 15 relativo a la opción de compra, no presentan problema alguno de interpretación los apartados 1 ( ausencia de prima), 2 ( el plazo), 5 (penalización) y 6 (procedimiento de notificación); y, por el contrario presentan problemas de interpretación los apartados 3 ( precio) , 4 (cargas) y 7 (gastos).

La estipulación 15.3 dice textualmente:

"3.- Precio: La carga hipotecaria la asumirán los arrendatarios-optantes a fecha 01.07.2017, el precio convenido de la compra será el importe restante del pago de la hipoteca que existe sobre el inmueble referido a fecha 30.06.2022, siendo la cantidad pendiente en dicha fecha de 122.063,14, según cuadro de amortización actual."

"4.- Cargas: Las partes acuerdan establecer que los gastos derivados de la compraventa; los impuestos, cargas y tributos que según ley sean aplicables a la operación serán a cargo del comprador.

También asumirá los gastos de escalera y seguro de la vivienda.

El inmueble debe estar libre de cargas a fecha 01.10.2017, el arrendador-optatario se compromete a entregar el inmueble libre de cargas y gravámenes y al corriente de tasas, impuestos y arbitrios en el caso de ejercerse la opción de compra en tiempo y forma.

A fecha de la firma del presente contrato existe una carga hipotecaria sobre el inmueble por importe de 138.349,29€.

La carga sobre dicha vivienda no podrá ser aumentada durante los cinco años de la duración del contrato de arrendamiento."

7.~ "Gastos de la compraventa: los gastos que la compraventa del inmueble objeto del presente contrato ocasione serán soportados por los arrendatarios."

- El préstamo hipotecario que gravaban los inmuebles tenía un saldo deudor a la fecha de la firma de la hipoteca de 138.348,24 euros, y posiblemente, por tratarse de un préstamo a interés fijo, a 30.06.2022, el capital pendiente de pago previsto para dicha fecha era de 122.063,14 euros. En las actuaciones obra un cuadro referente a los pagos mensuales a efectuar y en el plazo comprendido entre el día 1 de julio de 2017 y el 30 de junio de 2022, son 61 mensualidades, de las cuales las cuatro primeras son de importe

422,60 euros, y las 57 restantes lo son de 420,91 euros. En total 25.682,27 euros

- Los arrendatarios- optantes abonaron en fechas próximas al arrendamiento las sumas de 3.343,51 euros por gastos comunitarios de la vivienda, y de 522,26 por gastos comunitarios de la plaza de aparcamiento. Los recibos obran a nombre de los arrendadores, pero la testigo Sra Adela, quien trabaja para la administración de fincas de la comunidad, indica que el dinero fue entregado por el hoy codemandante D. Hipolito. Dichas sumas eran adeudadas por los arrendadores a la comunidad de propietarios en la fecha en que se concertó el contrato. .

- En fecha 31.08.2017 los hoy demandantes abonaron a los hoy demandados la suma de 13.723,36 euros, suma no prevista en el anterior contrato. Los demandados lo admiten como cantidad a cuenta del precio final.

- Los demandantes han abonado la suma de 450 euros mensuales como renta pactada a los demandados, ingresados en la cuenta bancaria de estos últimos en el BBVA, la misma en que se cargaban las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.

- Durante los cinco años de arrendamiento, los arrendatarios no han abonado cuota hipotecaria alguna.

- Como consecuencia de la deficiente situación económica de los vendedores, y por hallarse en dificultades de pago de la cuota hipotecaria en fechas de la pandemia de coronavirus, los hoy demandados concertaron una moratoria con la entidad bancaria, lo que supuso un incremento del capital pendiente de pago y cuotas ligeramente superiores en relación a lo inicialmente previsto. , esto es, un incremento desde 122.063,14 euros a 127.415 euros, esto es, 5.351,86 más de lo previsto inicialmente.

- En fecha 21 de junio de 2022 los arrendatarios y optantes remitieron un requerimiento en el que comunicaban a los arrendadores y optatarios que ejercitaban la opción de compra, y el precio de la venta era de 127.415,25 euros, importe del capital pendiente del préstamo hipotecario en junio de 2.022. No fijaban suma alguna por las cuotas pendientes del préstamo hipotecario.

Dicho requerimiento no fue aceptado por los vendedores, quienes consideraban que no recogía el precio pactado, pues debía ser incrementado en el importe de las cuotas hipotecarias vencidas durante los cinco años de arrendamiento. También discrepaba sobre la parte que debía pagar el impuesto de plusvalía municipal, los gastos de cancelación de la hipoteca y unos gastos de comunidad de propietarios pendientes a dicha fecha.

- En junio de 2022 el capital pendiente de amortizar ascendía a 127. 415,25 euros. El incremento respecto de la suma prevista cinco años antes se debía a una moratoria solicitada por los vendedores.

- El día 22 de junio de 2022, ambas partes se presentaron en la Notaría que debía otorgar la escritura pública de compraventa ( los demandados mediante una representante), y al no llegar a un acuerdo sobre el precio, y quien debía abonar los gastos del impuesto de plusvalía municipal, gastos de cancelación de la hipoteca, y gastos pendientes de la comunidad de propietarios, la escritura no se firmó, sin que los compradores abonaren la parte del precio pendiente.

TERCERO.-SOBRE LA NATURALEZA DEL CONTRATO.

En la sentencia de instancia se alude a doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción, la cual no es discutida, a la cual nos remitimos, y en lo sustancial es consecuencia del principio de autonomía de la voluntad del artículo 1255 y concordantes del Código Civil.

La apelante sostiene " que en el contrato de opción, una vez ejercitada la opción, el contrato de compraventa queda automáticamente perfeccionado y desde ese momento el optatario queda vinculado al contrato definitivo pudiendo distinguirse tres fases distintas: la primera en el que nace el derecho de opción de compra en virtud de la celebración del contrato de opción que se perfecciona cuando concurre el consentimiento sobre el objeto y la causa que constituye el contrato; la segunda cuando se ejerce la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al optatario dentro del plazo previsto y, la tercera consistente en la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa"y que " ejercitada la opción, el contrato de compraventa ya queda automáticamente perfeccionado mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción---------------- En este caso, no se ha convenido el ofrecimiento o pago del precio de la compraventa en el momento del ejercicio de la opción. Sí se ha convenido, por el contrario, que la comunicación debe hacerse de forma fehaciente en el domicilio fijado por el arrendador-optatario, que ha de manifestar su decisión de aceptar la opción de compra en las condiciones fijadas y que le precio se pagará en el momento del otorgamiento de la escritura pública."

No compartimos plenamente dicha argumentación, a tenor de la cual parece quererse indicar que al ejercitarse la opción en el tiempo pactado, la misma ya se ha consumado, y en esta litis podrán discutirse los aspectos conflictivos. La opción no sólo debe ejercitarse en el tiempo pactado, pero también conforme a lo pactado y en esta litis se trata de determinar si los términos en que se solicitó el otorgamiento de la escritura pública por los optantes arrendatarios se ajustaba a lo pactado.

Es de reseñar que el contrato de compraventa no se ha llegado a consumar, por cuanto al no haberse otorgado escritura pública por oposición de los vendedores, el precio no ha sido abonado.

Es llamativo que la fijación del precio que se solicita en la demanda no es la misma que se indica en el requerimiento en el cual el optante comunica el derecho de opción, sino que se ha incrementado de 127.415,25 euros ( importe de la hipoteca a la indicada fecha) a 147.00000 euros, incrementada la anterior suma por el importe de las cuotas hipotecarias de los cinco años.

Si la comunicación de la oferta vinculante en plazo se ajusta a lo pactado, la consecuencia será una condena a los vendedores al otorgamiento de la escritura pública.

CUARTO.-SOBRE LA INTERPRETACIÓN DEL PRECIO DEL CONTRATO Y

ABONO DE LAS CUOTAS MENSUALES DURANTE LA PENDENCIA DEL PRÉSTAMO.

En el contrato se indica:

"3.- Precio: La carga hipotecaria la asumirán los arrendatarios-optantes a fecha 01.07.2017, el precio convenido de la compra será el importe restante del pago de la hipoteca que existe sobre el inmueble referido a fecha 30_06.2022, siendo la cantidad pendiente en dicha fecha de 122.063,14, según cuadro de amortización actual."

"4.- Cargas: Las partes acuerdan establecer que los gastos derivados de la compraventa; los impuestos, cargas y tributos que según ley sean aplicables a la operación serán a cargo del comprador.

También asumirá los gastos de escalera y seguro de la vivienda.

El inmueble debe estar libre de cargas a fecha 01.10.2017, el arrendador-optatario se compromete a entregar el inmueble libre de cargas y gravámenes y al corriente de tasas, impuestos y arbitrios en el caso de ejercerse la opción de compra en tiempo y forma.

A fecha de la firma del presente contrato existe una carga hipotecaria sobre el inmueble por importe de 138.349,29€.

La carga sobre dicha vivienda no podrá ser aumentada durante los cinco años de la duración del contrato de arrendamiento

Concordamos con la sentencia de instancia la difícil interpretación de tales cláusulas, cuya divergencia entre las partes ha malogrado la celebración del contrato.

A tal efecto, es muy expresiva la afirmación de la testigo Dª Adela, empleada del BBVA, entidad acreedora de la hipoteca del piso, quien dijo haber mediado entre las partes para conseguir un acuerdo, sin éxito, en el sentido de que se trata de un contrato en el cual "podía valer cualquier cosa"y que tal y como está redactado el contrato, "no se va a poder ejecutar".Afirma dos aspectos de relevancia: la situación de necesidad o mala situación económica de los vendedores optatarios, y que cree que dicho contrato lo redactó D. Hipolito, uno de los optantes. Asimismo, refiere que existieron impagos de las cuotas hipotecarias, y que los compradores no querían hacerse cargo del incremento.

La cláusula 3 del contrato de opción establece que ""3.- La carga hipotecaria la asumirán los arrendatarios-optantes a fecha 01.07.2017, el precio convenido de la compra será el importe restante del pago de la hipoteca que existe sobre el inmueble referido a fecha 30_06.2022, siendo la cantidad pendiente en dicha fecha de 122.063,14, según cuadro de amortización actual."

El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, y en el caso, no se fija con suficiente claridad, si bien ninguna de las partes ha solicitado la nulidad por tal motivo. En lugar de fijarse con claridad el importe que debe abonarse en la fecha del otorgamiento de la escritura pública, se hace referencia al importe restante del pago de la hipoteca a una determinada fecha.

No obstante, en interpretación conjunta de las cláusulas contractuales, la Sala no comparte la valoración de la Juzgadora de instancia sobre el hecho de que los arrendatarios optantes debieren abonar la cuota mensual de la hipoteca durante los cinco años en que dura la posibilidad de ejercitar la opción, además del importe de las rentas. .

Durante el período del arrendamiento, esto es, los cinco años comprendidos entre el 1 de julio de 2017 y el 30 de junio de 2022 la única obligación de los arrendatarios era abonar los 450 euros mensuales de renta, y el importe de los gastos comunes del inmueble, como así hicieron. En ninguna parte del contrato dice que los arrendatarios debieren abonar las cuotas hipotecarias durante estos cinco años, y que prevea la hipótesis de que no se llegara a ejercitar la opción de compra. Se señala con toda claridad que estos 450 euros mensuales de renta serían parte del precio en el caso de que los arrendatarios optantes llegaren a ejercitar la opción de compra. Cabe resaltar que dicha renta es ligeramente superior a las cuotas mensuales de la hipoteca, -( 422,60 euros durante cuatro meses y 420,91 euros durante las 57 restantes), según estaban previstas en la fecha del contrato - se incrementaron debido a una moratoria solicitada por los vendedores arrendadores- , con lo cual, de algún modo la renta era suficiente para que los vendedores pudieren hacerse pago de las cuotas hipotecarias, a lo que se une el hecho de que dichas rentas eran ingresadas en la cuenta bancaria vinculada al préstamo hipotecario del BBVA en que los deudores eran los arrendadores optatarios.

En cuanto al ejercicio de la opción, el precio del contrato según la poco precisa frase ":" La carga hipotecaria la asumirán los arrendatarios-optantes a fecha 01.07.2017",es el de la carga hipotecaria a 1.07.2017, y la misma se recoge en el cuadro de pagos ( antes de la modificación unilateral por los arrendadores al pactar un período de carencia), y éste es la suma de 138.349,29 euros. En virtud de la cláusula antes aludida de la parte relativa al contrato de arrendamiento, resultaría que los optantes, al ejercitar su derecho, las cantidades pagadas por renta al descontarse el precio de la compraventa, resultan que los arrendatarios optantes habrían pagado ya a cuenta de tal cantidad la suma de 27.000 euros, superior a los 25.682,27 euros, a la cual ascendía la cuota hipotecaria durante los cinco años. La Sala considera que con dicha cláusula se quiere indicar en términos amplios que los compradores deben asumir el préstamo hipotecario que grava la vivienda, esto es, ante unos vendedores que tienen necesidad económica, tal como indica la testigo Sra Adela, el precio sería de algún modo, subrogarse en las consecuencias económicas del préstamo hipotecario que la grava ( ya sea mediante una nueva hipoteca que cancele la anterior, o por subrogación en la existente con relevación de toda responsabilidad pecuniaria de los vendedores), por cuanto estos últimos no se ven con capacidad económica para abonar las cuotas que la gravan, y los vendedores quedar indemnes de todos los gastos que conlleva una compraventa, pero esta finalidad se cumple con el hecho de que los optantes arrendatarios han ido abonando una renta que cubre el importe de las cuotas hipotecarias, y la cual debe entenderse como el abono de una parte del precio pactado siempre que se ejercite la opción, como así ha sido.

El incremento de las cuotas hipotecarias sobre lo inicialmente previsto ha sido debido a que los arrendadores optatarios, consideramos que con incumplimiento de lo pactado, han alterado el contrato de hipoteca al solicitar y serle concedida un período de carencia, lo que ha supuesto un incremento de la carga hipotecaria, sin que conste consentimiento de los arrendatarios optantes, de 122.063,14 euros a la de 127.415,25 euros, que resultaría debida a 30.06.2022. Con ello resulta que el precio pactado conforme a la interpretación del contrato que efectúa la Sala, era de 138.349,29 euros, que era el importe debido a 1.07.2017. No obstante, y siguiendo el principio de rogación, la parte arrendataria optante, acepta partir de un precio superior de 147.749,51 euros, con lo cual parece aceptar y asumir las consecuencias de la carencia pactada por los deudores hipotecarios.

De dicho precio los optantes hoy demandantes, ya han pagado las siguientes cantidades:

A) La suma de 25.682,27 euros correspondiente al importe de las rentas ya pagadas, según se prevé en la cláusula contenida en el contrato de arrendamiento y antes transcrita.

B) La suma de 13.723,36 Euros abonada por los optantes en agosto de 2017 ( al mes siguiente de la firma del contrato).

C) Las sumas de 4.343,51 euros y 522,26 euros, de gastos comunitarios adeudados por los arrendadores optatarios en fechas próximas a la concertación del contrato. Los demandantes han aportado un recibo de pago a nombre de los demandados, pero la administradora de la comunidad de propietarios, propuesta como testigo, ha declarado que tal cantidad de dinero le fue entregada por D. Hipolito en las oficinas de su administración, con lo cual la Sala estima que se trata de otra cantidad pagada a cuenta.

Por tanto, los optantes en la fecha de vencimiento de la opción ya tenían pagada una suma de 44.271,40 euros a cuenta del precio, con lo cual adeudaban a 30.06.2022, una suma de 83.143.85 euros .

El precio de la compraventa era de 147.749,51 euros, y si bien en el requerimiento se hacen constar 127.415,22 euros, la diferencia entre ambas cantidades, ya había sido abonada por los compradores, con la compensación de las rentas pagadas.

QUINTO.-GASTOS DEL IMPUESTO DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL.

Sobre los gastos se pactaron dos cláusulas:

- La cláusula 4 "Cargas: Las partes acuerdan establecer que los gastos derivados de la compraventa; los impuestos, cargas y tributos que según ley sean aplicables a la operación serán a cargo del comprador. También asumirá los gastos de escalera y seguro de la vivienda

- La cláusula "7.~ Gastos de la compraventa: los gastos que la compraventa del inmueble objeto del presente contrato ocasione serán soportados por los arrendatarios.",

Ambas cláusulas se expresan de manera sumamente ambigua, al no indicar pormenorizadamente cada gasto relacionado con la compraventa.

Tal como acertadamente reseña la sentencia recurrida, es habitual en el ámbito de las compraventas que en un contrato de compraventa se determine cuál de las dos partes se haga cargo del impuesto coloquialmente conocido como de Plusvalía Municipal, generalmente el vendedor, sujeto pasivo del mismo. Una cláusula de dicho tipo sería nula en un contrato entre empresario y consumidor, pero es posible en un contrato entre consumidores, como en el supuesto enjuiciado. En tal cláusula se cumple lo indicado por la testigo Sra Adela de "un contrato en el que podía valer cualquiercosa" y "que no se va a poder ejecutar".

La Sala considera en el caso que nos ocupa dicho impuesto puede ser repercutido por el vendedor al comprador en base a dos motivos :

- El criterio de interpretación del artículo 1289 del Código Civil por cuanto el mismo, tal como indica la referida testigo, fue redactado por el codemandante D. Hipolito, y en tal caso de falta de claridad no puede beneficiar al causante de la oscuridad.

- La conclusión antes razonada de que, en un contexto de una situación económica muy desfavorable para el vendedor, se pactó que éste quedaría indemne de toda responsabilidad hipotecaria y que el comprador si ejercitaba la opción se hacía cargo de todo gasto que comportase la compraventa, incluido dicho impuesto, aunque el comprador no sea sujeto pasivo del mismo.

SEXTO.-GASTOS DE CANCELACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

Su importe de 738 euros es de escasa repercusión económica en relación con el total contrato. No se precisaba si el comprador, quien si no paga el precio al contado, tiene la opción de concertar un préstamo hipotecario con otra entidad bancaria distinta del BBVA, y con el importe obtenido cancelar la anterior hipoteca, o bien subrogarse con el consentimiento de la entidad bancaria en el anterior préstamo, optó por la primera, supuesto en el cual los gastos de cancelación, a salvo de estipulación especial, recaerían en la parte vendedora.

No obstante ello, y por aplicación de los mismos motivos aludidos en el anterior apartado, consideramos que deberían haber sido abonados por la parte compradora.

SÉPTIMO.-GASTOS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Dicho gasto no es derivado de la compraventa, y sobre ello lo pactado es que los "gastos de escalera" deben ser abonados por los arrendatarios optantes. Tal frase es ambigua, pero debe entenderse como un término coloquial equivalente a gastos ordinarios de comunidad de propietarios, que excluye a los conocidos como gastos extraordinarios que exceden de los anteriores. En el caso, no contamos con información suficiente para discernir unos y otros, pero el documento presentado emitido por la administración de la comunidad de propietarios indica que el gasto es extraordinario, y debemos concluir en que los demandantes optantes deben pagar los gastos ordinarios, pero no están obligados a abonar los extraordinarios. La exigencia de dicho gasto era improcedente.

OCTAVO.-Expuestos dichos aspectos, lo esencial es determinar si la propuesta de los optantes se ajustaba a lo pactado. A pesar de que, en unas primeras fechas, los optantes pretendían incrementar el precio escriturado, parece ser como medio de obtener una mayor financiación hipotecaria, posteriormente, en el último requerimiento por burofax obrante en autos, documento 3-50 de la demanda remitido por el Abogado de los demandantes se recoge un precio de 127.415,25 euros, el mismo es incorrecto, pues debía ser de 147.745,51euros. Tal como se solicita ahora en la demanda, si bien en modo alguno se aprecia una disconformidad con lo pactado, pues la parte optante, pretendía descontar el precio alguna de las sumas ya pagadas a cuenta, pero tal dato no justifica la negativa al otorgamiento de la escritura pública por los vendedores optatarios hoy demandados.

Cabe plantear si el hecho de que los optantes pretendían no asumir el pago del impuesto de plusvalía justifica la falta de la firma y la respuesta es negativa, pues dicho concepto no forma parte del precio. Se trata de un impuesto cuyo sujeto pasivo son los vendedores, pero que los compradores asumen por pacto entre las partes que no vincula a la Hacienda municipal que lo perciba. Hubiere podido ser objeto de un litigio posterior, pero, por sí solo, no justifica la negativa al otorgamiento de la escritura pública.

En el mismo sentido, la negativa de los optantes a hacerse cargo de los 738 euros a los que ascienden los gastos de cancelación de la hipoteca, dado el escaso porcentaje de dicha cantidad sobre la total suma.

Aparte de ello, los vendedores exigían la asunción por los compradores de unos gastos comunitarios que correspondía abonar a los arrendadores, como antes se ha indicado.

No asumimos que cuando el contrato se hallaba en fase de arrendamiento, los compradores debieren asumir el pago de las cuotas hipotecarias que iban venciendo, pues no se indica en ninguna parte del contrato, y es llamativa la falta de queja de los vendedores arrendadores durante este período de tiempo. Debemos concluir que el pacto era que con el pago de la renta de 450 euros al mes, ligeramente superior al importe de las cuotas mensuales de la hipoteca, e ingresadas por los arrendatarios en la cuenta bancaria vinculada a la hipoteca, los arrendadores en situación de dificultad económica, podrían efectuar el pago de la hipoteca, y, únicamente, en el supuesto en que se ejercitase la acción dichas rentas serían a cuenta del precio final.

En consecuencia, procede estimar en lo sustancial el pedimento principal de la demanda, y condenar a los demandados al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Esta Sala es consciente de que han transcurrido más de tres años desde la fecha del ejercicio de opción hasta la actualidad y desconocemos las vicisitudes relativas a la posesión de la finca, pero a los efectos que nos ocupan, lo esencial es que el ejercicio de la opción por parte de los optantes fue correcto, y que los demandados se opusieron sin justificación jurídica al otorgamiento de la escritura pública

NOVENO.-COSTAS PROCESALES.-

En cuanto a las costas procesales de primera instancia, consideramos que nos encontramos ante un supuesto de estimación parcial de la demanda, con lo cual, de conformidad con el artículo 394.2 LEC, no procede efectuar expresa imposición de las costas de la instancia.

Al estimarse parcialmente el recurso de apelación, no procede efectuar expresa imposición de las costas de esta alzada, en aplicación del artículo 398 de la LEC.

FALLO