Sentencia Civil 642/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 248/2025 de 04 de noviembre del 2025

PRIMERO.- El objeto del proceso y la sentencia de instancia.

1.El proceso tiene por objeto una acción reivindicatoria respecto de una terraza y la ventana de un inmueble.

2.El demandante, don Alonso, es titular de la finca urbana núm. NUM000, inscrita al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, del Registro de la Propiedad núm. 3 de Palma de Mallorca, sita en la DIRECCION001 de Palma de Mallorca.

3.Alega que la ventana y terraza adyacente al DIRECCION001, forman parte de su inmueble centenario, habiendo sido tapiada la ventana y usurpada la terraza por la codemandada doña Camino, propietaria del inmueble sito en la DIRECCION002. Reclama la restitución de la posesión, la demolición del tapiado y la devolución de un aparato de aire acondicionado que fue retirado por la demandada.

4.Las demandadas, doña Camino y la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, sostienen que la terraza reivindicada es en realidad el terrado-azotea que cubre el edificio de la DIRECCION000, siendo un elemento común de la comunidad de propietarios de uso privativo de la Sra. Camino; que la ventana se abrió de forma clandestina entre el año 2001 y 2003 sin cumplir las distancias legales; y que, en consecuencia, no existe título jurídico que ampare el ejercicio de la acción reivindicatoria. La comunidad de propietarios DIRECCION000 alegó, además, su falta de legitimación pasiva al no haber intervenido en los hechos.

5.La sentencia de instancia desestima la demanda. Considera que la parte actora no ha probado la titularidad dominical sobre la terraza, que la acción reivindicatoria no es el cauce idóneo para resolver sobre una servidumbre de luces o vistas, y que la comunidad de propietarios carecía de legitimación pasiva. Con relación al aparato del aire acondicionado se razona, tras explicarse la ubicación del aparato, la intervención de la gestora del alquiler del inmueble, su mal estado y que fue retirada y enviada a un punto limpio por la Sra. Camino, que no procede realizar pronunciamiento alguno porque la petición es accesoria a la estimación de la acción reivindicatoria, que no ha tenido lugar.

SEGUNDO.- Formulación de los motivos de apelación.

1.Don Alonso recurre en apelación la sentencia en base a los siguientes motivos:

2.Error en la valoración de la prueba en cuanto al uso exclusivo y pacífico de la cosa, así como sobre el título de dominio y la identificación del objeto reivindicado e infracción del artículo 348 del Código Civil;

3.Infracción por indebida aplicación del art. 350 del Código Civil (vuelo y cubierta) y error en la valoración de la prueba respecto de la existencia de una medianera horizontal o engalaberno;

4.Infracción del artículo 348 del Código Civil y del artículo 120.3 de la Constitución por falta de motivación por considerar que resulta improcedente tutelar la petición del destapiado de la ventana a través del ejercicio de una acción reivindicatoria;

5.Error en la valoración de la prueba y falta de la debida motivación de la sentencia en la desestimación de la restitución del aire acondicionado o resarcimiento de daños y perjuicios;

6.Infracción del artículo 10 de la Ley 1/2000, 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante , LEC), en relación con el artículo 396 del Código Civil por entender que la comunidad de propietarios no está legitimada pasivamente respecto del ejercicio de la acción reivindicatoria.

TERCERO.- Inexistencia de falta de motivación.

1.En el recurso de apelación, aunque no se configura como motivo autónomo por el que se denuncie la infracción procesal de falta de motivación cometida con ocasión de la sentencia, a lo largo del desarrollo del resto de motivos materiales alude a que el derecho a la tutela judicial efectiva se ve comprometido por la carencia de motivación.

2.La sala no comparte este parecer. La sentencia es congruente con las pretensiones deducidas por las partes, ofrece una argumentación lógica y coherente sin atisbo de arbitrariedad y, en especial, expresa las razones fácticas y jurídicas que sustentan la decisión, permitiendo a las partes comprender el fundamento del fallo y, por ende, permite su control jurisdiccional mediante la interposición de un recurso de apelación con conocimiento preciso de las razones que pueden ser rebatidas. Aunque algunos pasajes puedan resultar menos claros -en especial los relativos a la legitimación pasiva- la motivación es suficiente, razonada y permite su impugnación útil, sin que se aprecie indefensión ( art. 24 CE y art. 218 LEC) .

CUARTO.-De los requisitos de la acción reivindicatoria ( artículo 348 del Código Civil ).

1.A través de varios motivos de apelación se cuestiona la desestimación de la acción reivindicatoria. A este respecto, se alega la existencia de error en la valoración de la prueba, específicamente con relación al título de dominio y la identificación de la cosa reivindicada, así como la infracción del artículo 348 del Código Civil.

2.El actor no pretende que se declare la propiedad del inmueble por prescripción adquisitiva o cualquier otro título. Tampoco está ejercitando una acción publiciana, como subespecie de la acción reivindicatoria, por la que se pretenda que se le confiera tutela por tener mejor derecho que el demandado Se ejercita una acción reivindicatoria directa, regulada en el artículo 348 del Código Civil, que otorga protección al propietario frente al poseedor sin título. Como consecuencia, para que prospere la acción, el actor tiene que probar todos y cada uno de sus requisitos.

3.La doctrina clásica y consolidada de la Sala Primera del Tribunal Supremo exige para el éxito de la acción, que concurran de forma cumulativa los siguientes requisitos: título de dominio del actor; identidad cierta del objeto reivindicado, y posesión injusta del demandado. Como indica la STS 26/2003, de 24 de enero (ROJ:STS 332/2003 - ECLI:ES:TS:2003:332), precisa acreditarse "el título de dominio, identificar la finca y demostrar que la cosa reclamada es poseída por el demandado sin titulo o con un título inferior a la categoría que ostenta la actora".

4.El justo título admite para su prueba cualquier medio admitido en Derecho, aunque por la presunción que otorga el principio de legitimación registral el medio más idóneo es la escritura pública debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad y coordinada con el Catastro.

5.El aspecto que suele comportarse más problemático es la identificación de la cosa. La jurisprudencia exige que la finca esté inequívocamente identificada, de tal modo que no se susciten dudas racionales, lo que exige que esté fijado con claridad la situación, cabida y linderos y que el terreno reclamado sea exactamente al que se refieren los títulos ( STS 9 de junio de 1982, ROJ: 45/1982 - ECLI:ES:TS:1982:45). En idéntico sentido la STS de 12 de julio de 2006 (ROJ:STS 4241/2006 - ECLI:ES:TS:2006:4241), que recuerda que el éxito de la acción está supeditado a la perfecta identificación del objeto, sin dudas racionales sobre cuál sea.

6.En este aspecto adquiere gran trascendencia el juego de las presunciones probatorias. Aunque en principio las inscripciones registrales conforme al artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria confieran presunción iuris tantumde veracidad jurídica (existencia, titularidad y extensión del derecho), no ampara con igual fuerza los datos fácticos (cabida, límites y condiciones físicas de la finca). No obstante, debe recordarse que, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, cuando la representación gráfica catastral quede inscrita y la finca coordinada, rige una presunción específica por la cual "se presumirá, con arreglo al artículo 38 LH, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación geográfica expresada en la representación gráfica incorporada el folio real".

QUINTO.- Inexistencia de error en la valoración de al prueba con relación a los requisitos de la acción reivindicatoria.

1.El demandante, ahora parte apelante, don Alonso, sostiene que, su finca registral comprende también la terraza colindante, que constituye la la cubierta de otro edificio, en base a una supuesta "construcción en tetris" o medianera horizontal que justificaría la peculiaridad. Sin embargo, el actor no se vale de ninguna inscripción registral que le confiera una presunción a su favor. Ni, a su vez, tiene a su favor el Catastro, que aunque a efectos fiscales otorga presunción de veracidad en ubicación, cabida y linderos ( art. 3.3. TRLCI), salvo prueba en contrario y sin perjuicio de la prevalencia del Registro, mandando en cualquier caso el folio real si hay coordinación gráfica ( arts. 9 b y 10 LPH).

2.En el presente caso, se da la circunstancia de que la cosa reivindicada, -que no deja de ser sino una terraza o espacio abierto-, se corresponde con la cubierta del edificio contiguo al del actor. Y, por tanto, no solo el actor no cuenta con una inscripción de su derecho con coordinación registral que permita alegar una presunción a su favor, -ni siquiera se contempla la terraza en la descripción de la finca-, sino que como indica la sentencia, el título de división horizontal del edificio colindante de la DIRECCION000, cuya comunidad de propietarios es demandada, contempla el "terrado de la azotea" como elemento común, aun con uso privativo a favor de la comunera demandada doña Camino ( arts. 396 C.c. y 3, 10 y 17 LPH).

3.La parte apelante, al dar argumentos al motivo relativo a la infracción del artículo 348 del Código Civil y del error en la valoración de la prueba, indica que la sentencia no ha tenido en cuenta la coherencia histórico-constructiva del casco antiguo de Palma de Mallorca, con construcciones tipo tetris, es decir, edificios invadiendo en vuelo el solar contiguo y medianeras horizontales ya existentes cuando se levanta el edificio contiguo nuevo. Y, por tal motivo, existe error en la valoración de la prueba puesto que la consideración del terrado/azotea como un elemento común según el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio DIRECCION000, no resulta coherente en supuestos de edificaciones encajadas. Se sostiene que los linderos de la finca colindante se remiten en bloque a la finca colindante, no a una terraza ajena y, por tanto, sería coherente que la terraza controvertida perteneciera a su inmueble. Por último, se resalta que la única pericial es la aportada por la actora y firmada por el D. Feliciano, que fija la fisonomía de la ventana y terraza como propias del DIRECCION001 del actor, con antigüedad del inmueble en el año 1887, frente a la finca colindante de 2003.

4.La Sala no advierte ninguna irregularidad en la valoración de la prueba que realiza la sentencia, que hacemos nuestra. La sentencia no hace sino recordar qué requisitos exige cumulativamente el artículo 348 del Código Civil para que prospere la acción reivindicatoria y no resulta probado el dominio, la correcta identificación de la cosa reivindicada, ni la posesión injusta.

5.No existe prueba del título, ni la escritura pública de adquisición del actor ni su inscripción registral describen la terraza o anejo alguno; por el contrario, el título de la codemandada remite a la división horizontal de la finca y en el título constitutivo se considera la cubierta/terrado como elemento común del edificio.

6.Tampoco hay una correcta identificación de la cosa. En la demanda no se fija con precisión la cabida, situación y linderos de la terraza que se reputa como propia. Además, el proyecto básico (1997) y de ejecución (1998) del edificio colindante, así como el certificado final de obra (2001), sitúan la cubierta litigiosa sobre el cuarto de máquinas y la caja del ascensor del edificio.

7.Al margen de que la carta dirigida a la comunidad el 19 de enero de 2022 con relación a la reapertura de la ventana podría constituir un acto propio de reconocimiento de la propiedad ajena, la tesis del recurrente sobre la construcción en tetris o existencia de una medianera horizontal que justificase que el vuelo del fundo colindante estuviera comprometido, carece de consistencia probatoria.

8.El demandante no afirma que haya adquirido por prescripción adquisitiva, sino que la cubierta del edificio contiguo le pertenece en atención a una construcción del edificio que se remonta a 1887 conforme a una configuración histórico-constructiva en el casco antiguo con construcciones en tetris. Es, por tanto, esta situación de engalaberno con una construcción que se apoya o invade el vuelo del edificio contiguo, uno de los aspectos del hecho constitutivo de la pretensión del actor que necesita esclarecer para probar su título. Y el vacío probatorio al respecto es absoluto.

9.Al margen que el uso puntual de la terraza por parte de los inquilinos del actor no prueban tal peculiar situación arquitectónica, especialmente cuando se constata que el acceso ser realizaba saltando o mediante escalón, el dictamen pericial elaborado por el Sr. Feliciano, en modo alguno contribuye a probar el título dominical.

10. El informe elaborado por D. Feliciano en noviembre de 2022 y el anexo de abril de 2024 carecen del rigor necesario no ya para delimitar incluso la cosa reivindicada, sino específicamente para probar que por razones arquitectónicas existía una "medianera horizontal" o construcción en tetris que explicase que la finca del actor ocupase el vuelo de la finca contigua. El propio informe al indicar el resultado de la investigación realizada tras solicitar información al archivo Municipal del Ajuntament de Palma para localizar las licencia de obras existentes del proyecto básico y de ejecución de "consolidación de forjats i rehabilitación de façanes i cobertura d?edifici entre mitgeres" en DIRECCION003, alude que en la memoria de dicho proyecto se describen las reparaciones de estructura, fachadas y cubiertas para la corrección de deficiencias detectadas del informe ITE desfavorable. Y en dicho proyecto se grafía clara mente que la ventana objeto del presente pleito existía, así como la terraza, que se califica como adyacente, siendo de uso de la vivienda DIRECCION001 "a pesar de estar sobre la edificación perteneciente a la DIRECCION004, dejando constancia, precisamente, "de la servidumbre de uso y de la existencia de una medianera horizontal tumbada". El propio informe indica, por tanto, que existe una situación de servidumbre de uso sobre la terraza y no de propiedad, incompatible, por tanto, con la pretensión ejercitada.

11. Aunque este informe carezca en sí de cualquier valor probatorio para probar un título de propiedad y, en cualquier caso, parece ser del todo incompatible con la acción reivindicatoria que se ejercita al aludir a una situación de servidumbre de uso, es releído por la actora para dar sustento a su pretensión, formulando una hipótesis por la que con la alusión a la existencia de una medianera horizontal existiría base para afirmar que hay una invasión del vuelo. No se aporta, sin embargo, georreferenciación, levantamiento topográfico ni un estudio serio de comparación de linderos. El informe no se sustenta en ningún estudio que acredite un techo-suelo compartido entre inmuebles independientes y, por tanto, la existencia de una "medianera horizontal" que dé base a una propiedad sobre el vuelo por la proyección vertical de los linderos de la finca de la actora queda como una mera elucubración.

12. La datación de una medianera horizontal en 1887 se apoya simplemente en la antigüedad del edificio, desconociendo, según se afirma, que la finca contigua cuyo vuelo se invadiría se construyó con posterioridad, y sin pruebas planimétricas. Además, la pertenencia de la terraza a la finca de la actora, sin ninguna constancia en el contrato por el que se adquiere la propiedad, en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, resulta incluso contradictoria con los aspectos que se contempla en el anexo al aludirse la existencia de un escalón de acceso de 53 ctms, barandilla y paso elevado reciente. Circunstancias que ponen de manifiesto la inexistencia de un acceso natural desde la vivienda del actor, dato incoherente con una terraza propia, y que refuerza la conclusión -conforme al título constitutivo de la finca contigua- de que la terraza, por su condición de cubierta, es elemento común ( art. 396 CC y arts. 3 y 10 LPH).

13. El informe confunde constantemente aspectos relativos al dominio y la servidumbre de vistas, que dado el carácter de derecho real sobre cosa ajena de este último no deja de ser contradictorio. En realidad, la utilidad del informe se limita a dejar constancia indiciaria de la existencia de un hueco abierto en el año 2008 y su tapiado sin licencia, lo cual es relevante en materia de servidumbre de luces y vistas ( arts. 580 a 585 C.c.) , si bien no esclarece la antigüedad del mismo ni, en concreto, si se realizó de forma clandestina entre el final de obra (7/11/2011) y la escritura de compraventa. En cualquier caso, este informe pericial no prueba la propiedad de la cosa a efectos de que prospere la acción reivindicatoria.

14. El informe pericial no prueba por sí solo la propiedad del actor sobre la cubierta en atención a una construcción histórica en tetris de los edificios y, por tanto, no desvirtúa la constancia estatutaria y registral por la cual se considera que, como cubierta, la terraza es elemento común del edifico contiguo. En consecuencia, a falta de título e, incluso, correcta identificación de la cosa procede desestimar la acción reivindicatoria.

SEXTO.- Improcedencia de restituir el aire acondicionado.

1.La sentencia desestima la petición de restituir el aire acondicionado retirado por entender que, en los términos que se había formulado la petición, esta era accesoria a la pretensión reivindicatoria. De modo que, no prosperando la principal no habría lugar a pronunciarse sobre la petición accesoria.

2.El actor no rebate tal razonamiento, simplemente reitera en la apelación su petición de restituir in natura el equipo de aire acondicionado retirado.

3.La prueba ha puesto de manifestó que, dado el deterioro del aparato, fue la comunera y no la comunidad de propietarios, quien decidió llevar el aparato a un punto limpio y, por tanto, la restitución deviene inviable y cualquier resarcimiento debiera ser por el equivalente.

4.No obstante, lo cierto es que un pronunciamiento al respecto sería incongruente en los términos que conforme al artículo 218 LEC debe pronunciarse la sentencia en atención a lo pedido. La eliminación del tapiado y la devolución e instalación del aire condicionado se peticiona como consecuencia de la estimación de la acción reivindicatoria. Razón por la cual procede la desestimación del motivo.

SÉPTIMO.-Inexistencia de infracción del artículo 348 del Código Civil por desestimar la petición de eliminar el tapiado de la ventana.

1.La sentencia tras razonar la procedencia de desestimar la acción reivindicatoria en cuanto a la terraza expone que el tapiado de la ventana constituye una perturbación de una servidumbre de luces y vistas, que, como derecho real sobre cosa ajena, nada tiene que ver con el dominio y, por tanto, no puede conferirse tutela a través del ejercicio de la acción reivindicatoria. Por consiguiente, se concluye que si se quiere discutir la existencia o inexistencia de una servidumbre, debe cuestionarse con la acción pertinente, no a través de la reivindicación.

2.El recurso de apelación no rebate en sí esta argumentación. Se presupone en todo momento que la terraza es propiedad del actor, -por lo que el destapiado sería consustancial a la acción-, y acto seguido, se formulan alegaciones relativas a la falta de licencia del tapiado o a la autotutela del derecho por la demandada en vez de ejercer una acción negatoria de servidumbre.

3.La terraza no es propiedad del actor, no ha acreditado título de dominio y, por tanto, cualquier tutela por la negación o desconocimiento de un derecho real limitado de luces y vistas debe recabarse ejercitando la acción confesoria de servidumbre ( art. 530 C.c en relación con los arts. 537 y 544 C.c.) , a fin de que se declare la existencia de la servidumbre, se respete su ejercicio y orden la remoción de los obstáculos.

OCTAVO.-Falta de legitimación pasiva de la comunidad de propietarios.

1.La sentencia declara la falta de legitimación pasiva de la comunidad de propietarios al no poseer la cosa revindicada ni haber intervenido en los hechos. Tal conclusión se alcanza incluso por un acto propio de la actora, que en la carta de 19 de enero de 2021 viene a reconocer el uso privativo de la vecina sobre la terraza. Por estos motivos, teniendo presente que, aunque la terraza sea un elemento común hay un uso privativo por un comunero, se aprecia la falta de legitimación pasiva de la comunidad, puesto que, conforme al artículo 348 del Código Civil, la reivindicación debe realizarse frente a quien posee o detenta la cosa.

2.En este motivo se alega la infracción de los artículos 396 del Código Civil y 7.1 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como la incoherencia del razonamiento de la sentencia. Se afirma que, si la propia sentencia reconoce que la terraza es un elemento común de la propiedad horizontal, la comunidad de propietarios cuenta con legitimación pasiva para responder de forma solidaria con la comunera por el carácter común del elemento y porque según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal toda obra en elementos comunes (tapiado) precisa de acuerdo en junta por unanimidad y la obtención de licencias administrativas.

3.La Sala no puede aceptar este planteamiento. En la demanda no se ejercita una acción declarativa del dominio en base a un título traslativo o, por ejemplo, por la prescripción adquisitiva; tampoco se pretende una rectificación registral -en cuyo caso el art. 40 de la Ley Hipotecaria exige dirigir la demanda contra todos los titulares afectados-. Se ejercita expresamente una acción reivindicatoria ( art. 348 CC) , que debe dirigirse contra quien posee o detenta la cosa cuya entrega se reclama. El actor, que se consideraba propietario, sabía que la posesión material de la terraza/cubierta la ejerce la propietaria del DIRECCION001. Por consiguiente, no resultaba necesario demandar a la comunidad de propietarios, que en modo alguno se vería afectada por la cosa juzgada material ( artículo 222.3 LEC) .

4.Por estas razones, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia.

NOVENO.- Costas.

La desestimación del recurso de apelación conlleva la procedencia de imponer las costas conforme al principio del vencimiento objetivo ( art. 398.1 LEC)