Sentencia Civil Nº 100/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 841/2009 de 08 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2009-0005257

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 841/2009- C -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 809/2008

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA

Apelante/s: PRIMER GRUPO, PROYECTOS INMOBILIARIOS SL.

Procurador/es.- SILVIA GARCIA GARCIA.

Apelado/s: D. Leon Y Dª. Beatriz .

Procurador/es.- ANA ISABEL SERNA NIEVA.

SENTENCIA Nº 100/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a ocho de marzo de dos mil diez

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo.Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Ordinario 809/2008, promovidos por D. Leon Y Dª. Beatriz contra PRIMER GRUPO, PROYECTOS INMOBILIARIOS SL sobre "resolución de contrato de compraventa", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por PRIMER GRUPO, PROYECTOS INMOBILIARIOS SL, representado por el Procurador Dña. SILVIA GARCIA GARCIA y asistido del Letrado D. ANDRES VERDU ORTIZ contra D. Leon Y Dª. Beatriz , representado por el Procurador Dña. ANA ISABEL SERNA NIEVA y asistido del Letrado D. JOSE IGNACIO MORENO CABALLERO.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 21 DE VALENCIA, en fecha 2-Septiembre-09 en el Juicio Ordinario 809/2008 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR DOÑA Beatriz Y DON Leon CONTRA LA ENTIDAD ,PRIMER GRUPO PROYECTO INMOBILIARIOS SL,, DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO E L CONTRATO DE COMPRAVENTA SUSCRITO ENTRE LOS MISMOS EL 2 DE MARZO DE 2005, CONDENANDO A , PRIMER GRUPO PROYECTO INMOBILIARIOS SL ,A ESTAR Y PASAR POR TAL DECLARACIÓN Y A DEVOLVER A LOS ACTORES LA CANTIDAD QUE RECIBIÓ COMO PARTE DEL PRECIO Y QUE ASCENDIÓ A 76.721,46 EUROS INCREMENTADA CON EL IMPORTE DE LOS INTERESES LEGALES COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA INTERPELACIÓN JUDICIAL ABSOLVIÉNDOLA DEL RESTO DE PRETENSIONES F ORMULADAS EN SU CONTRA CADA PARTE SATISFARA LAS COSTAS CAUSADAS A SU INSTANCIA Y LAS COMUNES POR MITAD".

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de PRIMER GRUPO, PROYECTOS INMOBILIARIOS SL, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Leon Y Dª. Beatriz . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 15-febrero-10.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

D. Leon y Dª. Beatriz plantearon demanda frente a la mercantil Primer Grupo Proyectos Inmobiliarios S. L., instando la resolución del contrato privado de compraventa de la vivienda que se indica suscrito entre las partes de fecha 2 de marzo de 2005 por incumplimiento contractual de la demandada al no finalizar las obras en el plazo convenido, con indemnización de daños y perjuicios.

Y se dicta sentencia en la instancia parcialmente estimatoria de la demanda, por la que se declara resuelto el contrato privado de compraventa aludido con reintegro a los compradores de las cantidades entregadas a cuenta del precio totalizando 76.721,46 euros, e intereses legales contados desde la interpelación judicial, y desestimando el resto.

Resolución que es apelada por la demandada.

SEGUNDO.-

Opone la recurrente el carácter no abusivo de la estipulación 5ª del pliego de condiciones generales del contrato suscrito por las partes (folio 11 de las actuaciones), al no depender la exclusión de la responsabilidad que se contempla de circunstancias que quedaban a la sola voluntad de la vendedora, sino dependientes de factores ajenos a ella; así como no ser suficiente para la resolución el simple retardo, habiendo finalizado las obras apenas dos meses después de la fecha inicialmente prevista, y deberse a eventos ajenos a la demandada la falta de obtención de la licencia de primera ocupación anterior a cuando se consiguió.

Y, al respecto, parte de la base la sentencia de instancia del carácter abusivo de los pactos contenidos en la estipulación 5ª del contrato, y por no puestos, conforme al artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Pactos que condicionan la entrega de la vivienda y otorgamiento de la escritura de compraventa, en un plazo máximo de tres meses desde la obtención de la licencia de ocupación, a que estuvieran finalizadas las obras de urbanización del PAI al que se alude, y éstas recepcionadas por el Ayuntamiento de La Pobla de Farnals, por aplicación de la legislación autonómica vigente al haber asumido el Ayuntamiento indicado por disposición legal el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización; y también establecen que el comprador no podrá instar la resolución si la entrega se demorase por causas no imputables al vendedor, y no ser imputable al vendedor la demora en la entrega que, una vez concluidas las obras, se pudiera producir por retrasos en la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes, en la recepción de las obras de urbanización por parte del Ayuntamiento, o en la puesta en servicio de conexiones de las compañías suministradas (gas, electricidad, agua, teléfono, etc.). Y ello al considerar que estaban redactados unilateralmente por la vendedora y ser cláusulas de mera adhesión, que alteraban el equilibrio entre las contraprestaciones, haciendo depender la entrega de la vivienda de la obtención de una serie de licencias y concesiones de empresas privadas que quedaban dentro de las obligaciones del propio promotor conforme al artículo 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación , y al quedar exonerado por causas que fija el propio redactor del contrato, en contra de lo previsto en el artículo 82 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Y no lo entiende así este Tribunal puesto que debe atenderse, con relación a las circunstancias concretas del caso, a las especiales limitaciones legislativas que contemplaba la edificación en un espacio que a la vez se estaba urbanizando por el Ayuntamiento, que implicaba el cumplimiento de una serie de presupuestos administrativos, aún habiendo sido finalizada la vivienda objeto del contrato de compraventa, sin los cuales no se podía entregar la misma, cual era la previa terminación, y su recepción, de las obras de urbanización de la zona donde se encontraba la edificación promovida por la demandada donde se ubicaba la vivienda vendida por parte del Ayuntamiento, que quedaba fuera del ámbito de actuación y decisión de la demandada, al ser terceros a la misma los que realizaban las obras de urbanización, y debían recepcionarlas; sirviendo más bien, la indicada estipulación, de información sobre tales peculiares circunstancias y su influencia en la entrega de la vivienda vendida. Cláusula que, interpretada de este modo, no se considera que produjera desequilibrio entre las partes, en la medida que se pueda tener en cuenta que cualquier razón para demorar la entrega o excluir la responsabilidad por retraso de la vendedora viniera motivada por circunstancias obligatorias ajenas a la misma, que es como se deduce de su lectura, sin que impidiera cualquier reclamación motivada por aspectos que solo atañían a la misma y a circunstancias que debiera haber previsto pudieran serle imputables. Quedando, por tanto, dentro del ámbito de la libertad de pactos que permite el artículo 1255 del Código Civil su inclusión.

A lo que cabe añadir, como ha señalado esta Audiencia Provincial, Sección 9ª, en S. de 27 de octubre de 2004 , que cita la demandada en su escrito de apelación, que es válido el pacto en que se establece no ser imputables al vendedor los retrasos en la entrega que, concluidas las obras, producidos por dilación de las autorizaciones administrativas, y no puede calificarse son de abusivo, pues tal condición depende de un tercero y es un requisito preceptivo para poder habitar la vivienda. Y no concurren los requisitos fijados en el artículo 10-c)-3º de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios para calificar tal pacto de abusivo en cuanto perjudica desproporcionadamente al consumidor o por desequilibrio de derechos y obligaciones en perjuicio del consumidor, pues la obtención de la cédula de habitabilidad afecta por igual a ambas partes, dado que mientras no se logra, el comprador no obtiene la posesión del inmueble pero tampoco puede lograr el vendedor la obtención del precio, pues no es viable el otorgamiento de escritura pública, momento en que la vendedora tenía que percibir el resto del precio.

Con independencia de poderse llegar a conclusiones similares aun sin tener en cuenta la indicada cláusula, con base a lo que es la doctrina jurisprudencial sobre el retraso en el cumplimiento en los términos que se expondrán a continuación.

Y con relación al incumplimiento que se imputa a la demandada por retraso en la entrega, tampoco cabe considerarlo justificativo de la resolución contractual, puesto que la finalización de la obra se produce el 26 de febrero de 2007, de acuerdo con el certificado final de la dirección de obra (folio 77), lo que no se niega de contrario, y por tanto muy poco tiempo después del momento en que se contemplaba en el contrato en la aludida estipulación 5ª: el cuarto trimestre de 2006, sin que conste en el presente caso que dicho plazo fuera sustancial para las partes, ni así expone razones los demandantes, ni se anuda la resolución del contrato a su transcurso, a salvo el retraso injustificado, y por el contrario se menciona solo como fijado "inicialmente". Unido al hecho de que las circunstancias urbanísticas condicionantes que se hacen constar en la cláusula son conocidas y asumidas por los compradores como susceptibles de demorar la entrega, por la firma de la estipulación. Quedando justificado el retraso en la urbanización del espacio donde se construye la edificación por la demandada ejecutada por tercero, con sustitución de una nueva empresa y con nuevo replanteo (folio 96), y de su entrega al Ayuntamiento con posteridad a su previsión inicial, el 2 de mayo de 2007 (folio 98). Surgiendo un nuevo inconveniente para el otorgamiento de licencia de primera ocupación por las divergencias existentes entre la empresa Iberdrola Distribución Eléctrica S. A. y el Ayuntamiento de La Pobla de Farnals, sobre el tiempo de cesión de un terreno de propiedad municipal para la ubicación de un centro de distribución necesario para el suministro eléctrico a la urbanización, sin cuyo servicio no se podía conceder licencia de primera ocupación de las viviendas, que no se soluciona hasta la decisión que adopta el Ayuntamiento de 22 de febrero de 2008 (folio 107), no concediéndose, por ello, licencia de primera ocupación a la demandada hasta el día 1 de julio de 2008 (folio 111), no obstante existir solicitud de ésta muy anterior, datada el 4 de junio de 2007 (folio 115). A partir de lo cual podría procederse a la entrega a los compradores las viviendas adquiridas. Entendiéndose, por estas razones, que la demora producida en la entrega lo fue por causas ajenas a la demandada.

Y como ha señalado este Tribunal en anteriores ocasiones, como es el caso de la S. nº. 544/2009, de 30 de septiembre : se ha de partir, como premisa jurídica, del examen de los requisitos que han de concurrir para el éxito de la acción resolutoria que contempla el artículo 1124 del Código Civil . Y estos son: 1/ que entre partes medien obligaciones recíprocas, como esencia de un negocio jurídico bilateral; 2/ que dichas obligaciones recíprocas sean exigibles; 3/ que el que reclame la resolución haya cumplido lo que a él le incumbía, como requisito legitimador para plantear la resolución contractual, ya que no está legitimado para instar dicha acción el contratante que incumple sus obligaciones (SS. T. S. 20-2-50, 16-11-56, 16-5-59, 5-2-63, 2-11-65, 5-5-70, 27-12-71, 26-4-76, 28-2-80, 9-7-81, 10-11-81, 27-3-82, 9-7-87, 24-3-88, 17-5-88, 15-6-88, 17-6-88, 31-1-92, 8-7-93, 29-4-94, 9-5-94, 29-3-95, 22-11-95 ...); y 4/ que la parte a la que se demande de resolución haya incumplido la prestación a la que contractualmente se hubiera comprometido. Pero este incumplimiento ha de reunir una serie de características para que pueda desembocar en la resolución contractual; a saber: a) que el incumplimiento sea propio del contratante a quien se le imputa; b) que el incumplimiento sea culpable, de modo que a quien se le achaque no ejecute la prestación debida por causas que le sean imputables como dependientes de su voluntad; y c) que el incumplimiento sea verdadero, es decir, no es suficiente que el supuesto incumplidor no ejecute voluntariamente la prestación a la que se obligó, sino que, además, se precisa que se trate de una infracción relevante, esencial, grave y de tal importancia en la economía y esencia del contrato que justifique la resolución, como así se desprende de reiterada jurisprudencia (SS. T. S. 25-11-83, 19-4-89, 10-11-90, 21-2-91, 26-9-94, 23-2-95, 2-10-95, 17-11-95, 26-1-96, 10-12-96, 10-5-00, 20-7-00, 11-3-02, 11-4-03, 13-5-04, 5-4-06, 14-3-08, 12-6-08 , entre otras muchas), de modo que no se precisa un incumplimiento deliberadamente rebelde o una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, sino que basta una conducta voluntaria, injustificada y obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó (SS. T.S. 19-1-84, 20-10-84, 26-1-88, 2-6-89, 13-10-89, 21-10-89, 14-2-90, 21-7-90, 7-6-91, 5-9-91, 3-12-91, 18-12-91, 8-5-92, 1-6-92, 4-6-92, 19-10-93, 2-7-94, 26-9-94 ...), o que frustre las expectativas legitimas de los contratantes (SS. T.S. 2-7-92, 24-2-93, 10-3-93, 22-3-93, 25-2-94, 2-10-95 ...) o el fin normal del contrato (SS. T.S. 11-2-91, 31-3-92, 2-6-92, 28-9-92, 27-1-93, 5-10-95, 22-5-03 ...). Ahora bien, no ha confundirse el incumplimiento tal como se ha expuesto con el simple retraso temporal en el cumplimiento de la prestación, porque en este último supuesto normalmente no hay base para que opere el artículo 1124 del Código Civil : de un lado, porque si el retraso es justificado solo existiría una prestación demorada; y de otro, porque aun siendo el retraso injustificado, si va seguido del cumplimiento o de la posibilidad cierta y segura de poder cumplir, tampoco podría hablarse de incumplimiento resolutorio, pues solo se pueden encuadrar en el artículo 1124 del Código Civil el retraso injustificado que frustre el fin práctico perseguido por el negocio, y el retraso duradero y persistente que por tal circunstancia revele una patente voluntad incumplidora, deducida de una prolongada inactividad o pasividad en el cumplimiento de la prestación comprometida.

Y como indica la S. nº. 73/2010, de 22 de febrero : Cierto es que la venta ha sido de una vivienda y que para ésta pueda disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, y cierto es también que cuando se vende, una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. Pero igualmente cierto es que el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos: a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato. Por tanto, y "a contrario sensu", no puede constituir causa resolutoria por incumplimiento del vendedor la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo, ya que en este caso no podría hablarse de un incumplimiento culpable, propio y verdadero, en los términos en que anteriormente se ha expuesto.

En definitiva, no constatándose en el caso analizado más que un retraso por causas no imputables a la demandada, que no consta que frustre la finalidad del contrato, ni las expectativas que en el mismo tenían los contratantes, de forma que faltan los requisitos antes mencionados para que pueda hablarse de propio y verdadero incumplimiento susceptible de sustentar una resolución contractual, no cabe considerarlo más que de un simple retraso intrascendente a los efectos resolutorios.

Lo que conlleva la estimación del recurso de apelación, dejando sin efecto la sentencia de instancia, y, en su sustitución, desestimar completamente la demanda y absolver de la misma a la demandada.

Y siendo necesario entrar a conocer de las costas de primera instancia, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 394-1 de la LEC , no obstante el vencimiento de la demandada, cabe aplicar la regla excepcional de la no expresa condena en costas, atendiendo al carácter dudoso del supuesto, en función de haber propiciado la reclamación la demandada por su retraso, y no constatarse las circunstancias justificativas del mismo sino a través del procedimiento seguido, así como por las soluciones divergentes que para casos próximos se dan por las distintas Audiencias Provinciales.

TERCERO.-

La estimación del recurso planteado conlleva no se realice condena expresa de las costas generadas por la apelación (artículo 398-2º de la LEC 1/2000 ).

Fallo

PRIMERO.-

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Primer Grupo Proyectos Inmobiliarios S. L. contra la sentencia de fecha 2 de septiembre de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº. 21 de los de Valencia en juicio ordinario de la LEC 1/2000 nº. 809/2008.

SEGUNDO.-

SE REVOCA la citada resolución, dejándola en parte sin efecto, y en su sustitución se acuerda:

1º) Desestimar la demanda planteada por D. Leon y Dª. Beatriz contra la mercantil Primer Grupo Proyectos Inmobiliarios S. L, absolviéndole de todas las pretensiones frente a ella dirigidas.

2º) No hacer expresa imposición de las costas de primera instancia.

TERCERO.-

NO se hace imposición expresa de las costas derivadas de la apelación.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 3 de julio de 2007, 8 de septiembre de 2008, 14 de julio de 2009, 8 de septiembre de 2009 y 27 de octubre de 2009.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.