Sentencia Civil 130/2009 Audiencia Provincial de Soria Civil-penal Única, Rec. 165/2009 de 24 de julio del 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00130/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000165 /2009

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de SORIA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000647 /2008

SENTENCIA CIVIL Nº 130/2009

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

RAFAEL Mª CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

RAFAEL FERNÁNDEZ MARTINEZ (SUP)

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En Soria, a veinticuatro de julio de dos mil nueve.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000647 /2008, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de SORIA , siendo partes:

Como apelante y demandado Dª. Felicisima representado por el Procurador Dª. MARIA PILAR PRADA RONDAN, y asistido por el Letrado D. JOSÉ IGNACIO ORTEGA DEL RINCÓN.

Y como apelado y demandante D. Luis Francisco representado por el Procurador Dª. NIEVES ALCALDE RUIZ, y asistido por el Letrado Dª. MARÍA ÁNGELES ANGULO MARINA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Se estima la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Alcalde Ruiz, en nombre y representación de D. Luis Francisco , contra Dª Felicisima , en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda sita en Soria, CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 , y por ello se condena a la demandada a estar y pasar por esta declaración, dejando a disposición del actor la vivienda indicada con apercibimiento de que en caso contrario se procederá a su lanzamiento. Se imponen a la parte demandada las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandada Felicisima , dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 165/09 , y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO .

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de Instancia, se alza la representación procesal de la parte demandada en base a una serie de motivos de Apelación. Considera que no existe prueba para estimar la demanda, pues, por un lado, la certificación del Ayuntamiento de Soria, donde constan empadronadas una serie de personas en dicho piso no significa que habiten en el mismo. Y por otro lado, porque los testigos tienen claramente interés en el procedimiento, lo que determina que su declaración no pueda ser valorada.

Tal como viene determinado en el artículo 27 de la ley 29/1994 , el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato, cuando apartado c, tenga lugar el subarriendo o cesión inconsentida del inmueble. Habiéndose estipulado expresamente en el contrato suscrito en fecha de 1 de septiembre de 2006, que "la vivienda objeto de este contrato, y que afectaba a la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 - NUM001 NUM002 de esta ciudad, no se podrá ceder ni subarrendar sin consentimiento escrito del arrendador".

Habiéndose entendido jurisprudencialmente que por subarriendo habrá de entenderse cuando el inquilino, que continúa usando y disfrutando de la vivienda alquilada, cede el uso y disfrute de alguna o algunas de las habitaciones de la misma a otra u otras personas. Diferenciándose del contrato de hospedaje, en el cual, además de la cesión de las habitaciones de la vivienda, se procede a prestar al huésped otros servicios, como limpieza y arreglo de la habitación, planchado y lavado y manutención.

Habiendo venido a entender la jurisprudencia, entre ellas SAP de Barcelona de 14 de febrero de 2006 , que "la resolución del contrato de arrendamiento tendrá lugar cuando se ha producido a la introducción en la vivienda de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la ley previene para su validez, siendo indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente o compartida con el arrendatario, pudiendo serlo total o parcial la ocupación. Tal introducción supone la entrada subrepticia de un tercero en la relación arrendaticia, usando la cosa a su nombre y provecho, sin que sea necesario que el actor pruebe de manera circunstanciada y precisa las condiciones de dicha introducción. Pero sí debe acreditar la presencia de ese tercero, ajeno al contrato, originando con ello una novación subjetiva de la situación arrendaticia que operará como causa resolutoria del arriendo. Cuanto que genera cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio, lo cual deriva en una inversión de la carga de la prueba, en el sentido que ha de ser la arrendataria la que demuestre que la introducción no existe en la realidad, o que obedece a una causa legal o justificada. De manera tal, en definitiva, que la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial".

En el caso de autos, a diferencia de lo alegado por el recurrente, existe prueba evidente de la existencia de esa utilización indistinta de la vivienda por parte de distintas personas a las que figuran en el contrato en calidad de arrendatarias.

En la declaración del vecino Fermín , que tiene su domicilio precisamente en el 2 izda, es decir, debajo del ocupado por la demandada, manifestó que "en esa vivienda -la ocupada por la demandada- tiene ésta un número de personas elevado". Añadiendo a modo de reflexión que "todos los que alquilan viviendas, alquilan a su vez en las mismas habitaciones a terceros", de lo que se deduce que su evidencia es que la demandada, también alquila habitaciones a terceros. Añadiendo que "efectivamente le molestan". Y sin que exista ningún interés por su parte en este procedimiento, pues ante la pregunta de si querría que los demandados se fueran, manifestó que "tal vez vinieran otros que todavía fueran peores".

De manera tal que según dicha manifestación, el número de personas que habitan en dicha vivienda es elevada, y que le consta que la demandada alquila habitaciones a terceros. Y evidentemente el número de personas que habitan dicha vivienda, es notoriamente superior a la de la arrendataria y esposo, o familia.

Pero es más, en las declaraciones del testigo de la CALLE000 , NUM003 , NUM001 NUM004 , D. Primitivo , que comparte pared con la vivienda ocupada por la demandada, manifestó que "conoce al propietario de la vivienda y a los arrendatarios, de 365 días al año, más de 300 residen en la vivienda muchas personas, añadiendo incluso una cifra 20. Más de 4 o 6 personas hombres mayores".

De lo que se deduce, en buena lógica, que dichos arrendatarios en modo alguno pueden identificarse, por número y características -hombres mayores-, como incluibles dentro del concepto de pareja e hijos de la arrendataria. Y siendo dicho número -20- notoriamente superior al que puede resultar normal en su uso de una vivienda de las características de la arrendada, que cuenta con 3 o 4 habitaciones, cocina, baño y trastero.

Pero si dichas declaraciones ya serían bastante para entender que nos encontramos con una prueba clara de la existencia de subarriendo, en la declaración de Juan Pablo , manifestó que "efectivamente ocupó la vivienda arrendada por la demandada, y que pagaba 130 euros al mes por habitación, más luz y agua. La alquiló por 11 meses, y en la vivienda tenía 4 habitaciones y otras personas se hallaban en la misma situación que él".

Siendo evidente, por tanto, la existencia de dicho subarriendo. Y que dicha declaración no es errónea o equivocada, o establecida para mentir, se deduce del dato que la descripción de la vivienda coincide con la prestada por los otros testigos (3 o 4 dormitorios), lo que determina y prueba que efectivamente el citado testigo habitó en ella. Y las características y concreción de la forma en que tuvo lugar su residencia en dicha vivienda, pagando 130 euros al mes más luz y agua, acredita la verosimilitud de dicha declaración.

Es decir, no sólo en el caso de autos la demandada no ha probado que no hubiera subarrendado la vivienda a terceros, sino que por el contrario, la parte actora ha probado la existencia de subarriendo. Debiendo acompañarse a dichos medios de prueba, la certificación del ayuntamiento de Soria, donde consta que en la vivienda aparecían empadronadas una elevada cantidad de personas.

Por tanto, resultaría aplicable el contenido de la SAP de Barcelona de 18 de mayo de 1999 , donde se indica que "si del certificado del ayuntamiento de empadronamiento, como el testimonio coincidente de los vecinos, -incluso en este caso de persona que subarrendó habitación en la vivienda-, permite afirmar, sin duda alguna, que dicha vivienda viene ocupada no sólo por la arrendataria y su familia, sino por otras personas en calidad de subarriendo de habitaciones, sin que conste autorización del arrendador -ni tan siquiera invocada en la contestación a la demanda ni en el recurso de Apelación formulado-, produciéndose entonces la causa resolutoria apreciada por la Juez a quo, al admitirse que existiendo en dicha vivienda varias personas que simultánea y sucesivamente vienen disfrutando de la posesión compartida de la misma, sin que éstos terceros mantengan con los arrendatarios relación de convivencia -más que la originada por el pago de una renta en concepto de subarriendo-, ni vínculo especial alguno, -salvo el descrito-, determina que la relación arrendaticia en su aspecto subjetivo ha sido notoriamente alterada. Por lo que la ocupación reiterada, en su consecuencia, por terceras personas ajenas de la vivienda arrendada, que además es ocupada por los arrendatarios y por terceros de forma continuada, no tratándose de alojamiento temporal de pariente o amigo, sino de un subarriendo de habitación mediante pago de precio, rebasa sin duda los límites de lo tolerable, y entraña una ocupación ilegal de la vivienda, en los términos de la LAU y del contrato. Añadiéndose que el arrendatario, en virtud de contrato, adquiere el uso de la vivienda, pero no la facultad de cederla o subarrendarla sin límites".

Por lo que concurre la causa de resolución de dicho contrato, en los términos establecidos por la Juzgadora de Instancia, en su más que razonada resolución.

En conclusión, el recurso de Apelación ha de ser desestimado, y la sentencia confirmada íntegramente.

SEGUNDO.- Que las costas, conforme el artículo 398 de la LEC , en relación con el artículo 394 de la LEC , habrán de ser impuestas al recurrente, cuanto que sus pretensiones han sido totalmente desestimadas.

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Prada Rondán, en nombre y representación de Dª Felicisima , frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de esta ciudad en fecha de 11 de mayo de 2009, en autos de juicio ordinario 647/08 seguidos en el mismo, y en su consecuencia, debemos de confirmar y confirmamos en su integridad la sentencia recurrida.

Imponiendo expresamente LAS COSTAS de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, que será notificada en forma legal, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.