Sentencia Civil Nº 145/2010, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 406/2009 de 15 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Fernando Alañón Olmedo, Presidente, doña Ángela Domínguez Viguera Fernández y doña

Josefa Otero Seivane, Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 00145/2010

En la ciudad de Ourense, a quince de abril de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 (antes mixto nº 2) de los de Ourense seguidos con el nº. 532/06, rollo de apelación núm. 406/09, entre partes, como apelante, Dª Leocadia , representada por la Procurador de los Tribunales Dª LETICIA Mª DOMINGUEZ FORTES, bajo la dirección del Letrado D. ANTONIO GONZALEZ LOPEZ y, como apelada-impugnante, Dª Montserrat , representada por la Procuradora de los Tribunales Dª SONIA OGANDO VAZQUEZ, bajo la dirección del Letrado D. IGNACIO LOSADA CASTILLO.

Es ponente la Ilma. Sra. Dª. Josefa Otero Seivane.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 (antes mixto nº 2) de los de Ourense se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 12 de junio de 2008 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando en parte la demanda presentada por la Procuradora doña Leticia Domínguez Fortes en nombre y representación de doña Leocadia contra doña María Rosa , doña Agueda , doña Aurelia , doña Montserrat y don Pascual ; don Victorino , doña Erica , doña Francisca , don Jose Pablo y doña Julia ; don Juan Pablo y don Agapito ; doña Remedios , doña María Antonieta y don Conrado ; don Gonzalo , don Indalecio y doña Claudia ; todos ellos copropietarios del edificio sito en el número NUM000 de la avenida de DIRECCION000 de esta ciudad, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito sobre el edificio número NUM000 de la avenida de DIRECCION000 desde la fecha del auto de fecha 19 de diciembre de 2007 por el que se acogía el allanamiento parcial a la demanda. Se desestima la demanda en cuanto al resto de las pretensiones. Las costas se impone a la actora.

Que desestimando la demanda reconvencional promovida por la procuradora doña Sonia Ogando Vázquez, en representación de los demandados personados contra doña Leocadia , se absuelve a dicha demandada de las pretensiones contra ella ejercitadas. Las costas de la demanda reconvencional se imponen a los demandados".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de Dª Leocadia recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia se alzan ambos litigantes, haciéndolo los demandados reconvinientes por vía de impugnación de sentencia. La actora pretende la estimación de la acción por ella deducida de indemnización de daños y perjuicios derivados de la negativa de los demandados a la realización de obras en el inmueble dedicado a hospedaje y bar que llevó en arrendamiento en virtud de traspaso desde mayo de 1995, daños y perjuicios que cuantifica en el importe de las rentas abonadas desde la desocupación del inmueble en julio de 2002 hasta la cesación en el pago en julio de 2005.

Coinciden las partes en que se plantea como cuestión esencial determinar si los demandados estaban obligados a realizar obras de reparación del edificio litigioso en julio de 2002 en virtud de la obligación que al arrendador impone el artículo 107 LAU de 1964. La Juzgadora de instancia llega a una respuesta negativa partiendo de una interpretación sociológica del precepto que se ha ido abriendo paso en la mayoría de las Audiencias Provinciales a fin de conciliar las consecuencias excesivamente onerosas que para el arrendador tuvo el sistema de congelación de rentas derivado de la aplicación de la indicada ley y de la desidia del legislador de la época, sobre la base del carácter oneroso y conmutativo del contrato, el principio de equivalencia de las prestaciones, la cláusula "rebus sic stantibus" y las exigencias de la buena fe e interdicción del abuso de derecho .

Compartiendo la Sala en su integridad la interpretación que del indicado artículo acoge la sentencia recurrida, lo que habrá de dilucidarse es si, en efecto, el estado del inmueble hacía inexigible la obligación de reparación, como entendió aquella Juzgadora en apreciación que es atacada por la arrendataria argumentando, en síntesis -primera de las alegaciones del recurso- que en el año 2002 sería suficiente la realización de obras de poca entidad para que el edifico siguiera apto para el negocio de hospedaje, citando en su apoyo los informes periciales rendidos por los arquitectos técnicos Sres. Segundo y Jose Carlos , designados, respectivamente, por la actora y el juzgado.

La argumentación no obsta a la conclusión mantenida en la sentencia apelada cuya "ratio decidendi" no descansa en la entidad de las obras sino en la no exigibilidad de la obligación de afrontarlas por la falta de equilibrio de las prestaciones, aun partiendo del informe del perito Don. Segundo , vistos el importe de las obras, la cuantía de la renta, muy inferior al que en el mercado correspondería a un edificio de dimensiones del arrendado con destino a local de negocio y fijada en atención al mal estado del inmueble ya en el año 1994 cuando fue objeto de elevación por la Junta de estimación, su antigüedad (más de 100 años) y afectación urbanística (fuera de ordenación y abocado a su demolición para ampliación de vial de la Avenida de Santiago), extremos evidenciados en el informe emitido por el agente de la propiedad inmobiliaria Sr. Alvaro en el expediente seguido para fijación de la nueva renta, lo que supondría que en atención al importe de las obras y renta los arrendadores tardarían más de siete años en recuperar la inversión sin perspectiva alguna de futura rentabilidad. Pondera también la Juzgadora tres hechos de singular relevancia cuales son el estado ya deteriorado del edificio cuando accedió al mismo la actora en el año 1995 en virtud de traspaso, ya fijada la nueva renta por la Junta de estimación en 50.000 pesetas, la no acreditación del uso del local para el destino pactado de hospedaje, uso fácilmente demostrable mediante presentación del oportuno registro de huéspedes de llevanza obligatoria, y la imputabilidad de los perjuicios invocados al comportamiento de la propia actora al continuar en el pago de las rentas sin reclamar judicialmente la realización de obras o pedir autorización para hacerlas por si en lugar de desocupar el inmueble sin restituir la posesión en postura contraria a la buena fe contractual, argumentación impecable que la Sala no puede menos que compartir y frente a la que no son atendibles las alegaciones segunda y tercera base de la impugnación donde se denuncia infracción del principio de equivalencia de las prestaciones y mala fe en la actuación de los arrendadores.

Es, por lo razonado, que no puede prosperar el recurso que nos ocupa. Cabe añadir en apoyo de esta conclusión el contenido del informe de fecha 24 de junio de 2002, emitido por el arquitecto Domingo en el expediente de ruina seguido a instancia de los arrendadores. Valora el coste de las obras de restauración, reparación y rehabilitación del inmueble en 173.855,25 euros calificando su estado de ruina técnica y económica con el añadido de tratarse de edificación fuera de ordenación según el plan de ordenación vigente por lo que el ayuntamiento denegaría la licencia para obras de reconstrucción necesarias para poner en uso habitable el edificio en cuestión.

SEGUNDO.- La misma suerte merece la impugnación de sentencia dirigida a la estimación de la demanda reconvencional. Si el inmueble resulta inhábil para el uso arrendado forzoso es concluir con el órgano "a quo" la inviabilidad de la acción tendente al cobro de las rentas devengadas desde la cesación de su pago, ello por falta de contraprestación por parte de los arrendadores, con la consiguiente ruptura del sinalagma contractual y aplicación de la conocida doctrina jurisprudencial, basada en el artículo 1124 CC , conforme a la cual no es factible exigir el cumplimiento en caso de obligaciones recíprocas cuando quién pide no ha cumplido por su parte la prestación que le incumbe.

En tal sentido, merecen resaltarse las STS de 18 de noviembre de 1994 a cuyo tenor «las obligaciones bilaterales y recíprocas tienen por contenido un sinalagma doble, el genérico en cuanto una atribución obligacional debe su origen a la otra, y el funcional significativo de la interdependencia que las dos relaciones obligacionales tienen entre sí en cuanto a su cumplimiento; de tal forma que cada deber de prestación constituye para la otra parte la causa por la cual se obliga, resultando tan íntimamente enlazados ambos deberes, que tienen que cumplirse simultáneamente». Igualmente la STS de 9 de diciembre de 2004, citada con la anterior en la STS de 5 de julio de 2007 , razona que «las obligaciones recíprocas tienen unos efectos específicos debidos a su interconexión o interdependencia. El primero es la necesidad de cumplimiento simultáneo, en el sentido de que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir a su deudor que cumpla, si a su vez no ha cumplido o cumple al tiempo u ofrece cumplir la otra obligación recíproca de la que es deudor. Si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor, sin que aquél haya cumplido u ofrezca cumplir la suya, este deudor podrá oponerse y rechazar la acción de cumplimiento mediante la llamada excepción de incumplimiento contractual. Lo cual no se establece explícitamente sino que se deduce del artículo 1100 , último párrafo y del artículo 1124, ambos del Código Civil »

TERCERO.- Procede imponer a cada parte las costas de su recurso en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 LEC .

Por lo expuesto, la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Leocadia , la Procurador de los Tribunales Dª LETICIA Mª DOMINGUEZ FORTES, y, desestimando la impugnación formulada por la representación procesal de Dª Montserrat , la Procuradora de los Tribunales Dª SONIA OGANDO VAZQUEZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 (antes mixto nº 2) de los de Ourense, en autos de juicio ordinario nº 532/06, rollo de sala nº 406/09 , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición a cada parte de las costas correspondientes a su recurso.

Al notificarse esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el art. 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-