Sentencia Civil Nº 15/2013, Audiencia Provincial de Melilla, Sección 7, Rec 108/2012 de 19 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

SECCION SEPTIMA

MELILLA

Rollo Apelación Civil Nº 108/12

Juicio Ordinario Nº 510/10

Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Melilla.

SENTENCIA Nº 15

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. MARIANO SANTOS PEÑALVER

MAGISTRADOS:

D. JUAN RAFAEL BENITEZ YÉBENES

D. DIEGO GINER GUTIERREZ

En Melilla a diecinueve de Febrero de dos mil trece

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 007, de la Audiencia Provincial de MELILLA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000510 /2010, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de MELILLA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000108 /2012, en los que aparece como parte apelante, PROMOCIONES MELILLA HORIZONTAL, S.L, representado por el Procurador de los tribunales Sr./a. JOSE LUIS YBANCOS TORRES, asistido por el Letrado D. RICARDO MARTINEZ-MOYA ASENSIO , y como parte apelada, Antonio , Tamara , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. ISABEL MARIA HERRERA GOMEZ, asistido por el Letrado D. LUIS BUENO HORCAJADAS, , sobre RECLAMACIÓN DE CNATIDAD, siendo el Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª MARIANO SANTOS PEÑALVER.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de MELILLA, se dictó sentencia con fecha 19 de Septiembre de 2009 , cuyo fallo es del tenor literal: ' QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMOla demanda formulada a instancia de PROMOCIONES MELILLA HORIZONTAL S.L., representada por el Procurador SR. Ybancos Torres, contra D. Antonio y Dª Tamara , representados por la Procuradora Sra. Suárez Morán; todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia. ', que ha sido recurrido por la parte PROMOCIONES MELILLA HORIZONTAL, S.L, habiéndose alegado por la contraria lo que en su escrito de oposición manifiesta y tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase resolución confirmando íntegramente la sentencia de fecha 19 de Septiembre de 2011 y todo ello con expresa imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.-Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, se señaló para la audiencia del día 2 de Octubre de 2012, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo, la que tuvo lugar efectivamente.

Fundamentos

PRIMERO.-La cuestión objeto del presente recurso se centra en determinar si en al ámbito del contrato de compraventa de bienes inmuebles suscrito entre las partes, la parte compradora, ahora demandada recurrida, ha incumplido la obligación de facilitar a la vendedora, demandante recurrente, los títulos de propiedad de las fincas vendidas a fin del acceso al Registro de Propiedad de la correspondiente escritura notarial de la compraventa litigiosa.

La sentencia de instancia da una respuesta negativa a la cuestión planteada, considerando que, si bien, es cierto que la vendedora ha incumplido la obligación anteriormente reseñada, el incumplimiento no merece la calificación de esencial al amparo de una interpretación conjunta de las cláusulas tercera y décima del contrato suscrito por los litigantes.

Frente a tal pronunciamiento se alza en apelación la parte actora alegando en esencia error en la valoración de la prueba practicada, argumentando que la cláusula décima carece de todo valor al haber sido añadida con posterioridad a la firma del contrato, sin que ninguna de las partes llegara a consentirla como pone de manifiesto que la misma no está expresamente suscrita por ellas. Error que se constata con la simple visión del documento contractual. En efecto, analizado el contrato se puede comprobar,-(folio 29 de autos)-, que después de firma del mismo por las partes se añadieron dos estipulaciones manuscritas, entre ellas, la décima, en la que sentencia de instancia basa su fallo, las cuales no fueron ratificadas por los contratantes mediante su firma. En consecuencia, ante la negativa de la parte actora al reconocimiento de validez de la misma y, la ausencia de potro medio de prueba al respecto, no puede otorgarse eficacia alguna a dicha cláusula.

SEGUNDO.-Dicho lo anterior, la controversia debatida gira en torno a la interpretación de las estipulaciones tercera y sexta del contrato que, a los efectos que nos interesan, textualmente dicen: 'La escritura pública de compraventa a favor de la parte compradora o de la persona que designe, y para facilitarlos trámites de la promoción inmobiliaria que se prevé construir sobre las fincas objeto de la compraventa, se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientes ante el Notario que designe el comprador, que no será antes del 1 de enero de 2008, una vez que la parte compradora haya satisfecho los pagos establecidos, y que haya recaído resolución judicial firme en el procedimiento declarativo de dominio que se sigue sobre el 50% de la finca descrita en el expositivo 1 C). No obstante los vendedores no harán entrega de la posesión de las fincas hasta finales del mes de enero de 2010'. Añadiendo la estipulación sexta que 'El incumplimiento por alguna de las partes de las estipulaciones establecidas en el presente contrato, dará lugar a las siguientes penalizaciones: El incumplimiento del presente contrato y o sus estipulaciones por causa imputable a la parte cobradora, conllevará la pérdida de la cantidad entregada a cuenta, es decir, 600.000 euros. Si el incumplimiento del contrato y o sus estipulaciones fuese por causa imputable a la parte vendedora, ésta vendrá obligada a la devolución de la cantidad entregada a cuenta por la parte compradora, de 600.000 euros, y de otras de 1.880.000 euros, en concepto de penalización; salvo que dicho incumplimiento sea debido a la no obtención de la titulación que precisa para vender la finca descrita en el expositivo 1 C) en cuyo caso la parte vendedora tendrá que devolver a la compradora el importe de 600.000 euros, más los intereses legales devengados por dicha cantidad desde su entrega, sin penalización legal alguna',-(folios 26, 27 y 28 de autos)-.

Así mismo, como hechos incontrovertidos, necesarios para la adecuada resolución del litigio, debe indicarse que la parte compradora mediante requerimiento notarial, otorgado el día tres de febrero de 2010 y practicado el día siguiente, se requirió a los vendedores a fin de que: 'en el improrrogable plazo de 3 días a contar desde la fecha de recepción del presente requerimiento, hagan entrega en esta Notaría de la documentación que se detalla a continuación, necesaria para obtener la preceptiva autorización gubernativa de compra: Copia de los documentos nacionales de identidad de los vendedores. Copia de los títulos de propiedad de las tres fincas urbanas, en condiciones de acceso al Registro de la Propiedad. Recibos de contribución de las citadas fincas. A tal respecto, desde este mismo instante se les informa que la sociedad compareciente manifiesta su firma volunta de tener por resuelto el referido contrato, si en el plazo referido anteriormente este requerimiento no fuera atendido, impidiendo el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa',-(folio 41 de autos)-. El día 8 de febrero, los vendedores contestan al precitado requerimiento manifestando que las escrituras de compraventa fueron entregados al requirente, y que con respecto a la finca registral número NUM000 , se encuentra en fase de tramitación, para el reconocimiento formal del 50% restante de la titularidad dominical,-(folio 40 de autos). Así mismo, consta que los ahora demandados interpusieron demanda de juicio ordinario en ejercicio de la declaración adquisitiva del dominio por prescripción adquisitiva sobre la parte de la finca registral NUM000 que no figuraba inscrita a su nombre, la cual fue admitida a trámite por Auto de 12 de febrero de 2010, recayendo sentencia estimatoria de la demanda el 29 de junio de 2010 , la cual devino firme tras su publicación ese mismo día en el Boletín Oficial de Melilla, una vez trascurrido el plazo de cinco días previsto para anunciar recurso de apelación sin que así se efectuara. Por último, el 3 septiembre 2010 fue presentada por la parte actora la demanda de la que deriva el presente recurso.

TERCERO.-A propósito de la interpretación de las cláusulas contractuales, la jurisprudencia del Tribunal Supremo es categórica en el sentido de otorgar prevalencia a la interpretación literal cuando el texto sea claro, tal como dispone el primer párrafo del artículo 1.281 del Código Civil : 'si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas', abundando en dicha cuestión precisa que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 a 1.289, ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Interpretación literal que es predicable de las cláusulas contractuales 3ª y 6ª que constituyen el núcleo del litigio, en el sentido de que las mismas no establecen ningún plazo resolutorio, en términos que, vencido el plazo, las partes puedan dar por resuelto el contrato, si la otra parte no cumple con lo que le incumbe.

Esta conclusión es avalada por otras consideraciones concurrentes. Ante todo, ninguna consecuencia se anuda de manera expresa a la inobservancia por cualquiera de las partes de los dos plazos a los que se refiere la cláusula 3ª. En efecto, nada se dice en ninguna de las cláusulas del contrato sobre las consecuencias del incumplimiento de la entrega del inmueble en plazo pactado, por lo que ante la generalidad de los términos de la cláusula 6ª, en la que se dice textualmente: 'el incumplimiento del contrato y o sus estipulaciones fuese por causa imputable a la parte vendedora', la misma no se puede entender como cláusula resolutoria expresa. Para que tal exista y produzca los efectos resolutorios es preciso que se concrete expresamente, qué o cuales obligaciones han de incumplirse para que produzca el efecto resolutorio automático pretendido en la demanda, por lo que el término 'cualquiera' nos lleva a deducir que por su generalidad, al no determinar que obligaciones concretas cuyo incumplimiento producen el efecto resolutorio, indeterminación que privan a la misma del carácter automático de la resolución del negocio jurídico una vez notificada la voluntad resolutoria a la otra parte, por lo que ha de estar a las normas generales sobre resolución de los contratos-(en esta dirección pueden citarse las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, (sección 20ª), del 22 de Junio del 2012 , o de Castellón, (sección 3) del 7 de Febrero del 2012 ., así como la del Tribunal Supremo de 10 de Noviembre de 2001 .

Ello conlleva, como primera conclusión, que no puede otorgarse la consideración de condición resolutoria expresa ni al plazo fijado para la elevación a escritura pública del contrato privado de compraventa, ni al concedido para la entrega material de la finca. Ni tampoco, y, esto es esencial al caso que nos ocupa, a la obligación de la parte vendedora de obtener y facilitar la titulación dominical de la parte de la finca registral NUM000 de la que carecía. Sin perjuicio, claro es, de la aplicabilidad en su caso del artículo 1124 del Código Civil .

De otro lado, es sabido que nuestro ordenamiento jurídico distingue con claridad el efecto trasmisivo del otorgamiento de escritura pública, de la trasmisión de la posesión, que no se produce ni por el simple otorgamiento, ni por la inscripción registral. La tradición instrumental del artículo 1462 del Código Civil no otorga al adquirente la posesión, la cual precisa su entrega material. Y, a este principio responde escrupulosamente la cláusula tercera del contrato que diferencia la 'traditio fictia' de la entrega de la posesión como hecho de las fincas. En efecto, de un lado, dice como y cuando tendrá lugar la transmisión del domino mediante el otorgamiento de la escritura pública, al establecer que 'se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientes ante el Notario que designe el comprador, que no será antes del 1 de enero de 2008, una vez que la parte compradora haya satisfecho los pagos establecidos, y que haya recaído resolución judicial firme en el procedimiento declarativo de dominio que se sigue sobre el 50% de la finca descrita en el expositivo 1 C)'. Y, de otro, concreta el plazo de entrega de la posesión material de las fincas, disponiendo que 'no obstante los vendedores no harán entrega de la posesión de las fincas hasta finales del mes de enero de 2010'.

Es decir, no establece como dice la sentencia de instancia como 'límite máximo para elevar a escritura pública el de finales de enero de 2010', sino que prevé dos plazos para el cumplimiento de distintas obligaciones, o, si se prefiere de las distintas etapas del contrato de compraventa hasta el agotamiento de su ejecución. En primer lugar, fija como fecha el 1 de enero de 2008, a partir de la cual cualquiera de los contratantes podrán exigir la elevación del contrato a escritura pública previo cumplimiento de sus obligaciones, pago del precio y resolución judicial firme en el procedimiento decorativo de dominio que se sigue sobre el 50% de la finca descrita en el expositivo 1 C). Y, en segundo término, plazo para exigir el comprador al vendedor la entrega de la posesión material de las fincas. Es decir, viene a contemplar las distintas obligaciones del comprador englobadas en el término del concepto de entrega, de un lado, el efecto transmisivo del otorgamiento de la escritura pública, y, de otro, la trasmisión de la posesión en términos de 'solutio'. Pues, como se sabe, el otorgamiento de la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la trasmisión de la propiedad, aún sin provocar al tiempo el traspaso posesorio, de modo que a pesar de la trasmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega. Que es lo que se prevé en lasa cláusulas analizadas.

Siendo esto así, podemos deducir como criterios rectores para la resolución del litigio que, en virtud de la cláusula 3ª, la parte compradora estaba facultada desde el 1 de enero de 2008 para compeler al comprador a elevar a escritura pública el contrato privado de compraventa. Y, que el segundo plazo fijado lo era exclusivamente para exigir la entrega de la posesión de hecho de las fincas, apareciendo diferenciadas y sometidas a distintas condiciones ambas manifestaciones de la obligación de entrega. Con la consecuencia de que la actora compradora no tenía porqué esperar como hizo al vencimiento del plazo fijado para exigir la posesión material de la finca, para requerir la documentación necesaria a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

CUARTO.-Ante la ausencia de una cláusula contractual expresa en la que se imponga un término esencial al compromiso de la vendedora de instar y obtener resolución judicial firme en el procedimiento declarativo correspondiente de su derecho de dominio sobre el 50% de la finca descrita en el expositivo 1 C) del contrato, la controversia se traslada al ámbito del artículo 1.124 del Código Civil y preceptos concordantes, en el sentido de que si el retraso por la parte vendedora en el cumplimiento de las obligaciones contraídas sobre el extremo referenciado, obtención de la titulación dominical del 50% de la finca descrita en el expositivo 1 C) del contrato, constituye propiamente el incumplimiento determinante de su resolución ex artículo 1124.

Con carácter general debe decirse que reiterada doctrina jurisprudencial, por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 abril 2011 , declara que la viabilidad de la acción resolutoria prevista en el artículo 1124 del Código Civil , depende de que la parte demandada haya incumplido de modo indubitado y de forma grave las que le incumbían a ella. En este sentido, se acostumbra a decir que el mero retraso en el cumplimiento no equivale al verdadero y propio incumplimiento, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 junio de 2007 y de 14 mayo de 2008 , teniendo en cuenta que no siempre implica que se haya frustrado el fin práctico o económico perseguido por el contrato. Así, si bien la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, no necesariamente ha de conllevar la resolución del contrato, que constituye un remedio excepcional frente al principio de conservación del negocio, lo que explica que la jurisprudencia haya venido exigiendo que se aprecie en quien promueve la resolución un interés jurídicamente atendible , expresión con la que pretende excluirse el abuso de derecho o la mala fe que supone pretender la resolución del contrato cuando la misma se basa en un incumplimiento más aparente que real, que no afecta sustancialmente al interés que le determinó a contratar.

Por tanto, para que esté justificada la resolución del contrato por incumplimiento es necesario que éste tenga cierta entidad, que sea grave y esencial, para determinar lo cual se suele exigir que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes, o el fin práctico del negocio, sin que nada impida que éste sea solamente el de una de las partes, siempre y cuando haya sido conocido o, por lo menos, fuera reconocible para la otra.

En el caso que nos ocupa, a los efectos de la doctrina expuesta, conviene destacar que el contrato litigioso fue suscrito por las partes el 4 de agosto de 2006, pactándose, como se dijo, que 'se otorgará a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientes ante al Notario que designe el comprador, que no será antes del 1 de enero de 2008, una vez que la parte compradora haya satisfecho os pagos establecidos, y que haya recaído resolución judicial firme en el procedimiento declarativo de dominio que se sigue sobre el 50% de la finca descrita en el expositivo 1 C).' En segundo lugar, la parte compradoras no mostró"o no consta que mostrara"interés alguno en el cumplimiento por la vendedora de su obligación de la obtención de la titulación dominical, y, eso que conforme al propio contrato en junio de 2008, es decir, dos años después de la suscripción del contrato tuviera la facultad de exigir a la vendedora la elevación a escritura pública el contrato privado de compraventa-acto que por lo demás no precisaba de la titulación antes mencionada, imprescindible sólo a los efectos de la inscripción registral-. Pasividad que persiste en el tiempo, dejando trascurrir casi año y medio más, sin dirigir requerimiento alguno a la parte vendedora a fin de promover o conocer el cumplimiento por ésta de su obligación. Y, es sólo, el 3 de febrero de 2010 cuando formula por primera vez requerimiento a la otra parte, de carácter exclusivamente resolutorio. Requerimiento que formula aprovechando una cláusula contractual extraña al mismo, pues lo que en ella se preveía era la entrega material de la finca, que ninguna relación guarda con la obligación del vendedor de obtener la titulación dominical de la parte de la finca de la que carecía.

Esta dejadez de la actora, referida a la obligación de la contraparte, contrasta con el gran interés económico que, afirma en su escritos, tenía en tal acto en atención al hecho de que el fin económico del contrato, por lo que a ella se refiere consistía en la promoción y construcción de viviendas. Por el contrario, no puede ignorarse que la dilación en el la obtención de la titulación dominical por la parte vendedora, le reportaba la ventaja económica de dilatar el pago de la cantidad de 250.000 euros previsto en la estipulación segunda 1-b) del contrato,-(folio 25 de autos).

Respecto a la entidad del incumplimiento de la parte vendedora de su obligación de obtención de la titulación dominical objeto de controversia. Consta como indiscutido que el contrato celebrado entre las partes el 4 de agosto de 2006 imponía a la parte vendedora la obligación de instar la declaración judicial titulación dominical que le faltaba sobre el 50% de la finca registral NUM000 que no figuraba inscrita a su nombre, y cuya propiedad afirmaba ostentar. Igualmente resulta de los autos que la demanda fue admitida a trámite por Auto de 12 de febrero de 2010, es decir después del requerimiento que le dirigió la actora, dictándose sentencia el 29 de junio de 2010 , la cual devino firme tras su publicación ese mismo día en el Boletín Oficial de Melilla, una vez trascurrido el plazo de cinco días previsto para anunciar recurso de apelación sin que así se efectuara. Por tanto entre la fecha del requerimiento, el 4 de febrero 2010, hasta el cumplimiento de la obligación, obtención del título, mediaron 5 meses. A lo expuesto, debe resaltarse la pasividad de la referida parte vendedora que pese al mandato contractual que le insta a promover las acciones necesarias para conseguir la titulación dejó trascurrir el tiempo sin realizar actividad alguna.

Cuando, como aquí sucede, nada se dice sobre las consecuencias del incumplimiento de la obligación en plazo, no es fácil establecer un criterio general, pues debe atenderse a las circunstancias del caso y a la entidad del retraso para verificar si el incumplimiento tiene virtualidad resolutoria.

Pues bien, al efecto destaca la pasividad de ambas partes sobre la exigencia de la obligación que ahora nos ocupa, las cuales, pese a las prevenciones contractuales, no hicieron gestión alguna durante cerca de tres años y medio dirigidas al cumplimiento de la prestación exigida. Igualmente, es de considerar, que la parte vendedora se benefició de este incumplimiento en el sentido de que no tuvo que efectuar el pago de 250.000 euros al que tenía que hacer frente en caso de elevación del documento privado a escritura pública. Finalmente, se aprecia la absoluta incompatibilidad de la inacción de la actora compradora en el ejercicio de sus derechos, con los graves perjuicios económicos que la misma atribuye al retardo en el cumplimiento, pudiendo concluirse su inexistencia al menos desde la necesaria perspectiva de prueba del mismo. Por todo ello, se considera que el retardo de seis meses en que incurrió la parte demandada vendedora en el cumplimiento de la obligación objeto de litigio, a contar desde requerimiento al efecto practicado por la actora compradora, carece de la entidad bastante para atribuir al mismo los efectos resolutorios del contrato pretendidos por la parte recurrente. Lo que aboca a la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida, si bien por razones distintas a las en ella expresadas.

Finalmente, no puede dejar de ignorarse que las obligaciones recíprocas conllevan la necesidad de cumplimiento simultaneo, en el sentido de que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir a su deudor que cumpla, si a su vez no ha cumplido o cumple al tiempo u ofrece cumplir la otra obligación recíproca de la que es deudor. Si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor, sin que aquél haya cumplido u ofrezca cumplir la suya, este deudor podrá oponerse y rechazar la acción de cumplimiento, mediante la llamada excepción de incumplimiento contractual según se deduce del artículo 1100, último párrafo y del artículo 1124, ambos del Código Civil .

Analizado el contrato litigioso se observa que la obligación de obtención de la titulación dominical del vendedor, estaba interconectada al pago por el comprador de la cantidad de 250.000 euros, obligaciones situadas en relación de dependencia con la elevación del contrato privado a escritura pública. Dicho esto, en el caso de autos, no consta acreditado que el actor ofreciera o consignara la parte del precio a la que venía obligado para exigir el otorgamiento de la escritura pública. Obligación que se configura como recíproca a la entrega de la titulación, al disponer el contrato literalmente que la escritura pública de compraventa se otorgará 'una vez que la parte compradora haya satisfecho los pagos establecidos, y que haya recaído resolución judicial firme en el procedimiento declarativo de dominio que se sigue sobre el 50% de la finca descrita en el expositivo 1 C)'.

QUINTO.- En otro orden de consideraciones se impugna el pronunciamiento relativo a la cuantía del juicio en el sentido de que la misma se considere indeterminada. La alegación no puede prosperar. En efecto, en el presente juicio se ejercita acción resolución de contrato de compraventa, reclamándose en base a ella una cantidad determinada, por lo que es de plena aplicación la disposición contenida en el artículo 251 de la LECiv .

SEXTO.-La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte demandada recurrente, a tenor de lo dispuesto en los artículos 384 y 398 de la LECiv .

Vistos los preceptos y doctrina legales citadas y los demás de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

Que desestimandocomo desestimamosel Recurso de Apelación interpuesto por el Procurador D. JOSE LUIS YBANCOS TORRES, en nombre y representación de PROMOCIONES MELILLA HORIZONTAL, S.L., contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Melilla, en los autos de Juicio Ordinario nº 510/10, debemos confirmary confirmamosíntegramentedicha resolución. Con imposición a la parte apelante de las costas vertidas en la alzada.

Notifíquese a las partes la presente resolución cabe recurso de casación conforme a lo dispuesto en el número º apartado 2º del artículo 477 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Devuélvanse, en su momento, los autos originales al Juzgado de su procedencia junto con testimonio de la presente resolución para ejecución y cumplimiento de lo resuelto.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se llevará testimonio al rollo de su razón, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Voto

FECHA: DIECINUEVE DE FEBRERO DE DOS MIL TRECE.

VOTO PARTICULAR QUE FORMULA EL ILMO. SR. D DIEGO GINER GUTIERREZ A LA SENTENCIA Nº 15, recaída en el procedimiento ROLLO CIVIL 108/ 12, derivado del Procedimiento Ordinario nº 510/10 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Melilla.

PRIMERO.-Recurso interpuesto por PROMOCIONES MELILLA HORIZONTAL SL, se sustenta en parte en un error de valoración de la prueba cono en la propia incongruencia de la sentencia combatida.

En este sentido, en cuanto al alegado error en la apreciación de las pruebas por el juzgador de instancia, ciertamente, es de destacar la reiterada doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el «'factum'» de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (ex pluribus, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero , 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989 , 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003 ), constituye una afirmación que no se puede desligar de la perspectiva del órgano que la realiza, vide SSTS, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2003 ; 15 de abril de 2003 ; y 12 de mayo de 2003 --. Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, ex deffinitione, y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia ( SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963 ; 11 de julio de 1990 --; 19 de noviembre de 1991 --; 13 de mayo de 1992 --; 21 de abril de 1993 ; --; 28 de julio de 1998 --; y 11 de marzo de 2000 --; entre otras).

La valoración de las pruebas constituye así un complejo proceso lógico o intelectual en el que acostumbran a diferenciarse conceptualmente, simplificando en extremo, principalmente dos operaciones diferentes: una primera, denominada de apreciación o interpretación; y una segunda, de valoración en sentido estricto.

Se alega como primer motivo del recurso, error en la interpretación del contrato por parte del Juez de instancia. Estima que, el término utilizado en el contrato objeto de esta litis, al hablar de incumplimiento del contrato dado que no se realizo la elevación a escritura publica en ninguno de los dos plazos previstos, condicionada ésta a la obtención por los vendedores de la declaración de dominio pleno sobre la finca NUM000 , aun cuando claramente se deduce , y la propia sentencia de instancia reconoce, que es el primer plazo establecido nunca antes de el 1 de enero de 2008, el específicamente destinado a salvar dicho trámite; más haciendo una interpretación global del contrato y en virtud de los propios actos de los actores se entiende extendido hasta finales de 2010, fecha en la cual es requerido notarialmente por la representación de promociones melilla horizontal (Folios 35 a 41 de las actuaciones y de fecha 3 de febrero de 2010) .

Se ha de resaltar en orden a la valoración de ese incumplimiento dos aspectos importantes. En primer lugar un manifiesto incumplimiento de los plazos establecidos en el contrato de compraventa pues los trámites judiciales para regularizar la situación de la finca registral NUM000 , no comienzan hasta después de finalizado el segundo de los plazos establecidos ( plazo de entrega de la posesión ) y ser requeridos por la Promotora, y así consta a los folios 100 a 104 de las actuaciones donde se expone testimonio de la sentencia recaída en Autos de Juicio Ordinario seguidos en el Juzgado numero 1 de los de Melilla con numero 102/2010 y donde consta en el antecedente de hecho segundo que la demanda fue admitida a trámite el 12 de febrero de 2010; a este dato incuestionable y objetivo debemos añadir el fin último de la acción de compraventa por parte de los compradores , que de forma meridiana se encuentra especificado en el clausurado del contrato objeto de la Litis y mas concretamente en la manifestación segunda del contrato ( folio 22 y 23 de las actuaciones ) donde se expresa la intención de proceder a la construcción de un edificio destinado a viviendas , garajes , trateros y locales comerciales (de hecho parte del pago establecido se realiza en especie con la entrega de un local comercial una vivienda un atico y dos plazas de garaje. Es por ello que la mora injustificada en la regularización registral de una de las fincas afectas para la construcción impiden, por un lado, obtener la preceptiva autorización por parte de la Delegación del Gobierno de Melilla ( al ser considerada aun como plaza militar), por otro , la consiguiente elevación a escritura pública de la compraventa y por último y vital para los intereses de la promotora , proceder a la construcción de edificios.

Como ya se afirmaba por esta misma Sala , el Código Civil da una serie de normas de interpretación de los contratos a partir del art. 1281 combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones).

El punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo del art. 1281 si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. La jurisprudencia de la Sala Segunda del Tribunal Supremo, ha sido reiteradísima en este sentido: Así, la STS de 13 noviembre 1985 que por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del art. 1281,1 CC , y añade la de 7 julio 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio, y concluye la STS de 29 marzo 1994 'las normas o reglas interpretativas contenidas en arts. 1281 a 1289 ambos inclusive del CC , constituyen un conjunto subordinado y complementario entre si, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al pfo. 1° del art. 1281 de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinarlas respecto de la que preconiza la interpretación literal '.

Las normas de interpretación contenidas en dichos artículos, forman un conjunto armónico y subordinados entre sí de modo que la aplicación del art. 1281 pfo. 1º , excluye la de las normas contenidas en artículos siguientes... La jurisprudencia del Tribunal Supremo, ha sido constante y reiterada en la doctrina de que la función de interpretación del contrato corresponde a los Tribunales de instancia, a no ser que haya sido ilógica, arbitraria o contraria a la ley, especialmente a las normas sobre interpretación. La interpretación de los contratos es función propia del Tribunal de instancia, cuyo resultado hermenéutico ha de ser mantenido y respetado en casación, a no ser que el mismo sea ilógico o contrario al buen sentido o a la ley o haya incidido en manifiesta equivocación'.

SEGUNDO.-En el caso de autos, la estipulación tercera del contrato firmado por las partes, establece para facilitar los trámites de la promoción inmobiliaria que la compraventa se elevará a escritura pública por simple requerimiento de cualquiera de las partes , pero nunca antes del 1 de enero de 2008, una vez que la vendedora haya obtenido resolución judicial firme en el procedimiento declarativo de dominio que (se entendía) se sigue sobre el 50% de la finca descrita en los fundamentos precedentes. No obstante la entrega física de la posesión de las fincas no se hará hasta finales de enero de 2010

De esta forma puede concluirse que el incumplimiento del contrato es evidente por parte de la hoy recurrente, ya que se llega a superar ambos plazos establecido sin iniciar el expediente precitado , con el consiguiente retraso en la obtención de la autorización gubernativa (preceptiva en Melilla) la elevación de la escritura pública y la obtención de los preceptivos permisos y licencias municipales para proceder a la construcción. Todo ello con el consiguiente perjuicio económico que , de manera lógica, se deduce haberse causado a la promotora (máxime con la actual coyuntura económica).

TERCERO.-Por otro lado , es principio básico de derecho, el hecho de las clausulas de los mismos son Ley entre partes y que los mismos se establecen para ser cumplidos conforme a su tenor, siempre y cuando no contradiga el Ordenamiento Juridico. Del tenor literal del mismo, y de sus distintas clausulas y estipulaciones, se verifica de manera meridiana que el mismo debía agotarse en todos sus efectos para finales de 2010, pues de no ser interpretado de esta manera llegaríamos al irracional resultado de que los pagos de la parte compradora en su totalidad deben hacerse en la fecha indicada, mientras que la regularización registral de las fincas, y por ende, la posterior elevación a escritura pública de las mismas, queda a la libre voluntad de la parte vendedora.

Asi mismo, no puedo compartir el argumento esgrimido en el último párrafo del fundamento tercero de la anterior sentencia de la Sala , habida cuenta la elevación a escritura pública se pactó para todas las fincas afectas al contrato y una vez que se cumpliera con el requisito de estar regularizadas registralmente , pues de otro modo, no tendría sentido alguno los plazos establecidos y principalmente tampoco se podría solicitar la autorización preceptiva de Delegación del Gobierno.

CUARTO.-Tampoco comparto la pretendida dejadez mostrada por la parte compradora , habida cuenta de que sin la posesión material de todas las fincas (y con los requisitos registrales cumplidos) la gestión administrativa correspondiente al cambio de nombre y licencias, resultan estériles para el fin ultimo del contrato, que no es otro que la construcción de viviendas, locales comerciales y garajes; es más no solo serían estériles, sino imposibles mientras no se soluciones los reiterados problemas registrales de una de las fincas.

Del mismo modo no se puede verificas a lo largo de toda la documetnal obrante que la parte vendedora se halla negado o impedido el pago de las cuotas pactadas, de hecho se verifica el abono de las cantidades estipuladas hasta la necesaria regularización registral. Es mas en el momento del requerimiento no hay nada que muestre la imposibilidad o negativa al pago de la cantidad correspondiente en ese momento; mas tan solo no se realiza dado que se tiene constancia del manifiesto y pertinaz incumplimiento cometido por la parte vendedora.

QUINTO.-Previene el art. 1.124 del Código Civil que 'la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo'.

Se trata por ello, de los casos de resolución causada por el incumplimiento de lo pactado, cuando ambas partes deben cumplir para satisfacer sus respectivos intereses, y la facultad corresponde a quien ha cumplido, pues, de lo contrario, no tiene derecho a pedir el cumplimiento ni la resolución. Consiguientemente incumbe pedirla a la parte que se considere acreedora de cumplimiento, no sea deudora de él y haya cumplido con las prestaciones a la contraria que ha demandado, a no ser que su incumplimiento se deba a causa imputable al acreedor de su prestación. Además, debe existir un incumplimiento en lo esencial, y no en fases accesorias de las prestaciones, y en su gran parte y no mínima; como es el caso de autos, tal como antes lo hemos razonado.

SEXTO.-Al hilo de todo lo anterior , y básico , en orden a evitar soluciones 'contra legen' , debemos recordar que el contrato de compraventa, como típico contrato bilateral, produce sendas obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, en el vendedor (entrega de la cosa) y en el comprador (pago del precio). Los efectos especiales de tales obligaciones son la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, la «compensatio mora» y la resolución en caso de incumplimiento por una de las partes, que prevé el artículo 1124 del Código Civil y que puede exigirla aquella que sí ha cumplido la suya (Sentencias de 20 junio 1990, 15 julio 1991, 25 noviembre 1991, 30 noviembre 1992, 15 noviembre 1993 y 9 mayo 1994, entre otras muchas) y una expresión de esta facultad resolutoria aplicada a la compraventa de bienes inmuebles se encuentra en el artículo 1504 del mismo cuerpo legal , cuya norma no es sino un complemento o especialidad de la general del artículo 1124 (entre otras muchas, Sentencias de 9 diciembre 1993, 18 marzo 1994, 29 abril 1994 y 10 octubre 1994).

En todo caso, existe la opción entre el cumplimiento o la resolución del contrato (Sentencia de 10 enero 1994). Las partes pueden exigirse el cumplimiento, es decir, la realización de la prestación por el deudor, de cada obligación recíproca, a favor del respectivo acreedor. Para cada deudor significa la realización de la conducta debida y para cada acreedor, la satisfacción de su interés .

El contrato de compraventa, como típico contrato bilateral, produce sendas obligaciones recíprocas o sinalagmáticas, en el vendedor (entrega de la cosa) y en el comprador (pago del precio). Los efectos especiales de tales obligaciones son la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, la «compensatio mora» y la resolución en caso de incumplimiento por una de las partes, que prevé el artículo 1124 del Código Civil y que puede exigirla aquella que sí ha cumplido la suya (Sentencias de 20 junio 1990, 15 julio 1991, 25 noviembre 1991, 30 noviembre 1992, 15 noviembre 1993 y 9 mayo 1994, entre otras muchas) y una expresión de esta facultad resolutoria aplicada a la compraventa de bienes inmuebles se encuentra en el artículo 1504 del mismo cuerpo legal , cuya norma no es sino un complemento o especialidad de la general del artículo 1124 (entre otras muchas, Sentencias de 9 diciembre 1993, 18 marzo 1994, 29 abril 1994 y 10 octubre 1994).

Asi mismo, existe la opción entre el cumplimiento o la resolución del contrato (Sentencia de 10 enero 1994). Las partes pueden exigirse el cumplimiento, es decir, la realización de la prestación por el deudor, de cada obligación recíproca, a favor del respectivo acreedor. Para cada deudor significa la realización de la conducta debida y para cada acreedor, la satisfacción de su interés .

En el presente caso se insto por el recurrente el cumplimiento del contrato , que no pudo llevarse a efecto por la pasiva y negligente voluntad de la parte vendedora, que no solo no había reguilarizado la situación registral de la finca anteriormente reseñada (y sin la cual no podía llevarse a efecto el fin perseguido por la parte compradora , que no era otro que edificar un bloque de viviendas), sino que incluso ni había iniciado los tramites legales para tal fin habiendo disfrutrado de un plazo de cuatro años para ello, dependiendo exclusivamente de la voluntad del vendedor la ejecución plena del contrato, pues hasta no regularizar la precitada situación registral, no se pueden solicitar las respectivas autorizaciones de Delegación del Gobierno ( requisito sine quanon, en Melilla para la compraventa en Melilla de una vivienda), ni elevar a escritura publica la compraventa y por ende iniciar la construcción, con los mas que evidentes perjuicios económicos que se pudieran causar.

Es por todo lo anterior , y como ya avanzábamos en el fundamento jurídico precedente, debemos estimar el recurso planteado por la representación procesal de PROMOCIONES MELILLA HORIZONTAL SL, contra D. Antonio y Dª Tamara , considerando resuelto el contrato de compraventa

A mayor abundamiento, tiene declarado la jurisprudencia que una vez desaparecida la legítima expectativa de la parte en cuanto al resultado previsto e ínsito en la causa, la prestación, aunque físicamente posible, ya no es satisfactoria para el acreedor, que se ve privado de alcanzar el logro económico perseguido con el vínculo negocial, cuya conservación no procede y sí la resolución por incumplimiento a tenor del artículo 1124 del Código Civil -sentencias de 4 de octubre y 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985y 28 de febrero de 1986, entre otras-. Y en el caso debatido es patente, conforme a lo relatado, la incuestionable realidad de un cumplimiento hasta tal punto tardío que se produjo la frustración del fin del contrato, pues el Proyecto de construcción planificado a 18 meses no ha podido ser puesto en funcionamiento como mínimo hasta 10 meses mas tarde del plazo máximo establecido, produciendo un retraso encadenado , que dada la situación económica frustra , de manera objetiva, las expectativas económicas del recurrente.

SEPTIMO.-Conforme a lo preceptuado en nuestra Ley Rituaria Civil y habida cuenta la estimación del presente recurso, noprocede hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en la presente alzada.

En atención a todo lo expuesto del que suscribe el presente voto particular propondría:

La estimación del recurso, con resolución del contrato de compraventa por incumplimiento y la condena a D. Antonio y Dª Tamara a pagar solidariamente la cantidad de 430.000 euros como devolución de las cantidades recibidas como parte del pago por parte del actor, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y al pago de la cláusula de penalización establecida en la estipulación IV del contrato de compraventa de origen de las presentes actuaciones y que asciende a un millón ochocientos mil euros.