Sentencia Civil Nº 185/2010, Audiencia Provincial de Teruel, Sección 1, Rec 183/2010 de 07 de Diciembre de 2010

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  • Núm. Recurso: 183/2010
  • Núm. Cendoj: 44216370012010100177

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TERUEL

SENTENCIA: 00185/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TERUEL

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚM. 183/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE TERUEL

Juicio Ordinario nº 259/2009

S E N T E N C I A Nº 185

En la ciudad de Teruel, a siete de diciembre de dos mil diez.

Esta Audiencia Provincial, integrada para este asunto por los Magistrados Ilmos. Sres. D.ª María Teresa Rivera Blasco, presidente accidental y ponente, D.ª María de los Desamparados Cerdá Miralles y D. Juan Carlos Hernández Alegre, ha examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 11 de diciembre de 2009, dictada en el procedimiento civil nº 259/2009, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Teruel, Juicio ordinario promovido por DESARROLLOS URBANOS DE LA SIERRA DE ALBARRACÍN, S.L. contra INGESTUR URBANA, S.L., sobre cumplimiento de contrato.

Han sido partes en esta alzada: como apelante Ingestur Urbana, S.L., representada por el Procurador D. Manuel Ángel Salvador Catalán y dirigida por el Letrado D. Carlos Muñoz Obón; y como apelada Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín, S.L., representada por el Procurador D. Luis Barona Sanchís y dirigida por el Letrado D. Daniel Sánchez Sanz. Se dicta la presente resolución, que expresa el parecer de la Sala, sobre la base de los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia apelada es del tenor siguiente: "Que estimando en parte la demanda presentada por el Procurador D. Luis Barona Sanchís en nombre y representación de Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín, S.L., debo declarar que existiendo sendos contratos de compraventa, llevados a cabo en documento privado, en los que constan y se contiene todos los elementos esenciales del negocio jurídico realizado, el demandado Ingestur Urbana, S.A., por medio de su legítimo representante, deberá otorgar escritura pública de compraventa, abonando los gastos, derivados de dicha escritura en la forma pactada en el contrato, condenando a la demandada a que esté y pase por dicha declaración y a llevar a cabo dicho otorgamiento en el plazo de un mes, con apercibimiento de que en caso de no efectuarlo se procederá a otorgar escritura de acuerdo a lo recogido legalmente. Que debo condenar a la demandada Ingestur Urbana, S.A. a que pague a la actora desde el día un de octubre de 2008 y hasta la efectiva entrega de los inmuebles comprados una cantidad que se determinará en ejecución de sentencia mediante la multiplicación de doce euros por día de retraso efectivo de entrega de los inmuebles. Sin declaración expresa de condena en costas. Que desestimando íntegramente la demanda reconvencional presentada por el Procurador D. Manuel Ángel Salvador Catalán en nombre y representación de Ingestur Ubana, S.A., debo absolver a Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín, S.L. de todas las pretensiones que contra ella se dirigían. Con expresa declaración de condena en costas".

SEGUNDO. Notificada dicha resolución, contra la misma interpuso recurso de apelación el Procurador D. Manuel Ángel Salvador Catalán en la representación indicada, solicitando una sentencia que revocando la dictada por el Juzgado de Primera Instancia desestime íntegramente la demanda interpuesta y con estimación de la reconvención dicte sentencia por la que1º) Se declare la resolución de los contratos de compraventa privados suscritos el día 18 de julio de 2007 por incumplimiento de la parte compradora en el pago del precio pactado. 2º) Se condene a Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín a indemnizar a Ingestur Urbana, S.L. en la cantidad de 30.400 € en aplicación de la cláusula penal establecida en los contratos de compraventa. 3º ) Se condene a Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín a indemnizar a Ingestur, S.L. en la cantidad de 2.598,87 € en concepto de daños y perjuicios por los intereses satisfechos por la parte vendedora del préstamo hipotecario así como los que se devenguen durante la sustanciación del procedimiento. 4º) Se impongan las costas del procedimiento a la parte actora.

TERCERO. El Procurador D. Luis Barona Sanchís, en la representación indicada, se opuso al recurso presentado de contrario y solicitó la confirmación de la resolución impugnada con imposición de las costas de esta alzada al recurrente.

CUARTO. Remitidos los autos a esta Audiencia se ordenó la formación del rollo correspondiente y se designó Ponente quedando en su poder los autos para, tras la deliberación del Tribunal que fue señalada para el día que obra en las actuaciones, dictar la correspondiente sentencia.

QUINTO. En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. La parte actora en el presente procedimiento interesó, previa declaración de la existencia de dos contratos de compraventa (uno respecto a la finca urbana sita en la calle Camino de la vuelta Larga núm. 8 de Albarracín (Teruel) y otro respecto a finca urbana sita en el núm. 7) llevados a cabo en documento privado suscrito entre las partes ahora litigantes con todos los elementos esenciales del negocio jurídico realizado, la condena de la entidad demandada a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo que señale el Juzgado. Subsidiariamente pidió la resolución de dichos contratos de compraventa por incumplimiento contractual de la demandada Ingestur Urbana, S.L. con devolución de la parte del precio entregado, intereses y daños y perjuicios. Por su parte la demandada formuló demanda reconvencional ejercitando acción de resolución de dichos contratos por incumplimiento contractual de la actora-reconvenida.

El Magistrado-Juez de instancia, estimando en parte la demanda principal, declara la existencia de sendos contratos de compraventa llevados a cabo en documento privado los cuales, dice, contienen todos los elementos esenciales del negocio jurídico realizado, y condena al legal representante de la demandada Ingestur Urbana, S.L. a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo de un mes.

Frente a dicha resolución se alza ahora la parte demandada-reconviniente Ingestur Urbana, S.L. interesando la revocación de la resolución de instancia y el dictado de otra que estime totalmente los pedimentos de su demanda reconvencional.

SEGUNDO. Basa el Juzgado el fallo de su resolución en que, habiendo realizado la compradora los pagos parciales pactados y habiendo optado en los contratos privados suscritos por las partes por la posibilidad de subrogarse ésta totalmente en la hipoteca que la parte demandada vendedora había suscrito con el Banco Santander Central Hispano en las condiciones que adjunta al contrato, ante la negativa de dicho Banco a aceptar tal subrogación (que añadió un gravamen no previsto en las condiciones dichas que era la pignoración por la actora en una cuenta de la citada entidad de la cantidad de 120.000 €), "la demandada no posibilitó que la actora pudiera encontrar una financiación en iguales condiciones que las pactadas, cosa que sí la vinculaba, al encontrarnos ante una cláusula 5ª en la que se pretendía posibilitar o dar una facilitad de pago a la actora". De ello concluye el Juzgador de instancia, aunque no lo diga expresamente, que se ha producido un incumplimiento por parte del vendedor respecto a sus obligaciones contractuales que conlleva la resolución de los contratos de compraventa y la condena a satisfacer a la compradora una cantidad en concepto de daño moral que cifra el Magistrado-Juez a quo en la suma de 12 €/diarios desde el día 1/10/2008 hasta la efectiva entrega de ambas viviendas.

No puede mostrar este Tribunal su conformidad con dicha argumentación a la vista tanto de los términos en que fueron redactados los contratos de compraventa de las viviendas unifamiliares de fecha 18 de julio de 2007 como de las actuaciones posteriores de los contratantes, pero es que, además, la sentencia de instancia no dice nada en relación al pago del precio pactado, quedando subsistente sin resolver dicha cuestión así como la relativa al pago de las obligaciones derivadas del préstamo hipotecario. Ha quedado acreditado en autos la voluntad de Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín, S.L. y de Ingestur Urbana, S.L. de proceder a elevar a públicos los contratos privados de compraventa, acudiendo con dicha finalidad ambas partes a la Notaría los días 12 y 26 de enero de 2009, decidiendo las partes en las dos fechas aplazar la firma prevista ante la falta de aceptación por el Banco de la subrogación de la compradora en el préstamo hipotecario que tenía concertado dicha entidad bancaria con Ingestur Urbana, S.L. Dispone en este sentido el artículo 1.205 del Código Civil que "la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor", acreedor que no fue parte en los contratos de compraventa. No constando dicha aceptación a la subrogación y no satisfaciendo el comprador el precio de las viviendas es por lo que no procede acceder a lo interesado por el apelante en primer lugar, pues no puede ser obligado el vendedor a otorgar escritura pública sin recibir el precio de los inmuebles vendidos, debiendo ser acogido en este punto el recurso interpuesto y revocada la sentencia apelada que condena a la entidad demandada a otorgar escritura pública de compraventa en el plazo de un mes.

TERCERO. Interesa, así mismo, el apelante en su recurso que, con estimación de la demanda reconvencional, se declare la resolución de los contratos de compraventa privados suscritos el día 18 de julio de 2007 por incumplimiento de la parte compradora en el pago del precio pactado con condena a la parte compradora a indemnizar en la cantidad de 34.400 € en aplicación de la cláusula penal establecida en los contratos y en la cantidad de 2.598 ,87 € en concepto de daños y perjuicios por los intereses satisfechos por la parte vendedora del préstamo hipotecario así como los que se devenguen durante la sustanciación del procedimiento.

Entiende la Sala que, efectivamente, la parte compradora incumplió con su obligación de pago del precio de las viviendas (art. 1.500 del Código Civil : "el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato"), pues únicamente satisfizo las cantidades que con arreglo a la estipulación 4ª de los contratos de 18 de julio de 2007 debía entregar antes de la firma de la escritura, pero no pagó las sumas de 174.392 € y 175.352 € que con arreglo a dicha estipulación debía abonar al contado como precio de las viviendas núm. 7 y 8 al no haber sido posible la subrogación del crédito hipotecario (dice textualmente la estipulación 4ª in fine: "la cantidad a entregar a la firma de escritura pública se abonará, bien al contado, bien subrogándose total o parcialmente en el crédito hipotecario correspondiente"). En la estipulación 5ª de los contratos expusieron las partes que "habiendo obtenido" la vendedora, o "estando gestionando" la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria con el Banco Santander Central Hispano la parte compradora optaba por la subrogación de dicho préstamo con dicha entidad y en las condiciones expuestas (que manifiesta la compradora conocer), lo cual suponía una facilidad de pago ofrecida al comprador, pero la no subrogación de la compradora en el préstamo hipotecaria no puede considerarse como un incumplimiento de las obligaciones contractuales del vendedor ya que no se debió a causas imputables a éste sino a la falta de aceptación de dicha subrogación por parte de la entidad bancaria, que no había sido parte en el contrato y no accedió a ello por no ofrecer la entidad compradora la garantía de cobro del préstamo que le exigía la entidad acreedora. No es de aplicación al supuesto enjuiciado la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de los consumidores y usuarios ni el RD 515/1989, de 21 de abril sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, invocadas por la parte actora, por cuanto la mercantil demandante se dedica a la actividad de "compraventa de terrenos, su parcelación, urbanización, transformación, la promoción y construcción de toda clase de edificaciones, compra, venta, permuta, explotación y arrendamiento no financiero de inmuebles" (folio 30, vuelto, de las actuaciones), con el fin de lucrarse con dichas operaciones. No puede hablarse, como pretende la actora, de oscuridad en las estipulaciones de los contratos privados de compraventa suscritos el día 18 de julio de 2007 y, al parecer, redactados por la vendedora, habiendo quedado a la libre decisión de la actora-compradora la posibilidad de subrogarse en el préstamo hipotecario que mantenía la vendedora con Banco Santander Central Hispano y que conllevaba la necesidad (art. 1.205 del Código Civil ) del consentimiento de esta entidad bancaria como acreedora hipotecaria. Así pues, sólo a la parte actora le es imputable el incumplimiento de la obligación principal que le incumbía de abonar la totalidad del precio pactado, requisito esencial de los contratos de compraventa, lo que no hizo a pesar de que ya desde el día 22 de diciembre de 2008 la vendedora pudo proceder a la entrega de las viviendas, conllevando dicho incumplimiento de la compradora la resolución de los contratos de compraventa suscritos entre las partes conforme al artículo 1.124 del Código Civil ("la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe").

CUARTO. Consecuentemente, y en aplicación de la estipulación segunda de los contratos privados de compraventa que establece una cláusula penal por incumplimiento ("Si la parte compradora desiste de la compra de la vivienda antes de la entrega de la misma, deberá indemnizar a la parte vendedora con una cantidad equivalente al 40% de las cantidades que debería haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución como cláusula penal por incumplimiento y depreciación comercial de la vivienda"), la parte compradora, Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín, S.L., debe indemnizar a la parte vendedora, Ingestur Urbana, S.L., con el 40% de la suma que debería haber entregado la compradora en el momento de la resolución, es decir, 40.660 € por cada una de las casas, lo que hace una suma de 32.528 € que tiene derecho a retener la vendedora de las cantidades entregadas por la compradora, debiendo devolver aquélla el resto de las sumas entregadas a cuenta por ésta.

No procede, sin embargo, condenar a la parte reconvenida a satisfacer los intereses satisfechos por la parte vendedora correspondientes al préstamo hipotecario por cuanto, aun habiendo tenido que seguir la vendedora haciendo frente al pago de los intereses derivados de los préstamos hipotecarios, las viviendas han seguido permaneciendo en su poder, no habiendo base para fijar indemnización alguna en concepto de daños y perjuicios por este concepto; máxime teniendo en cuenta que tal como se deduce de la estipulación segunda del contrato el comprador tiene la posibilidad de desistir del contrato con las consecuencias pactadas en dicha cláusula penal.

QUINTO. Todo ello lleva a la estimación parcial del recurso interpuesto y, consecuentemente, a la desestimación de la demanda principal y a la estimación parcial de la demanda reconvencional.

Con arreglo al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte actora deberá satisfacer las costas causadas en primera instancia respecto a la demanda principal; no se hace especial imposición de las costas causadas en primera instancia respecto a la demanda reconvencional.

Conforme establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer especial imposición de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Manuel Ángel Salvador Catalán en representación de Ingestur Ubana, S.L. contra la sentencia de fecha 11 de diciembre de 2009, dictada en el procedimiento civil nº 259/2009, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Teruel , y revocando esta resolución de instancia, se acuerda:

Desestimar la demanda principal formulada por el Procurador D. Luis Barona Sanchís en representación de Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín, S.L., absolviendo a la demandada Ingestur Urbana, S.L. de los pedimentos contenidos en la misma, con imposición a la parte actora Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín, S.L. de las costas procesales causadas en primera instancia respecto a la misma.

Estimar en parte la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Manuel Ángel Salvador Catalán en representación de Ingestur Urbana, S.L. declarando la resolución de los contratos de compraventa privados suscritos el día 18 de julio de 2007 por incumplimiento de la parte compradora en el pago del precio pactado y se condena a la actora-reconvenida Desarrollos Urbanos de la Sierra de Albarracín, S.L. a que satisfaga a la vendedora Ingestur Urbana, S.L. en la cantidad de 32.528 € (treinta y dos mil quinientos veintiocho euros) debiendo devolver a la compradora el resto del importe entregado a cuenta; absolviéndola del resto de las pretensiones contenidas en la demanda reconvencional. Sin hacer especial imposición de las costas causadas en primera instancia respecto a dicha demanda reconvencional.

No se hace especial imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contrato de compraventa
Sociedad de responsabilidad limitada
Subrogación
Préstamo hipotecario
Demanda reconvencional
Fincas Urbanas
Contrato de hipoteca
Documento privado
Negocio jurídico
Incumplimiento del contrato
Contrato privado
Daños y perjuicios
Resolución de los contratos
Obligación contractual
Acción resolutoria
Cláusula penal
Hipoteca
Crédito hipotecario
Daños morales
Incumplimiento de la compradora
Pago de las obligaciones
Voluntad
Novación
Incumplimiento de las obligaciones
Permuta
Defensa de consumidores y usuarios
Obligación principal
Facultad resolutoria