Sentencia Civil Nº 19/2013, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 365/2012 de 24 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00019/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 365/12

Autos: procedimiento ordinario 331/10

Juzgado: primera instancia Tomelloso 2

SENTENCIA Nº 19

Iltmos. Sres.

Presidenta:

Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA PILAR ASTRAY CHACON

D. ALFONSO MORENO CARDOSO

CIUDAD REAL, a veinticuatro de enero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 331/2010, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de TOMELLOSO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 365/2012, en los que aparece como parte apelante, MORLAOR, SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. EVA MARIA SANTOS ALVAREZ, asistido por el Letrado D. JOSE TIRADO RAMIREZ, y como parte apelada, D. Isidoro , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JOAQUIN HERNANDEZ CALAHORRA, asistido por el Letrado D. JOSE LUIS TRUJILLO RUIZ, sobre procedimiento ordinario, siendo el Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D./Dª Dª.MARIA JESUS ALARCON BARCOS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Tomelloso se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 25-4-2011 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO: 'Que desestimando la demanda interpuesta a instancia a MORLAOR S.L. representado por la procuradora SRa. Sánchez Ruiz contra Isidoro representado por el procurador Sr. Fernández Ramírez sobre acción de cumplimiento de la cláusula especial de opción de compra establecida en contrato de arrendamiento debo ACORDAR los siguiente pronunciamientos:

1º.- Debo absolver y absuelvo a Isidoro de las peticiones efectuadas en la demanda con todos los pronunciamientos favorables.

2º.- En materia de costas se imponen a MORLAOR S. L abonar las costas causadas'.

SEGUNDO.-Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado DOÑA MARIA JESUS ALARCON BARCOS quién expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Se ejercitó por el actor una acción tendente al reconocimiento y eficacia del contrato de opción de compra, contenido en el contrato de arrendamiento sobre el local comercial sito en la C/ Victor Peñasco 130 Numero de Propiedad Horizontal 9 Local num. 8 sito en Tomelloso (Ciudad Real), así como a la condena de los demandados de otorgar escritura pública de compraventa por la suma que resulte después de deducir del precio de la venta las rentas abonadas durante la vigencia del contrato.

Por su parte el demandado se opuso al mismo al entender que la entidad actora no había ejercitado la opción de compra en el plazo estipulado esto es en Marzo de 2009, así como que del tenor literal de la cláusula segunda no puede entenderse que el precio de la venta haya de excluir las cantidades abonadas en concepto de renta siendo el precio de la misma la cantidad estipulada en la modificación num. Dos de la ampliación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de marzo de 2008.

El Juzgador de Instancia desestima íntegramente la demanda al considerar que precluyó el plazo para optar a la compra puesto que este debió hacerlo en al fecha estipulada.

El actor se alza en apelación alegando que se ha producido una errónea valoración de la prueba, circunscribiendo su recurso a que se ha producido una también errónea interpretación del contrato, tanto en el sentido de que podría optar a la compraventa en cuanto estuviese vigente el contrato de arrendamiento, como que en el precio de la venta habría que descontar las rentas abonadas.

SEGUNDO.- Se puede definir el contrato de opción de compra como aquel convenio por virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de un contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones. Son en consecuencia sus elementos principales:

1) La concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra.

2º) La determinación del objeto.

3º) El señalamiento de precio para la futura adquisición.

4º) La concesión de un plazo para el ejercicio de la opción.

Así las cosas el ejercicio valido del derecho de opción exige que dentro del plazo , el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado o como argumenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991 al decir 'que es doctrina de esta Sala 1ª de que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesitaría actividad posterior de las partes para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos', es decir depende la consecución del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante siempre que se ejercite dentro del plazo fijado ( STS 9-octubre-1991 ).

Este plazo para ejercitar el derecho de opción de compra es de caducidad, por lo que pasado el mismo se produciría no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción ( STS 30-junio-1994 ). Pues bien, este contrato se puede estimar como un contrato atípico en el sentido de que no tiene cobertura legal en el Código Civil ( STS 15-diciembre-1997 ) y en consecuencia la principal fuente de regulación es la libre voluntad de las partes y subsidiariamente en la creación jurisprudencia¡ que reconoce su naturaleza debiendo de estar para su interpretación a los art. 1255 CC . 1256 y 1281 y siguientes del mismo texto legal .

Pues bien, podemos considerar esta figura como un derecho de naturaleza personal, al que la posibilidad de acceso al Registro atribuye ciertos efectos reales. ( art. 14 Reglamento Hipotecario ).

TERCERO .-Pues bien, aplicando la doctrina y jurisprudencia anterior al caso que nos ocupa, partiremos del contrato firmado entre las partes, actor y demandado, el cual era de arrendamiento de local de negocio fechado el uno de marzo de 2006, su cláusula primera ' disponía que la duración del arrendamiento es de dos años. Trascurrido el periodo de arrendamiento Don Isidoro procederá a otorgar escritura pública de compraventa a favor de Morlaor S.L o de quien designe, de la finca objeto del arrendamiento con opción a compra anteriormente descrita, libre de cargas y gravámenes. '.

Posteriormente y en concreto el día 1 de marzo de 2008 bajo la denominación de 'ampliación de contrato de Arrendamiento de local comercial con opción a compra, acuerdan dos modificaciones del mismo la primera relativa a que Don Isidoro (hoy demandado) interviene en su propio nombre porque ha alcanzado la mayoría de edad y una segunda cláusula bajo la denominado de 'modificación nº 2' en la que se modifica el plazo de la opción de compra, y el precio de la compraventa, así dice literalmente ' El precio total de compra venta del inmueble se pacta por ambas partes en la cantidad final de SETENTA Y SEIS MIL NOVEICNETOS VEINTINUEVE EUROS CON CINCUENTA CENTIMOS (76.929'50 €) cantidad que será entregada a Don Isidoro por Morlaor S.L o por quien esta designe, en el momento en el momento de formalizar la correspondiente escritura pública de compraventa, en Marzo de 2009, en la notaria que designe el comprador, siendo satisfechos los gastos de dicha formalización por las partes según ley ',. El juzgado de instancia aplicando los artículos 1281 y siguientes del Código Civil y teniendo en cuenta que este contrato de opción de compra estaba integrado en otro de arrendamiento de vivienda, llega a la conclusión de que el plazo para optar era el relativo al pactado por las partes esto es el 9 de marzo de 2009 ya que el denominado ampliación del contrato era un contrato nuevo en relación a lo que pactaban las partes respecto a la opción de compra, de modo que no era de aplicación la clausula segunda del contrato inicial, de forma que cuando el actor pretendió ejercitar el derecho de opción de compra este ya estaba caducado pues lo hizo en el plazo de prorroga del contrato de arrendamiento.

Pues bien, este Tribunal, aplicando el art. 1281 y 1282 del Código Civil , llega a idéntica solución pues para juzgar la intención de los contratantes, deberá de atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1282 CC .); y así, si tenemos en cuenta las fechas en las que se firmaron sendos contratos comprobamos, que lo fue el 1 de marzo de 2006, en la clausula segunda del mismo se decía que el contrato tenía un plazo de dos años, para a continuación expresar que durante el mismo podría ejercitar la opción de compra, por tanto en principio de no haber otorgado el segundo contrato que como indica el juzgador de instancia en realidad es un nuevo contrato que afecta al anterior en dos clausulas concretas la primera y segunda, el plazo hubiese caducado el día uno de marzo de 2008. Por tanto no cabe entender como hace el recurrente que la opción a compra podía optar a ella durante el tiempo de arrendamiento así como sus prorrogas. Ya hemos indicado que el plazo es de caducidad.

Ahora bien interpretando los actos de las partes coetáneos y posteriores, además la voluntad de estas es que el plazo para la opción inicialmente era durante dos años, prueba de ello es que resulta que la denominada ampliación del contrato se otorgó el día 1 de marzo de 2008' , y por ello lo que se modifica por las partes en este segundo contrato no es otra cosa que un nuevo plazo para ejercitar la opción de compra, esto es en marzo del 2009, por tanto atendiendo al tenor literal del contenido de esta cláusula, con las fechas en las que en su momento se firmó el primer contrato y el segundo es evidente que hasta marzo de 2009 la entidad actora podría ejercitar la opción de compra, por ello se llega la conclusión de que cuando el actor ejercita su derecho de opción, éste estaba caducado, pues se considera que el plazo era hasta marzo de 2009, pues se ha de estar a los que contratantes pactaron en del denominado segundo contrato calificado de 'Modificación', como su nombre indica es que esta nueva redacción de la cláusula segunda sustituye a la anterior, y por ello éste estaba caducado, pues se considera que el plazo era hasta el 9 de marzo de 2009.

Pues bien, al estar caducada la opción de compra no se entra a conocer sobre los demás motivos deducidos de esta cuestión, relativos al precio de compraventa.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,1, en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

QUINTO.- En materia de recursos se informará que cabe el de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Fallo

Se desestimael recurso de apelación formulado por la Procuradora Dª EVA MARIA SANTOS ALVAREZ, en nombre y representación de MORLAOR, S.L., contra la sentencia dictada en fecha 25-4-11 por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de TOMELLOSO , en los Autos Civiles de Juicio procedimiento ordinario 331/10, y en su consecuencia se confirmaíntegramente la sentencia, imponiendo expresamente al recurrente las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer ante este Tribunal Recurso de Casación del artículo 477.2.3º de la LEC y o extraordinario de infracción procesal, dentro del plazo de VEINTE días contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en la Cuenta de Consignaciones de este órgano judicial 1376-0000-06 (casación) y 04 (infracción procesal)-00XX(número de rollo)-XX (año).

Igualmente a la interposición del recurso deberá el recurrente presentar justificante de pago de la TASA correspondiente, con arreglo al modelo oficial y debidamente validado, conforme determina el artículo 8.2. de la Ley 10/2012 de 20 de noviembre , que regula determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, doy fe.