Sentencia Civil Nº 194/2012, Audiencia Provincial de Ciudad Real, Sección 1, Rec 136/2012 de 28 de Junio de 2012

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Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CIUDAD REAL

SENTENCIA: 00194/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

CIUDAD REAL

Sección 1ª

Rollo de Apelación Civil: 136/2012

Autos: de JUICIOVERBAL nº454/2011

Juzgado: de Primera Instancia nº 3 de CIUDAD REAL

SENTENCIA Nº194

Ilmos. Ilmas Sres. Sras.

Presidenta: Dª MARIA JESUS ALARCON BARCOS

Magistrados:

D. LUIS CASERO LINARES

Dª MARIA DEL PILAR ASTRAY CHACON

D. ALFONSO MORENO CARDOSO.-

CIUDAD REAL, a Veintiocho de Junio de Dos Mil Doce.-

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los Autos de JUICIO VERBAL nº 454/2011, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) nº 136/2012, en los que aparece como parte apelante, D. Jon , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. CARMEN DOLORES GARCIA MOTOS SANCHEZ y asistido por el Letrado D. FRANCISCO VICTOR SANCHEZ, y como parte apelada, D. Santos , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. EVA MARIA SANTOS ALVAREZ y asistido por el Letrado D. JOAQUIN AREVALO SENDARRUBIAS, sobre, Finalización de plazo de Contrato, siendo la Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA DEL PILAR ASTRAY CHACON.-

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Ciudad Real, se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha, Veintidós de Diciembre de Dos Mil Once , cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO:" Que DECLARO RESUELTO EL CONTRARO DE ARRENDAMIENTO dado entre Don Santos y Don Jon condenando a este ultimo al pago de las costas procesales.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte, demandada, admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. - Las partes que hoy se enfrentan en el presente litigio suscribieron con fecha uno de julio de dos mil diez un contrato de arrendamiento de local de negocio con finalidad de su dedicación a bar. En dicho contrato se fijaba una renta mensual de novecientos euros y un plazo de duración de catorce meses, hasta el 31 de agosto de dos mil once. A continuación se incardina bajo dicho acuerdo la siguiente y controvertida frase: "El presente contrato se prorrogará automáticamente por voluntad de las partes hasta cuatro años más, es decir hasta el 31 de agosto de 2015."

La parte arrendadora, entendiendo que dicha expresión únicamente refiere la posibilidad de prorrogar el contrato si las partes lo desean, comunica al arrendatario, su voluntad de no prorrogar el contrato hasta cuatro años más. Remitiendo burofax al mismo que fue recibido el día diecisiete de agosto de dos mil once.

Opone el arrendatario que dicha estipulación implica, conforme a su tenor literal, contrariamente a lo que expone el apelante, que el contrato se prorrogaría automáticamente durante cuatro años más, y aduciendo asimismo la aplicación analógica del Art. 9 de la LAU previsto para arrendamientos de vivienda, entiende que se estipula una suerte de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario durante cinco años.

La Sentencia de Instancia tras desterrar la aplicación analógica de la prórroga forzosa de los arrendamientos de vivienda, entiende que la interpretación literal de dicha cláusula impone que lo que pactaron las partes es una futura opción de prórroga condicionada a la voluntad de las partes; por lo que manifestada la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato, entiende resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del término.

Apela dicha resolución el arrendatario, insistiendo en las argumentaciones esgrimidas en la instancia, y aduciendo a favor de su tesis los actos posteriores que revelan una necesaria continuación en el contrato, como la instalación de máquinas recreativas con licencia de duración de cinco años. Incide igualmente en consideraciones generales de oportunidad de la continuación de las empresas y la tutela a su estabilidad.

SEGUNDO.- Lo primero que induce a pensar la lectura de la estipulación controvertida, atendiendo en principio al sentido literal de sus términos ( Art. 1281 del código civil ) es la ambigüedad de su redacción. Así no dice que el contrato podrá ser prorrogado, sino que "se prorrogará", y acto seguido se añade el adverbio "automáticamente", lo que bien pudiera expresar la estipulación de una prórroga automática e incondicional. Asimismo no refleja la suficiente claridad la expresión "por voluntad de las partes", pues la prórroga puede ser automática o voluntaria, a instancias del arrendatario, o por voluntad concertada de ambos.

En una interpretación contextual, la interpretación que propone la parte arrendadora no parece concordar bien con la previsión de actualización cada año, incardinada en el texto de dicho acuerdo inicial y en la estipulación segunda del contrato. Del mismo modo, la interpretación que propugna el arrendatario- examinada así desde la mera interpretación literal- no explica por qué, en su caso, no se previó un arrendamiento por un plazo de cinco años, sin mayor referencia a prórrogas.

Ahondando en la base del negocio, no parece ser ordinario, que acometiéndose un arrendamiento con destino a bar, se determine en principio un periodo tan breve de duración que, de alguna forma, descompensa el esfuerzo inicial de inversión o de consecución de clientela, determinando una asunción del riesgo relativo la posibilidad de que en catorce meses el arrendador decida poner término a un arriendo. Los actos concomitantes y posteriores del arrendatario revelan una cierta conciencia de una duración mayor, en cuanto se negocia la instalación de máquinas automáticas durante cinco años, concertada por el antiguo inquilino del local.

Por ello se revela necesario, para llegar a una adecuada interpretación de los términos, determinar la voluntad de los contratantes en el momento de suscribir el contrato. Y en este sentido, resultan esenciales las manifestaciones del arrendador en el interrogatorio del acto del juicio, que no solo afirman que la causa de denegar la prórroga fue un incidente acaecido en un momento de desarrollo de la relación jurídica con el pago, ya que manifiesta que estuvo cuatro meses sin pagar, aunque posteriormente le fue pagado. El arrendatario no afirma de modo firme que se asumiera, en el momento de suscripción del contrato, la duración de catorce meses. Así. señala que su abogado le hizo el contrato y que en cuanto al plazo, "pone el que le dicen los arrendatarios"; "que no tenía claro desde el principio hacer un contrato de catorce meses "y que el arrendatario "le dijo que cinco años, pero vamos a hacerlo de uno por si le iba mal, se prorrogó a catorce meses...", explicando acto seguido que como no le pagó bien, cuando cumplió el plazo le dijo a su abogado que dijera que no había prórroga. De igual forma estuvo presente cuando se firmó con la empresa de las máquinas recreativas y que se le dio un cheque.

La voluntad así manifestada ahonda en una interpretación que aboga en la conservación del negocio y de que la controvertida cláusula pretendía determinar un mínimo piazo por si "le iba mal al arrendatario", pero que, en palabras textuales del arrendador, el arrendatario le dijo de "cinco años". Por lo que, entendiendo que por problemas diferentes al sentido de la voluntad de los contratantes, el arrendador postula una interpretación de dicha cláusula para resolver el contrato, cuando tuvo su sentido en el favorecimiento del arrendatario de una posible resolución en un plazo de catorce meses, para dar por concluida la relación arrendaticia, si el negocio no funcionaba; y contrariamente si funcionaba cobra sentido la prórroga automática de cuatro años estipulada, "los cinco años" que afirma el arrendador le dijo el arrendatario. Prevaleciendo así la voluntad de las partes y dando sentido así a la literalidad de los términos, procede acoger el recurso de apelación en este particular, ya que si bien no le son aplicables a dicho arrendamiento analógicamente las normas relativas al arrendamiento de viviendas, ha de estarse a lo pactado y estipulado en el contrato. Procede, pues, revocar la Resolución de Instancia, con estimación del recurso.

TERCERO. - Estimándose el recurso, no procede efectuar especial declaración en cuanto a las costas correspondientes al mismo. Es de aplicación, el principio general de vencimiento, en cuanto a las costas de Primera Instancia ( Art. 398 y 394 de la LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Por unanimidad, ACUERDAN:

Se estima el recurso de apelación interpuesto por D. Jon , representado por la Procuradora Sra. García Motos Sánchez y asistido por el Letrado Sr. Víctor Sánchez, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Ciudad Real, en Autos de Juicio Verbal 454/11, de fecha 22 de diciembre de dos mil once, y en consecuencia se revoca dicha Resolución y se desestima la demanda, absolviendo al demandado de los pedimentos formulados en su contra, imponiendo las costas de Primera Instancia a la parte demandante y sin efectuar especial declaración sobre esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas haciéndoles saber que contra la misma sólo cabe interponer recurso de casación del art. 477.2.3º de la LEC y o extraordinario por infracción procesal, el cual habrá de presentarse en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, contados desde el día siguiente a la notificación de aquélla. Previa o simultáneamente a la presentación del recurso, deberá constituirse depósito por importe de 50 euros (CINCUENTA EUROS), cantidad que deberá ser ingresada en el Cuenta de Consignaciones de este Tribunal (1376), con referencia a los datos del presente expediente.

Y una vez firme, devuélvanse los autos originales con testimonio de ella al Juzgado de procedencia a sus efectos.

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. MARIA JESUS ALARCON BARCOS, LUIS CASERO LINARES, MARIA DEL PILAR ASTRAY CHACON y ALFONSO MORE NO CARDOSO.-

Arrendatario
Voluntad
Arrendador
Voluntad de las partes
Arrendamiento de vivienda
Contrato de arrendamiento de local de negocio
Burofax
Contrato de arrendamiento
Tutela
Relación jurídica
Cheque
Resolución de los contratos
Relación arrendaticia