Sentencia Civil Nº 210, Audiencia Provincial de Lugo, Rec 600 de 26 de Julio de 2000

Fundamentos

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE LUGO

SENTENCIA NÚMERO 600

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. REMIGIO CONDE SALGADO

MAGISTRADOS:

D. ANDRÉS NEIRA MEDÍN

Dª. ANA MARIA DÍAZ PÉREZ (Spte.)

Lugo, veintiséis de julio de dos mil.

 La Ilma. Audiencia Provincial de Lugo ha visto en grado de apelación el rollo de sala n° 210/2000, dimanante del juicio de menor cuantía n° 85/97 seguido en el Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de Mondoñedo sobre declaración de extinción de la opción de compra por caducidad, reclamación de cantidad y otros extremos; siendo apelante los demandados. D. Miguel Angel C y D. Eduardo A , representado por el procurador Sr./Sra. Varela Puga y asistido del letrado Sr./Sra. Fernández Vilanova y apelados el demandante, D. José Manuel L , representado por el procurador Sr./Sra. Martín-Buitrago Calvet y asistido del letrado Sr./Sra. González del Río y el demandado, D. José Luis M , declarado en rebeldía; actuando como ponente el Magistrado, Ilmo. Sr. D. Andrés Neira Medín.

ANTECEDENTES DE HECHO

 PRIMERO.- Con fecha Con fecha veintiocho de octubre de mil novecientos noventa y nueve, el Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de Mondoñedo, dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que, estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. López Do Pacio, en la representación que ostenta de D. José Manuel L debo declarar y declaro la caducidad del contrato de opción de compra suscrito por éste y por los demandados D. Miguel Angel C , D. Eduardo A y D. José Luis M , el nueve de marzo de 1992, condenando a los referidos demandados a estar y pasar por la anterior declaración y a pagar al actor la suma de once millones (11.000.000) de pesetas, incrementada con los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda (26 de mayo de 1997), así como al abono de las costas causadas.

 Que desestimando íntegramente la reconvención formulada por el Procurador Sr. Díaz Lamparte, en la representación que ostenta de D. Miguel Angel C , debo absolver y absuelvo al demandado, D. José Manuel L , de los pedimentos formulados contra el mismo, con imposición de las costas al reconviniente.".

 SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por los demandados, D. Miguel Angel C y D. Eduardo A , siendo admitido en ambos efectos, elevándose los autos a esta Audiencia, previo emplazamiento de las partes para que comparecieran ante la misma a hacer uso de sus derechos, lo que así hicieron en tiempo y forma dicha parte recurrente y el actor como apelado; y cumplidos los demás trámites se señaló día y hora la celebración de la vista, la que tuvo lugar el día veinte de julio de dos mil a las once quince horas, en cuyo acto las partes personadas hicieron las peticiones que constan en autos.

 TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado en lo esencial los trámites legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 Se aceptan y dan por reproducidos los de la apelada, salvo en cuanto a costas como se dirá.

 PRIMERO.- Es patente a través de las cláusulas contractuales del contrato de opción de 1992, convenido por las partes, en relación con los actos de éstas coetáneos y posteriores al convenio (como regla esta interpretativa recogida en el art. 1.282 C.C.) que las mismas contemplaron la dificultad de construir en régimen residencial cerrado; y así resulta no sólo también de la documental del Ayuntamiento correspondiente, sino de las propias previsiones contractuales, en las que se contempla, por un lado, la suspensión de licencias en la Residencial (en el pacto tercero y que corrobora la documental de las actuaciones) así como que "en estos momentos se está elaborando un Plan General de Ordenación Urbana Municipal, que contempla sobre la finca objeto de este contrato un nuevo régimen urbanístico, que podrá incidir en su valor económico actual ", previniendo unas fluctuaciones en la modificación del aprovechamiento. Además en la estipulación quinta se menciona para el otorgamiento de la escritura pública que el solar en cuestión "se halle libre de arrendatarios y ocupantes", con lo que, amén del conocimiento de tal ocupación por su evidencia, no obstáculo para que los optantes otorgasen el contrato en cuestión. Documento contractual al que se añadió en dos de julio de 1.993 una cláusula adicional, (supeditada a presentar ante el Ayuntamiento de Foz, por la optante-compradora, en el mes de septiembre de 1.993 propuesta de convenio urbanístico correspondiente a dicho solar; habiéndose a este respecto presentado un documento de muy poca entidad o contenido a los pretendidos efectos ante dicho Municipio según consta en las actuaciones) por virtud de cuya cláusula se pactaba que los efectos del plazo previsto en el punto primero del contrato (en el que se concedía el plazo de tres años a los ahora interpelados u optantes para la adquisición de la finca, cuyo plazo terminaría el 8-3-1.995) "se suspenderán desde hoy hasta el momento de obtención de la preceptiva licencia municipal". Ocurriendo que aún después de la fecha de tal cláusula adicional se satisfizo parte de la prima o "precio de la opción de compra" (así denominado en el contrato) estipulada en el pacto segundo del mismo fijado en tres períodos o plazos distintos su pago. Por tanto nos hallamos ante un contrato de opción de compra que vincula al optatario o concedente de la opción a no disponer del bien ofrecido y mantener su oferta vinculante para el mismo, de lo que se deduce ya que ese ejercicio de la opción no puede dejarse temporalmente indefinido, sino que habrá de ser efectuado en un determinado plazo, pudiendo, como es el caso, ir acompañado (como accesorio) de una prima por parte del optante, plazo aquel que al no haberse vuelto a fijar en la cláusula adicional dependerá de circunstancias subjetivas y objetivas del negocio que hagan posible su viabilidad, que en el caso concreto pasado más de un año ya desde la fecha del contrato hasta la de la cláusula adicional y desde ésta muy poco menos de cuatro años hasta la presentación de la demanda, arroja un período de tiempo en relación con la naturaleza del negocio, que explica en justicia la caducidad de la opción, pues efectivamente, en definitiva, en las condiciones positivas sin término prefijado habrá de acudirse, a falta de otra regla expresa, al art. 1.118 párrafo 2° C.C., por el que se rigen también las condiciones negativas sin término fijo, o sea teniendo en cuenta el término que verosímilmente se hubiera querido señalar atendida esa naturaleza de la obligación, pudiendo haber sido solicitada licencia municipal de obra desde al menos 7-11-1.992 al 15-10-1.996. Por todo lo que no cabe duda a este Tribunal debe ser mantenida la sentencia impugnada, que en definitiva viene a basarse en ellas mimas causas que la pretensión deducida, de caducidad en suma por el transcurso del tiempo adecuado, que además vendría a incidir igualmente en la prevención del art. 1.128 desde el momento en que la Sala estima suficiente el plazo ya disfrutado para el ejercicio de la opción según los antecedentes de hecho mencionados. Debiendo, en fin, ser satisfecha la parte del precio de la opción reclamada vencida y no pagada, de acuerdo con la clara estipulación de la misma. La estimación de la demanda ha de llevar a la desestimación de la reconvención al ser opuesta la pretensión de ésta a aquella y al no haberse, en todo caso, cumplido por reconviniente su obligación, y sí por el reconvenido lo estipulado.

 SEGUNDO.- Dadas las circunstancias del caso estima este Tribunal no procede hacer especial imposición de las costas de la primera instancia, ni de las de la demanda, ni de la reconvención y consiguientemente tampoco de las de este recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FALLAMOS

 Que estimando en parte el recurso interpuesto por la representación de D. Miguel Angel C y D. Eduardo A contra la sentencia de fecha 28-10-99 del Juzgado de Primera Instancia n.° 1 de Mondoñedo, confirmando ésta en todo lo demás no hacemos expresa imposición de costas de la primera instancia, ni tampoco de las de esta alzada.

 Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido leída y publicada en el mismo día de su fecha, doy fe.