Sentencia Civil Nº 211/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 181/2010 de 29 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLON

SECCION PRIMERA

Rollo de Apelación Civil nº 181/2010

Juicio Verbal nº 1496/2009

Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Castellón

SENTENCIA Nº 211

Ilmos. Sres.

Presidente

Don CARLOS DOMINGUEZ DOMINGUEZ

Magistrados

Don ESTEBAN SOLAZ SOLAZ

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

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En Castellón a veintinueve de noviembre de dos mil diez.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados anotados al margen, ha visto y examinado el Rollo de Apelación Civil nº 181/2010, incoado en virtud del recurso interpuesto contra la sentencia de 10 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Castellón , en los autos de Juicio Verbal nº 1496/2009, sobre incumplimiento contractual.

Han intervenido en el recurso, como APELANTES, los demandados Construcciones Alcácer y otros, representados por el Procurador D. Jesús Rivera Huidobro y defendidos por la Letrada Dª. Inmaculada Pachés Mateu, y en calidad de APELADOS, los demandantes D. Esteban y Dª. Cristina representados por la Procuradora Dª. Mercedes Viñado Bonet con la asistencia jurídica del Letrado D. José Angel Gallego Herreros, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO, que expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- En el procedimiento civil de referencia se dictó sentencia de fecha 10 de marzo de 2010 cuya parte dispositiva dice, en síntesis: "Que estimando la demanda interpuesta por D. Esteban y Dª. Cristina , contra las mercantiles Construcciones Alcácer SA, Proikomarzo SL, Inmobles i Assesorament Castelló SL, declaro el incumplimiento sobre el contrato de compraventa de 14 de diciembre de 2005, al carecer la parcela objeto de dicho contrato de suministro de agua potable por no estar dotada de red general de dicho abastecimiento, contrariando lo así postulado en la demanda, y debo condenar y condeno a que la mercantil Construcciones Alcácer indemnice a los actores en la cantidad de 1.352'29 euros, Proikomarzo SL en 450'77 euros y asimismo Inmobles i Assesorament Castelló SL en 200'34 euros, todo ello en concepto de daños y perjuicios, más intereses legales desde la fecha de interpelación judicial, con imposición de las costas procesales a las demandadas"

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpusieron recurso de apelación las demandadas, con la oposición de contrario, remitiéndose los autos a la Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones el día 16 de julio de 2010, se turnaron a la Sección Primera, señalándose para deliberación y votación el pasado 17 de noviembre de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del recurso se han observado, en lo esencial, las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Para la adecuada decisión del recurso es conveniente resaltar los antecedentes siguientes:

a) Mediante contrato de compraventa de fecha 14 de diciembre de 2005 las sociedades demandadas "Construcciones Alcácer SA", "Proikomarzo SL" e "Inmobles i Assesorament Castelló SL" vendieron a los demandantes D. Esteban y Dª. Cristina la parcela sita en CALLE000 nº NUM000 , Manzana NUM001 , sector Lledó-3 del término municipal de Castellón, de la cual eran propietarias dichas demandadas en la proporción de 67'50%, 22'50% y 10%, respectivamente.

b) La Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de esta ciudad había aprobado el 17 de marzo de 2000 el "Proyecto de urbanización de los terrenos incluidos en la unidad de ejecución delimitada por el Plan Parcial Lledó-3", suscribiéndose el acta de recepción definitiva de dichas obras el 22 de diciembre de 2004, y asimismo el 1 de febrero de 2002 fue aprobada la reparcelación de la Manzana 4 del citado Plan Parcial y previas las oportunas licencias municipales de parcelación se formaron trece parcelas, entre las cuales se encuentra la que es objeto de este procedimiento, habiendo informado el Ayuntamiento con fecha 22 de febrero de 2010 que "estas parcelas están urbanizadas y disponen de todos los servicios urbanísticos que le confieren la condición de solar, entre ellos la red general de suministro de agua potable, destinada a que cada parcela pueda conectarse individualmente para disponer de suministro de agua potable, no afectando a la condición de solar de cada una de dichas parcelas la distancia que exista entre la acometida en cada parcela y la red general de suministro de agua potable".

c) Consta en la escritura de compraventa que "La descrita finca está dotada de todos los servicios urbanísticos, no obstante serán de cuenta de la compradora los gastos que se deriven de la conexión individual de la parcela a la red general de servicios".

d) Por entender los compradores que se había incumplido lo estipulado al respecto en la escritura pública, pues en la CALLE000 no existía red general de abastecimiento de agua a la que conectar la parcela adquirida y debieron abonar a Facsa una canalización de 18 metros lineales que transcurren por la citada vía y que al tratarse de una ampliación de la misma no podía considerarse conexión individual a la red general, formularon demanda contra los vendedores en reclamación de los 2003'40 euros correspondientes a dicha instalación, cuya pretensión fundamentaban en el art 1101 CC , recayendo sentencia estimatoria al apreciar el Juzgador de instancia que, independientemente de la calificación administrativa que merezca la parcela, lo que se debate "es la existencia de red de abastecimiento de agua considerada como a disposición mediata del actor, o que por el contrario, esa falta de infraestructura ha debido suplirla el adquirente, y por ello supone un incumplimiento de lo pactado".

e) Frente a dicha resolución interpusieron recurso de apelación los demandados, alegando incorrecta aplicación de las normas de derecho sustantivo, error en el relato de la prueba practicada, así como error en cuanto al incumplimiento del contrato porque al ejecutarse el Proyecto de Urbanización quedó dotado de todos los servicios establecidos por la legislación urbanística, que es la aplicable en este caso, siendo irrelevante el hecho de que la distancia existente entre una determinada red de servicios y las parcelas incluidas en cada una de las manzanas fuera distinta, y si los demandantes han consentido a Facsa que instale una tubería de suministro de agua potable que excede a las necesidades de la parcela que les fue vendida, no tiene sentido que en base a ello aleguen que la parcela no está dotada de suministro de agua potable y reclamen el pago de dicha instalación a las demandadas.

Entienden los demandantes, por el contrario, que la cuestión debatida no es la calificación o no de solar urbanizable de la parcela, sino si las demandadas cumplieron con su obligación "real", no administrativa, de dotarla de un "real y efectivo" servicio de suministro de agua, pues a eso se comprometieron.

SEGUNDO.-La acción que se ejercita es la de incumplimiento de las obligaciones que se atribuyen a los demandados en virtud de los derechos derivados del contrato de compraventa de parcela, ya que lo que se reclama son cantidades derivadas de lo que los demandantes entienden ha sido un incumplimiento contractual, cuyo contenido comprende, además de la transmisión de la parcela edificable, la obligación de efectuar los vendedores de aquélla las obras, instalaciones y dotaciones propias de una urbanización de iniciativa particular, y que obviamente son las del Proyecto de Urbanización en cuanto realización concreta del Plan Parcial aprobado al efecto, por lo que nos hallamos ante un contrato mixto en el que, a la prestación de dar, propia de la compraventa, se une la de hacer -dotación de servicios- cuya defectuosa e incompleta realización es lo que viene a denunciarse en la demanda. La cuestión planteada es eminentemente civil, porque hace referencia a la eficacia de contratos civiles y al cumplimiento de sus obligaciones, aunque resulta incuestionable que también debe ser tenida en cuenta la legislación urbanística.

La doctrina jurisprudencial, al precisar el alcance del art 1258 CC , ha señalado que si bien la buena fe, en su sentido objetivo consiste en dar al contrato cumplida efectividad en orden a la realización del fin propuesto, por lo que deben estimarse comprendidas en las estipulaciones contractuales aquellas obligaciones que constituyen su lógico y necesario cumplimiento ( STS 11 diciembre 1987 ), también ha declarado que el carácter genérico del art. 1258 ha de armonizarse con los más específicos que para cada contrato y en cada supuesto contiene el Código Civil y que la posibilidad de modificar lo estrictamente convenido, ha de admitirse con gran cautela y notoria justificación, es decir, que la expansión de los deberes en base al art. 1258 debe ser lo más restringida posible, porque no puede escindirse este artículo del contenido del art. 1283 , según el cual en los términos de un contrato no deberán entenderse comprendidos cosas distintas ni casos diferentes de aquéllos sobre los que los interesados se propusieron contratar ( SSTS 12 julio 2002 , 23 marzo 2007 ).

Que la obligación de facilitar acceso directo a la CALLE000 donde se encuentra la parcela no formaba parte del conjunto de obligaciones asumidas en virtud del contrato por la parte vendedora es algo que, partiendo de lo expresamente pactado ("..serán de cuenta de la compradora los gastos que se deriven de la conexión individual de la parcela a la red general de los servicios"), ni tan siquiera puede resultar controvertido acudiendo, como pretenden los demandantes, a la interpretación del mencionado art. 1258 CC , entre otros, con el alegato de que constituye una obligación "real", que aún no pactada, sería igualmente exigible, por resultar inherente a la buena fe contractual y al buen fin del propio contrato.

Al respecto, declaró el legal representante de "Inmobles i Assesorament Castelló SL" que la red general pasa por donde se estableció en su día en el Proyecto de Urbanización y así lo estimaron conveniente los técnicos municipales "con los informes pertinentes de Facsa" y de las compañías suministradoras, y "no tienen por qué pasar todas y cada una de las redes generales por delante de todas y cada una de las fachadas", pues "para eso existe un proyecto de reparcelación que está firmado por los técnicos correspondientes de cada municipio, existen unas compañías de suministro que son las que dan los informes favorables a los mismos y entonces ellos determinan por dónde es el lugar más adecuado por donde tienen que pasar cada una de esas acometidas". Igualmente declaró el arquitecto D. Pablo Jesús que "en los proyectos de reparcelación se establece una red general única, no a la totalidad de los viales", y definió la "conexión individual" como "cualquier conexión que se realiza a la red general, independientemente de su distancia, con lo cual ese tramo no es ampliación de red general", lo que viene a coincidir en el primer caso con el informe expedido por el Ayuntamiento y a contradecir en el segundo el informe de Facsa, indicando a continuación que "cuando se vuelve a parcelar, cada una de esas parcelas sigue teniendo la condición de solar y los viales que provoca esa nueva reparcelación en el proyecto no se exige que pase una red general por allí, siendo suficiente con la que estaba prevista en el proyecto general", puesto que, si "el Ayuntamiento considerara que hacía falta otra red de carácter general no daría la condición de solar a las parcelas que se segregaron de la unitaria, y por lo tanto lo que hay que hacer es una conexión individual, no una red general distinta, ni una ampliación de una red general", afirmando asimismo el citado perito que "no es necesario que la red general pase por todos los viales donde existen parcelas independientes", para concluir diciendo que "cuando se hace un proyecto de red integrada y luego se hace una reparcelación.." y después se subdividen las parcelas "posteriormente ya a la unidad de ejecución, se solicita al Ayuntamiento segregación de esas parcelas y ese frente de parcelas segregadas no tiene por qué tener la totalidad de infraestructuras de la red general, tienen que conectarse a ellas por medio de conexiones individuales".

Por otro lado, contrariamente a lo razonado en la sentencia impugnada, la CALLE000 existía con anterioridad a la venta de la parcela y el Proyecto de Urbanización del Sector Lledó-3 ya contemplaba dicho vial, estableciendo la red general de suministro de agua no en el subsuelo de esa calle, sino en el subsuelo de las dos calles desde las cuales se accede a la misma.

Nada se ha dicho ni probado en las actuaciones sobre los términos en que se llevaron a cabo las negociaciones previas a la compraventa. De manera que no hay base para suponer que los compradores fueran engañados en punto a las condiciones en que se encontraba la parcela que iban a comprar. En todo caso, a tenor de la prueba practicada lo que no puede cuestionarse es que la parcela transmitida estaba dotada de todos los servicios urbanísticos, aunque no hubiera instalada red general de suministro de agua potable frente a dicha parcela, por no estar previsto en el Proyecto de Urbanización ni ser obligatorio, y con independencia de "la distancia que exista entre la acometida en cada parcela y la red general de suministro de agua potable", tal y como señala el propio Ayuntamiento.

Todas estas consideraciones llevan a esta Sala, tras la interpretación literal del contrato, a la conclusión de que no hubo por parte de las demandadas y ahora recurrentes incumplimiento contractual alguno, pues, al haberse ejecutado el Proyecto de Urbanización, la parcela transmitida estaba dotada de todos los servicios urbanísticos, entre ellos la red general de suministro de agua potable, siendo a cargo del comprador los gastos de conexión individual desde dicha parcela a cada una de las redes de servicios y, por lo tanto, no puede decirse que se haya incumplido el contrato de compraventa.

A la anterior conclusión no cabe oponer eficazmente que Facsa considere que los 18 metros lineales que hay que instalar son extensión de la red de distribución destinada a suministrar a la parcela de los demandantes agua potable, ni que el diámetro de la tubería sea mayor al que sería necesario para ello, con el fin de tener opción posteriormente a suministrar desde la misma agua potable a otras parcelas, pues, como se dice en el recurso, se trata de una decisión de oportunidad comercial adoptada por Facsa para en el futuro aprovecharse una tubería instalada en el subsuelo de la vía pública pagada por los demandantes, quienes tenían derecho a exigir a Facsa que la tubería que instalara fuese del diámetro necesario para suministrar agua potable a su parcela, no a otras, y tampoco tenían la obligación de abonar a Facsa la instalación de una tubería de mayor diámetro destinada a suministrar agua potable a otras parcelas. Por ello, como asimismo se alega por las empresas recurrentes, si los demandantes han consentido a Facsa que instale una tubería de suministro de agua potable que excede a las necesidades de la parcela que les fue vendida, carece de sentido denunciar que la parcela no está dotada de suministro de agua potable, para reclamar así el pago de dicha instalación a las demandadas, lo cual supone ofrecer una interpretación particular, interesada y alternativa a lo específicamente previsto en el contrato.

TERCERO.- En atención a cuantas razones se han expuesto con anterioridad procede, con la estimación del recurso de apelación interpuesto, la revocación de la resolución de primer grado y la consiguiente desestimación de la demanda, lo que conlleva la imposición de las costas de primera instancia y que no se realice pronunciamiento especial alguno sobre las costas del recurso, de acuerdo con lo establecido en los arts. 394 y 398 LEC .

VISTOS los preceptos legales de pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CONSTRUCCIONES ALCACER SA, PROIKOMARZO SL e INMOBLES I ASSESORAMENT CASTELLO SL, contra la sentencia de 10 de marzo de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Castellón, en procedimiento de Juicio Verbal nº 1496/2009 , debemos revocar y revocamos la expresada resolución y, en su lugar, desestimamos la demanda formulada de contrario, con imposición de las costas de la primera instancia a los demandantes y sin hacer especial declaración sobre las costas de este recurso.

Devuélvase al recurrente el depósito legal de cincuenta euros.

Así por esta Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.