Sentencia Civil Nº 269/2011, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1414/2007 de 11 de Abril de 2011

Los actores, vendedores de unas fincas, reclaman a los compradores y al tercero, adquirente de las fincas en un momento posterior, una indemnización establecida en una cláusula del inicial contrato de compraventa por la cual, caso de ser las fincas enajenadas objeto de expropiación, los compradores debían entregar al vendedor la indemnización correspondiente. Los compradores habían enajenado la finca a un tercero, por lo que, tras la expropiación, el actor reclamaba tanto a los compradores como al tercero adquirente la indemnización que le correspondía en virtud de dicho contrato. La primera instancia estimó íntegramente la demanda, mientras que la Apelación únicamente condenó a los compradores, no al tercero. Las obligaciones "propter rem" producen, según reiterada Jurisprudencia de la Sala, eficacia refleja o indirecta frente a terceros. Sin embargo, la regla general establece la relatividad de los contratos. En este caso, la cláusula contractual no es un gravamen real ni fue inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que no puede exigirse al tercero adquirente, desconocedor de la existencia de la cláusula, que esté vinculado por la obligación contraída por sus vendedores. El comprador no es causahabiente ni sucesor de obligaciones sino un tercero adquirente de buena fe. Se desestima el recurso interpuesto por los codemandados.