Sentencia Civil Nº 285/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 225/2011 de 06 de Junio de 2012

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  • Orden: Civil
  • Fecha: 06 de Junio de 2012
  • Tribunal: AP - Barcelona
  • Ponente: Sanahuja Buenaventura, Maria
  • Núm. Sentencia: 285/2012
  • Núm. Recurso: 225/2011
  • Núm. Cendoj: 08019370172012100250

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSÉPTIMA

ROLLO núm. 225/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 VILANOVA I LA GELTRÚ

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 248/2009

S E N T E N C I A núm. 285/2012

Ilmos. Sres.:

Don Paulino Rico Rajo

Doña Maria Pilar Ledesma Ibáñez

Doña María Sanahuja Buenaventura

En la ciudad de Barcelona, a seis de junio de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 248/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Vilanova i la Geltrú, a instancia de Romualdo quien se encontraba debidamente representado/a por Procurador y asistido/a de Letrado, actuaciones que se instaron contra GRUPAYA MANAGEMENT, SL, quien igualmente compareció en legal forma mediante Procurador que le representaba y la asistencia de Letrado; actuaciones que penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de GRUPAYA MANAGEMENT, SL contra la Sentencia dictada en los mismos de fecha 15 de noviembre de 2010 , por el Sr/a. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- El fallo de la Sentencia recaída ante el Juzgado de instancia y que ha sido objeto de apelación, es del tenor literal siguiente:

"FALLO:

Se ESTIMA la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. Nuria Fraile Antolín, en nombre y representación de D. Romualdo , contra la entidad "GRUPAYA MANAGEMENT, S.L.", se DECLARA la resolución del contrato de compraventa de fecha 22 de septiembre de 2006, novado en fecha 17 de marzo de 2008, sobre las fincas siguientes: vivienda NUM000 NUM001 y plaza de parking nº NUM002 sitas en el edificio plurifamiliar de viviendas y plazas de aparcamiento, denominado el " DIRECCION000 ", que la demandada está construyendo en la localidad de Vilanova i la Geltrú, en el terreno ubicado en CALLE000 números NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 , inscrito en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú, Tomo NUM007 , Libro NUM008 de Vilanova, hoja NUM009 , finca registral NUM010 , inscripción 1ª, y se CONDENA a la mercantil demandada a devolver al actor la cantidad de 56.902,81 € entregada por éste a cuenta de la referida compraventa, más los intereses legales desde la interposición de la presente demanda.

Y todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la demandada "GRUPAYA MANAGEMENT, S.L.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de GRUPAYA MANAGEMENT, SL y admitido se dio traslado del mismo al resto de las partes con el resultado que es de ver en las actuaciones, y tras ello se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO .- De conformidad con lo previsto en la Ley, se señaló fecha para la celebración de la votación y fallo que tuvo lugar el pasado treinta de mayo de dos mil doce.

CUARTO.- En el presente juicio se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª María Sanahuja Buenaventura.

Fundamentos

PRIMERO .- D. Romualdo , formuló demanda de juicio ordinario contra GRUPAYA MANAGEMENT, S.L., solicitando:

A) Se declare resuelto y sin eficacia jurídica el contrato de compraventa privado concertado por las partes el 22 de septiembre de 2006, y novado en fecha 17 de marzo de 2008, sobre las fincas siguientes: vivienda NUM000 NUM001 y plaza de parking nº NUM002 sitas en el edificio plurifamiliar de viviendas y plazas de aparcamiento, denominado el " DIRECCION000 ", que la demandada está construyendo en la localidad de Vilanova i la Geltrú, en el terreno ubicado en CALLE000 números NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 , inscrito en el Registro de la Propiedad de Vilanova i la Geltrú, Tomo NUM007 , Libro NUM008 de Vilanova, hoja NUM009 , finca registral NUM010 , inscripción 1ª. Se condene a la mercantil demandada a devolver al actor la cantidad de 56.902,81 € entregada por éste a cuenta de la referida compraventa, más los intereses legales desde la interposición de la presente demanda. Y ello porque el actor fue requerido para otorgar la escritura pública el 30-10-2008, y ésta no se pudo otorgar por causas imputables exclusivamente a la demandada.

B) De forma subsidiaria el demandante interesó la declaración de nulidad de los párrafos 1º, 2º y 3º del acuerdo cuarto del contrato de novación suscrito por las partes en fecha 17 de marzo de 2008 (" Escritura pública. Entrega de llaves y posesión. Queda modificada toda la cláusula séptima del contrato de compraventa de acuerdo con lo siguiente: Que a la vista del estado actual de las obras, ambas partes, respecto a la entrega de las fincas, otorgamiento de la escritura pública y pago del precio, de mutuo acuerdo, pactan que se llevarán a cabo cuando la vendedora haya firmado la escritura de final de obra y disponga de la cédula de habitabilidad, fijando como fecha de referencia el 30-04-2009, quedando modificado, en lo que sea menester, el apartado séptimo del contrato de compraventa de referencia, respecto de la fecha fijada, sin que ello signifique penalización ni mora alguna para ninguna de las partes. La vendedora podrá adelantar o aplazar la fecha de escrituración fijada anteriormente de forma automática y sin necesidad de comunicación, hasta obtener el certificado de final de obra, cédula de habitabilidad y demás permisos necesarios ") y, como consecuencia de lo anterior, que se declare resuelto y sin eficacia jurídica el contrato de compraventa firmado por las mismas el 22-9-2006, por incumplimiento grave de la vendedora respecto del plazo de entrega de los inmuebles, condenando a la demandada a devolver al actor la cantidad de 56.902,81 € entregada por éste a cuenta de la referida compraventa, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

C) Finalmente, y de forma subsidiaria a las dos peticiones anteriores, se solicita que el plazo establecido en la cláusula cuarta del contrato de novación de 17 de marzo de 2008 como fecha de referencia para otorgar la escritura pública de compraventa (30 de abril de 2009) se declare plazo máximo a tal efecto y, en consecuencia, se declare resuelto y sin eficacia jurídica el contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 22 de septiembre de 2006 si, llegado dicho término, la vendedora no puede otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa por carecer de la documentación necesaria a tal fin (certificado de final de obra, cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación), condenando a la misma a devolver al actor los 56.902,81 € entregados por éste a cuenta de la referida compraventa, más los intereses legales desde la interposición de la presente demanda.

Asimismo, se solicita, para el supuesto de que no se declarase resuelto y sin eficacia jurídica el contrato privado de compraventa de 22 de septiembre de 2006, que se declaren nulas las siguientes estipulaciones: a) la cláusula tercera del citado contrato privado, así como el párrafo tercero de la cláusula séptima del mismo, y el párrafo quinto de la cláusula cuarta del contrato de novación de fecha 17 de marzo de 2008.

Exponía la actora que GRUPAYA MANAGEMENT, S.L. es propietaria de pleno derecho del terreno sito en Vilanova i la Geltrú, CALLE000 números NUM003 , NUM004 , NUM005 y NUM006 , desarrollando sobre el mismo un proyecto para la construcción de un edificio plurifamiliar de viviendas y plazas de aparcamiento, denominado el " DIRECCION000 ". Que en fecha 5 de septiembre de 2006 el actor y la hoy demandada suscribieron un contrato de reserva de inmueble sobre la vivienda NUM000 - NUM001 y una plaza de parking (pendiente de distribución definitiva) en el referido proyecto, entregando el demandante el demandante la cantidad de 3.000 € en concepto de paga y señal, y el 22 de septiembre de 2006, firmaron un contrato privado de compraventa sobre dichos inmuebles, fijándose como precio la cantidad de 265.901 €, más el 7 % de IVA correspondiente (18.613 €). Ese mismo día se entregó por el actor la cantidad de 53.902,81 €. En la cláusula séptima del contrato se establecía como plazo límite para otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa el 1 de marzo de 2008, pudiendo la parte vendedora adelantar o aplazar la fecha de escrituración fijada un plazo máximo de ocho meses, previa notificación fehaciente a la compradora con una antelación mínima de un mes. Llegado el día 1 de febrero de 2008, la mercantil demandada no notificó al actor el aplazamiento de la fecha estipulada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, sin embargo no se otorgó en la fecha estipulada porque existía un importante retraso en las obras, encontrándose en la actualidad aún pendientes de finalización. Ante esta circunstancia, en fecha 17 de marzo de 2008, se suscribió un nuevo contrato entre las partes mediante el cual se modificaba, en parte, el de fecha 22 de septiembre de 2006, y así se recoge en el acuerdo primero del mismo: "la parte compradora solicita a Grupaya u otros intermediarios gestionados y/o autorizados por Grupaya para que se encargue la venta a terceros por razones estrictamente personales y que en nada tienen que ver con la vendedora, GRUPAYA MANAGEMENT, S.L., accede a realizar las gestiones de intermediación necesarias para llevar a buen fin la operación, facturando los honorarios profesionales correspondientes del 3% más impuestos, siendo a cargo de la actual compradora todas las cargas fiscales y demás repercusiones de tasas y cualquier otro gravamen o impuestos". En el mismo contrato se modificó la fecha establecida para otorgar la escritura pública de compraventa, como se ha recogido anteriormente. Y que en fecha 30 de octubre de 2008 la demandada requirió a la actora para que acudiera a la Notaría para otorgar escritura pública, sin embargo no se firmó la misma ya que las obras de ejecución de las mismas aún no estaban finalizadas y carecía de la documentación exigida por la Ley 18/2007 del Dret a l'Habitatge para otorgar la escritura. Se levantó acta notarial en la que el actor requirió a la demandada para formalizar la escritura en el plazo de 15 días, con la advertencia de que en caso de no comparecer el contrato quedaría resuelto, debiendo la vendedora devolver las cantidades entregadas. El 14 de noviembre de 2008 ante la incomparecencia de la demandada para otorgar la escritura pública, el Notario levantó acta, que fue notificada a la Grupaya Management. El 19 de noviembre de 2008 el legal representante de la demandada se personó en la Notaria haciendo entrega de dos cartas para el actor en las que se le informaba, entre otras cosas, de que el plazo para otorgar la escritura pública se extendía hasta el 30-4-2009.

SEGUNDO .- GRUPAYA MANAGEMENT, S.L. se opuso a la demanda, y manifestó que existía un retraso en la finalización de las obras, por causas no imputables a la demandada, de lo cual se informó oportunamente al actor, y ambas partes en expresión de su libre voluntad, a la vista de las circunstancias existentes, firmaron un nuevo acuerdo, el 17 de marzo de 2008, modificando algunas condiciones del contrato anterior: se accedía a permitir la cesión del contrato a terceras personas, y se ampliaba el plazo de entrega de la finca, otorgamiento de escritura pública, y pago del precio, hasta el 30-4-2009.

Afirma que se mandó una comunicación por error, pues no estaba prevista la entrega hasta la fecha pactada, el 30-4-2009, por tanto entiende que no puede pretender una resolución contractual por incumplimiento en la entrega en fecha 14-11-2008. Se niega la indeterminación temporal de la fecha de entrega, pues las partes fijaron una fecha cierta, el 30-4-2009, y entiende que no cabe la nulidad de ninguna de las cláusulas contractuales pactadas libremente y de mutuo acuerdo por ambas partes.

Y detalla que, el 22-4-2009, la demandante dirigió comunicado solicitándole la documentación referente a la vivienda y plaza de parking, para otorgar la escritura pública de compraventa de los inmuebles a su favor, siendo la voluntad de la entidad demandada proceder a la entrega de la finca y la firma de la escritura pública de compraventa, la cual no se ha llevado a cabo por la negativa del demandante.

TERCERO .- La sentencia de instancia parte de que el objeto de la controversia se centra en " si hubo un incumplimiento contractual por la demandada en cuanto al plazo de entrega de la vivienda y la plaza de parking mediante el otorgamiento de escritura pública a favor del actor, y si determinadas cláusulas del contrato suscrito por las partes son nulas ."

Considera de aplicación el artículo 82 y el artículo 85.1 de Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 6 de noviembre), y el art. 1256 del Código Civil . Y cita varias sentencias de diferentes Audiencias Provinciales que analizan cláusulas similares a las enjuiciadas, que concluyen que no han sido negociadas individualmente, o que la cláusula penal causa un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes contratantes, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, o impone una indemnización desproporcionadamente alta por el incumplimiento contractual de los consumidores compradores.

Examina la Cláusula 4ª del contrato novado suscrito por las partes, así como la Cláusula 5ª del primer contrato suscrito en fecha 22 de septiembre de 2006, y considera que tales cláusulas con "abusivas". Señala que " en ellas, y en particular en la Cláusula 4ª del contrato novado, la entidad demandada tiene libertad absoluta para adelantar o aplazar la fecha de escrituración fijada, sin embargo el ahora demandante si no acude cuando le requiera la demandada a la firma de la escritura pública se le impone una "Cláusula penal". Nos encontramos ante unas condiciones generales firmadas no a la libre voluntad y satisfacción del comprador, sino que en este caso el vendedor se encuentra en una situación de monopolio, pues es titular de una vivienda en construcción la cual pretende adquirir el Sr. Romualdo . Se le impone además al Sr. Romualdo la obligación de asumir la incertidumbre en la entrega de la finca, y si es él el que incumple se le impone una obligación de indemnizar, no así cuando es la entidad demandada la que no cumple.

Encontrándose, pues, la entidad "GRUPAYA MANAGEMENT" en una situación de predominio en la relación contractual que le vincula con el demandante, y habiéndose suscrito una cláusula claramente abusiva, se declara la nulidad de los párrafos 1º, 2º y 3º del acuerdo cuarto del contrato de novación suscrito por las partes en fecha 17 de marzo de 2008.

La Cláusula cuya nulidad ha sido declarada establecía una total indeterminación en cuanto al plazo de entrega de la vivienda, todo ello en perjuicio del comprador. La jurisprudencia viene estableciendo "Qué la entrega de la vivienda es un elemento esencial, es evidente, como lo es consustancial a todo contrato de compraventa, dado que la entrega de la cosa vendida es el fin principal perseguido por los compradores, de ahí que presten su consentimiento, con las consecuencias que ello conlleva, al igual que para el vendedor es la entrega del precio" ( SAP de Sevilla (Sección 5ª), de 9 de diciembre de 2009 ).

No habiéndose producido al día de la fecha todavía la entrega de la finca (elemento esencial del contrato), y no justificando y probando la entidad demandada las causas del retraso, de conformidad con el artículo 1.124 del Código Civil , procede declarar resuelto el contrato de compraventa, y la entidad demandada "GRUPAYA MANAGEMENT, S.L." deberá devolver al actor la cantidad de 56.902,81 € entregada por éste a cuenta de la referida compraventa, más los intereses legales desde la interposición de la interpelación judicial ( artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) ."

CUARTO .- GRUPAYA MANAGEMENT, S.L. insiste en su recurso que el comprador era libre para pactar las condiciones del contrato. Y rechaza que aunque sea un contrato de adhesión se produzca abuso por parte de la recurrente, porque simplemente acuerda una compraventa en unas condiciones normales de mercado, y posteriormente una modificación pactada de mutuo acuerdo, de alguna de las circunstancias.

Respecto a la pretendida "indeterminación temporal" de la fecha de entrega, considera la recurrente que no es cierta, ya que ambas partes fijaron una fecha cierta, como fecha máxima para proceder a la entrega de la firma, precio y firma de la escritura de compraventa, el 30-4-2009. Y ese día la recurrente acudió a la Notaria para cumplir lo acordado.

Invoca además la doctrina del TS (S TS 12-3-2009, con cita de muchas más), que considera que hay que respetar el principio de conservación del negocio, lo que exige que el incumplimiento sea definitivo.

QUINTO .- La parte actora refiere en su demanda un incumplimiento inicial por parte de la demandada que, a su entender ya debería conllevar la resolución del contrato suscrito el 22 de septiembre de 2006, y novado en fecha 17 de marzo de 2008, pues el actor fue requerido por Grupaya para otorgar la escritura pública el 30-10-2008, y ésta no se pudo otorgar por causas imputables exclusivamente a la demandada. La parte demandada no niega los hechos de la demanda, pero afirma que la primera cita al Notario se debió a un error por lo que considera que no debe tener consecuencias, y propone una interpretación del contrato, especialmente de su novación, distinta a la que efectúa la parte actora.

Lo cierto es que en el contrato de 22-9-2006 se establecía como plazo límite para otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa el 1-3-2008, pudiendo la parte vendedora adelantar o aplazar la fecha de escrituración fijada un plazo máximo de ocho meses, previa notificación fehaciente a la compradora con una antelación mínima de un mes. Que el 1-2-2008, la mercantil demandada no notificó al actor el aplazamiento de la fecha estipulada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y no se otorgó en la fecha estipulada porque existía un importante retraso en las obras. Que el 17-3-2008, se suscribió un nuevo contrato que modificaba parte del primero "fijando como fecha de referencia el 30-04-2009", indicando además que "La vendedora podrá adelantar o aplazar la fecha de escrituración fijada anteriormente de forma automática y sin necesidad de comunicación, hasta obtener el certificado de final de obra, cédula de habitabilidad y demás permisos necesarios.." Y que el 30-10-2008 la demandada requirió a la actora para que acudiera a la Notaría para otorgar escritura pública, pero no se firmó la misma porque las obras de ejecución de las mismas aún no estaban finalizadas y carecía de la documentación exigida por la Ley 18/2007 del Dret a l'Habitatge para otorgar la escritura. Que se levantó acta notarial en la que el actor requirió a la demandada para formalizar la escritura en el plazo de 15 días, con la advertencia de que en caso de no comparecer el contrato quedaría resuelto, debiendo la vendedora devolver las cantidades entregadas. Y que el 14 de noviembre de 2008, ante la incomparecencia de la demandada para otorgar la escritura pública, el Notario levantó acta, que fue notificada a la Grupaya Management.

El incumplimiento respecto al plazo de entrega por parte de GRUPAYA es patente y reiterado. Un contrato suscrito en septiembre de 2006, que ya permitía amplio margen de ocho meses sobre el plazo de entrega en marzo de 2003, se nova, y cuando en octubre de 2008, la vendedora cita a la compradora para formalizar la escritura pública de compraventa, no se puede realizar porque la vendedora no está en condiciones de firmar. Sólo ello ya permite declarar el incumplimiento de GRUPAYA con las consecuencias solicitadas en la demanda.

Pero además, también procedería la resolución porque, efectivamente, como razona la juzgadora a quo, el acuerdo cuarto respecto al nuevo plazo de entrega pactado debe declararse nulo, por abusivo, porque establece una clara indeterminación temporal respecto del plazo de entrega, lo que conduce también a la estimación de la demanda.

El acuerdo cuarto de la parte de contrato novado, y al que se aferra la recurrente, establece que " a la vista del estado actual de las obras, ambas partes, respecto a la entrega de las fincas, otorgamiento de la escritura pública y pago del precio, de mutuo acuerdo, pactan que se llevará a cabo cuando la vendedora haya firmado la escritura de final de obra y disponga de la cédula de habitabilidad, fijando como fecha de referencia el 30-04-2009 , quedando modificado, en lo que sea menester, el apartado séptimo del contrato de compraventa de referencia, respecto de la fecha fijada, sin que ello signifique penalización ni mora alguna para ninguna de las partes. La vendedora podrá adelantar o aplazar la fecha de escrituración fijada anteriormente de forma automática y sin necesidad de comunicación, hasta obtener el certificado de final de obra, cédula de habitabilidad y demás permisos necesarios. ..En el supuesto de que la compradora no comparezca ante el Notario en el día y hora señalados para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, o no accediere a su otorgamiento, sin que medie causa justificada, facultará a la vendedora para recargar las cantidades pendientes de pago con un interés del 20 % anual por la demora a partir de la incomparecencia o a optar por las alternativas previstas en la cláusula quinta apartados a) y b) ".

SEXTO .- Por todo lo anterior, debe ser desestimado el recurso planteado, confirmada la resolución recurrida, con condena en costas del recurso a la recurrente ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil )

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de GRUPAYA MANAGEMENT, S.L., CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Vilanova i la Geltrú, el quince de noviembre de dos mil diez . En cuanto a las costas del recurso se imponen a la recurrente.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.

Contrato de compraventa
Plaza de garaje
Sociedad de responsabilidad limitada
Novación
Intereses legales
Interés legal del dinero
Cédula de habitabilidad
Contrato privado
Voluntad
Fincas registrales
Primera inscripción
Registro de la Propiedad
Entrega de las llaves
Incumplimiento grave
Cláusula contractual
Tradición instrumental
Incumplimiento del contrato
Condiciones del contrato
Cláusula penal
Fin de la obra
Resolución de los contratos por incumplimiento
Buena fe
Defensa de consumidores y usuarios
Relación contractual
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Elementos esenciales del contrato
Entrega de la cosa
Interpretación de los contratos
Resolución de los contratos
Resolución recurrida