Sentencia Civil Nº 287/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 496/2011 de 11 de Mayo de 2012

Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
  • Regulación de la resolución como causa de extinción de los contratos

    Órden: Civil Fecha última revisión: 23/09/2016

    La resolución supone la extinción de una relación contractual que puede derivar de la declaración de voluntad de una de las partes contratantes o de una actuación judicial, debiendo estar fundada, en todo momento, en aquellos supuestos previstos...

  • Efectos de la declaración de concurso sobre los contratos

    Órden: Mercantil Fecha última revisión: 01/02/2016

    La Ley Concursal regula esta materia en los Art. 61-70 ,Ley Concursal, bajo el título «De los efectos sobre los contratos».NOVEDAD: Se modifican varios preceptos de la Ley Concursal, relativos al convenio concursal, a la fase de liquidación, a l...

  • Regulación del cumplimiento como causa de extinción de los contratos

    Órden: Civil Fecha última revisión: 23/09/2016

    El cumplimiento (o pago), es la forma más natural de extinción de los contratos  El Diccionario del Español Jurídico entiende que el cumplimiento de las obligaciones se produce por la "exacta y completa ejecución de las prestaciones debidas p...

  • Permanencia en el puesto de trabajo ante incumplimiento de las obligaciones del empresario

    Órden: Laboral Fecha última revisión: 28/12/2016

    Para la resolución del contrato por el trabajador ante incumplimiento grave y culpable del empresario se necesita resolución judicial hasta la cual es (con excepciones) necesaria la permanencia en el puesto de trabajo.El Tribunal Supremo ha reitera...

  • Las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa

    Órden: Civil Fecha última revisión: 16/04/2016

    Cuando se hace referencia a las obligaciones del vendedor debemos distinguir entre las obligaciones principales compuestas por la entrega de la cosa y el saneamiento de la misma y las obligaciones accesorias, relativas a la conservación de la cosa...

Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Libros Relacionados
  • Orden: Civil
  • Fecha: 11 de Mayo de 2012
  • Tribunal: AP - Madrid
  • Ponente: Gonzalez Olleros, Jose
  • Núm. Sentencia: 287/2012
  • Núm. Recurso: 496/2011
  • Núm. Cendoj: 28079370132012100273

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00287/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 0005031 /2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 496 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 103 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 12 de MADRID

De: Marí Jose

Procurador: SANDRA OSORIO ALONSO

Contra: GES INMONEK, S.L.

Procurador: MATILDE MARIN PEREZ

Ponente: ILMO. SR. D.JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a once de mayo de dos mil doce. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre resolución de contrato de compraventa e indemnización de daños y perjuicios, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante DOÑA Marí Jose , representado por la Procuradora Dª Sandra Osorio Alonso y asistido de la Letrada Dª Mª Dolores Nuche García, y de otra, como demandado-apelado GES INMONEK, S.L., representado por la Procuradora Dª Matilde Marín Pérez y asistido de la Letrada Dª Cristina García Bordonau.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 12, de los de Madrid, en fecha veinticuatro de noviembre de dos mil diez, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: 1º.- DESESTIMO la demanda formulada por la representación de Dª Marí Jose contra GES INMONEK S.L., a la que se absuelve de los pedimentos de la demanda.

2º.- ESTIMO PARCIALMENTE la reconvención formulada por la representación de GES INMONEK S.L. y condeno a Dª Marí Jose a cumplir el contrato de compraventa celebrado con la demandada el día 11 de noviembre de 2005 sobre el inmueble sito en la CALLE000 NUM000 portal NUM001 , NUM002 NUM003 de Yuncler de la Sagra (Toledo), otorgando escritura pública y pagar la cantidad de precio que le resta por abonar y asciende a 110.855 euros, con el interés legal desde la interpelación judicial.

3º.- CONDENO a la actora reconvenida al pago de las costas de la demanda sin expresa declaración sobre las de la reconvención.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha ocho de julio de 2011 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día nueve de mayo de dos mil doce .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Dª . Marí Jose , actora en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inscia. nº 12 de Madrid con fecha 24 de noviembre de 2.010, desestimatoria de la demanda de resolución de contrato de compraventa de inmueble y devolución de las cantidades entregadas interpuesta por la referida actora frente a la demandada Ges Inmonek S.L., y estimatoria parcialmente de la demanda reconvencional de otorgamiento de escritura publica y reclamación de cantidad formulada por la citada demandada contra la referida actora, denunciando como único motivo de apelación infracción de las normas sustantivas y de la doctrina y jurisprudencia en relación con el art. 1.124 del C.C .

SEGUNDO.- Sucintamente en la demanda iniciadora del procedimiento la actora exponía que habiendo suscrito con la demandada con fecha 11 de noviembre de 2.005, un contrato de compraventa de la vivienda que reseñaba, en cuya cláusula tercera se había pactado que la entrega de llaves tendría lugar antes del 11 de noviembre de 2.007, no habiendo entregado la misma en el plazo pactado, interesaba la resolución del contrato así como la condena de la demandada a la devolución de los 49.798,31 euros hasta entonces entregados, mas los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda.

La demandada se opuso alegando que con anterioridad a la fecha pactada para la entrega de llaves la obra estaba terminada como acreditaba con la aportación de los Certificados finales de obra de 5 y 8 de octubre de 2.007, y que nada mas obtenerlos informó a la demandante de la terminación así como de la necesidad de proceder al otorgamiento de la escritura publica y pago del resto del precio sin que la actora manifestara nada hasta que en el mes de septiembre de 2.008 comunicó la resolución del contrato alegando un supuesto e inexistente retraso. Que la falta de entrega y de otorgamiento de la escritura publica fue por culpa exclusiva de la compradora, y que conforme a lo pactado en la estipulación 3ª, no era cierto que en dicho momento estuviera obligada a entregar también la licencia de primera ocupación y los boletines de instalación de los servicios y suministros, ya que lo pactado fue que solicitaría la misma en el plazo de diez días después de la firma del Certificado Final de obra, no siendo responsable de que la misma no fuera concedida hasta el 6 de agosto de 2.008 . Formulaba luego demanda reconvencional en petición de que la actora reconvenida fuera condenada al otorgamiento de la escritura publica de compraventa, así como al pago de la cantidad de 110.855 euros importe del precio aplazado mas 7.759,85 por iva, mas otros 8.017,40 euros en concepto de intereses del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda y en el que se tenía que haber subrogado o cancelado la compradora, el importe de las cuotas por servicios comunes pagadas desde el momento en que se debió otorgar la escritura publica y finalmente en concepto de daños y perjuicios el pago del interés legal del precio aplazado desde la fecha en que dicha escritura debió ser otorgada.

A la demanda reconvencional se opuso la actora alegando que la demandada hacía una interpretación sesgada e interesada de lo pactado en las cláusulas segunda y tercera del contrato, porque la entrega de la vivienda estaba condicionada a la concesión de la licencia de primera ocupación, necesaria para contratar los servicios y esta no tuvo lugar hasta el 6 de agosto de 2.008, por lo que no se podía otorgar hasta entonces la escritura publica.

La Juzgadora de instancia desestimó la demanda por entender que a pesar de haber existido retraso este carecía de la entidad suficiente para resolver el contrato, y estimó parcialmente la reconvención rechazando la petición de condena de la actora al pago de los daños y perjuicios solicitados.

TERCERO.- Se aceptan los hechos y los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los de esta.

CUARTO.- Resumidamente en la única alegación de su recurso la referida apelante alega que en contra de los razonado por la Juzgadora de instancia la moderna jurisprudencia viene sosteniendo que el retraso en la entrega supone un incumplimiento de las obligaciones esenciales del contrato de compraventa, sin que sea preciso para instar la resolución que se acredite una reiterada y demostrada voluntad obstativa o rebelde al cumplimiento de las obligaciones bastando que se malogren las aspiraciones de la contraparte, y en el presente caso, está acreditado que la demandada incumplió el plazo de entrega fijado para el 11 de noviembre de 2.007 porque la licencia de primera ocupación no fue otorgada hasta el 6 de agosto de 2.008, sin que desde la primera fecha citada hasta el requerimiento resolutorio que efectuó el 28 de septiembre de 2.008 la demandada la requiriera para la entrega de la vivienda.

Como anticipa la Juzgadora de instancia uno de los efectos de las obligaciones recíprocas, cual es el caso de autos, es la facultad de resolverlas conforme autoriza el art. 1.124 del C.C . cuando dispone que "la facultad de resolver las obligaciones recíprocas se entiende implícita para el caso de que alguno de los obligados no cumpliere lo que el incumbe...", concediendo al perjudicado la opción entre exigir el cumplimiento o la resolución con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Por ello siendo el contrato litigioso una compraventa, no cabe duda, que no solo por disposición de los arts. 1.091 y 1.255 del C.C . podía resolverse en caso de incumplimiento, sino también por la específica disposición contenida en el art. 1.506 del C.C . sin perjuicio de que las partes a través del art. 1.504 del C.C . hubieran podido convenirlo de forma expresa. Y efectivamente los requisitos o presupuestos que dicho precepto exige para su efectividad son: en primer termino que se trate de un contrato con prestaciones reciprocas; en segundo lugar que la obligación incumplida sea grave; en tercer lugar que el incumplimiento se deba a causa imputable al deudor, por lo que quedan fuera los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, habiéndose rechazado por nuestro T.S. en los últimos tiempos, como expone la apelante que sea preciso una voluntad obstativa o rebelde al cumplimiento; en cuarto lugar que el comprador sea requerido por acta notarial o judicial; y por ultimo que el vendedor haya cumplido su parte de la obligación.

Esta Sala no desconoce que la moderna jurisprudencia del T.S. ha venido entendiendo últimamente que el retraso en la entrega de las viviendas dentro del plazo pactado faculta al comprador para resolver el contrato siempre que el plazo de entrega sea esencial, es decir cuando se vincula a la entrega de una parte sustancial del precio o cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenia derecho a esperar en virtud del contrato, pero siguiendo también doctrina jurisprudencial del T.S., esta misma Sección en Sentencia por ejemplo de 3 de marzo de 2.010 , ha sostenido que en los contratos de compraventa, aunque la principal obligación del vendedor sea la de entregar la cosa en el tiempo y lugar pactado (entrega que no puede entenderse como un mero acto formal sino material es decir que se haya producido en condiciones tales que el comprador pueda habitar la vivienda, art. 1.462 del C.C .), para que la resolución pueda ser acogida, no basta el mero retraso en el cumplimiento de las obligaciones pues el principio de conservación del negocio exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo de forma que no sea posible satisfacer el interés contractual del lesionado, no siendo la mora un supuesto de incumplimiento, sino de cumplimento tardío de la obligación que no autoriza la resolución contractual, sino que solo posibilita de acuerdo con el art. 1.101 del C.C . la petición de indemnización de daños y perjuicios.

En el presente caso la estipulación tercera del contrato suscrito entre las partes el 11 de noviembre de 2.005 dice "Ges Inmonek S.L. entregará las llaves de la vivienda a El Comprador antes del 11 de noviembre de 2.007. En aplicación del derecho que a las partes atribuye el art. 1.280 del Codigo Civil , la Escritura Publica de Compraventa se otorgará por las partes en el plazo improrrogable de siete dias desde la obtención del Certificado Final de Obra firmado por la Dirección Facultativa (Arquitecto y Arquitecto Tecnico). Desde esa fecha la parte compradora queda obligada al pago de las cuotas que, por principal e intereses, devenguen los prestamos hipotecarios que gravan la finca. Ges Inmonek S.L. se obliga a solicitar en el plazo de diez dias después de la firma del Certificado Final de Obra por la Dirección Facultativa, la correspondiente Licencia de Ocupación del Excmo. Ayuntamiento de Yuncler de la Sagra. Con arreglo a lo establecido en la Ley de 17 de Marzo de 1.999 nº 2/99 de la Comunidad de Madrid, en su art.20 una vez que el Excmo. Ayuntamiento de Yuncler de la Sagra conceda la Licencia de Ocupación, se procederá a la entrega de la vivienda a la parte compradora, haciendose constar en ese acto de la entrega que el promotor ha puesto a disposición de la Comunidad de Propietarios del adquirente el Libro del Edifico y que este cuenta con la Licencia de Ocupación aprobada por el Ayuntamiento de Yuncler de la Sagra. En ese momento Ges Inmonek S.L. hará también entrega al comprador de los Boletines de Instalación de gas, electricidad, etc. La contratación de los suministros será abonada por el comprador"

Resulta probado que la obra fue concluida a principios del mes de Octubre del año 2.007 como se desprende de los Certificados emitidos por la Dirección Facultativa el 5 y 8 de octubre de 2.007 y por lo tanto antes de la fecha de entrega (11 de noviembre de 2.007). Resulta igualmente acreditado que durante dicho mes de octubre, se otorgaron en la Notaria de D. Rafael Vallejo escrituras publicas de compraventa de pisos en el mismo inmueble y que los compradores que quisieron pudieron usar con normalidad sus viviendas aunque no se había concedido la licencia de primera ocupación, pues como afirmó el legal representante de la demandada y corroboró el Arquitecto director tenían luz y agua de obra. La actora también reconoció en el acto del juicio que la demandada la llamó y se puso en contacto con ella para que se fuera haciendo la escritura, procediendo a partir de ese momento a gestionar con diversas entidades bancarias un crédito para hacer frente al ultimo pago pero que le denegaron el crédito. Es verdad que la solicitud de Licencia de primera ocupación no la hizo la demandada hasta el mes de febrero de 2.008, es decir después del plazo fijado para la entrega y transcurridos también los 10 dias establecidos contractualmente para su petición desde la firma de los Certificados finales de obra, y es cierto que la misma no se concedió hasta por el Ayuntamiento de Yuncler de la Sagra hasta el 6 de agosto de 2.008, pero como opone la apelada, de conformidad con lo pactado, ni era preciso para el otorgamiento de la escritura publica y consecuentemente para la entrega de la posesión de la vivienda haber obtenido previamente dicha licencia; ni la demora en su entrega se debió a defecto o problema alguno en la obra, sino a causas puramente administrativas independientes de la voluntad de la promotora; ni se pactó penalización alguna para el caso de demora en la obtención de la licencia, que finalmente fue otorgada (el 6 de agosto de 2.008), antes de que la compradora comunicara a la demandada la resolución del contrato (28 de septiembre de 2.08); ni finalmente existió impedimento material alguno para que la actora ocupara la vivienda adquirida como lo hicieron otros compradores de pisos en la misma finca. No hubo por tanto incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda, sino en todo caso incumplimiento de la obligación de entrega de la licencia de primera ocupación, cuya petición ciertamente demoró la demandada en alrededor de dos meses desde que se firmaron las Certificaciones Finales de obra, pero tal demora no causó a la actora frustración alguna del negocio, ni el retraso en la petición es causa suficiente para acceder a la petición resolutoria. Aunque no es pacífica la doctrina en torno a los efectos resolutorios de la falta de entrega de la licencia, esta Sala se inclina por la tesis mayoritaria que entiende, que la falta de cedula de habitabilidad no puede ser determinante de la resolución del contrato cuando en este no se obligó el vendedor a cumplir con dicho tramite, bastando con poner a disposición del comprador la vivienda objeto del contrato en condiciones de habitabilidad inmediata, de forma que solo en los casos de que la obtención de dicha cedula resulte imposible o esta se demore una lapso de tiempo excesivamente prolongado estamos en presencia de un incumplimiento contractual, pero en el presente caso resultó acreditado que la licencia aunque se pidió solo dos meses después de que se otorgaran los Certificados finales de obra fue concedida antes de que la actora comunicara la demandada la resolución del contrato. Como dice la Sentencia de 17 de mayo de 2.010 de la A.P. de Valencia "Cierto es que la venta ha sido de una vivienda y que para ésta pueda disfrutar de los servicios básicos de agua, luz, gas, teléfono y demás, es precisa la expedición de la correspondiente licencia de primera ocupación, y cierto es también que cuando se vende, una vivienda lo ha de ser en condiciones tanto físicas como jurídicas de habitabilidad. Pero igualmente es cierto que el retraso en la concesión de dicha licencia solo puede considerarse causa de resolución por incumplimiento del vendedor, de su obligación de entregar la cosa vendida, en los siguientes supuestos: a) cuando así se hubiera pactado expresamente en el contrato; b) cuando la no concesión de la antes llamada cédula de habitabilidad se deba a la existencia de defectos insubsanables en la edificación imputables a la vendedora, bien sea ésta solo promotora o también constructora de aquella; y c) cuando el retraso en la obtención de la tan repetida licencia se deba bien a una demora injustificada en su solicitud, bien a la existencia de defectos subsanables en la edificación cuando éstos no fueran subsanados por la vendedora en un plazo razonable, ya que en ambos supuestos el retraso podría revelar una voluntad incumplidora y patentizar la frustración del fin normal del contrato. Por tanto, y "a contrario sensu", no puede constituir causa resolutoria por incumplimiento del vendedor la demora en la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando la misma se deba a problemas burocráticos de orden administrativo, ya que en este caso no podría hablarse de un incumplimiento culpable, propio y verdadero, en los términos en que anteriormente se ha expuesto".

QUINTO.- Por disposición del art. 398 de la L.E.C . deberán ser impuestas a la apelante las costas causadas con motivo de su recurso.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Sandra Osorio Alonso en nombre y representación de Dª. Marí Jose , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inscia. nº 12 de Madrid con fecha 24 de noviembre de 2.010 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos con imposición a la apelante de las costas causadas por este recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 496/11 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico

Resolución de los contratos
Demanda reconvencional
Contrato de compraventa
Sociedad de responsabilidad limitada
Entrega de las llaves
Intereses legales
Voluntad
Daños y perjuicios
Obligaciones recíprocas
Préstamo hipotecario
Cumplimiento de las obligaciones
Incumplimiento de las obligaciones
Reclamación de cantidad
Tradición instrumental
Contrato de compraventa de vivienda
Interés legal del dinero
Culpa exclusiva
Responsabilidad
Contrato de hipoteca
Reconvención
Resarcimiento del daño
Facultad resolutoria
Fuerza mayor
Caso fortuito
Obligaciones del vendedor
Retraso en el cumplimiento
Arquitecto técnico
Indemnización de daños y perjuicios
Comunidad de propietarios
Habitabilidad
Electricidad
Cédula de habitabilidad
Incumplimiento del vendedor
Objeto del contrato
Resolución de los contratos por incumplimiento
Incumplimiento del contrato