Sentencia Civil Nº 346/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 199/2011 de 31 de Mayo de 2011

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 199/2011 SENTENCIA 31 de mayo de 2011

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 199/2011

SENTENCIA nº 346

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 31 de mayo de 2011.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 10 de mayo de 2010, recaída en autos de juicio ordinario nº 1034 de 2009, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Carlet (Valencia), sobre resolución de contrato de reserva de vivienda.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante doña Piedad , representada por la procuradora doña Ana Ballesteros Navarro y defendida por el abogada don Andrés Gil Sánchez, y como apelada la demandada Baldovar Inversiones,S.L., representada por el procurador don Rafael Alario Mont y defendida por el abogado don Vicente García Garrido.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«Que, desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Dª. Cristina Meiló Soler en nombre y representación de Dª. Piedad contra Baldovar inversiones, S.L., condenando a la primera a las costas causadas en el presente procedimiento.»

SEGUNDO.- La defensa de la actora interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia por la que revoque la anterior, declarando la rescisión del contrato suscrito por ambas partes y condene a la demandada-apelada a reintegrar las cantidades entregadas a cuenta que ascienden a 6.000 €, más los intereses legales y las costas.

TERCERO.- La defensa de la demandada presentó escrito solicitando sentencia que confirme la recurrida, con costas al apelante.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 30 de mayo de 2011, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestimó la demanda razonando:

« CUARTO. - De no existir plazo para el cumplimiento del contrato de otorgar el correspondiente contrato de compraventa, la demandada no ha incumplido éste, por lo que se trata de un contratante cumplidor, ha quedado probado de las testifícales de D. Carlos Alberto , representante de la demandada, y de la de Dª. Angelina , que el plazo de entrega de la vivienda era de dieciocho a veinticuatro meses a partir de la firma del definitivo contrato de compraventa.

Existen indicios patentes de que Dª. Piedad después de una espera de meses desde el 14 de mayo de 2007, pretendía que se incluyera en el contrato definitivo una cláusula por la que "el precio fijado para la compraventa se redujera proporcionalmente en el caso de que el promotor, dada la coyuntura del mercado, se vea obligado a reducir los precios de las restantes viviendas" DOC n° 12 de la demanda.

Como ya se ha apuntado, el que se aceptara o no la inclusión de dicho párrafo en el contrato y el retraso en la edificación de la vivienda, en nada afecta a la cuestión principal, ya que por el documento "de reserva" aportado la parte demandante se compromete a la entrega de seis mil euros a cuenta del precio definitivo a la demandada a cambio de que ésta se comprometa a otorgar compraventa sobre la vivienda tipo NUM000 NUM001 planta de la CALLE000 , NUM002 .

QUINTO. - La actora insta de este Juzgador la resolución por incumplimiento según se deduce de los fundamentos de su demanda, pues no menciona más que jurisprudencia, pero se infiere del suplico del escrito y de las conclusiones efectuadas en el acto de juicio. El Artículo 1124 afirma /.../

Es claro que nos hallamos ante un contrato reciproco o sinalagmático, en el que existen obligaciones para ambas partes. Sólo el cumplidor puede pedir la resolución del contrato con la indemnización de daños y el abono de los intereses. La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 19 Nov. 2009, rec. 1017/2005 dice "La jurisprudencia había exigido, dando un sentido subjetivo, una "voluntad deliberadamente rebelde frente al cumplimiento de la obligación" o un "propósito deliberado de incumplir", pero abandonó esta línea y pasó a exigir, con un sentido objetivo, el "incumplImiento inequívoco y objetivo" ( sentencias de 24 de febrero de 1990 ), "frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y del fin del contrato" ( sentencias de 2 de julio de 1992 y 24 de febrero de 1993 ), "no requiere una conducta dolosa del incumplidor... es suficiente que se frustre el fin del contrato" ( sentencias de 30 de julio de 1997 y 11 marzo de 2002 ), "frustrando así el fin específico perseguido por las partes al contratar" ( sentencia de 3 de abril de 2000 ) "hecho objetivo del incumplimiento no justificado" ( sentencias de 15 de julio de 2003 y 18 de octubre de 2004 ), conceptos que recogen y reiteran las sentencias de 2 de febrero de 2005 y 9 de marzo de 2005 ".

No se puede más que decir que la parte que frustra el fin del contrato es la actora, que ya ha adquirido una nueva vivienda y que por lo tanto no está interesada en la celebración del con trato de compraventa que "reservó". No desea la parte compeler al demandado a otorgar contrato privado sino a resolverlo, siendo esto último jurídicamente inviable. Dice así la jurisprudencia "Y debe prosperar porque, con arreglo a lo legalmente previsto, los actores pueden reclamar a la demandada que cumpla su promesa y otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa conforme a lo estipulado, habiendo establecido de forma reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que, conforme a dicho precepto, la parte contratante está facultada para exigir, no ya el cumplimiento de la mera promesa (hacer el contrato) sino del contrato definitivo ( Sentencia del T.S. de 12 de mayo de 1.978 ) y que en estos casos la posibilidad de cumplimiento forzoso está unánimemente reconocida ( Sentencia del T.S. de 11 de junio de 1.998 ) así como que "los efectos de la promesa de compra y venta, recíprocamente aceptada, no pueden diferenciarse de las que produce la compraventa. Sus efectos son los mismos que los del contrato perfecto" ( Sentencia del T.S. de 16 de julio de 2.003 ).»

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis PRIMERO.- Naturaleza jurídica del Contrato: Contrato de Arras. La Sentencia recurrida califica erróneamente el contrato como una promesa de venta del Art. 1451 CC , no nos encontramos ante un simple acuerdo de voluntades para que se proceda a la futura venta de la vivienda, sino que además de existir conformidad entre las partes respecto a la vivienda y al precio, existió una "entrega a cuenta" de 6.000 € (doc. 4 de la demanda) por lo que el contrato reúne las notas del Art. 1454 CC y es un Contrato de Arras tal es así que no existió controversia respecto a la naturaleza y finalidad del contrato.

SEGUNDO.- Incumplimiento por la parte demandada que debe conllevar el reintegro de las cantidades entregadas a cuenta. La sentencia recurrida parece eximir a la demandada del cumplimiento de sus obligaciones del contrato de compraventa, como la entrega en plazo del inmueble, por el hecho de que en el contrato de reserva no se pactara una fecha para la entrega. Esto supone dejar el cumplimiento del contrato a la voluntad de la demandada (Art. 1256 CC ). La prueba revela el transcurso de un plazo excesivo para que la demandada cumpliera sus obligaciones sin que lo haya hecho, ya que el 14/05/2007 se firmó el contrato y 3 años después, en el Acto del Juicio la demandada reconoció que aún no se encontraban en disposición de entregar la vivienda ya que no disponían de la cédula de habitabilidad puesto que restaba por concluir trabajos de carpintería, acabados y limpieza. Hecho también acreditado en el Certificado del Arquitecto de Obra que reconocía que las obras no están concluidas. La demandante está facultada para resolver la compraventa (Art. 1124 CC ) y exigir el reintegro de las cantidades entregadas.

TERCERO.- La demandada alega que no debe restituir los 6.000 € entregados a cuenta por la demandante, ya que considera que lo fueron en concepto de arras y resolvió la compraventa en Julio de 2008, al considerar que la demandante había desistido del mismo, la Sentencia recurrida acertadamente no contempla la existencia de desistimiento por la parte Actora ya que el mismo no se produjo, pues de lo contrario no existiría el presente litigio. Por otra parte el Tribunal Supremo ha venido estableciendo de manera pacífica y reiterada que para que se produzca válidamente una renuncia o desistimiento, ésta ha de ser "además de personal, expresa, clara, terminante e inequívoca, sin condicionante alguno, con expresión indiscutible del criterio de voluntad determinante de la misma" ( STS 31/10/1996 ). De esta manera la rescisión llevada a cabo sin motivo legal que le faculte a ello por la Demandada de manera prematura y antijurídica, conlleva la consecuencia legal de que sea ésta la que deba reintegrar a la compradora las cantidades entregadas a cuenta.

TERCERO.- El denominado "contrato de reserva" que vincula a las partes se incluye en el concepto jurídico del precontrato o promesa de venta, que se define en la STS, Civil sección 1 del 28 de Noviembre del 2005 ( ROJ: STS 7088/2005 ), al indicar que "Como ya señaló la sentencia de esta Sala de 24 de julio de 1998 «la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse"».

Por otra parte, la promesa bilateral de compraventa debe distinguirse de la compraventa porque como señala la STS, Civil sección 1 del 23 de Marzo del 1995 ( ROJ: STS 1727/1995 ), "si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa; ya la sentencia de 10 de marzo de 1986 señala , con cita de la de 24 de mayo de 1980 , la especialidad de la situación jurídica de la promesa en que las partes se comprometen a celebrar un futuro contrato sobre las líneas del primero, auténtica ley de bases del siguiente y cuya fuerza vinculante queda atemperada a su esencia de "obligarse a obligarse", con lo que nuestro ordenamiento jurídico, según tiene proclamado esta Sala en 7 de febrero de 1966, no sigue el principio de equivalencia a la compraventa acogido en el Cc. francés, según viene rechazado en SS. como las de 11 de noviembre de 1943 , 28 de marzo de 1945 , 26 de octubre de 1946 , 1 de julio de 1950 , 5 de octubre de 1961 y 26 marzo de 1965 , pues el proyecto de Cc. de 1951 ya se cuidó de resaltar diferencias entre la promesa de vender y la venta misma, exigiendo la lógica que la voluntad de los contratantes sea respetada, distinguiendo el contrato definitivo de compraventa de la mera promesa de compraventa, aplicando al primero las reglas de este específico contrato y a la segunda simplemente las normas generales relativas a las obligaciones y contratos, descartando, en consecuencia, el criterio de equiparación e identidad entre ambas figuras jurídicas, sobre la base de que se pruebe que los contratantes al pretender vender o comprar quisieron excluir los efectos de la compra actual. Y las diferencias entre una y otra figura se reiteran en las sentencias de 30 de junio de 1986 , 24 de diciembre de 1992 y 8 de julio de 1993 .

Es en definitiva, la intención de los contratantes, determinada en su facultad interpretativa por los Tribunales de instancia, la que concretará si existe un precontrato (promesa bilateral de comprar y vender), con intención de diferir para un momento posterior la celebración del contrato de compraventa o, por el contrario, existe ya ésta, ocurriendo en el caso que nos ocupa que, a la vista de las cláusulas o pactos de 23 de octubre de 1986, que han quedado transcritas en el primer fundamento, la compraventa no se celebró en la fecha tope del 30 de enero de 1987 por voluntad de la hoy recurrente, que conocía el estado físico del inmueble y de ahí su bajo precio, por lo que ha de afirmarse con la STS, Civil sección 1 del 26 de Mayo del 1991 ( ROJ: STS 2695/1991 ), dictada en caso similar, que "tratándose de un contrato preparatorio de otro principal, naturalmente las partes habrán de ceñirse a la observancia del pacta sunt servanda, por lo que, acreditado el incumplimiento por la hoy recurrente en lo relativo a manifestar su intención de formalizar la correspondiente escritura de compraventa, ello comporta la liberación de su vínculo contractual de la contraparte, haciendo uso implícito de la facultad resolutoria del art. 1124 del Cc . aplicable también a este contrato inicial o preparatorio".

CUARTO.- El art. 1124 del Código Civil exige, para la resolución del vínculo contractual, los siguientes requisitos: a) que se trate de obligaciones recíprocas, no unilaterales, sino bilaterales o sinalagmáticas, esto es, que existan deberes de prestación para ambas partes contratantes; b) que dichas obligaciones sean exigibles; c) que por quien se solicita la resolución se haya cumplido lo que a él incumbía, o su incumplimiento derive del incumplimiento del otro; y d) que se evidencie una manifiesta voluntad incumplidora por la otra parte, esto es, un propio y verdadero incumplimiento referente a la esencia de lo pactado, frustrándose, en definitiva, el fin perseguido por las partes al contratar, las legítimas expectativas de la parte perjudicada, no bastando, sin embargo, el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias.

Procede, por tanto, analizar el precontrato y determinar su contenido obligacional a fin de determinar por parte de quién se quebrantó, y si el incumplimiento puede calificarse de esencial. En dicho contrato, firmado el 24 de mayo de 2007, la parte compradora entregó a la vendedora 6.000 € "a cuenta" del precio de 141.887 € más IVA, por el piso, trastero y terraza que señala (folio 20). Las partes no fijaron un plazo para otorgar el contrato de compraventa ni para concluir las obras, pero como ambas manifestaron en el acto del juicio, acordaron que éstas se terminarían en el plazo máximo de 18 a 24 meses, es decir en mayo de 2009.

Hasta el 30 de mayo de 2008, las partes estuvieron negociando la redacción de diversas cláusulas del contrato tipo usado por la vendedora, que asumió las exigencias de la compradora, salvo la cláusula que ésta, a causa del retraso de la obra, quiso incluir previendo que se reduciría el precio en el caso de que el promotor, dada la coyuntura del mercado, se viera obligado a reducir los precios de las restantes viviendas y locales pendientes de venta (folios 21 a 53, en particular el 38 y el 39), y como no llegaron a un acuerdo sobre este punto, la compradora decidió no continuar -así lo manifestó en el acto del juicio (folio 157)-, y el 5 de junio de 2008 la vendedora le requirió para que firmara el contrato, advirtiéndole de tenerla por desistida de él si no lo hacía en cinco días (folio 54), cosa que ella no hizo, y en fecha que no consta se compró otra vivienda, y el 13 de julio de 2009 replicó a la vendedora con una carta de su nuevo abogado denunciando, como causa de resolución, el incumplimiento de la promotora que no había finalizado la obra, y pidiéndole la devolución de los 6.000 euros (folio 57), carta que fue contestada por otra, firmada por el abogado de la promotora, dando su versión de los hechos y negando de plano el incumplimiento de su cliente (folio 108). Sin embargo, el retraso en la ejecución de la obra era tan notorio que en mayo de 2010, tres años después de firmado el contrato de reserva, no se había sido concluida y aún no se había solicitado al Ayuntamiento la licencia de primera ocupación (folios 155 y 156 vuelto). En definitiva, este incumplimiento de la promotora justificó la ruptura de las negociaciones por parte de la recurrente, y justifica también que acojamos su pretensión de que aquélla le devuelva los 6.000 euros que recibió.

QUINTO.- Conforme a los artículos 1101 y 1108 CC la cantidad adeudada produce el interés legal desde el día 13 de julio de 2009 hasta el día de hoy, y de acuerdo con el artículo 576 LEC , desde el día de hoy hasta el efectivo pago devenga un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC, las costas causadas en la primera instancia deben ser impuestas a la demandada, y no procede hacer expresa imposición de las causadas de este recurso.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por doña Piedad .

Revocamos la sentencia apelada, y en su lugar:

Estimamos la demanda formulada por doña Piedad contra Baldovar Inversiones,S.L.

Condenamos a Baldovar Inversiones,S.L., a que abone a doña Piedad 6.000 euros.

La referida cantidad se incrementará con el interés legal desde el día 13 de julio de 2009 hasta el día de hoy.

Desde el día de hoy hasta el efectivo pago la referida cantidad devengará un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

Imponemos a Baldovar Inversiones,S.L., las costas causadas en la primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta resolución es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.