Sentencia Civil Nº 363/2005, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 300/2005 de 20 de Junio de 2005

Encabezamiento

Rollo 300/05

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S E N T E N C I A nº 3 6 3

SECCIÓN OCTAVA

Ilustrísimos Señores:

Presidente,

D.Enrique Emilio Vives Reus

Magistrados,

Dª María Fe Ortega Mifsud

Dª Olga Casas Herraiz

En la ciudad de Valencia, a veinte de Junio de dos mil cinco.

Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma Sra Dª Olga Casas Herraiz, los autos de Juicio Ordinario promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Valencia con el nº 358/04 por D. Javier y Dª Margarita contra la mercantil "Vivienda Moderna de Calidad S.L", sobre reclamación de cantidad, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por mercantil "Vivienda Moderna de Calidad S.L".

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 6 de Valencia en fecha 15 de Noviembre de 2.005, contiene el siguiente: "FALLO: Estimando la demanda interpuesta por el/la Procurador/a Teschendorff Cerezo, Carolina, en nombre y representación de Javier y Margarita, debo condenar y condeno al/los demandado/s Vivienda Moderna de Calidad S.L, a que haga pago al demandante de la suma de 28.207'86 euros, más el interés legal de dicha cantidad. Se impone el pago de costas a la demandada."

SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por mercantil "Vivienda Moderna de Calidad S.L", admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde oportunamente se tramitó la alzada, señalándose para su Deliberación y Votación el día 17 de Mayo de 2.005 .

TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora D. Javier y Dª Margarita, representados por la Procuradora Sra. Teschendorff Cerezo promovió demanda de juicio ordinario contra la mercantil "VIVIVENDA MODERNA DE CALIDAD, S.L." en reclamación de la cantidad de 28.207'86.- euros, teniendo por base la anterior pretensión el hecho de que los actores formalizaron contrato privado de compraventa de vivienda con la demandada en fecha 18 de noviembre de 2000, formalizándose documento público de compraventa el 21 de agosto de 2002, sin que los actores pudieran residir en la vivienda hasta diciembre de 2002 por falta de suministro de agua potable , suministro que fue asumido por la demandada que gestionaba la depuradora de aguas de la urbanización, por lo que se vieron en la necesidad de arrendar una vivienda por lo que desembolsaron 4.902'34.- Euros que reclaman. Igualmente reclaman por la ejecución deficiente de la obra por la demandada, modificando el proyecto originario sin consentimiento de los actores, señalaba entre otras deficiencias las siguientes: Anulación de los tres peldaños que constaban en el proyecto original y que daban paso al pasillo que distribuye los dormitorios y baños. El vuelo del alero de la cubierta es 20 cm inferior al inicialmente proyectado, no se ha efectuado la acera perimetral a la vivienda, no se han efectuado los rellenos oportunos , la caseta de depósito de gasoil no fue finalizada, no tiene piso ni tejado no está enfoscada interiormente y carece de pintura. La puerta de acceso a la parcela presenta defectos en la pintura con puntos de óxido. Por las antedichas deficiencias reclamaba 23.305'52.- Euros.

A la anterior demanda se opuso la mercantil demandada pues el suministro de agua depende de la mercantil Aguas de Valencia, S.A, siendo que en fecha 21 de junio de 2002, dos meses antes de la firma del documento público con los actores ya se había dirigido a la concesionaria notificando la existencia dela instalación, no siéndole imputable el retraso en el suministro de agua. En cuanto a las deficiencias señalaba: los peldaños no fueron ejecutados para eliminar barreras arquitectónicas, habiendo visitado la obra con anterioridad a la entrega los actores sin que nada significaran al respecto, recibiendo la obra de conformidad. La longitud de aleros fue modificada por imposición urbanística. La acera perimetral no es tal sino una simple delineación. La caseta del gasoil no fue contratada . la Puerta de entrada a la parcela se ha deteriorado por falta de mantenimiento.

La sentencia de instancia estimó íntegramente las pretensiones actoras.

SEGUNDO.- Contra la sentencia recaída en la instancia se alzó la parte demandada, la cual si bien no discute los gastos de alquiler, si considera que el retraso le resultaba imputable lo que excluiría la obligación de asumir la cuantía reclamada en tal concepto. Sostiene que las modificaciones en la obra contratada eran conocidas por la actora sin que nada opusiera, resultando la disminución de aleros impuesta por la Autoridad Municipal y , en cuanto a la caseta del gasoil cumple las funciones para las que fue proyectada, siendo los problemas de oxidación de la verja de acceso a la vivienda relativos a la conservación de la misma. Interesaba la estimación del recurso y consecuentemente la revocación de la sentencia objeto de recurso con desestimación de las pretensiones actoras.

TERCERO.- La cuestión planteada por la parte apelante en virtud del recurso de apelación contra la sentencia dictada en primera instancia se concreta en resolver si procede mantener la condena a la entidad Vivienda Moderna de Calidad, S.L. en la cantidad de 28.207'86.- Euros, correspondiente a gastos de alquiler reseñados y sufragados por los actores por no disponer de la vivienda comprada a la entidad mercantil demandada y por defectos constructivos de la vivienda adquirida. La solución que al presente recurso haya de darse no puede partir sino de un estudio de los artículos 1089 y siguientes del Código Civil así como del artículo 217 de la Ley Ritual. El artículo 1089 del Texto legal aludido nos dice "las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos", y de él nace la trascendencia del contrato como fuente de las vinculaciones obligatorias que deriva directamente de su acogimiento como tal en las previsiones del ordenamiento y, en concreto, en las contenidas en el precepto aludido y reiteradas en los artículos 1254, 1258 y 1278.

Así, la vinculación obligatoria que el contrato supone para los contratantes sólo puede tener entre ellos una "fuerza de ley" si se atemperan al concluirlo a los límites que la verdadera ley impone a la autonomía de su voluntad, resultando sobre todo de la regla del artículo 1255 pero también, sin sobrepasar el ámbito disciplinar del mismo C.C, de los artículos 6-3, 1.102, 1.116, 1256, 1271, 1272, 1275 y 1276.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que si los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos, ello debe ir unido a las normas sobre interpretación de los contratos que implican que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes pero no si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de aquellos, en cuyo caso el contrato no habrá de cumplirse según su tenor sino que prevalecerá la intención de los contratantes sobre sus palabras (Sentencia Tribunal Supremo 26-enero-1981); y hay que tener en cuenta la admisión, muy cautelosa de la jurisprudencia de la modificación de la regulación contractual, ya sea por atender al hecho de la variación imprevisible de las circunstancias objetivas que alteran sustancialmente la base del negocio existente en el momento de contratar (STS 23-noviembre-1962 y 2-febrero-1966), ya por considerar que debe entenderse implícitamente puesta, al margen del tenor del contrato o de la expresión de la voluntad contractual, una cláusula rebus sic stantibus que autorizaría la modificación (STS 23-marzo-1963, 28-enero-1970, 31-marzo-1960, entre otras), o bien teniendo en cuenta ambos criterios.

Y el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice "2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención. 3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior", lo que implica que en los procesos como el que nos ocupa que están estructurados en base al principio de alegación de parte, son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados; implica pues que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado, así el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar no solo el nacimiento del derecho sino la persistencia del mismo.

CUARTO.- Aplicándose las anteriores consideraciones jurídico sustantivas al caso que nos ocupa, y a la vista del resultado de la prueba practicada, en especial el documento privado de compraventa suscrito entre la entidad mercantil Vivienda Moderna de Calidad, S.L. , en calidad de vendedora y D. Javier Y Dª Margarita en calidad de compradores en fecha 18 de noviembre de 2000, obrante al documento 1 de la demanda, ciertamente las partes pactaron en virtud de la estipulación Segunda el momento de entrega de la cosa vendida, dado que en la misma se estableció el siguiente contenido:

"la firma de escritura publica de compra-venta, cuya fecha se prevee para el mes de Agosto/Septiembre de 2001 aproximadamente con la entrega al comprador de la cosa vendida completamente terminada"

La interpretación que deba darse a dicha cláusula y en relación a cual debe ser el momento de entrega de la cosa vendida, no puede ser la que pretende la parte apelante, pues al margen del compromiso de entrega de la cosa para fecha determinada ha de señalarse que la ausencia de suministro de agua potable sí le es imputable a la mercantil recurrente pues el Decreto de la Alcaldía de Ayuntamiento de Bétera obrante a los folios 125 a 127 acredita "Que el Convenio Urbanístico sucrito cpara el desarrollo urbanístico del PAI "Los Almudes" con la empresa VIVIENDA MODERNA DE CALIDAD, S.L., en fecha 11 de mayo de 2001, establece entre los compromisos del urbanizador el de ejecutar la potabilizadora o acreditar el concierto con la concesionaria de aguas para el suministro a través de la red general", siendo que el mismo documento, en su parte dispositiva declara incumplida la orden de ejecución acordada y el compromiso del urbanizador VIVIENDA MODERNA DE CALIDAD, S.L. De todo ello procede confirmar las consideraciones del Juzgador de Instancia en cuanto a que ha quedado acreditada la responsabilidad de la demandada por la imposibilidad de habitar la vivienda adquirida por los actores a consecuencia de la ausencia de suministro de agua potable.

QUINTO.- En cuanto a las invocadas por la actora deficiencias constructivas y modificaciones unilaterales de proyecto constructivo, nos lleva necesariamente al análisis de la prueba practicada, así de los planos de la vivienda aportados por la parte actora, se constata que efectivamente en el proyecto originario se constata la existencia de tres peldaños que no se hallan ejecutados en la vivienda de los actores , también se ha modificado el vuelo del alero de la cubierta no existe acera perimetral y la puerta de entrada a la parcela presenta signos de deterioro. Habiendo alegado la demandada en su oposición que la actora era conocedora de las modificaciones efectuadas respecto del plano originario, es de señalar que conforme al art. 217 de la L.E.C. debió acreditar la demandada como hecho obstativo a las pretensiones actoras, sin embargo, nada acreditó, es mas, el propio arquitecto redactor del proyecto manifestó que la supresión de los peldaños dependió de lo que en cada caso hizo el constructor sin que en modo alguno obedeciese a eliminación de barreras arquitectónicas; tampoco ha acreditado la recurrente que fuesen motivos de disciplina urbanística lo que motivase la reducción de aleros, extremo este de fácil prueba acudiendo a la normativa municipal, señalando el arquitecto director de la obra que se debieron reducir los aleros por exigencias del promotor, habiendo reconocido igualmente el arquitecto que las aceras se hallaban proyectadas originariamente en la documentación entregada al Ayuntamiento, todo lo cual se hallaba grafiado en los planos entregados a los actores y que acompañan como documentos 2 a 4. Por consiguiente, en la relación contractual entre litigantes, la entidad promotora al entregar la antedicha documentación para la comercialización de la vivienda al comprador de la misma viene obligada a respetarla y cumplirla, más cuando el documento privado de compraventa no alude a las características concretas de la vivienda que individualmente adquirían los actores, de modo tal que el contrato privado de compraventa ha de entenderse completados con la información que con la entrega de los planos se efectuaba. Incide especialmente en este punto, la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios 26/84, que en el campo de adquisición de viviendas sus arts. 5.2, 10.1 c y 13- 2, han sido desarrollados por el Real Decreto 515/89, cuyo art. 4 obliga a quienes ofertan, promocionan o publicitan la venta de viviendas a informar, entre otros extremos, sobre planos de emplazamiento la vivienda y plano de éstas instalaciones, descripción de vivienda con expresión de su superficie útil, materiales a emplear etc., extremos esenciales que al caso silencia el contrato compraventa privado pero incluidos en el plano facilitado y que por tanto en aplicación del art. 3.2 de ese texto legal, al estar incluidos en la oferta-promoción, son exigibles a la vendedora "aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado". En conclusión, clara es la obligación legal que por esa disposición normativa se establece, viniendo VIVIENDA MODERNA DE CALIDAD, S.L., ( art. 1090 C.C.) compelida a su cumplimiento, por lo que resulta ineludible la fuerza vinculante de los indicados planos. Lo expuesto nos ha de llevar necesariamente a la confirmación de la sentencia en cuanto a la necesidad de la adecuación de la vivienda a lo ofertado junto con la entrega de los planos aportados por la actora.

Respecto de las alegaciones del recurrente en torno a la caseta de gasoil, hemos de señalar que constituyen cuestión nueva, pues en la contestación a la demanda únicamente obstó que no fue contratada en los documentos base de la demanda, no pudiendo venir a sostener en la alzada que efectivamente se contrató, aun cuando lo fuera en calidad de extra -folios 128 a 132-, siendo que lo ejecutado es apto conforme a su destino. En efecto, con carácter general, según la doctrina dimanante de diversas sentencias del Tribunal Supremo -entre ellas, las de 21 de abril de 1992 y de 1 de febrero de 1994- ha de partirse de la premisa de que la apelación, aunque permite al Tribunal conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur" dicho de otro modo, el órgano competente para conocer del proceso en segunda instancia, en observancia del principio "tantum devolutum quantum apellatur", debe circunscribir su análisis a los temas que fueron objeto de controversia en el primer grado jurisdiccional, ya que sobrepasar dicho límite implicaría incongruencia y conllevaría indefensión para la parte apelada, que eventualmente podría verse afectada por un pronunciamiento relativo a una cuestión sobre la que no pudo fijar su postura en la fase de alegaciones ni articular los medios de prueba que estimara oportunos en período probatorio.

SEXTO.- La desestimación del recurso de apelación interpuesto habrá de dar lugar conforme al art. 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, a la imposición a la recurrente de las costas causadas en la alzada que tenga su origen en el recurso.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por "VIVIENDA MODERNA DE CALIDAD, S.L.", representada por la Procuradora Dª. Asunción García de la Cuadra Rubio, contra la sentencia de 15 de noviembre de 2004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Valencia, en el Procedimiento Ordinario seguido con el nº 358/04, que se confirma íntegramente. Las costas causadas en la alzada con origen en el recuso de apelación serán de cuenta del recurrente.

Cumplidas que sean las diligencias de rigor, con testimonio de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen, para su conocimiento y efectos, debiendo acusar recibo.

Contra la presente no cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, se habrá de preparar mediante escrito presentado ante esta Sala dentro de los cinco días siguientes a su notificación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.