Sentencia CIVIL Nº 371/2017, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 298/2017 de 16 de Junio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA

Iltmos. Sres.:

PRESIDENTE:

D. Pedro Roque Villamor Montoro

MAGISTRADOS:

D.Felipe Luis Moreno Gómez

D. Miguel Angel Navarro Robles

APELACIÓN CIVIL

Juzgado : 1ª Instancia nº 1 de Puente Genil

Procedimiento Ordinario nº 626/14

ROLLO Nº 298/17

SENTENCIA Nº 371/17

En la ciudad de Córdoba a 16 de junio de dos mil diecisiete.

La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos referenciados seguidos a instancia de 'LIVINVEST CAPITAL GROUP, S.L., representada por el Procurador Sr. Melgar Aguilar y asistido del Letrado Sr. Castro García contra ' PROJADEL S.L., representada por el procurador Sr. Ruiz Santos y asistida del letrado Sr. Diaz Marquez, siendo en esta alzada parte apelante 'LIVINVEST CAPITAL GROUP, S.L., y pendientes en esta Sala en virtud de la apelación interpuesta, siendo ponente del recurso el Iltmo. Sr. Magistrado de esta Audiencia Provincial D. Miguel Angel Navarro Robles.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Seguido el juicio por su trámite se dictó sentencia por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Puente Genil con fecha 15/06/16 , cuya parte dispositiva es como sigue:

'DESESTIMOíntegramentela demanda interpuesta por LIVINVEST CAPITAL GROUP S.L. contra PROJADEL S.L., y absuelvo a la demandada de los pedimentos instados en su contra,con expresa imposición en costas a la parte demandante.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde fue recibido y turnado. Habiéndose celebrado deliberación el día 16 de junio de dos mil diecisiete.

TERCERO.-En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora y actual apelante interpuso inicial demanda frente a la demandada apelada interesando, en vía principal, la declaración de nulidad del contrato de opción de compraventa de inmuebles suscrito con fecha de 1 de marzo de 2010 entre partes por existencia de vicio del consentimiento con devolución de las cantidades entregadasa cuenta(60.000€). Subsidiariamente pedía la resolución del mismo contrato por incumplimiento contractuales graves de la demandada, también con devolución del mismo importe. Subsidiariamente a lo anterior y, en todo caso, reclamaba la misma cantidad como devolución de la prima de opción de compra por no contemplar el contrato la retención de la misma por el no ejercicio de la opción. Y acumuladamente a lo anterior interesaba la indemnización de daños y perjuicios sufridos por gastos de adecuación del local.

Opuesta la demandada a través de su escrito de contestación y sustanciada la instancia, en sentencia se resolvió la desestimación de la demanda. Interponiéndose recurso de apelación por la parte actora alegando; primero, infracción de la consolidada doctrina jurisprudencial sobre la devolución de la prima de opción de compra cuando no se contempla en el contrato la retención de la misma por razón del no ejercicio de la opción de compra; segundo, infracción del artículo 1124 del código civil en cuanto a la resolución del contrato de opción de compra por incumplimiento de la demandada derivado de la imposibilidad legal de destinar el local al uso previsto en el contrato y; tercero, infracción del artículo 1101Cc , en esencia, por entender procedente el resarcimiento de los gastos de adecuación del local sufragados a su instancia.

La defensa de la parte apelada manifestó expresa oposición al recurso en los términos de su escrito de autos interesando la confirmación de la sentencia.

Se mantiene así la contradicción de partes en cuanto a aquellos pronunciamientos acogidos/no considerados de la pretensión actora suscitada. Y a la vista de lo actuado y doctrina seguida por esta Sala sobre las cuestiones de autos ya reiteradas en anteriores resoluciones, y aquietado el ámbito de la contradicción a considerar en esta alzada de conformidad con el art. 456 LEC , se valora en las circunstancias del caso, de conformidad con la resolución recurrida, como se pasa a exponer.

SEGUNDO.- El tribunal Supremo ha definido la opción de compra como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante. De modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.

Integrando este pacto con el arrendamiento ( STS de 6 julio 2001 -EDJ 2001/15262 - y 3 abril 2006 -EDJ 2006/37225-), resulta un contrato accesorio mediante el cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo. De modo expreso señala a estos efectos el TS que el contrato de opción de compra puede ir 'incorporado' a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, relación calificada en su conjunto como un 'contrato atípico complejo' 'en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido' ( STS de 15 diciembre 1997 -EDJ 1997/9779-); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como 'dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento' ( STS de 13 julio 1993 -EDJ 1993/7043-).

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido. Lo que no excluye la posibilidad de su configuración como contrato oneroso y bilateral, cuando se pacta una prima a modo de reserva ( STS de 22 junio 2001 -EDJ 2001/13855-) que en caso de no ejercitarse la opción y caducar implica que el concedente hace suya aquélla, como se indica en la Sentencias de 17 noviembre 1986 -EDJ 1986/7369 - y 9 octubre 1989 -EDJ 1989/8887-, en las que el TS recoge la tesis de que 'al concertar el contrato de opción de compra, la oferta puede no siempre manifestarse de modo simple, sino con condicionantes elevados por el oferente a la cualidad de esenciales, de tal manera que si no se cumplen de modo estricto, no se produce el concurso de la oferta y la aceptación, lo que ni contradice la naturaleza del contrato de opción ni su sometimiento a las normas generales de las obligaciones y contratos, dado el principio de autonomía de la voluntad'. En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( Sentencia de la Sala de lo Civil del TS núm. 103/1999, de 12 febrero 1999 -EDJ 1999/1790-).

TERCERO.- Resultaban como antecedentes apreciables la relación negocial dilatada en el tiempo entre partes y respecto al local de autos cuya adquisición final era pretendida por la actora, al menos hasta los últimos momentos, habiendo pasado tal relación por diversas configuraciones jurídicas. Así y en primer lugar se suscribió entre partes, un contrato de permuta , el 13 de junio de 2008,-folio 92-, señalándose como fecha de entrega del local (resultado de una obra de promoción inmobiliaria que desarrollaba la demandada) en diciembre de 2008. El día 18 de diciembre de dicho año se firma también por ambos un anexo al contrato - folio 95-, en que se reconoce que por la actora se está tramitando ante el Ayuntamiento 'licencia de adecuación y actividad para uso cafetería discoteca, estando actualmente ejecutándose dicha instalación'. El propio actor había interesado la licencia administrativa que resultó finalmente denegada por resolución de 5 de diciembre de 2008. Y aunque se concedió licencia de primera ocupación para las viviendas y garajes por resolución de 26 de mayo de 2009, ' pero por resolución de 15 de octubre de 2009 se deniega expresamente esta licencia para el local litigioso' -folio quinto vuelto de la demanda- .

No estante lo anterior y aquellas previsiones iniciales, resultaba el 1.5.2009, que las partes firman la novación del contrato anterior estableciendo entonces directamente un contrato de compraventa -folio 106- si bien que ya desde finales de 2008 y principios de 2009 la actora tenía la posesión del local habiendo incluso cedido su uso a tercero a cambio de renta -folio 130-. Y no pudiendo llevarse afecto la venta en los términos pactados el 1 de marzo de 2010 se firma por las partes la resolución del mismo, con renuncia expresa 'de cualquier acción de responsabilidad recíproca derivada del contrato que ahora se resuelve' -folio 109-. Firmándose entonces y finalmente un contrato de arrendamiento con la opción de compra de autos, también el 1.3.2010, en que literalmente se comprende la finca'en el estado en que actualmente se encuentra que es perfectamente conocido y aceptado por el comprador'-folio 26- . El arrendamiento del local también lo es, expresamente,'en el estado en que actualmente se encuentra siendo de cuenta de la arrendataria las obras que fuesen necesarios para el acondicionamiento del local para el uso que más adelante sindicará. A estos efectos se hace constar que con anterioridad a la firma del presente, por la arrendataria se han ejecutado obras de acondicionamiento del local, cuya descripción se omite por ser sobradamente conocida por las partes'. -Folio 22-. En realidad todas las obras cuyo costo ahora se reclaman, eran anteriores a este último contrato conforme a la documental actora -folios 39 a a 65-, que reflejan obras y actuaciones entre 2008 y 2009.

Dado todo lo anterior se refería por la recurrente, desde su demanda que habiendo tenido conocimiento a primeros de 2012 del resultado infructuoso de la regularización urbanística pretendida sobre el local, al no haber sido parte el expediente de concesión de licencia de primera ocupación antes señalado y resuelto negativamente por resolución de 15 de octubre de 2009, reputaba que había sido víctima de la mala fe de la demandada, al ser inútil el inmueble para el fin pretendido, no pudiendo usarlo como local comercial.

El demandado por su parte reprobaba que el recurrente había tenido conocimiento y había estado al tanto, en todo momento, de la situación física y urbanística del local, respecto de la cual ella misma intereso licencia al respecto que le resultó denegada y que no obstante, ha seguido explotando el local cediéndolo a tercero, y que desde que formalizó el último contrato de marzo 2010, no hecho nada para obtener la autorización administrativa correspondiente, siendo asi que finalmente por sesión del pleno del Ayuntamiento de 30 de junio de 1014, se aprobó la modificación puntual del PGOU que permitiría los negocios y bares en planta sótano -folio 110 y111-, habiendo quedado solventado, en coherencia, los obstáculos administrativos sobre el local, y lo que ha sido ocultado maliciosamente por la actora, quien ha sido la promotora de la modificación, a través de su encargo a un gabinete técnico

CUARTO.- Resultaba conforme a todo lo expuesto, la correcta valoración, en primera instancia, que procede confirmar en esta alzada sobre el pleno conocimiento y falta de todo error en el consentimiento de la actora, que sin embargo fuera opuesto por la misma en fundamento de su pretensión principal de nulidad contractual, y que ha quedado firme en autos al no haber sido objeto tampoco del presente recurso, resultando en coherencia, la validez y eficacia del contrato de opción de compra desde su origen, pero igualmente y en análoga correspondencia, ha de reputarse debidamente complimentada la obligación de entrega reprobada por dicha parte a la demandada, al recaer sobre un objeto cierto y según su estado tanto físico como urbanístico que se advierte, conocido en todo momento por dicha parte. Y sobre un objeto además posible, a efectos el uso actuado por la actora, en sede de arrendamiento, al margen la final superación sobrevenida de los obstáculos administrativo que le afectaban, que habían sido asumidos por aquella, cumpliéndose, en todo caso, la finalidad de satisfacción del interés de la recurrente, quien ya venía poseyendo el local, a tal efecto, incluso con su concesión onerosa a tercero, antes mencionada, y manteniéndose sucesivamente la relación contractual entre partes, firmando los sucesivos contratos más arriba mencionados. Y ello igualmente, por tanto, como actos propios inequívocos que matizan la literalidad de la finalidad plasmada en aquellos contratos, bajo su constante conformidad (nemo potest contra proprium actum venire). Por lo que no cabe ahora ello pueda ser desvirtuado sin mas, a su voluntad en el perjuicio de la demandada..

Por tanto, siendo válido el contrato y no reputándose incumplimiento alguno de la demandada en cuanto a la obligación de entrega del local según su estado y condiciones, en todo momento conocidas por ambas partes y aceptadas en el momento de la firma, en particular, del contrato de opción de compra, debe ser rechazada igualmente toda pretensión resarcitoria que se pretendía derivar y acumular a tal incumplimiento. En el caso, además, teniendo en cuenta el acuerdo de finiquito de responsabilidades anteriores al contrato actual (acuerdo de resolución de 1 de marzo de 2010) y el hecho acreditado de que se trataba en realidad, como mas arriba se expuso, de obras y actuaciones anteriores a dicho contrato, y referidas al año 2008 y 2009. Por lo que en cualquier caso tampoco había lugar a dicha reclamación, ni por razón de incumplimiento que ha sido rechazado, ni aún en caso o régimen de cumplimiento y como mera liquidación de un estado posesorio previo, pues al margen no tener por acreditada sin más la buena fe de la solicitante, tal pretensión en realidad ni era considerada por la parte, ni podía serlo de oficio, al referirse directamente al costo de los gastos producidos -ya finiquitados, además-, y no simplemente a la retirada de algún bien u ornato determinado.

Restaba por determinar y siguiendo el orden lógico que en esta alzada se aprecia mas adecuado (en cierto modo inverso al expuesto por la recurrente), la petición reiterada de devolución de la prima abonada por el recurrente, finalmente por no haber ejercitado la facultad de opción de compra en el plazo concedido para ello, habiendo renunciando a la misma dentro de tal plazo - folio 66-.

A tal efecto interesaba reproducir algunos aspecto de las condiciones del contrato en cuanto a la opción señalada; 'Primera, PROJADEL SL CONCEDE A LIVINVEST CAPITAL GROUP SL, que la acepta, opción de compra de la finca arrendada, libre de cargas y arrendamientos, al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, siendo la opción por precio de 60.000 €, y por plazo de duración establecido para el contrato de arrendamiento, esto es, se extinguirá el día último del mes de febrero de 2013 ....El impago del precio de la opción a su vencimiento determinará la extinción automática del contrato de opción de compra. Segunda....será condición necesaria para poder ejercitar la opción de compra tener abonado el precio de la opción...será condición necesaria para ejercitar la opción, no haberse incumplido en forma alguna el contrato de arrendamiento...Tercera pasado el último día de febrero de 2013 sin ejercitar la opción, o ejercitándola en forma distinta de la expresamente pactada, la opción quedará distinguida y ambas partes libres de obligaciones, sin perjuicio de las propias derivadas del contrato de arrendamiento que antecede. Cuarta ejercitada la opción de comprar la forma pactada, quedará perfeccionado el contrato de compraventa y extinguido el contrato de arrendamiento, computándose, del precio de la acción, la cantidad de 20.000 € como pago de parte del precio de compra, y sin necesidad de ningún otro requisito ni notificación y con arreglo.'

Se valora en el caso, a la vista de tales condiciones, igualmente de conformidad esencial con la resolución recurrida en cuanto a que no nos encontramos ante un caso de mera 'opción gratuita' sino ante un supuesto de contrato de 'opción oneroso' en que las partes pactan un precio en sí por la concesión y aceptación de la opción, ya se ejercite o no se ejercite la misma, siendo reiteradas las alusiones a 'precio de la opción' en el contrato. Por tanto, no cabía por ello considerar sin más -y desde luego en su totalidad-, la prima como 'parte de precio', sino únicamente y en la medida que se contempla expresamente (esto es hasta 20.000 €), caso de ejercicio. Lo que se retribuye, por tanto, y así se interpreta de su literalidad ( artículo 1281 Cc ), es la disponibilidad concebida al optante en el tiempo considerado, bien se lleve a efecto o no la compraventa del local de autos. Y no es se trata, en definitiva, de una mera señal o adelanto de pago que caso de no culminarse el contrato, en coherencia, obligaría a su devolución, al decaer la obligación -de pago- que deriva del contrato no realizado, de no constar previsión en contrario ( STS 19 de julio de 2011 y 760/2013 de 3 de diciembre).

En tal contexto considerado, sólo cabría la devolución, excepcionalmente, si así se hubiera pactado conforme a la libra autonomía de la voluntad de partes, pero siendo contraprestación de la disponibilidad de una facultad concedida, cumplida la misma por el demandado, no cabe sea despojado de la misma sin más, por la pura voluntariedad de la contraparte, al ser ello contrario al principio de prohibición de la rbotrariedad de los contratos ( art 1256 Cc ).

Lo anterior no se advierte contradictorio con la cita de jurisprudencia que menciona la recurrente y que, cabe referir a supuestos diversos del presente que, en realidad, contemplan o consideran la prima pero como parte misma del eventual precio ( SAP Baleares 8.4.16 'Lo único que contemplaba el contrato es que, de ejercerse la opción, la prima sería parte del precio de la compraventa...'; SAP Burgos 2.10.14 'salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción, es un negocio unilateral..'), o 'a cuenta de precio' ( SAP las Palmas 30.11.11 ) o como 'resto de precio' ( SAP Granada 10.4.15 ), y no como prestación sustantiva diversa y propia del contrato de opción como contrato oneroso y distinto de aquel negocio a cuya conclusión -o no-, se orienta .

Y tal conclusión, además de mediante la presente, resultaba igualmente refrendada por resoluciones de otras sedes judiciales, como expresa la SAP La Rioja de 2 de octubre de 2015 'la extinción de la opción sin hacerse efectiva, no otorga al optante el derecho a reclamar el precio pactado que pagó mientras la opción estuvo vigente, pues en nuestro caso fue el propio arrendatario-optante quien decidió poner fin a la relación locaticia (y con ella a la opción), desistiendo unilateralmente del contrato antes del plazo pactado de cinco años.' Y como igualmente se señala es ilustrativa la SAP de Almería de 21 de abril de 2015 razona que'la pérdida de la prima (se llama así expresamente en el contrato, prima , de acuerdo con los usos de este mismo contrato de opción de compra ) es inherente caso de que el actor no quiera ejercer la opción. Y no hay incumplimiento contractual por no ejercer la opción ni por perder la prima : se trata de un efecto natural de este contrato, típicamente especulativo: se ejerce la opción si el precio del bien ha subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en caso contrario, y el riesgo para ambas partes se mitiga con la pérdida de la prima para el optante (que a cambio no recibirá un bien infravalorado) y con la ganancia de la prima para el optatario (que a cambio se queda con el bien infravalorado).'

En el caso, resultaba además que la parte recurrente ni siquiera se encontraba en condiciones de ejercicio, y por tanto de renuncia, de la opción pues tampoco habría cumplido las 'condiciones necesarias' para la misma y entre ellas las propias del pago de la renta del contrato arrendamiento y que determinaron su final desahucio en autos de juicio verbal 427/12, previo otro anterior que resultó enervado en autos 513/11 -folio 125 y ss-.

Por virtud de todo lo cual procedía la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la resolución recurrida.

QUINTO.- En materia de costas, y dada la destinación señalada procedía su imposición a la recurrente, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 LEC , sin que existan motivos bastantes para resolver de otro modo.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidadLIVINVEST CAPITAL GROUP SL, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Puente Genil de fecha 15.6.2016 , la cual se CONFIRMA en su integridad, imponiendo a la parte apelante las costas procesales de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial ; estandose a los criterios de admisión del Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de Enero de 2017 y una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de su procedencia para conocimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.