Sentencia Civil Nº 401/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 40/2012 de 27 de Junio de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 40/2012 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1288/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 37 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 401

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintisiete de junio de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1288/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 37 Barcelona, a instancia de D. LUIS JOVER, S.A., contra Dª. Antonieta , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la pare actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de noviembre de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: DESESTIMO la demanda formulada por la procuradora de los Tribunales Dª. MONICA RIBAS RULO, en nombre y representación de la entidad LUIS JOVER, SA, absolviendo a Dª. Antonieta de los pedimentos efectuados en su contra con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 13 de febrero de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, LUIS JOVER S.A.propietaria de una vivienda, se dirige contra Dª Antonieta , arrendataria de la misma, por haberse subrogado en el contrato suscrito por su padre en 1.6.1939 al fallecimiento de este, en ejercicio de una acción de resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en la causa 114.2 del TRLAU, aplicable por razones de vigencia temporal, por subarriendo inconsentido o por la tenencia de huéspedes de modo distinto al autorizado por la ley. Alega la parte actora, en esencia, que la demandada ha procedido a subarrendar en múltiples ocasiones la vivienda arrendada a terceros ajenos al contrato, concretamente a numerosas estudiantes extranjeras a través de la empresa IES ABROARD y desde el año 2003, de manera onerosa y clandestina y sin el consentimiento del actor, contraviniendo lo prohibición expresamente pactada e incurriendo en la causa resolutoria invocada.

La demandada se opone a tal pretensión alegando que que no existe un subarriendo parcial, sino que únicamente se ejerce en la vivienda un pequeño negocio doméstico de hospedaje, limitado a dos huéspedes, conforme a los artículos 4.1 y 21 del TRLAU , que no precisa la autorización del arrendador. Añade que los contratos de hospedaje los firma con IES ABROARD, quien actúa en representación de las estudiantes, haciéndose constar que ofrece a los estudiantes alojamiento y manutención en su domicilio familiar, incluyendo servicio de lavado de ropa y limpieza semanal de la habitación.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda., con imposición de costas a la actora.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos. En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismo términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Tras un nuevo y definitivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal comparte plenamente la apreciación probatoria realizada por la jueza a quo y hace suyos los hechos que se estiman probados en la sentencia recurrida.

Este mismo tribunal en sentencia de fecha 15.1.2009 (que reitera lo razonado en una anterior de 11.5.2006, resolución que es en gran parte recogida en la sentencia de primera instancia) se hacía eco de la doctrina jurisprudencial de acuerdo con la cual 'tanto el subarriendo parcial como el hospedaje se caracterizan por la convivencia del inquilino con el tercero que se introduce en la vivienda, radicando la nota diferenciadora entre uno y otro en que, mientras en el subarriendo parcial el inquilino sólo cede el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada, en el hospedaje el inquilino además de ceder el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada presta al huesped algunos servicios, tales como limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de la ropa, o manutención. En este caso, como hecho positivo y obstativo a la pretensión resolutoria, de mayor facilidad probatoria para el arrendatario, correspondía al demandado, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 LEC , la prueba de la convivencia y la de los servicios que, en su caso, presta a los ocupantes de su vivienda, y que permitirían calificar la relación como de hospedaje'.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos, lleva al tribunal a concluir que la arrendataria no ha incurrido en la causa resolutoria invocada, por lo que la sentencia desestimatoria ha de ser confirmada. En respuesta a las alegaciones de la recurrente, proceden las siguientes consideraciones:

(a) El art. 114 2ª del TRLAU contempla como causa resolutoria 'El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio o la tenencia de huéspedes, de modo distinto al autorizado en el Capítulo III'. Por lo tanto, habrá que estarse, en lo que hace al caso, a los arts. 10 a 20 respecto al subarriendo y al art. 21 en lo que se refiere a la tenencia de huéspedes, norma que establece que los preceptos relativos al subarriendo no serán aplicables al inquilino que, al amparo de lo previsto en el número 1 del art. 4, ejerza en la vivienda la industria doméstica de hospedaje (ap. 1) si bien 'cuando los huéspedes sean más de dos, será necesaria la autorización expresa y escrita del arrendador'. Mantiene la apelante que, a pesar de lo que dice la sentencia al fijar la controversia, por su parte en ningún momento a lo largo del pleito se ha admitido que las huéspedes nunca hayan sido más de dos.

En el supuesto de autos queda suficientemente probado que la Sra. Antonieta desde que inició su relación con IES Abroad en el año 2005 nunca ha tenido en su domicilio más de dos estudiantes alojadas simultáneamente, así resulta del documento (aportado de núm. 1 de la contestación) librado por IES ABROAD (que no ha sido impugnado de contrario) en el que se relacionan los períodos en que la Sra. Antonieta ha tenido estudiantes hospedadas en su casa y el número de ellas, que según se observa nunca ha sido superior a dos.

Es doctrina jurisprudencial reiterada (por todas, SSTS 15.6.2009 y 22.7.2008 ) la que afirma que 'La infracción del principio sobre distribución de la carga de la prueba se produce únicamente en los supuestos en que teniéndose por no probado un determinado hecho relevante para la resolución de la controversia (por el tribunal, y no por la parte) se atribuyen los efectos negativos de tal vacío probatorio a la parte a la que no corresponde soportarlos de conformidad con la norma contenida en el artículo 217 de la LEC ; supuesto distinto del presente en el cual la Audiencia no ha declarado como no probado ningún hecho de tal carácter sino que ha efectuado una valoración probatoria que se discute por la parte al no ser conforme con ella'. En el supuesto de autos, y teniendo en cuenta la inversión de la carga de la prueba que opera en el caso, la parte demandada ha acreditado suficientemente este extremo, a través de una prueba que no ha sido desvirtuada de contrario. Así, que de la información facilitada por IES resulte la posibilidad de que 'si el piso es grande puedan llegar a alojarse hasta tres' no puede inferirse que en el caso de la Sra. Antonieta se hayan alojado en el piso más de dos personas, de hecho la propia IES en el referido documento certifica lo contrario. Por otra parte, tampoco resulta concluyente al respecto el informe de detectives (que no es un informe pericial, sino que respecto al cual jurisprudencialmente se ha declarado que no es en si mismo un medio de prueba a pesar de la ratificación judicial de los firmantes del mismo, sino que sirve primordialmente al interesado para localizar la fuente de prueba de la que habrá de extraerse el medio probatorio que se incorpore a los autos, se trata pues de un testimonio preconstituido sobre la base de un interés de parte que debe contemplarse con severidad crítica y con especiales garantías), así, si bien en sus conclusiones el detective privado afirma que la Sra Antonieta aloja 'normalmente a dos estudiantes a la vez, aunque en ocasiones en número llega a tres', es lo cierto que el examen del exhaustivo informe esta última afirmación se basa en meras conjeturas o interpretaciones , sin que incluya una prueba concluyente al respecto, que contradiga eficazmente la declaración de IES.

(b) Alega la apelante que la vivienda arrendada tiene carácter suntuario, por lo que los derechos contemplados en la legislación especial son renunciables, lo que otorga plena eficacia a la prohibición contenida en la clausula 5a del contrato, de acuerdo con la cual el arrendatario no podrá realquilar ni traspasar el local ni parte del mismo a terceros sin el consentimiento escrito del arrendador, debiendo considerarse incluida en dicha cláusula la actividad que desarrolla la arrendataria en el piso de autos. Este motivo de impugnación no puede ser acogido, así, aún prescindiendo de que la vivienda de autos no puede ser considerada una vivienda suntuaria de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6 del TRLAU , atendida la renta contractual (250 ptas en un contrato anterior al 30.9.1939), es lo cierto que la renuncia ha de ser expresa y escrita y, en tanto que limitadora de derechos, ha de ser interpretada restrictivamente, y desde esta perspectiva, ha de entenderse que la prohibición contenida en la cláusula 5a del contrato hacer referencia al realquiler (subarriendo) y al traspaso (cesión) pero no puede entenderse comprendido en el mismo una actividad de hospedaje como la que se desarrolla que, por otra parte, vendría amparada por el art. 4.1 del mismo texto legal , como así lo entendió la propia parte actora según resulta de sus alegaciones contenidas en el expositivo tercero de su escrito de demanda.

(c) En definitiva, de cuanto obra en autos resulta suficientemente acreditado que la demandada desarrolla en la vivienda arrendada una industria doméstica de hospedaje, de carácter totalmente familiar que incluye, por obligación contractual, el trato personal con las huéspedes, (resulta irrelevante a los efectos que nos ocupan si esta actividad precisa o no de licencias o permisos administrativos y si la demandada observa su cumplimiento), la cual, de acuerdo con el art. 4.1 TRLAU 1964 , no hace perder al contrato su carácter de inquilinato y que conforme al art. 21 del mismo texto legal , no configura un subarriendo y no precisa la autorización o consentimiento del arrendador al no ser el número de huéspedes superior a dos.

TERCERO.- La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de 'LUIS JOVER S.A.' contra la sentencia de fecha 21 de noviembre de 2011 dictada en el procedimiento ordinario núm. 1288/2010 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 37 de Barcelona, SE CONFIRMA la indicada resolución, con imposición de las costas de la apelación al recurrente.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional que habrá de interponerse ante este tribunal, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.