Sentencia Civil Nº 402/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 627/2011 de 24 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00402/2012

ROLLO: RECURSO DE APELACIÓN -RPL 627/2011-

SENTENCIA

AUDIENCIA PROVINCIAL, SECCIÓN TERCERA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DÑA. MARÍA JOSEFA RUÍZ TOVAR, PTA.

DÑA. MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA.

D. RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA

A Coruña, a veinticuatro de julio de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta sección tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña, los autos de juicio ordinario núm. 746/2010 , procedentes del juzgado de primera instancia núm. 2 de A Coruña , a los que ha correspondido el Rollo RPL núm. 627/2011 , en los que es parte como apelante , REYAL URBIS, S.A., domiciliada en Madrid, calle Ayala, 3, con número de identificación fiscal A 28238988, representada por el procurador don Ricardo Sanzo Ferreiro, bajo la dirección de la abogada doña María-Jesús de Benito Paz; y como apelada , URBE ACTIVA 2000, S.L., domiciliada en A Coruña, calle Menéndez Pelayo, núm. 4-6, 5º F, con número de identificación fiscal B 15988850, representada por la procuradora doña Carmen-María Martínez Uzal, bajo la dirección de la abogada doña Elena-Julia Talín Mariño; versando los autos sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda y reclamación de cantidad.

Antecedentes

ACEPTANDO los de la sentencia de fecha tres de junio de dos mil once, dictada por la Sra. magistrada-juez de primera instancia núm. 2 de A_Coruña , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales Sra. Martínez Uzal, en nombre y representación de la entidad mercantil "Urbe Activa 2000 S.L.", contra la entidad mercantil "Reyal Urbis S.A." (anteriormente "Inmobiliaria Urbis S.A."), representada por el procurador Sr. Sanzo Ferreiro, y DEBO DECLARAR la resolución del contrato de compraventa de la vivienda 2º G, con su respectivo anexo de trastero, sito en la parcela resultante C-1 de Proyecto de Compensación del Sector S-7 "Recinto Ferial" en Someros (A Coruña), suscrito entre las partes en fecha 22 de marzo de 2007, dejando, en consecuencia, sin efecto la reserva de plaza de garaje vinculada a la vivienda, y DEBO CONDENAR Y CONDE NO a la entidad demandada a abonar a la actora la cantidad de 23.153,59 euros, más los intereses legales que se devengarán desde el día 23/04/2010.

Todo ello con imposición a la demandada de las costas causadas".

PRIMERO.- Interpuesta la apelación por Reyal Urbis, S.A., y admitida, se elevaron los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes, compareciendo en tiempo y forma para sostener dicho recurso el procurador don Ricardo Sanzo Ferreiro.

SEGUNDO.- Registradas las actuaciones en esta Audiencia, fueron turnadas a esta Sección. Por diligencia de ordenación de fecha 07 de noviembre de 2011, se admite el recurso, mandando formar el correspondiente rollo y designando ponente.

Se personó en esta alzada el procurador Sr. Sanzo Ferreiro, en nombre y representación de Reyal Urbis, S.A., en calidad de apelante; y la procuradora Sra. Martínez Uzal, en nombre y representación de Urbe Activa 2000, S.L., en calidad de apelada. Se tuvo por personados a los mencionados, en las representaciones que acreditaban, dando cuenta a la Sra. presidenta de la llegada de los autos e incoación del recurso. Por providencia de fecha 23 de marzo de 2012 se señaló para deliberación, votación y fallo el pasado día 17 de julio de 2012.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales; y, siendo ponente la presidenta doña MARÍA JOSEFA RUÍZ TOVAR.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El recurso de apelación articulado por la demandada se fundamentó en error en la apreciación de la prueba, disintiendo de la argumentación contenida en el Fundamento de Derecho II de la sentencia apelada, pues a su entender la entidad bancaria nunca denegó la subrogación hipotecaria, siendo la dinámica habitual en el tráfico mercantil exigir garantías personales a los socios de las empresas, para finalmente indicar que la susodicha subrogación no era una obligación esencial del contrato, sino una opción más.

El motivo al entender de la sala no puede ser admitido, estando perfectamente analizada la cuestión fáctica y jurídica planteada por la sentencia apelada.

En el contrato de compraventa que ligaba a ambas partes de 22 de marzo de 2007, el comprador ya en el exponendo tercero refleja "que en principio opta por subrogarse" en el préstamo que el vendedor ha obtenido del Banco Español de Crédito, cuyas condiciones "fundamentales para el comprador" son las que se recogen en documento anexo.

En concordancia con todo ello, en la estipulación tercera, se indica en su párrafo último que la subrogación en el préstamo hipotecario tiene la finalidad de facilitar el abono del precio.

Quiérase o no, tal subrogación era un elemento esencial del contrato, pues la propia estipulación tercera contemplaba una condición resolutoria expresa, que "si el Banco Español de Crédito no consintiera la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario, el presente contrato quedará resuelto , salvo que el comprador abone el precio total pendiente de pago en el momento de la firma de la escritura de compraventa".

"In claris non fit interpretatio" ( art. 1.281 del C.C .) estando previendo las partes una cláusula de resolución, lo que obliga conforme al art. 1.123 del C.C . a devolver lo percibido, en las condiciones estipuladas. Por otra parte, no puede sostenerse que Banesto no denegase la subrogación a la compradora, dejando tal petición en "stand by" o en situación de "no resuelta". El Banco exigió al comprador Urbe Activa S.L. que dada la situación económica de la empresa, no se aceptaba tal riesgo, exigiéndose que sus socios avalaran personalmente la operación. Ello supondría una importante novación a lo pactado entre el comprador y el vendedor, donde lo único previsto era la subrogación en la hipoteca por el comprador -no por sus socios en garantía añadida o reforzada-. Contractualmente "inter partes" ello no se pactó, denegando Banesto el préstamo a la sociedad compradora que era lo previsto en el contrato, con cláusula resolutiva "ad hoc".

SEGUNDO.- El segundo motivo indicado consistió igualmente en error en la apreciación de la prueba y el fundamento III de la sentencia apelada.

Disiente el recurrente en la interpretación de la cláusula penal del 10%, sin embargo la estipulación 3ª es también clara: "la vendedora devolverá a la compradora las cantidades recibidas hasta ese momento, una vez detraída la penalización prevista para el supuesto de resolución en la estipulación 9", recogiéndose en la cláusula 2ª los plazos de pago, y en la cláusula 9 que ejercitaba la resolución, el comprador perderá en beneficio de Inmobiliaria Urbis el 10% de las cantidades que debiera haber hecho efectivas hasta el momento del requerimiento.

Por ello; la pretensión de que la cláusula de penalización del 10% ha de referirse a la totalidad del importe del contrato, incluso lo no pagado por el previo requerimiento notarial de 30.3.2010, para otorgar la escritura el 23.4, no puede ser acogida, pues la resolución se produce antes del pago del último plazo por indicación de la actora mediante burofax de 22.IV, recepcionado el 23.IV, por lo que habrá de minorarse del montante a devolver al vendedor, solo las cantidades que debieron haberse hecho efectivas hasta el momento del requerimiento.

TERCERO.- Las costas se imponen al recurrente a tenor del art. 398 nº 1 de la LEC .

Por lo expuesto,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación articulado, se confirma íntegramente la sentencia dictada por el juzgado de 1ª instancia nº 2 de esta ciudad, de 3.6.2011 , con imposición de costas en esta alzada al recurrente.

Se decreta la pérdida del depósito constituido.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la presidenta doña MARÍA JOSEFA RUÍZ TOVAR en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario. Doy fe.