Sentencia CIVIL Nº 424/2016, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 1120/2015 de 15 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

SENTENCIA nº 424/16

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE:

D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE

MAGISTRADOS:

D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ

DÑA. ESTHER MARRUECOS RUMÍ

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En la Ciudad de Almería a 15 de noviembre de 2015.

LaSección Primera de esta Audiencia Provincial, ha visto y oído en grado de apelación,Rollo número 1.120/15, los autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Roquetas de Mar seguidos con el número 534/11, entre partes, de una como demandante apelante D. Gumersindo , representado por la Procuradora Dña. Mª del Mar Gázquez Alcoba y dirigida por el Letrado D. Rafael Martínez Nieto, y de otra como demandados-apelados D. Paulino y Dª Lorenza , representados ambos por la Procuradora Dña. Mª Dolores López González y dirigidos por la Letrada Dª Begoña García- Oliva Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.-Por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Roquetas de Mar, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 9 de febrero de 2015 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal:

'DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por D. Gumersindo frente a Lorenza y Paulino , con imposición de costas de esta instancia a la parte actora'.

TERCERO.-Notificada la referida Sentencia a las partes, por la representación procesal de la parte actora se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación admitido en ambos efectos, respecto a la Sentencia dictada, al que se opuso en tiempo y forma la parte demandada, elevándose los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo correspondiente, seguido el recurso por sus trámites, se señaló para votación y fallo el día 15 de noviembre de 2016.

CUARTO.-En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dña. ESTHER MARRUECOS RUMÍ.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia dictada, se interpone por la representación de la demandante recurso de apelación, interesando se tuviera el mismo por interpuesto y se acordara la revocación de la Sentencia apelada y en consecuencia se estimara íntegramente la acción de nulidad de pleno derecho del contrato de opción de compra, con restitución de la prima o señal abonada al Sr. Gumersindo , más los respectivos intereses de demora y gastos y costas y, alternativamente estimar la acción de resolución del contrato de opción de compra al amparo del art. 1.124 del CC , con restitución de las cantidades entregadas por el Sr. Gumersindo , más los intereses de demora y gastos y costas judiciales. A dichos efectos alegó los motivos que estimó pertinentes y que en síntesis se concretan en que, en primer lugar considera que se ha producido una vulneración de la doctrina jurisprudencial relativa a la prueba diabólica o imposible, prueba de un hecho negativo, en cuanto que la pretensión inicial del escrito de demanda se contraía a la solicitud de nulidad de pleno derecho del contrato de opción de compra suscrito el 8 de enero de 2009, como consecuencia de la actuación dolosa y mala fe contractual de los codemandados, al manifestar que la obra de cerramiento de terrazas con que contaba el inmueble objeto de la litis era legal, elemento determinante que llevó al recurrente a concertar dicho contrato de opción de compra, cuando se ha demostrado que dichas obras eran ilegalizables, sobre las cuales recae por un lado orden de reposición de la legalidad urbanística infringida, por parte del Ayuntamiento de Roquetas de Mar, y sobre las que recae inminente reclamación judicial de la Comunidad de Propietarios para exigir su demolición y reposición a estado primitivo. La consecuencia afirma el recurrente que sería la restitución de la prima o señal de la opción de compra por importe de 50.000 euros, que fue abonada por el recurrente, más los correspondientes intereses legales, gastos y costas del litigio. Afirma que la juzgadora de instancia reconoce acreditado que los vendedores conocían perfectamente, con anterioridad a la celebración del contrato de opción de compra, que las obras de cerramiento de las terrazas eran ilegalizables, cuando entiende la parte, que ha quedado acreditado por la prueba documental propuesta por la actora, que los demandados tenían la obligación del debido restablecimiento del orden jurídico perturbado porque habían sido requeridos en diversas ocasiones por el Ayuntamiento de Roquetas de Mar, que fueron sancionados pecuniariamente por dicha infracción y que además estaban obligados a la reposición. Afirma que la juzgadora, establece como fundamento para desestimar la demanda, que el actor no ha acreditado que los codemandados ocultasen al mismo, los problemas legales de dichas obras de cerramiento, así como que no ha demostrado que los demandados ocultasen que dichas obras eran ilegalizables y que actuasen con dolo y mala fe contractual. Sostiene el recurrente, que la juzgadora 'a quo', reprocha a la actora que no ha demostrado una conducta negativa, entendiendo que se está exigiendo a la recurrente la prueba imposible o diabólica, cuando ha sido acreditado por el recurrente que los codemandados no intervinieron personalmente en las negociaciones para la adquisición del inmueble, lo que considera desmerecedor de una adecuada conducta contractual, que quien actuó como intermediario fue el testigo Sr. Lorenza , que es cuñado y hermano de los codemandados, y que entiende el recurrente que por el grado de parentesco con los codemandados, su testimonio ha de ser apreciado con extrema cautela, que a la misma vez dicho testigo reconoció que el actor manifestó un interés importante sobre la cubrición de las terrazas, lo da plena virtualidad a que tal extremo fue uno de los elementos más importantes a la hora de decidir la compra y por otro lado la importante cantidad de dinero que abonó el recurrente en concepto de prima o señal, así como el dejar pactado la autorización para el acometimiento de una serie de obras o mejoras en la vivienda a cargo del arrendatario. Reitera que se ha demostrado con pruebas objetivas, que el recurrente cumplió con todas sus obligaciones contractuales, y que los codemandados conocían la ilegalidad de los elementos constructivos, la orden que pesa sobre los mismos de reponer el orden urbanístico perturbado y que incluso tienen requerida su reposición por la Comunidad de Propietarios.

En segundo término alega, que se ha producido una vulneración del art. 1.124 del CC , en cuanto de la prueba pericial practicada se acredita de forma objetiva, que cuando se produzca el hecho de la demolición de las terrazas, el inmueble tiene una merma de valor de 60.000 euros, lo que afirma el recurrente que, demuestra que dicho inmueble tenía una carga o gravamen de tal relevancia que al ser ocultado y silenciado por los transmitentes , abona la resolución del contrato, de conformidad con el art. 1.124 del CC . Asimismo añade, que el contrato suscrito establece dos relaciones contractuales diferenciadas e independientes entre sí, aunque estén contempladas en un mismo documento. Que el recurrente no tuvo oportunidad de defenderse en el proceso de desahucio instando una nulidad, que fue desestimada y que consta en el testimonio de las actuaciones. Que la vivienda fue entregada voluntariamente, con una serie de mejoras, que han quedado en beneficio del inmueble, y que el recurrente no tuvo oportunidad de esgrimir como medio de defensa en la reclamación de rentas impagadas en la acción de desahucio. Por tanto entiende que están plenamente acreditados los requisitos para la estimación de la resolución del contrato al amparo del art. 1.124 del CC .

SEGUNDO.-Por la parte demandada en trámite de oposición al recurso, interesó se tuviera por formulada la misma en relación con el recurso deducido por la actora, interesando la confirmación de la resolución impugnada con condena en costas a la recurrente.

TERCERO.-Concretada la cuestión en los anteriores términos que deduce el apelante, habida cuenta de que el primer motivo de recurso se concreta en la vulneración de la doctrina jurisprudencial relativa a la prueba de un hecho negativo, se ha de poner de manifiesto con carácter previo, que tal doctrina jurisprudencial se establece, en el sentido de declarar, por todas STS 20 de junio de 2007 .( RJ 2007,3458) que 'el art. 1214 del Código Civil (hoy art. 217 de la LEC ) contiene una regla general sobre la distribución de la carga de la prueba, que sólo cabe denunciar como infringido cuando la sentencia estime que no se ha probado un hecho básico y atribuye las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que no le correspondía el 'onus probandi' conforme a la regla establecida (sentencias entre las más recientes, de 11 de marzo [ RJ 2004, 901] , 17 [ RJ 2004, 3067] y 27 de mayo [ RJ 2004, 4264] , 4 [ RJ 2004, 6066] y 18 de octubre [ RJ 2004, 6077] y 5 de noviembre de 2004 [ RJ 2004, 6657] ), por lo que es fundamental que se aprecie la falta de prueba y que se hagan recaer las consecuencias desfavorables sobre la parte a quien no le incumbía la carga. Por ello, no puede darse la infracción cuando un hecho se declara probado, cualquiera que sea el elemento probatorio tomado en consideración, y sin que importe, en virtud del principio de adquisición procesal, quien aportó la prueba'; la sentencia de 23 de septiembre de 1986 ( RJ 1986, 4782) , establece que 'es también doctrina jurisprudencial, reiterada y constante que no puede admitirse como norma absoluta que los hechos negativos no pueden ser probados, pues pueden serlo por hechos o circunstancias positivas y si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor tendrán que probarlos, así como aquellos otros que por su naturaleza especial o carácter negativo no podrán ser probados por la parte adversa sin grandes dificultades, a lo que ha de añadirse el carácter genérico del precepto y que no se refiere a la apreciación de la prueba, ni tiende a regular el valor y eficacia de cada elemento probatorio, sino a la distribución del 'onus probandi' entre los litigantes que tampoco puede aplicarse de forma tan rígida que obstaculice e invada el ámbito propio de la apreciación judicial de la prueba, ni impedir a los Tribunales conjugar la conducta de ambas partes, incluso las meramente negativas, con cualquiera de las pruebas aportadas'. A la carga que pesa sobre el demandado de la prueba de los hechos impeditivos o extintivos opuestos por el demandado, siempre que no se limite a la mera negación de los hechos opuestos, se reitera en la sentencia de 2 de diciembre de 2003 ( RJ 2004 , 98) , citada en la de 27 de octubre de 2004 ( RJ 2004, 7042) . Por otra parte la jurisprudencia de esta Sala tiene declarado por el principio de distribución de la carga probatoria no resulta alterado cuando se ha practicado prueba y el órgano judicial lleva a cabo su apreciación, en virtud de proceso de interpretación y valoración de la que se ha suministrado al pleito por cada parte en el conjunto del resultado ( sentencias de 12 de marzo de 1998 [ RJ 1998 , 1563] , 25 de enero [ RJ 2000 , 117] , 17 de marzo [ RJ 2000, 2482 ] y 22 de septiembre de 2000 [ RJ 2000 , 7524] , 28 de febrero de 2002 [ RJ 2002 , 4148] , 21 de febrero de 2003 [ RJ 2003, 2134 ] y 21 de diciembre de 2004 [ RJ 2005, 1440] ).

CUARTO.-Realizadas las anteriores consideraciones y en aplicación al supuesto de autos, se ha de poner de relieve, una vez reexaminadas las actuaciones por la Sala y visionado el correspondiente soporte audiovisual, que era el actor, hoy recurrente quien alegaba en su demanda, en concreto en el hecho segundo de la misma, el que afirmaba que había tenido lugar un vicio en el consentimiento en relación con el contrato suscrito, que particularmente sitúa al hecho cuarto de la misma, en la actuación dolosa de los demandados, los cuales habían silenciado al mismo que la cubrición de dos terrazas de la vivienda era una obra ilegalizable y pesaba sobre ellas orden de demolición, así como, que le habían manifestado la legalidad de dicha obra.

A estos efectos se debe recordar a la parte que el artículo 1269 del Código civil determina que 'hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho' .

El Tribunal Supremo en sentencia de 5 de septiembre de 2012 resume la doctrina dictada acerca del dolo como vicio del consentimiento en los siguientes términos: 'El dolo en la formación del contrato constituye un vicio del consentimiento con entidad para anularlo - artículos 1269 , 1270, párrafo primero , y 1300 del Código Civil -. Presupone la actividad, intencionadamente desplegada por una de las partes, para captar la voluntad de la otra - las 'palabras o maquinaciones insidiosas ' a que se refiere el artículo 1269 - y el efecto de generar en ella una representación fraudulenta de la realidad - induciéndola 'a celebrar un contrato que, sin ellas, no habría celebrado', en palabras del mismo artículo 1269 -.

Aunque el repetido artículo, siguiendo el antecedente representado por el 1282 del Anteproyecto de 1882-1888 y el 992 del Proyecto 1851, así como por la Partida 7.16.1 y el Digesto 4.3.1.2 - que recoge como verdadera la definición de Labeón, según la que 'dolum malum esse omnen callidatem, fallaciam, machinationem ad circumveniendum, fallendum, decipiendum alterum adhibitiam ': dolo malo es toda astucia, falacia o maquinación empleada para sorprender, engañar o defraudar a otro -, sólo contempla como elemento causal del dolo 'in contrahendo' una conducta positiva, en forma de palabras o maquinaciones, la jurisprudencia admite también una manifestación negativa, en forma de reticencia u ocultación maliciosa de alguna información que, teniendo en cuenta las circunstancias del caso y las exigencias de la buena fe, el contratante que guarda silencio debía haber comunicado al otro - sentencias de 21 de junio de 1978 , 26 de octubre de 1981 , 18 de julio de 1988 , 27 de marzo de 1989 , 9 de julio de 1985 , 18 de julio de 1988 , 28 de noviembre de 1989 , 27 de septiembre de 1990 , 11 de mayo de 1993 , 29 de marzo de 1994 , 31 de diciembre de 1998 , 569/2003, de 11 de junio , 1279/2006, de 11 de diciembre , 747/2007, de 3 de julio , 233/2009, de 26 de marzo , 289/2009, de 5 de mayo , 30/2010, de 16 de febrero , 129/2010 , de 5 de marzo, entre otras. Ahora bien, en todo caso, exige el artículo 1270 del Código Civil que el dolo , para que produzca la anulación del contrato, ha de ser grave, en el sentido de determinante de su celebración - sentencias de 20 de junio de 1973 , 1279/2006, de 11 de diciembre , 747/2007, de 3 de julio , 30/2010 , de 16 de febrero -, a lo que añade la jurisprudencia la necesidad de que se pruebe - sentencia de 21 de junio de 1978 , 27 de marzo de 1989 , 233/2009 , de 26 de marzo -. Hay que señalar, a los efectos del recurso de casación, que se trata de una cuestión tanto de hecho como de derecho, ya que afirmar el dolo impone una calificación jurídica a partir de los datos fácticos afirmados en la instancia - sentencias de 30 de junio de 1988 , 27 de marzo de 1989 , 28 de noviembre de 1989 , 21 de julio de 1993 , 23 de junio de 1994 , 192/2008, de 10 de marzo , 233/2009 , de 26 de marzo.

Por último,la carga procesal de demostrar la concurrencia del dolo recae sobre quien lo alega - sentencias de 20 de junio de 1973 , 819/1993 , de 21 de julio -'.

Acerca de la ocultación maliciosa como constitutiva de dolo, la sentencia de 28 de septiembre de 2011 , tiene declarado que: 'En este sentido, la sentencia de esta Sala núm. 129/2010 de 5 marzo ( RJ 2010, 2390 ) (Recurso de Casación núm. 2559/2005 ) destaca cómo la jurisprudencia ha establecido que no sólo manifiestan el dolo la 'insidia directa o inductora de la conducta errónea del otro contratante sino también la reticencia dolosa del que calla o no advierte a la otra parte en contra del deber de informar que exige la buena fe' , y añade la de 11 de diciembre de 2006 que también constituye dolo 'la reticencia consistente en la omisión de hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión del contrato y respecto de los que existe el deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico' . Por su parte, la de 5 de mayo de 2009 añade que 'en cualquier caso, siempre cabría estimar, como hacen las sentencias de instancia, la concurrencia de dolo negativo o por omisión, referido a la reticencia del que calla u oculta, no advirtiendo debidamente, hechos o circunstancias influyentes y determinantes para la conclusión contractual ( sentencias, entre otras, de 29 de marzo y 5 de octubre de 1994 ; 15 de junio de 1995 ; 19 de julio y 30 de septiembre de 1996 ; 23 de julio de 1998 ; 19 de julio y 11 de diciembre de 2006 ; 11 de julio de 2007 ; 26 de marzo de 2009 ), pues resulta incuestionable que la buena fe, lealtad contractual y los usos del tráfico exigían, en el caso, el deber de informar ( sentencias de 11 de mayo de 1993 ; 11 de junio de 2003 ; 19 de julio y 11 de diciembre de 2006 ; 3 y 11 de julio de 2007 ; 26 de marzo de 2.009 )'.'

QUINTO.-Consecuentemente con lo anterior, era a la parte actora, hoy recurrente, a quien de conformidad con lo dispuesto en el art. 217.2 de la vigente LEC , incumbía acreditar la concurrencia del dolo en los codemandados, como acertadamente recoge la juzgadora de instancia en la resolución combatida, lo que no ha hecho, sino que por el contrario se constata que, tanto el actor, como el codemandado Sr. Paulino reconocen en interrogatorio practicado, que quién actuó como intermediario en el contrato y enseñó la vivienda ático al actor fue el testigo Sr. Lorenza , así como el actor reconoce que era vecino de Roquetas de Mar, y antes de suscribir el contrato vivía en un ático enfrente del que constituye el objeto del contrato, que los suelos que tenían las terrazas objeto de cerramiento, eran de terraza (minutos 23'15 , 23'31 y 29'20 del CD). El codemandado afirmó en interrogatorio practicado, que hubo una sanción abierta respecto de los cerramientos de las terrazas, había dos procedimientos, uno administrativo, por el que se le impuso una multa y otro que podía llegar en último término a la demolición y que esa era la situación de la que se informó al Sr. Gumersindo , que antes de firmar el actor, el cerramiento era notorio, se ve desde la calle, por lo que el actor lo sabía y contactó con alguien de la comunidad, y contactó con ellos se lo trasladó y se le informó de la situación descrita (minutos 4'49 a 6'23; 7'01 a 7'32 del CD). Por su parte el testigo Sr. Lorenza , respecto del cual en momento alguno se formuló tacha, pese a que en el escrito de recurso se cuestione su imparcialidad, corrobora en sede judicial, que efectivamente fue él el encargado de enseñar el ático al actor, porque los codemandandos vivían en Ibiza, y que el actor en ese momento vivía enfrente, que el primer día al enseñarle las terrazas , el actor le dijo que quien había hecho el cerramiento, porque se lo había comentado algún vecino algo del cerramiento, y el testigo le dijo que lo había hecho Paulino (el codemandado) y que le habían puesto una demanda la Comunidad de vecinos y que tenía que pagar una multa, que la segunda vez que fue a ver el ático, el actor le comentó que había hablado con el presidente de la comunidad, preguntándole al testigo que qué iba a pasar, contestándole que no sabía, que con la codemandada Sra. Lorenza también habló el actor en relación con ese tema y con el codemandado Sr. Paulino , que le dijo al actor que era desmontable, que el actor sabía perfectamente la situación y fue el primero que le preguntó sobre el tema, que se interesó bastante por las terrazas y era conocedor el actor de la sanción del Ayuntamiento en relación con las terrazas (minutos 58'20 a58'46; 59'21 a 59'48; 59'59 a 1'00'23; 1'01'16; 1'01'34 a 1'01'54 y 1'04'50 del CD). El perito Sr. Pascual afirma en su declaración en sede judicial que, es un hecho notorio la existencia de ese tipo de cerramiento para quien viva en la zona, es usual cubrirla pero no es legal y cualquiera puede ir al Ayuntamiento a informarse, que el cerramiento es desmontable y todo es desmontar, no hay que hacer nada más, solo repasar después (minutos 1'17'18; 1'17'38 ; 1'18'07; 1'23'16 y 1'23'48 a 1'24'14 del CD). Por la Sala, de lo expuesto se ha de llegar a la misma conclusión que la juzgadora 'a quo', de que en modo alguno se acredita por el actor a quien precisamente le incumbía por fundamentar su acción en la existencia de vicio del consentimiento, en concreto el dolo en la conducta de los codemandados, la existencia de tal dolo en la parte contraria, sino que precisamente, el actor conocía la situación de los cerramientos tanto por haberse interesado respecto a la misma durante las visitas que precedieron a la firma del contrato, como por ser en aquél momento residente en el ático de enfrente, y vecino de Roquetas de Mar, que además como el propio perito que depone a su instancia, afirma que cualquiera puede ir a Ayuntamiento a informarse, siendo usual en la zona el cubrir las terrazas, aunque no es legal. Por su parte los codemandados han cumplido de conformidad con la carga de la prueba que les incumbía de acreditar los hechos impeditivos y extintivos de la pretensión deducida por el actor de conformidad con lo dispuesto en el art. 217.3 de la LEC , sin que con respecto a los mismos se haya acreditado por el actor, ni la existencia de conducta insidiosa alguna, ni la reticencia dolosa en la que basaba su pretensión, así como tampoco la vulneración por la juzgadora 'a quo' de la doctrina jurisprudencial sobre los hechos negativos, en cuanto la misma se ha conducido llevando a cabo su apreciación, en virtud de proceso de interpretación y valoración de la que se ha suministrado al pleito por cada parte en el conjunto del resultado, todo lo cual determina la desestimación del motivo.

SEXTO.-Por lo que se refiere al segundo motivo de recurso deducido, esto es, la pretendida vulneración en la resolución impugnada del art. 1.124 del CC , sobre la base de considerar el recurrente que el inmueble en el momento de la consumación del contrato tenía una carga o gravamen de importante relevancia, ocultado y silenciado por los transmitentes que abona la resolución del contrato, así como que en relación con el condicionado del contrato y el supuesto incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario- recurrente, que el contrato establece dos relaciones contractuales diferenciadas e independientes entre sí, aunque estén contempladas en el mismo documento y que el recurrente- actor, no tuvo oportunidad de defenderse en el proceso de desahucio, instando una nulidad de pleno derecho que fue desestimada.

En primer término se ha de destacar que sobre la pretendida carga o gravamen sobre el inmueble silenciado por los transmitentes, tal y como acertadamente pone de manifiesto la juzgadora de instancia en la resolución impugnada, la misma no es tal, en cuanto que la jurisprudencia viene declarando con carácter reiterado, entre otras, STS de 23 de octubre de 1997 , 8 de noviembre de 2007 y 17 de noviembre de 2006 , se excluyen las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes, ya que estas no constituyen propiamente, cargas o gravámenes de los contemplados en el art. 1.483 del CC , ni tampoco defectos ocultos, es más, precisamente la STS de 17 de noviembre de 2006 , que precisamente se cita en la resolución impugnada precisa al efecto, que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento leal y honesto en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos conforme a los art. 1.258 y 7.1 del CC imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante. En el caso de autos reexaminadas las actuaciones y visionado el soporte audiovisual, como ya pusimos de manifiesto en los fundamentos jurídicos anteriores, no consta acreditado que los recurrentes ocultaran al actor hoy recurrente, ni la existencia del expediente sancionador por parte del Ayuntamiento de Roquetas a los codemandados respecto del cerramiento de dos de las terrazas, ni tampoco que podía darse la necesidad de demolición de dicho cerramiento, sino precisamente que el intermediario, así como los codemandados habían puesto de manifiesto tal circunstancia al actor, el cual no solo visitó como mínimo dos veces la finca y preguntó respecto de tales extremos, sino que además era vecino de la localidad de Roquetas, residía precisamente en un ático enfrente del que era objeto del contrato y perfectamente como puso de manifiesto el perito que depuso a su instancia, pudo ir al Ayuntamiento a informarse.

SÉPTIMO.-En lo que respecta al condicionado del contrato, así como la insistencia de que se trata de dos contratos independientes aunque contenidos en un único documento, se ha de poner de manifiesto con carácter previo que tiene declarado la jurisprudencia con carácter reiterado, por todas STS de 29 de octubre de 1993 (RJ1993,7667) que: '«... en el caso del arrendamiento con opción de compra, nos encontramos normalmente ante la figura de los contratos coligados, que da lugar a la unión de diferentes contratos en un sólo negocio jurídico, para conseguir así la finalidad empírica que persiguen las partes contratantes. Y si ahora se proyecta esta consideración general sobre el caso que origina el presente recurso de casación, la tesis de la unidad del contrato debe considerarse la más adecuada a las circunstancias particulares que concurren en este caso».

Desde esta respectiva subjetivista, parece claro que, en la intención de los contratantes, el arrendamiento y la opción de compra se configuraban como un único contrato, como resulta del hecho que en el contrato de opción de compra se insertan unas cláusulas relativas al contrato de arrendamiento y que las partes implicadas en la opción de compra vienen por regla general identificadas por las respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, lo cual manifiesta que, en la intención de los contratantes, ambos contratos constituían una unidad jurídica porque obedecían a un interés único. Y si de esta perspectiva subjetivista pasamos a otra de cariz más objetivo, la conclusión es la misma. Ya que en los supuestos de arrendamiento con opción de compra la solución normal es la de decantarse por la unidad de relaciones que se dan entre las partes contratantes, porque ésta es la solución que se deriva del sentido lógico, del substrato económico y de la utilidad práctica, ya que los contratantes, por regla general, tienen un interés en la unidad contractual que el ordenamiento jurídico considera merecedor de tutela. Y más si se tiene presente que las relaciones jurídicas se dan entre las mismas partes contratantes, recaen sobre la misma finca, se establece un plazo común de duración y se fundamentan en una misma causa mixta o compleja, formada por la unión de dos formas contractuales, que desembocan en la tesis de la unidad de contrato, por el hecho de que ambas formas contractuales se encuentran ligadas a sus vicisitudes; porque, en consideración a los objetivos que se persiguen con los contratos de referencia, parece evidente que si el contrato de arrendamiento hubiese sido nulo, esta nulidad se habría hecho extensiva a la opción de compra, porque en la intención de los contratantes constituía una unidad económica con el contrato de arrendamiento y, por tanto, si durante la vigencia de la opción de compra se ha resuelto el contrato de arrendamiento, este hecho comporta la extinción de la opción de compra por ser un contrato coligado con el de arrendamiento (según resulta también de las SSTS 5 enero y 27 febrero 1950 ,, 21 noviembre 1963 [ RJ 1964, 347 ] y 21 octubre 1974 [ RJ 1974, 3898] ). La tesis del contrato complejo o de los contratos coligados puede también observarse en las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de octubre de 1995 ( RJ 1995 , 7182) , 15 de diciembre de 1997 ( RJ 1997 , 8976) , 19 de mayo ( RJ 2003, 4860 ) y 15 de junio de 2003 SIC, entre muchas otras.

Aplicada la jurisprudencia expuesta al caso de autos, se constata reexaminadas las actuaciones que el contrato suscrito interpartes en fecha 8 de enero de 2009 (folios 18 a 23 de las actuaciones) era un contrato complejo, o mejor dicho, nos encontramos ante la figura de contratos coligados en un solo negocio jurídico, pues reexaminado el tenor literal de sus cláusulas, se comprueba como en la propia cláusula octava del mismo se establecía de forma expresa que: 'el incumplimiento de las obligaciones que resulten del presente contrato, facultará a la parte que cumpla los suyos, a exigir a la otra su cumplimiento, o a su elección, la resolución del contrato, que también podrá resolver el arrendador por incumplimiento de las siguientes prohibiciones: ...Por otra parte, el impago de las obligaciones contraídas por el arrendador en este contrato (renta pactada y/o demás gastos definidos en la cláusula sexta) tendrán como consecuencia la extinción del derecho de opción de compra que se describe más adelante. DÉCIMO- PRIMERA. El derecho de opción de compra se concede: a) Por un plazo de 24 meses a contar desde la fecha de la firma del presente contrato, de tal forma que, durante tal período de tiempo y en cualquier momento, la misma podrá ser ejercitada por la parte arrendataria previa notificación escrita al efecto a la parte arrendadora con una antelación de 30 días...Transcurrido el plazo de ejercicio de la opción de compra sin que el arrendador ( o quienes traigan causa de éste/a) hubiere recibido el requerimiento mencionado, sin ningún otro requisito, se entenderá automáticamente extinta de pleno derecho la opción de compra aquí regulada, quedando liberado el arrendador de sus obligaciones sin tener que devolver cantidad alguna a los arrendadores'. Como ya anticipábamos, se comprueba del tenor literal del contrato suscrito que el arrendamiento y la opción de compra se configuraban como un contrato único, pues así resulta del hecho de que en el propio arrendamiento se insertan cláusulas relativas a la extinción del derecho de opción. Si a ello se une, que el actor había dejado de pagar las rentas correspondientes al arrendamiento, en períodos correspondientes a parte de 2009 y 2010 por lo que se interpuso frente al mismo demanda judicial de desahucio por falta de pago de rentas y reclamación de cantidad en fecha 9 de diciembre de 2010 (folios 102 a 120 de las actuaciones), lo que motivó el dictado de Sentencia de fecha 8 de junio de 2011 ,(folios 117 a 120 de las actuaciones), resolución firme y respecto de la cual se procedió al despacho de ejecución por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº Cinco de los de Roquetas de Mar (folio 121 de las actuaciones), habiéndose desestimado la oposición a la ejecución formulada por el actor, hoy recurrente, en virtud de Auto de fecha 22 de abril de 2014 (folios 350 a 361 de las actuaciones), habiendo entregado el actor las llaves de la finca en fecha 18 de mayo de 2011, tal y como consta a los folios 247 y 248 de las actuaciones. Y además, debiendo tenerse en cuenta también que cuando el actor requirió a los codemandados de resolución de contrato alegando incumplimiento contractual por parte de los mismos, fue el 15 de diciembre de 2010 (folios 42 a 47 de las actuaciones), cuando por el mismo se había ya incumplido previamente las correspondientes obligaciones de pago de la renta y se había ejercitado frente a él acción de desahucio y reclamación de cantidad por las rentas adeudadas, lo que había tenido lugar seis días antes, esto es el 9 de diciembre de 2010, lo que le fue puesto de manifiesto por los propios codemandados a través de la correspondiente contestación al requerimiento notarial formulado por el actor (punto 6º de la contestación al requerimiento, folio 83 vuelto de las actuaciones). No puede pues en modo alguno, considerarse por la Sala que la juzgadora haya vulnerado el art. 1.124 del CC , sino todo lo contrario, pues el actor con carácter previo al ejercicio de la acción resolutoria había incumplido las obligaciones que le concernían, esto es el pago de la renta y cantidades asimiladas, y tal precepto lo que reconoce es la facultad resolutoria al contratante cumplidor o que esté dispuesto a cumplir el contrato a instar la resolución del mismo, en los contratos bilaterales cuando la otra parte incumpla sus obligaciones Ahora bien, como señala reiterada jurisprudencia, entre otras, la STS 13-9-07 , dicha facultad exige como requisito previo, que el que la insta haya cumplido por su parte las obligaciones que le incumbían, pues no tiene derecho a pedir la resolución el contratante incumplidor de sus obligaciones. Siendo éste el caso de autos, y constatándose que no se ha vulnerado por la juzgadora 'a quo', el referido precepto legal, sino que el mismo ha sido respetado escrupulosamente, compartiendo la Sala plenamente los razonamientos expuestos en la resolución impugnada, el motivo ha de ser desestimado y por tanto el recurso interpuesto, con confirmación íntegra de la Sentencia recurrida.

OCTAVO-Al haber sido desestimado el recurso interpuesto y por imperativo de lo dispuesto en el artículo 398 de la L. E. C , habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

NOVENO.-En aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J ., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que conDESESTIMACIÓNdel Recurso de apelación deducido por la Procuradora Sra. Gázquez Alcoba, en nombre y representación de D. Gumersindo contra la Sentencia de fecha 9 de febrero de 2016, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada- Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Roquetas de Mar , en autos de Juicio Ordinario nº 543/2011 de que deriva la presente alzada, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, con imposición a la parte recurrente de las costas ocasionadas en esta alzada..

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Contra esta sentencia, se puede interponer recurso de casación por infracción procesal, o por interés casacional, en su caso, cumpliéndose, en ambos supuestos, con los requisitos exigidos por los artículos 469 de la LEC , en relación con la disposición final decimosexta , o 477.2.3 del mismo cuerpo legal , a interponer, mediante escrito, firmado por letrado y procurador, y a presentar ante esta misma Sala. Debiéndose, en su caso, interponer dicho recurso en el término de veinte días a contar desde la notificación de esta resolución. Y debiendo, igualmente, procederse al ingreso de la cantidad de 50 euros, en concepto de depósito

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.