Sentencia Civil Nº 436/2012, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 458/2012 de 20 de Noviembre de 2012

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Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00436/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000458 /2012

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a veinte de Noviembre de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 417/11, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero, Rollo de Apelación nº458/12 , entre partes, como apelante y demandado DON Javier , representado por la Procuradora Doña Mónica González Albuerne y bajo la dirección del Letrado Don Juan Antonio Rodríguez Díaz, como apelado y demandante DON Sergio , representada por la Procuradora Doña Margarita Riestra Barquín y bajo la dirección de la Letrada Doña Belén Díaz Díaz y como apelada y demandada, DOÑA Emma , incomparecida en esta alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero dictó Sentencia en los autos referidos con fecha tres de septiembre de dos mil doce, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por D. Sergio , representado por la procuradora D.ª María Inés Blanco Pérez, frente a D. Javier , representado por el procurador D.ª Cecilia López-Sela Meléndez de Arvas, y frente a D.ª Emma , en situación de rebeldía procesal y, en consecuencia, CONDENO a los referidos demandados, con carácter principal a D. Javier y subsidiariamente caso de no hacerlo éste a D.ª Emma en su condición de fiadora, a que abonen al actor la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON VEINTIDÓS CÉNTIMOS (4.488,22 EUROS), más los intereses legales conforme a lo dispuesto en el fundamento de derecho sexto de esta resolución; sin expreso pronunciamiento en costas.".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Javier , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el actor, Don Sergio , se promovió demanda de juicio ordinario frente a Don Javier en reclamación de 7.930,02 €, importe en el que cifra los daños y perjuicios causados por el demandado tras devolver la vivienda cuyo uso se le había dado en arrendamiento por el actor.

Sostiene el demandante que concertó un contrato de arrendamiento con el demandado respecto al piso sito en la CALLE000 núm. NUM000 - NUM001 NUM002 de Pola de Siero, siendo la fecha del contrato la de 1 de febrero de 2.009 y resolviéndose el mismo en fecha 31 de octubre de 2.011. Con el contrato de arrendamiento se adjunta un reportaje fotográfico suscrito por el arrendatario referido a los muebles y enseres alquilados junto con la vivienda, reportaje que forma parte del contrato de arrendamiento y con el que se evidencia el estado en que se encontraba el inmueble y los muebles en él contenidos en el momento de concertar el inquilinato. Como quiera que finalizado el mismo se observaran en la vivienda diversos daños y desperfectos, así como el impago de algunos suministros, además de denunciar el estado de la vivienda ante la policía, se concertó un peritaje, cuyo resultado obra en autos, en el que se cuantifican los daños en 5.655,78 € más 2.179,55 € resultantes del presupuesto solicitado para la reparación del sistema eléctrico, antena de televisión y sistema calefactor de la vivienda, de modo que habiendo entregado el arrendatario 400 € en concepto de fianza, detraída esta cantidad nos da la que es objeto de reclamación en esta litis.

A la pretensión actora se opuso el demandado, quien impugna expresamente el contenido del informe pericial por reputarlo parcial e interesado, pues en dicho informe se presentan como supuestos daños lo que no es sino un desgaste propio del inmueble derivado de su antigüedad y de su uso, y añade que entregó todas las llaves que pusieron a su disposición para el uso y disfrute de la vivienda, de modo que se ignora cualquier incidencia sobre el cambio de la cerradura y si el propietario la sustituyó por su propia iniciativa sin necesidad alguna, pues todas las llaves de la vivienda fueron devueltas. Asimismo señala que al momento de la resolución del contrato todos los aparatos eléctricos funcionaban correctamente, no obstante añade, si la citada instalación no estaba en buenas condiciones, lo que se demostraría es la despreocupación del arrendador por el estado del inmueble.

El juzgador "a quo" dictó sentencia en la que, tras examinar los dos informes periciales, uno el aportado por el actor con la demanda y otro el dictamen del perito designado judicialmente, se estima la demanda parcialmente, condenando al demandado a abonar al actor la cantidad de 4.488,22 €. Frente a esta resolución interpuso el demandado el presente recurso de apelación.

SEGUNDO.- El juzgador "a quo", tras exponer los términos del debate, analizó la prueba practicada, concretamente el documento núm. 3 de la demanda que se redactó inmediatamente después de la devolución de las llaves, y tras señalar el ámbito de responsabilidad que alcanza al arrendatario de vivienda por daños o deterioro en la cosa arrendada, acotando con la normativa aplicable y con doctrina del TS, consignó que es el arrendatario quien debe demostrar que los daños existentes fueron debidos al uso normal, y por tanto al mero paso del tiempo, manifestando el juzgador que existen en autos dos informes periciales, elaborado uno a instancias de la parte actora y confeccionado el otro por el perito judicial insaculado, los cuales examinó conforme a las reglas de la sana crítica, pasando seguidamente a examinar cada una de las partidas, determinando las que eran imputables a un uso anormal por parte del arrendatario que le hacían responsable de su deterioro, aplicando a la cantidad resultante un porcentaje de reducción del 40%, de modo que la cantidad a indemnizar por ese concepto la fijó en 4.513,08 €, resultado de deducir el 40% de 7.521,79 €, es decir, los 5.332,24 € que se reflejan en el informe pericial aportado con la demanda, una vez excluidos 313,54 € que se estima se refieren a menoscabos en la vivienda producto del transcurso del tiempo, más 2.179,55 € relativos a la instalación eléctrica, a lo que hay que agregar 375,14 € correspondientes a gastos de suministros y cambios de cerradura, lo que nos da un total de 4.888,22 €, del que descontados los 400 € de fianza nos arroja la cantidad final de 4.488,22 €.

Ciertamente, como ha señalado el TS entre otras en la sentencia de 24 de octubre de 2.006 : "debiendo aplicarse la presunción que con carácter «iuris tantum» establece el artículo 1563 del Código Civil , al sentar la responsabilidad del arrendatario por el deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que acredite haberse ocasionado sin culpa suya, lo que entiende la Sala «a quo», tras la valoración de la prueba practicada, no se ha producido, por no desvirtuar el arrendatario la presunción de culpa, siendo así que, según el precepto citado, es a la parte arrendataria a la que corresponde responder de la pérdida de la cosa arrendada. Efectivamente, como ha razonado la Audiencia, el desconocimiento de la causa del incendio no supone que el incendio se haya producido por caso fortuito ( SSTS de 13 de junio de 1998 [RJ 1998, 4687 ] y 12 de febrero de 2001 [RJ 2001, 850], entre otras), y, como se dijo en Sentencia de esta Sala de 25 de septiembre de 2000 (RJ 2000, 7526), con la pérdida o deterioro se da incumplimiento a la obligación de guarda y custodia de la cosa, y para que quede libre de esa responsabilidad contractual se exige al arrendatario que acredite que se perdió o deterioró sin su culpa, o como se recoge en la Sentencia de 4 de marzo de 2004 (RJ 2004, 1805), para que el arrendatario quede liberado de responsabilidad debe probar que en el incendio no hubo por su parte culpa ni negligencia alguna o al menos que se habían tomado las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesarias (S. 29 enero 1996 [RJ 1996, 6365]). El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción «iuris tantum» de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 [ RJ 1971, 1654], 24 de septiembre de 1983 [ RJ 1983, 4677], 7 de junio de 1988 [RJ 1988, 4823 ] y 9 de noviembre de 1993 [RJ 1993, 8973]), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible, sin que proceda en esta sede casacional, como se ha señalado anteriormente, proceder a la íntegra revisión de la prueba para determinar si se ha desvirtuado la presunción de responsabilidad del arrendatario, máxime cuando no se han formulado motivos destinados a poner de manifiesto el haberse cometido error de derecho en la valoración de los elementos de prueba.".

Sostiene el recurrente en el presente caso que ha de desestimarse la demanda o, subsidiariamente, fijar su responsabilidad en la cantidad de 1.117,11 €, cifra que sería la que él tendría que abonar al arrendador. Alega la parte apelante que la vivienda tenía una antigüedad de aproximadamente 30 años, añadiendo que estuvo casi siempre destinada a alquiler y que los muebles de los que estaba dotada fueron retirados por el demandante, de modo que la mayoría no estaban cuando acudió el perito judicial. Frente a esta alegación debe señalarse que consta en autos el testimonio de la persona que por encargo del arrendador recibió las llaves y examinó la vivienda tras la resolución del contrato y consta asimismo la declaración de algún testigo sobre el estado en que se encontraba aquélla tras la devolución de las llaves, y el mal olor que en la misma existía, extremo éste al que también se refirió la propia madre del demandado. En cuanto al estado previo de la vivienda, no cabe ignorar el reportaje fotográfico que se integró con el contrato, así como la manifestación del arrendatario, tanto en el contrato de arrendamiento como en el acto del juicio, en el sentido de que la vivienda estaba en un buen estado de conservación, no quedando ello desvirtuado porque el inmueble tuviera 30 años, manifestando el demandado en el contrato de arrendamiento que recibía el piso arrendado y todas sus instalaciones en perfecto estado de conservación, obligándose a realizar cuantas obras de conservación y reparación sean necesarias (siempre que las mismas sean como consecuencia del mal uso) y a entregar el piso a la finalización del contrato sin más desperfectos que los originados por el uso normal que de los mismos se haga. A ello debe añadirse que, contrariamente a lo que sostiene el recurrente, en el acto del juicio se manifestó por el demandado en el interrogatorio que le fue practicado que la vivienda no siempre estuvo habitada, habiendo sido únicamente utilizada por una hija del arrendador para estudiar. Manifestando Doña Flora , que fue quien gestionó el arrendamiento y estuvo al tanto del mismo, que cuando se le entregaron las llaves y fue a verlo su estado era tremendo, así como que el piso cuando se arrendó estaba reformado y con muebles nuevos que estrenó el arrendatario, habiéndole obligado la policía a vaciar el piso por razones sanitarias dado el estado en que el mismo se encontraba y la gran suciedad existente.

De otro lado pretende el recurrente que se aumente el porcentaje de depreciación concedido en la recurrida, mas no aporta prueba alguna que permita corregir ese porcentaje. Discrepa asimismo el recurrente de muchos de los desperfectos que le son imputados y afirma que no hay prueba que acredite su culpabilidad, siendo la única articulada el informe pericial aportado con la demanda. La presente alegación no puede ser acogida por la Sala, pues de un lado, como bien razona el apelante, existe la prueba pericial aportada con la demanda y de otro consta en autos el testimonio de la persona que gestionaba el arrendamiento, así como la declaración de Don Raúl , quien manifestó en el acto del juicio que cuando entró en la vivienda litigiosa después de resolverse el arrendamiento detectó un olor insoportable y observó el mal estado en que se encontraba la vivienda, así como la suciedad que en la misma se almacenaba.

Asimismo cuestiona el apelante el que se le imponga la partida referida a la pintura de las estancias, pues estima que esa es una prestación que el propietario debe realizar cuando hay un cambio de inquilino. Este motivo del recurso ha de ser desestimado, pues de un lado cuando se le entregó la vivienda estaba en perfecto estado y él estuvo como arrendatario un plazo que no llegó a los tres años, debiendo señalar que por ejemplo el perito que emitió informe a instancias del actor consignó que las paredes estaban en mal estado y que debía repararse y pintar la habitación completa, habiendo observado el techo lleno de agujeros (taladros) para colgar, observando las paredes en mal estado también en otra habitación y en el baño consignó que el techo del mismo presentaba desconchados de pintura y de escayola. Por lo que se refiere a la partida de la limpieza, el propio juzgador señala en la resolución que podría suscitar dudas la inclusión de la misma, pero que en el presente caso era tal el grado de suciedad de la vivienda que ello revela un claro incumplimiento del arrendatario, lo que aboca a que deba hacer frente al gasto que tal partida supone, criterio compartido por la Sala a la vista de la prueba practicada al respecto. Por lo que se refiere a la instalación eléctrica, alega la parte apelante que lo que se presentó fue un mero presupuesto, mas no se niega que era necesario la sustitución de la referida instalación, siendo el presupuesto un principio de prueba que no resultó contradicho por ninguna otra practicada en contrario, no habiendo acreditado el demandado que la cantidad consignada en el referido documento fuera desproporcionada o excesiva, y en cuanto a que ello suponga una mejora y que la instalación anterior era antigua no puede obviarse que ya el juzgador aplica un porcentaje de reducción. En cuanto al resto de alegaciones, baste señalar que el juzgador "a quo" ha realizado una ponderada valoración de la prueba practicada, sin que sus conclusiones resulten desvirtuadas por las alegaciones que efectúa la apelante en el escrito del recurso. En razón a lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Javier contra la sentencia dictada en fecha tres de septiembre de dos mil doce por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero, en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA .

Se imponen a la parte apelante las costas de la presente alzada.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.

Arrendatario
Contrato de arrendamiento
Responsabilidad
Informes periciales
Culpa
Arrendador
Práctica de la prueba
Daños y perjuicios
Resolución de los contratos
Perito judicial
Dueño
Partes del contrato
Presunción iuris tantum
Peritaje
Antenas
Valoración de la prueba
Caso fortuito
Responsabilidad contractual
Guarda y custodia
Error de derecho
Obras de conservación
Prueba pericial
Incumplimiento del arrendatario