Sentencia Civil Nº 458/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 181/2008 de 08 de Julio de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00458/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7002984 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 181 /2008

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 27 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 6 de PARLA

De: Vicente

Procurador: IGNACIO GOMEZ GALLEGOS

Contra:

Procurador:

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªANA Mª OLALLA CAMARERO

En MADRID , a ocho de julio de dos mil ocho.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 27/07, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Parla, seguidos entre partes, de una, como demandados-apelantes D. Vicente Y Dª Alejandra , representados por el Procurador D. Ignacio Gómez Gallegos y defendidos por Letrado, y de otra como demandante-apelada ESTUDIOS DE PATRIMONIOS Y GESTIÓN URBANA, S.L., representada por la Procuradora Dª Africa Martín-Rico Sanz y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. D. JOSE MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Parla, en fecha 26 de julio de 2007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Que con estimación parcial de la demanda interpuesta por Procurador de los Tribunales Dña. María del Carmen Aguado Ortega, en nombre y representación de "Estudios de Patrimonios y Gestión Urbana, S.L.", contra D. Vicente y Dña. Alejandra , ambos en situación de rebeldía procesal: préstamo hipotecario, en relación con la vivienda sita en Pinto, hoy calle DIRECCION000 ", NUM000 , portal NUM001 , piso 1º duplex D otorgada ante el Notario de Pinto D. Miguel -rubio Otaño con el numero 1.907 de su protocolo, de fecha 8 de mayo de 2003 formalizada entre ESTUDIOS DE PATRIMONIOS Y GESTION URBANA S.L. como vendedora, y D. Vicente y Dña. Alejandra como compradores e inscrita en el Registro de la Propiedad de Pinto al tomo NUM002 libro NUM003 , folio NUM004 fin nº NUM005 , inscripción NUM006 , confirmando la resolución practicada por la vendedora, mediante acta Notarial autorizada por el Notario de Pinto, D. Miguel Rubio Otaño con fecha 12 de diciembre de 2005, por causa de incumplimiento por los compradores de la obligación de subrogarse en el crédito hipotecario, y en consecuencia, de su obligación de pago de la totalidad del precio fijado de la compraventa, y sirva testimonio de esta resolución para operar a instancia del interesado las inscripciones y anotaciones que considere oportunas en el registro de la Propiedad de Pinto. 2º).- Debo condenar y condeno a los demandados al resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados consistentes únicamente en el importe del principal anotado en el Regis. 1º) Debo declarar y declaro resuelta la escritura pública de compraventa con subrogación de tro de la Propiedad de 18.116.69 euros y la suma presupuestada por intereses y costas una vez efectuada su liquidación definitiva en sede de procedimiento de ejecución, autos seguidos con el nº 1993/899 en el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid, pero únicamente para el caso en que conste de manera fehaciente el pago efectuado por la entidad demandante para liberar el bien de la carga que le afecta a acreditar en fase de ejecución de sentencia sirviendo como título de ejecución la presente sentencia y las resoluciones judiciales que puedan dictarse en el referido procedimiento de ejecución en las que se liquiden intereses y costas de dicho procedimiento, así como en la que conste la liberación del gravamen por la demandante y el importe de principal por el que se efectuó la liberación. 3º).- Condenar a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al cumplimiento de cuanto de las mismas y para su efectividad se derive, y en rentabilidad del inmueble de no haberse vendido a los demandados, se trata de una reclamación de lucro cesante conforme a lo dispuesto en el art. 1106 del Código Civil . En este sentido, el lucro cesante consiste en los perjuicios derivados de al imposibilidad de realizar determinada actividad cuando la misma es productora de renta. El artículo 1106 del Código Civil contempla como indemnizable la ganancia dejada de percibir por el acreedor y dentro de esos daños patrimoniales deben incluirse no sólo la disminución sufrida en los bienes patrimoniales existentes, sino también aquel aumento patrimonial que se habría producido de no haber sucedido el hecho generador de la responsabilidad civil, lo que comúnmente se denomina lucro cesante. En esta materia, la jurisprudencia sigue un prudente criterio restrictivo, exigiendo que guarde relación de causa a efecto con el acto ilícito (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 1984 ), además de que, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1992 , incumbe al actor la prueba de los hechos que constituyen el derecho que reclama, estableciendo la sentencia de dicho Tribunal de 19 de junio de 1996 respecto al lucro cesante que tanto en su misma existencia como en la cuantía en que se cifre, ha de ser objeto de una apreciación ponderada por su misma naturaleza, pues ha de estar fundamentada en hechos de realización posible (no imaginarios ni utópicos) o, como dice una autorizada doctrina, aplicando criterios de probabilidad, de acuerdo con lo que puede llamarse el curso normal de los acontecimientos. Los daños han de ser ciertos, no dudosos, continentes o meramente posibles, pues como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1998 , el lucro cesante "no incluye los daños hipotéticos o imaginarios sueños de fortuna". Y lo cierto es que en el presente caso, la ganancia o rentabilidad que pudiera proporcionar la finca litigiosa en modo alguna ha resultado acreditada por cuanto, en primer lugar, el beneficio industrial se habría ya producido en la venta de la finca al haberse vendido por un precio superior al de su adquisición o al del coste de su construcción, en segundo lugar tampoco puede presumirse que de no haberse vendido el inmueble, este habría sido explotado en régimen de arrendamiento (que es el supuesto que se ha manejado por la demandante para calcular su perjuicio en el dictamen pericial aportado a las actuaciones) Y por último, tampoco la finca se ha devaluado, antes al contrario, ha incrementado notablemente durante estos años de despegue del mercado inmobiliario su valor en venta. En definitiva, no existe en este punto prueba alguna de perjuicio económico indemnizable. Cuarto.- Siendo parcial la estimación de la demanda no procede efectuar expreso pronunciamiento en materia de costas procesales (art. 294 LEC ). Vistos los artículos citados y demás de general aplicación al caso, y en nombre de S.M. El Rey, y por el poder definitiva, previo reintegro recíproco de las prestaciones derivadas del contrato, a que desaloje y dejar a disposición de mi representada, en las forma y plazo que se señale, la vivienda objeto del contrato, declarando resuelto y totalmente libre de personas y cosas. No se hace expreso pronunciamiento en materia de costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 23 de junio de 2008, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 7 de julio de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de la entidad mercantil "ESTUDIOS DE PATRIMONIOS Y GESTIÓN URBANA, S.L., se promovió juicio ordinario contra D. Vicente y Dª Alejandra , interesando que se declarase la resolución del contrato de compraventa concertado sobre la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 , portal NUM001 , piso NUM000 Duplex el de Pinto y se condenase a los demandados al resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la obligación de subrogarse en el préstamo hipotecario que grava la vivienda por el uso de la misma desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa el 8-V-2003 hasta el momento de la presentación de la demanda en enero de 2007, cuya cuantía se fija en la suma de 34.107,63 euros, y los posteriores conforme a las bases establecidas en el hecho VIII de la demanda respecto a las interminables en el momento de su presentación, así como la condena al pago de la suma de 25.929,85 para cubrir el embargo con que se encuentra afectada la vivienda de autos a favor de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona por la suma de 18.116,69 euros de principal y 7813,16 euros, presupuestados para costas, intereses y gastos, según autos seguidos con el número 1993/899 en el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Madrid, cantidades compensables con los 52.572,32 euros satisfechos por los compradores con anterioridad a la fecha de formalización de la escritura pública de compraventa autorizada el 8-V-2003. Declarados en rebeldía los demandados, se dictó sentencia acogiendo parcialmente los pedimentos deducidos en la demanda instauradora de la litis y frente a la que se alzó en apelación la representación procesal de los demandados, habiéndose impugnado la sentencia por la parte actora impetrándose que se revocase dicha decisión judicial y se sustituya por otra acorde con los pedimentos solicitados respectivamente en los escritos de interposición del recurso de apelación y de la impugnación, los que delimitan el ámbito del enjuiciamiento en esta instancia.

Sentado lo anterior, y adentrándonos liminarmente en el examen del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada por su mayor amplitud impugnatoria, además de por razones sistemáticas, máxime cuando el acogimiento del recurso de apelación antedicho aparejaría ineluctablemente el fenecimiento de la impugnación deducida por la parte demandante, es de resaltar ab initio que su desestimación total se impone forzosamente al no desvirtuarse en modo alguno la fundamentación en que se hizo descansar la respuesta judicial respecto a la resolución contractual que declara, a más de hacer supuesto de la realidad probatoria que la documentación acompañada a la demanda iniciadora del pleito evidencia, así como de lo que integró el objeto del debate en el primer grado jurisdiccional, que en el extremo atinente a la resolución contractual se circunscribe a si procede o no la misma, sin que pueda alterarse con peticiones ajenas a la temática litigiosa, como es la petición de que se declare haber lugar únicamente al pago por parte de los demandados de la cantidad de 34.138,49 euros, esto es, las cantidades satisfechas por la actora en pago del préstamo hipotecario, siendo así que, insistimos, dicho pedimento no conformó el thema decidendi. Asimismo se hace abstracción en el alegato primero de los que vertebran la divergencia con el discurrir judicial que la parte demandada se obligó en la escritura pública de compraventa con subrogación de préstamo al pago de 108.134,10 euros, los que se reservó para tener frente a la hipoteca que gravaba la vivienda adquirida, asumiendo los demandados solidariamente, cual se desprende de la cláusula segunda del mismo documento público, la obligación personal garantizada en la forma y condiciones de la escritura autorizada el 22-XI-2000 (documento nº 2 de la demanda), la que los demandados declararon conocer y aceptar, al obrar en su poder copia de la misma, y se obligaron al cumplimiento de todos sus pactos y condiciones liberando a la entidad vendedora, actualmente apelada, de cuantas responsabilidades pudieran derivarse de la misma. La Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona no aceptó la subrogación de los demandados con apoyo en la estipulación 16ª de la escritura aludida de 22-11-2000, como se desprende con la lectura del documento nº 3 de la demanda, habiendo resultado baldía la misiva intimatoria del pago de los 108.134,10 euros enviado por burofax el día 20-VI-2003 (vide documentos 6 a 10 y 13 y 16 de la demanda), siendo sorprendente que en la comunicación cursada el 22-9-2003 se afirmase por los demandados que éstos se subrogaron en la hipoteca que gravaba la vivienda y que estaban realizando puntualmente los pagos mensuales a la Caixa (documento nº 22 de la demanda), sin aportación de acreditación alguna de la veracidad de dichas aseveraciones. No es sorprendente que, habida cuenta del tiempo transcurrido desde el otorgamiento de la escritura de compraventa y planteamiento de la problemática concerniente a la no aceptación de la subrogación pretendida por los compradores, la parte actora procediese a requerir a los mismos por conducto notarial el día 12-12-2005 (documento nº 24 de la demanda) para que atendiesen el completo pago de la cantidad retenida como parte del precio en la escritura de compraventa de 8-V-2003, más sus intereses correspondientes y, en otro caso, y por el solo hecho del transcurso de cinco días, que se tuviesen por notificados y requeridos de forma fehaciente, y a los efectos del artículo 1504 del CC , de la resolución de pleno derecho del precitado contrato de compraventa por causa de incumplimiento de las obligaciones de pago del precio convenido; requerimiento que no atendieron, ni siquiera contestaron en el plazo concedido, ni en los más de doce meses siguientes a la declaración de voluntad de la parte vendedora de dar por resuelto el contrato; incumplimiento inequívoco, traducido en el impago prolongado, duradero e injustificado que frustra las aspiraciones y expectativas de la parte vendedora y el fin económico-jurídico del contrato, con lo que es llano que se llenan todas las exigencias a que se subordina legalmente la resolución contractual. El artículo 1504 del CC , como es sabido, no establece como presupuesto de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio convenido que así se haya convenido por las partes contratantes, sino que, aun cuando se hubiese estipulado que por falta de pago del precio convenido tendría lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podría pagar, aún expirado el término convenido, interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial y que, hecho el requerimiento, el juez no podrá concederle nuevo término, por lo de antiguo una dilatada línea jurisprudencial viene proclamando que "háyase convenido o no un pacto comisario, al dejar de pagar los compradores todo o parte del precio incurren en incumplimiento determinante de la resolución contractual, teniendo aplicación el precepto también cuando se da la condición resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas, siempre que concurran los requisitos de falta de pago del precio -o de parte del mismo- y el requerimiento del vendedor (SSTS 30-10-1961, 7-6-1963 y 30-12-1995 ). La parte compradora se obligó a subrogarse en el préstamo hipotecario en los términos preindicados y, cualquiera que sea la causa por la que la Caixa no aceptó la subrogación, ello resulta inane, ya que lo enjundioso es que ni se subrogaron los compradores ni satisficieron los 108.134,10 euros pendientes de abono, lo que frustró, cual queda dicho, el fín normal del contrato, ya que no sólo no hicieron efectiva la cantidad retenida del precio convenido, sino que obligaron a que la parte demandante haya tenido que seguir satisfaciendo las cuotas de amortización e intereses (documentos 5 y 25 de la demanda). Ad omnem eventum, si la subrogación no fue viable incumbía a los compradores intentar obtenerla a través de otra entidad bancaria, máxime cuando conocían el contenido de la escritura de 22-11- 2000, según hemos visto, y, por ende, era previsible que no se aceptase la subrogación por las condiciones económicas de los mismos, por lo que no cabe imputar negligencia a la parte vendedora, ni mencionarse que no resulta de la actividad demostrativa practicada en los autos originales que no se hubiese notificado por la Caixa a los demandados la no concesión de la subrogación, ya que debería cerciorarse de que se admitiera la subrogación, no pudiendo establecerse entronque alguno entre la escritura de compraventa que se adjuntó a la demanda como documento nº 24 embargo trabado por 18.116,69 de principal, a instancia de la Caixa por el Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Madrid en los autos 899/1993 y anotado en el Registro el 30-XI-2004 (folio 216), id est, casi un año y medio después del otorgamiento de la escritura pública de compraventa de la vivienda a que se contrae el procedimiento, ya que si no se aceptó la subrogación, la razón de dicho embargo responde a circunstancia totalmente ajena a la adquisición de la vivienda que nos ocupa. La conculcación de los artículos 1504 y 1124 del CC está huera de contenido y es meramente retórica, como también lo es la condición de consumidores de los demandados, ya que ni existe cláusula oscura alguna, ni se suscita problemática alguna atinente a su protección, sino simplemente si se ha cumplido por los demandados la obligación de pago a que se compeliese, interrogante que se ha dejado ampliamente contestado; razonamientos que, sin necesidad de motivación complementaria por la claridad meridiana del tema litigioso, conducen al fenecimiento del recurso de apelación, relevándonos de descender al examen cada uno de los reproches enfrentados a la decisión discutida, los que claudican al ser meramente tributarios del tratamiento dispensado a las cuestiones nucleares planteadas en el recurso.

SEGUNDO.- En dos estirpes de argumentos o motivos de disentimiento asienta la parte demandante su disconformidad con la sentencia objeto de impugnación, a saber: 1) la denegación del resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la obligación de subrogarse los demandados en el préstamo hipotecario y por el uso de la misma desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa del 8-V-2003 y 2) el pronunciamiento relativo a las costas procesales originadas en la primera instancia. En el desarrollo integrador de la petición de los daños y perjuicios postulados por dicho concepto con acomodo en la pérdida de rentabilidad del inmueble de no haberse vendido a las demandadas, considerando que se trata de una reclamación por lucro cesante del artículo 1106 del CC , es decir la ganancia dejada de percibir por el acreedor, argumentándose en la sentencia que los daños han de ser ciertos, no dudosos, contingentes o meramente posibles, siendo así que la parte actora ejercitó la acción de daños y perjuicios del artículo 1124 en relación con el art. 1101 del CC , basándose en un hecho incuestionable, cual es que los compradores, incumplidores de sus obligaciones de pago, han venido ocupando la vivienda desde que tomaron posesión de ella en el mes de mayo de 2003, y no por pérdida de rentabilidad del inmueble, como declara la sentencia, sino por ocupación y utilización de la vivienda desde la referida fecha. Se razona en pro del éxito del motivo 1) que es doctrina pacífica que la resolución contractual produce sus efectos retroactivamente, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, debiendo las partes contratantes devolverse recíprocamente las prestaciones o cosas que hubieran recibido; doctrina recogida en la sentencia impugnada, donde se condena al reintegro recíproco de las prestaciones derivadas del contrato, lo que significa que la entidad vendedora debe restituir a los compradores incumplidores la cantidad de 42.058,82 euros, más el IVA correspondiente, ascendente a la suma de 10.513,50 euros, que fueron entregados por los mismos, como consta en la estipulación 2ª de la escritura pública de compraventa de 8-V- 2003, detrayendo de dicha cantidad 18.116,69 euros de principal, más intereses y costas para responder del embargo trabado en el procedimiento de ejecución tramitado en el Juzgado nº 41 de Madrid contra los compradores y 2º) que éstos tomaron posesión de la vivienda en el mismo acto de formalización de la escritura pública de 8-V-2003, y que a partir de dicho momento han ocupado la vivienda hasta el momento, con lo que la parte impugnante, cumplidora de sus obligaciones, tiene que restituir la totalidad de las cantidades recibidas, excepción del embargo, resultando los accionados beneficiados notablemente, al haber ocupado gratuitamente la vivienda desde mayo de 2003 y no poderle dejar de indemnizar los perjuicios sufridos por la entidad actora y que se traducen simplemente en el canon o renta que, al menos, deberían haber abonado por la ocupación y utilización de la vivienda durante años, produciéndose un cierto enriquecimiento injusto. El motivo de obligado acogimiento por la propia argumentación en que se asienta en cuanto que si la parte actora ha venido satisfaciendo las cuotas de amortización del crédito hipotecario mensualmente y ha de devolver la cantidad recibida en concepto de parte del precio de la compraventa con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública autorizada el 8-V-2003, lo que asciende a 52.572,32 euros, de los que 10.513,50 euros corresponden al IVA, es llano que la parte demandada ha venido usando la vivienda sin contraprestación alguna, privando de la obtención de un beneficio por su arriendo a la contraparte generándose de esta forma un enriquecimiento para la parte demandada carente de justificación con el correlativo empobrecimiento para la actora, que ha de ser compensado por el perjuicio irrogado en los términos impetrados por la parte ahora impugnante, acreditado que está el precio del arrendamiento de la vivienda por el informe pericial que se adjuntó a la demanda, el que parece a toda luz ajustado en atención a las características de la vivienda y garaje objeto de compraventa; razonamientos que aparejan el acogimiento del reparo y a fortiori del segundo en que se asienta la impugnación a tenor del artículo 394 de la LEC , toda vez que los pedimentos formulados en la demanda son estimados íntegramente.

TERCERO.- Corolario de la desestimación del recurso de apelación es que se impongan a la parte apelante las costas procesales causadas en esta alzada por su tramitación, no haciéndose especial pronunciamiento en cuanto a las generadas por la sustanciación de la impugnación.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Ignacio Gómez Gallegos, en representación de D. Vicente y de Dª Alejandra , frente a la sentencia dictada el día veintiseis de julio de dos mil siete por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Parla en los autos a que el presente Rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos la presente resolución en lo que a dicho recurso atañe, imponiéndose a la parte apelante las costas procesales originadas en este grado jurisdiccional respecto a dicho recurso.

Que con acogimiento de la impugnación deducida por la Procuradora Dª María del Carmen Aguado Ortega, en representación de "Estudios de Patrimonios y Gestión Urbana, S.L., frente a dicha sentencia, la revocamos en el sentido de condenar a D. Vicente y Dª Alejandra a que abonen por el uso de la vivienda a la entidad actora la cantidad de 34.107,63 euros, los que habrán de incrementarse hasta el momento en que se haga entrega de la vivienda de acuerdo con lo solicitado en el Hecho VIII de la demanda, así como al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las devengadas por la tramitación de la impugnación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.