Sentencia Civil Nº 48/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 40/2007 de 22 de Enero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOCUARTA

ROLLO Nº 40/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 58/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 55 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 48/2007

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GAMEZ

Dª.MARTA FONT MARQUINA

Dª.ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER

En la ciudad de Barcelona, a veintidos de enero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 58/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona, a instancia de INGEST MARESME, S.A. contra GECOPINSA TASACIONES, S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de Octubre de 2.006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimant la demanda interposada per INGEST MARESME, S.A. contra GECOPINSA, SA, absolc la demandada. Sense imposició de costes".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTIDÓS DE NOVIEMBRE DE DOS MIL SIETE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora, Ingest Maresme S.A., ejercita acción de reclamación de daños y perjuicios derivados de culpa contractual, contra la empresa tasadora Geopinsa Tasaciones S.A., la cual, según argumenta el actor, cometió un error en la valoración de las posibilidades de edificación de los inmuebles sitos en la Plaza Mañané y calle Flaquer núm. 5 y 6 y Vallirana núm. 31 de Barcelona que finalmente Ingest Maresme S.A. compró al ejercitar el derecho de opción de compra que, mediante escritura pública de 20 de mayo de 2004, le cedió la empresa CGV-Land 2003. El error de Geopinsa Tasaciones S.A., fue considerar que la finca sita en la Plaza Mañé i Flaquer, permitiría una construcción de planta baja más cuatro plantas altas, cuando la realidad urbanística resultó que sólo se permitía la elevación del edificio en dos plantas altas. Con ello, alega la actora apelante, ha perdido 338,88 m2 de edificabilidad que suponen una infravaloración de 726.216,36 euros, que es la suma que reclama en la demanda y que coincide aproximadamente con el cálculo realizado por el perito judicial.

La sentencia desestima la demanda, en resumen, porque aprecia la excepción de falta de legitimación activa del demandante porque no fue parte en ninguno de los dos contratos en virtud de los cuales la empresa demandada realizó su tasación. El primero lo celebró el 4 de marzo de 2004 la empresa CGV-Land 2003, S.L. con Gecopinsa Tasaciones, S.A. a fin de averiguar el valor inmobiliario de las fincas antes descritas y de celebrar o no el contrato de opción de compra con los titulares (familia Puig- Pey), lo que efectivamente hizo en contrato privado elevado a escritura pública en fecha 19 de mayo de 2004. El segundo, fue un encargo efectuado a instancia de la entidad BBVA para determinar el precio de las fincas y la conveniencia de celebrar con Ingest Maresme, S.A., el contrato de préstamo garantizado con hipoteca.

SEGUNDO.- En apelación la parte actora alega que aunque no fue ella quien directamente encargó a la demandada los informes sobre el valor de las fincas, ellos fueron determinantes para que se subrogara en el contrato de opción de compra concertándolo así con CGV-Land 2003, S.L. para que después, lo ejercitara comprando las fincas y para que concertara el préstamo con el BBVA, por lo que invoca el principio de la relatividad de los contratos, en la interpretación del artículo 1257 CC. En segundo lugar esgrime como motivo de apelación el error en la valoración de la prueba, en especial las periciales y la declaración de los testigos, representantes de CGV Land 2003, S.L., y representante del BBVA en cuanto que las tasaciones aunque se encarguen por el Banco, son en interés del posible prestatario.

TERCERO.- No compartimos las argumentaciones de la parte actora apelante puesto que el actor, pudo solicitar una valoración independiente de la pedida por las empresas citadas, en especial antes de celebrar el primero de los contratos, el de opción de compra, ya que la segunda valoración se realizó sobre la base de la primera y por la misma empresa demandada. El actor aceptó en dos ocasiones el valor de la finca que le proporcionó un tercero. Primero la sociedad CGV Land 2003, S.L., y después el BBVA.

Ingest Maresme S.A., pudo solicitar un informe de otra empresa, sin embargo, aceptó el precio de la opción de compra sin objeción, ejercitó la opción y agrupó las fincas pese a saber que para una de ellas la altura máxima permitida por el Ayuntamiento, era de dos plantas superiores, según el informe de la sociedad demandada en cuyo extremo no cometió ningún error. El precio de la opción estaba, pues fijado antes de que la adquiriera la demandante, lo que demuestra sin ningún género de duda que ella no encargó la valoración, pues la hizo la empresa cedente de la opción antes de celebrar su respectivo contrato con los particulares (Puig-Pey).

En cuanto al invocado error en la valoración de la prueba, no es tal ya que se considera acreditado por la sentencia, que existió el error y la depreciación del valor de lo adquirido al haberse fijado un precio de acuerdo al informe erróneo efectuado por la empresa demandada y por tanto, por encima del valor medio de mercado. Pero este hecho, ante la apreciación de la falta de legitimación de la actora por ser persona ajena a los contratos de arrendamiento de servicios celebrados con la demandada, carece de relevancia práctica alguna.

Por último, en cuanto al invocado error en la valoración de la prueba testifical a los efectos de apreciar la teoría de la relatividad de los contratos, tampoco lo apreciamos, ya que en la declaración de los representantes de las entidades que encargaron la valoración, sí se reconoce que ésta tuvo importancia en la fijación del precio y también en la concesión del préstamo, ello, no implica que por tal motivo deba considerarse al actor parte en los contratos de arrendamiento de servicios celebrados por aquellos.

La subrogación del actor en el contrato de opción de compra, hace que efectivamente, como indica el actor apelante, que el subrogado asuma todas las consecuencias de ese contrato. Sin embargo, la subrogación no se extiende a los negocios jurídicos previos que pudieron (como en este caso) celebrar con terceros e influir en la determinación de las condiciones del de opción de compra, las cuales fueron aceptadas por la parte apelante. En cuanto a la tasación del inmueble, cabe señalar que la suele solicitar, como ocurrió en este caso, la entidad financiera que ha de conceder el préstamo con garantía hipotecaria sobre el bien a tasar, aunque el destinatario del préstamo, evidentemente se verá afectado por el resultado de la valoración. Lo que es evidente es que en ninguno de los dos supuestos, como hemos indicado anteriormente, el tercero que sí se ve afectado por la valoración encargada por otros, carezca de la posibilidad de encargar otra valoración por su cuenta antes de celebrar los contratos tanto de subrogación en el de opción de compra y compraventa como de préstamo con garantía hipotecaria.

En definitiva, coincidimos con el Juez de primer grado en que la acción ejercitada de indemnización de daños derivados de responsabilidad contractual es equivocada porque en ninguno de los dos supuestos, el actor contrató los servicios profesionales de la empresa demandada, lo que nos lleva a la confirmación de la sentencia con desestimación del recurso.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso, las costas de la apelación serán de cuenta de la parte apelante, conforme al artículo 398.1 LEC .

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por INGEST MARESME, S.A. contra la sentencia de fecha 15 de Octubre de 2.006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 55 de Barcelona , la cual CONFIRMAMOS. Imponemos las costas de la apelación a la parte apelante.

Y firme que sea esta sentencia, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.