Sentencia CIVIL Nº 55/2020, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 777/2019 de 14 de Febrero de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 000777/2019
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Ordinario - 000721/2018
SENTENCIA Nº 55/2020
========================================
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Fernando Fernández-Espinar López
Magistrado: D. José Ramón de Blas Javaloyas
========================================
En ELCHE, a catorce de febrero de dos mil veinte
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres.
expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario 721/2018, seguidos ante el Juzgado de Primera
Instancia nº 4 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte
demandante , alquileres Conejero Gómez, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición
de recurrente, representada por el Procurador Sr. Vicente Giménez Viudes y dirigida por el Letrado Sr. Tomás
Conejero Gómez, y como apelada, el demandado, D. Jacinto , representado por la Procuradora Sra. María
Virtudes Valero Mora y dirigida por el Letrado Sr. Ángel Cecilio Gómez Fernández.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 22 de mayo de 2019 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Giménez Viudes en nombre y representación de ALQUILERES CONEJERO GÓMEZ, S.L., contra D. Jacinto , se absuelve a éste de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de costas a la parte actora .'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, Alquileres Conejero Gómez, S.L. en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 777/2019, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 6 de Febrero de 2020.



TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Ramón de Blas Javaloyas.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación 1. Interpone la representación procesal de la mercantil Alquileres Conejero Gómez SL recurso de apelación frente a la sentencia nº 122/19, de 22 de mayo de 2019 del Juzgado de primera instancia número 4 de Orihuela, que desestima la demanda. Solicitó la apelante que se revoque la sentencia de instancia y que estime íntegramente la demanda, con condena en costas para la parte demandada; o, subsidiariamente, que se revoque la condena en costas y que se declaren de oficio por concurrir serias dudas de derecho.

2. La apelante Alquileres Conejero Gómez SL impugna la sentencia de primera instancia, que desestimó la demanda al entender caducada la acción de retracto, por considerar que no puede fijarse el dies a quo del retracto en el día 23.1.18 a pesar de que conociera en ese momento las condiciones de la subasta, porque en ese momento la acción no había nacido al no haberse perfeccionado la adquisición. Afirma que tal perfección se produce con la resolución de SUMA de fecha 23.5.18 cuando ordena continuar con el procedimiento de adjudicación a favor del demandado en los términos del art. 104.bis RD 939/05; en concreto, cuando se notificó dicha resolución el día 25.5.18. Considera que concurre en el caso una especialidad procedimental contenida en el art. 104.bis RGR, que determina cuándo se produce la transmisión.

3. Señala también que cabe el ejercicio del retracto en vía administrativa y que no podía ejercitarse ante la jurisdicción civil a fecha 12.2.18, cuando se le notificó el acuerdo de SUMA concediendo 9 días para pago y justificación, porque la eficacia traslativa del acta estaba en suspenso. De ahí, colige, que cuando se alzó la suspensión, al estimarse el recurso el 23.5.18, notificado el 25.5.18, fue cuando comenzó el dies a quo y que por eso presento la demanda en los 9 días hábiles siguientes.

4. Alegó como rechas relevantes: 18.01.18 en que produjeron las subastas de las fincas al demandado; días 19 y 23.01.18 de pago del remate; día 24.01.18 de presentación por la ahora apelante de escrito manifestando conocer la celebración de la subasta, fincas, precio de salida, importe de adjudicación e identidad de adjudicatario, con manifestación de su voluntad de hacer valer su derecho de retracto ante SUMA; día 01.02.18 en que SUMA acuerda conceder plazo para hacer efectivo el derecho de retracto a la actora apelante; día 21.02.18 en que la mesa de subasta dejó sin efecto la adjudicación por ejercicio de derecho de retracto; día 23.05.18 SUMA estima el recurso del demandado dejando sin efecto el retracto ejercitado [en sede administrativa] y acordando continuar con el procedimiento de adjudicación al mejor postor Jacinto ; día 25.05.18 en que se notificó la resolución anterior a la apelante; día 05.06.18 de presentación por la apelante de la demanda rectora de las presentes actuaciones ejercitando la acción de retracto ante la jurisdicción civil.

5. Por otra parte, considera cumplido el requisito del pago con el abono del precio efectuado en sede administrativa.

6. Subsidiariamente, solicita que no se impongan las costas por considerar que concurren razonables dudas hecho o de derecho.

7. La parte apelada D. Jacinto se opuso al recurso solicitando la desestimación del mismo, al considerar que el apelante manifestó el ejercicio de la acción de retracto en escrito de 23.1.18, escrito en que se revela el conocimiento pleno de las condiciones de la enajenación.

8. Añade que la consignación ante SUMA no equivale a consignación judicial, por lo que cuando volvió a ejercitar el retracto en sede incompetente el 16.2.18 tampoco había consignado.

9. Se opone a la consideración de la procedencia del retracto administrativo ante SUMA.

10. Añade que se incumplió el art. 266 LEC, por no consignar judicialmente el importe, sin que pueda equipararse la consignación al pago a SUMA, por lo que este hecho ha de conducir a la inadmisión de la demanda y ahora a desestimación.

11. Finalmente, considera que no concurren dudas de hecho ni de Derecho y pide la aplicación del principio del vencimiento.



SEGUNDO.- Retracto de comuneros. Cómputo del plazo. Dies a quo en caso de subasta administrativa.

12. En su conceptuación legal, el art. 1521 CC establece que: 'El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago'.

13. De manera más precisa, el retracto legal puede ser definido como el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; aunque, en realidad, no supone una subrogación en sentido propio, sino más bien una nueva adquisición, una venta forzosa por parte del comprador al retrayente ( STS 17.10.18, ECLI:ES:TS:2018:3554 ; o SSTS 04.02.08 y 09.03.99, entre otras).

14. Se trata, por tanto, de un derecho potestativo, de los denominados de adquisición preferente, que faculta a su titular para que, en caso de venta de una cosa, pueda el retrayente adquirirla dejando sin efecto la venta después de efectuada, una vez satisfecho el precio que el comprador había pagado y los demás gastos.

15. Respecto del retracto de comuneros, que es el que aquí concurre, el art. 1522.1 CC establece que: 'El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos'. Y el art. 1524 CC: 'No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta'.

16. El espíritu y finalidad de la institución es reducir o eliminar las cotitularidades dominicales, evitando en lo posible las situaciones de indivisión en los supuestos de condominio de un inmueble, al responder al criterio del Derecho romano, que consideraba antieconómicas y perjudiciales las situaciones de comunidad.

17. El modo en el que se ha de entender ejercitado este derecho dentro del plazo legal debe ser a través de la presentación de la demanda por el cauce procedimental adecuado ante el Juzgado competente, pues como señaló la STS 29.04.09 (ECLI:ES:TS:2009:2391), la acción judicial que pone en movimiento el derecho de retracto solo se materializa a través de la presentación de una demanda que formula el titular del derecho ante el órgano judicial en este sentido, SAP Vizcaya, sección 5ª, de 21.07.14, ECLI:ES:APBI:2014:1683.

18. Actualmente, como recuerda la STS 22.07.13, es pacífica la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto legal en casos de venta en pública subasta. Sin embargo, la determinación del dies a quo ha sido controvertido.

19. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 01.04.60, 20.02.75), pero posteriormente se ha entendido que la consumación se produce, en caso de subasta judicial, desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título -aprobación del remate- y modo -adjudicación al rematante- el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 01.07.91, 11.07.92, 25.05.07, 26.02.09), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC).

20. En caso de subasta administrativa, el día inicial del cómputo se entendió aquel en que se llevó a cabo la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública ( STS 14.12.07).

21. En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, incluida la identidad del adjudicatario, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma.

22. El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el día inicial del plazo de caducidad en el retracto. A lo que aquí interesa podemos destacar las siguientes.

23. En STS de 22.07.13 ( ECLI:ES:TS:2013:4083 ) resolvió que: 'La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción 'iuris et de iure' de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993, 7 abril 1997 ). [...] No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como 'dies a quo' para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC ) .

En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997, 3 marzo 1998 ). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto [...] [L]a doctrina de esta Sala, que cita el recurrente, expresada en sentencias de 14 diciembre 2007 , 26 febrero 2009 y 1 abril 2009 . Esta última, que se remite a las anteriores, afirma que 'en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el ' dies a quo'; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad''.

24. La STS de 01.04.09 (ECLI:ES:TS:2009:1836) señaló que: 'Conviene precisar la doctrina de esta Sala en orden a la determinación del dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal, en caso de falta de inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad; o bien, que no es el caso presente, sobre el conocimiento anterior a la inscripción.

Se exige, para que se considere que ha empezado el cómputo de los nueve días, que se pruebe un conocimiento completo, cumplido y cabal que abarque no sólo al hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión ( sentencia de 8 de junio de 1995, que cita muchísimas anteriores, desde 1942 ), lo que se reitera posteriormente: es precisa la constancia del conocimiento de la consumación de la compraventa ( sentencia de 7 de diciembre de 1998 ), constancia de un conocimiento completo de la transmisión, que incluye todos los pactos y condiciones ( sentencia de 20 de octubre de 2005 ), completo conocimiento de la transmisión ( sentencia de 25 de mayo de 2007 ); negándose que el díes a quo sea el simple conocimiento de la celebración de la subasta, sino el completo conocimiento de la venta ( sentencia de 14 de diciembre de 2007 ), en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el dies a quo ( sentencia de 26 de febrero de 2009 ); esta última, como más reciente, resume la doctrina de la sala en estos términos: 'El artículo 1524 parece claro respecto al dies a quo del retracto legal: la inscripción en el Registro de la Propiedad o, sólo en su defecto, si no se produce la inscripción, es desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La jurisprudencia ha matizado que si antes de la inscripción el retrayente hubiera tenido conocimiento completo de la transmisión, la fecha de tal conocimiento sería el dies a quo . En caso de subasta administrativa, se entendió que el dies a quo fue la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública, en la sentencia de 14 de diciembre de 2007 . En caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el dies a quo; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad: lo cual lo dice también la citada sentencia de 14 de diciembre de 2007'' 25. La STS 18.03.09 (ECLI:ES:TS:2009:1141) dispuso que: 'El retracto legal, como derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere y en sus mismas condiciones, constituye un auténtico límite que el ordenamiento jurídico impone al derecho de propiedad, constriñendo el poder de disposición que, de ordinario, corresponde al dueño de la cosa, estableciendo una preferencia a favor de determinadas personas para adquirir aquella en caso de que tenga lugar su enajenación. De lo dicho se desprende que tal derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad contemplado específicamente en el artículo 1524 del Código Civil respecto del retracto legal de comuneros - Sentencia de 14 de diciembre de 2007, con cita de la de 9 de marzo de 1999 , admitiéndose el retracto respecto de enajenaciones hechas en pública subasta judicial, pues, precisamente en un supuesto de retracto legal de comuneros, recuerda la Sentencia de 25 de mayo de 2007, haciéndose eco de lo dicho en la de 8 de junio de 1995 , que no existen razones para limitar el retracto a las adquisiciones derivadas de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, 'no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo' ) .

En línea con lo mencionado es necesario aclarar que el hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002, que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. De este modo, en las transmisiones de bienes a través de contrato de compraventa, aunque el contrato se perfeccione al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa objeto del mismo y el precio según el artículo 1450 del Código Civil , lo relevante a efectos de determinar cuándo nace el derecho de retracto y cuándo puede ejercitarse la acción por el retrayente es que la adquisición de lo comprado no tiene lugar sino cuando a ese título se le une el modo o tradición consistente en la entrega de la cosa del vendedor al comprador (en nuestro sistema, hasta el momento en que se produce la entrega de la cosa, el contrato sólo produce efectos de índole obligacional entre las partes), incluso de forma simbólica - traditio ficta- con otorgamiento de escritura pública según el artículo 1462.2º del Código Civil . Y de igual forma, en los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante será la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en 9 días, salvo que se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al retrayente. En tal sentido se ha pronunciado esta Sala de forma concluyente en sus dos últimas sentencias sobre la cuestión, de 14 de diciembre de 2007 y 14 de julio de 2008 , confirmando ésta última la doctrina, que ahora se reitera, de que en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el auto de adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca su existencia, en cuyo caso el plazo comenzará a partir del día siguiente a su notificación'.

26. La STS de 26.02.09 (ECLI:ES:TS:2009:903) estableció que: 'El problema a resolver en casación es el de la caducidad de la acción y, dentro de ésta, el dies a quo en caso de subasta judicial. El mandato legal es claro: el dies a quo es la fecha de la inscripción en el Registro de la Propiedad partiendo del principio de publicidad registral y sólo se altera si se acredita (no es el caso presente) que el retrayente había tenido conocimiento anterior de la compraventa o, en su caso, de la subasta, con todos los datos del negocio jurídico transmisivo.

Tal como expresa la sentencia de 8 de junio de 1995 : 'Una cuestión es que el nacimiento de la acción de retracto venga determinado por la perfección o la consumación del contrato del que dimana, en coincidencia con la aprobación del remate y la adjudicación de la finca subastada, como señaló la orientación jurisprudencial descrita en al sentencia de 11 de Julio de 1.992, y ratificada, también, en la de 30 de Octubre de 1.990, citada en el motivo, y otra bien distinta la relativa al cómputo del plazo de los nueve días exigido en el artículo 1.524 del Código , más concretamente, el correspondiente al día inicial del mismo, el que, desde un punto de vista material, está supeditado al conocimiento que de la venta hubiera tenido el retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc., pues sólo únicamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción, y el conocimiento de la venta en los términos expuesto está reconocido y recogido en consolidada doctrina de la Sala, reflejada, entre otras, en las sentencias de 6 de Marzo de 1.942, 21 de Diciembre de 1.946, 20 de Octubre de 1.956, 22 de Abril de 1.958, 30 de Enero y 28 de Mayo de 1.963, 6 de Marzo de 1.973, 15 de Febrero de 1.974, 20 de Febrero de 1.975, 30 de Octubre de 1.978, 9 de Febrero de 1.984, 12 de Diciembre de 1.986, 28 de Abril de 1.988, cuyo conocimiento, por supuesto, puede tener lugar por el adquirido con el otorgamiento de la escritura o por el obtenido con anterioridad por cualquier otro medio, siempre y cuando que uno u otro comprenda el de la totalidad de extremos de la transmisión. ' Cuya doctrina es reiterada por las sentencias de 20 de octubre de 2005 que exige la constancia de un conocimiento completo de la transmisión, que incluye todos los pactos y condiciones, en lo que insiste la de 25 de mayo 2007: completo conocimiento de la transmisión, en un caso en que constaba que el retrayente había conocido las condiciones de venta por razón de la subasta practicada; la de 14 de diciembre de 2007 niega que el dies a quo sea el simple conocimiento de la celebración de la subasta, sino el completo conocimiento de la venta. [...] El artículo 1524 parece claro respecto al dies a quo del retracto legal: la inscripción en el Registro de la Propiedad o, sólo en su defecto, si no se produce la inscripción, es desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La jurisprudencia ha matizado que si antes de la inscripción el retrayente hubiera tenido conocimiento completo de la transmisión, la fecha de tal conocimiento sería el dies a quo . En caso de subasta administrativa, se entendió que el dies a quo fue la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública, en la sentencia de 14 de diciembre de 2007 . En caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el dies a quo; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad: lo cual lo dice también la citada sentencia de 14 de diciembre de 2007'.

27. Y con un supuesto de hecho similar, por referirse a subasta derivada de procedimiento de apremio de la Agencia Tributaria, como advertía la parte apelante, la STS de 14.12.07 ( ECLI:ES:TS:2007:8147 ): El retracto legal, como establecido por el ordenamiento jurídico, es un límite al derecho de propiedad en el sentido de que constriñe el poder disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente; ello, por establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas. Es, pues, esencial el concepto de enajenación, a partir de la cual se perfila el retracto, como poder que tiene el retrayente sobre una cosa para adquirirla después de haber sido transmitida a un tercero (así, sentencia de 9 de marzo de 1999 ), conforme dispone, con confusa terminología, el artículo 1521 del Código civil y el artículo siguiente, 1522 , contempla el retracto de comuneros.

En ambos artículos y en la abundante jurisprudencia recaída sobre el retracto en general y el retracto de comuneros en particular, destacan los conceptos de transmisión y de adquisición de la cosa retraída, que son determinantes del ejercicio de la acción de retracto y del plazo de caducidad [...] Toda la cuestión que se plantea en casación es si se cumplió o no el plazo, es decir, si conforme al artículo 1524 del Código civil se ejercitó la acción de retracto de comuneros dentro de nueve días desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta: de nuevo destaca el concepto esencial de venta, como causa de la transmisión y adquisición del derecho de propiedad a partir de la cual puede ejercerse el retracto, no antes; ni después de nueve días, claro está [...] Pero en ningún momento habla del conocimiento de la escritura de compraventa que es la verdadera venta no antes, como dice el artículo 1524 del Código civil y la jurisprudencia que insiste ( sentencias de 11 de julio de 1992 y 8 de junio de 1995 ) en que la acción de retracto nace desde la subasta con aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante. En ningún momento se dice en la sentencia que conociera no ya la aprobación judicial, ya que no es un procedimiento judicial, sino el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de 29 diciembre de 1998 y el único dato del conocimiento de la venta es la notificación de la adjudicación y compraventa en escritura pública de fincas hecha el 1 de febrero de 1999.

Es, pues, éste, el dies a quo y, por tanto, se ha ejercitado en plazo la acción de retracto. No podía hacerlo antes, porque no se había producido la transmisión y por tanto, no se había dado aún el dies a quo'.

28. La jurisprudencia de otras Audiencias Provinciales también se ha pronunciado sobre el problema de la determinación del día inicial del cómputo. Así, la SAP Burgos, sección 2ª, de 29.03.16 ( ECLI:ES:APBU:2016:259 ) resolvió que: 'Sobre el 'dies a quo' que debe tenerse en cuenta para el nacimiento del derecho de retracto en los supuestos de transmisión de bienes inmuebles realizada en pública subasta a través de un procedimiento judicial o, mutatis mutandi, administrativo existen sentencias del Tribunal Supremo en cierta medida contradictorias.

Y así la STS del 18 de marzo de 2009 y otras como la de 21-7-2013 que se citan en la sentencia ahora impugnada o las que se citan en el escrito de recurso entienden relevante la consumación de la venta pues solo entonces se producen los efectos traslativos del dominio (auto de adjudicación o resolución administrativa análoga).

Pero existe otro grupo de sentencias, como la STS de 25 de mayo de 2007 y las que se citan en el escrito de oposición al recurso, que declaran que puede ejercitarse la acción de retracto cuando se haya perfeccionado la compraventa (como podría ser un documento privado sin tradición) o se ha celebrado la subasta con remate y adjudicación (aun antes del auto de adjudicación o resolución administrativa análoga) puesto que el retrayente conoce todos los términos de la transmisión.

En realidad, haciendo un esfuerzo de interpretación integradora de todas esas resoluciones del Tribunal Supremo, puede entenderse que no son incompatibles, ' atendiendo las del primer grupo al momento en que se conocen las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa' , en una interpretación tendente a favorecer derechos e intereses del retrayente a fin de que pueda ejercitar la acción de retracto una vez haya tenido pleno conocimiento de las condiciones esenciales de la venta, mientras que las sentencias integradas en el segundo grupo, también en una interpretación favorecedora de los intereses del retrayente, permiten el ejercicio de la acción desde la perfección, no consumación de la compraventa, 'si el retrayente conoce todos los términos de la transmisión' y siempre que la referida adjudicación se haya producido a lo largo del juicio de retracto, ya que el retrayente se subroga con las mismas condiciones en lugar del que aparece como adquirente en la subasta pública.

Como se dice, ambos grupos de sentencias intentan favorecer el ejercicio de un derecho como el de retracto que establecen las Leyes en diferentes supuestos por razones de interés general. En el caso de autos, por ejemplo, el retracto de colindantes de fincas rústicas previsto en el art. 1523 C.C ., intenta evitar el excesivo fraccionamiento de la propiedad rústica. Por eso, el primer grupo contempla el supuesto más habitual de ejercicio tardío del derecho de retracto, mientras que el segundo permite dar respuesta a un ejercicio tal vez demasiado temprano del mismo derecho, siempre que la compraventa se consume, como es el caso de litis, durante el proceso de retracto.

Sobre este estado de cosas ha venido a incidir la sentencia dictada por el Pleno del Tribunal Supremo, nº 842/2013, de 21-1-2014 .

Dicha sentencia, en un supuesto de retracto arrendaticio pero que presenta analogía con el de la presente litis porque se cuestiona la legitimación activa del retrayente que ejercitó el retracto tras la celebración de la subasta y antes del Decreto de adjudicación del bien subastado, se hace eco de las dos corrientes jurisprudenciales mencionadas.

Y, con cita de la STS de 22 de Julio del 2013 , declara que: 'No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como 'dies a quo' para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC ) .

En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto.' Pero, acto seguido, añade que: De la referida doctrina jurisprudencial se deduce que para la determinación del día inicial para el ejercicio de la acción de retracto es esencial determinar la fecha en la que se ha podido obtener toda la información sobre los términos del contrato, pues ello posibilita que el arrendatario pueda decidir con conocimiento de causa si le resulta conveniente o no el ejercicio de la acción, para constituirse, en definitiva, en retrayente y nuevo propietario del inmueble, del que hasta entonces sólo era arrendatario ( art. 1521 C. Civil ).

En el presente caso ese completo conocimiento de los elementos accesorios y esenciales de la venta se remonta al momento de la mejora de la postura por el tercero presentado por el ejecutado ( art. 670.4 LEC ).

La litis se aparta de los supuestos usuales en que la acción se ejercita cuando ya se conocen los términos contractuales, sin esperar al auto de adjudicación, que consagra la consumación de la venta.

Por tanto, no es un supuesto, como tantos, de ejercicio tardío de la acción, sino de presentación de la demanda de retracto, una vez que se ha verificado la perfección del contrato, en la justificada creencia (luego confirmada) de que los basamentos de la venta judicial no se modificarían, por lo que no se consideró necesario aguardar al decreto de adjudicación.

Es evidente que no había precluido el plazo para ejercitar la acción, pues lo hizo antes de los treinta días de la venta ( art. 25 LAU ).

El recurrente plantea la contradicción entre dos corrientes jurisprudenciales en orden al momento en el que se puede ejercitar la acción, a saber, si en el momento de la perfección o en de la consumación de la venta judicial (decreto de adjudicación).

Sobre el particular ya hemos citado la actual doctrina jurisprudencial, pero las sentencias referidas por el recurrente lejos de entrar en flagrante contradicción con la invocada por la Audiencia Provincial, mantienen un mismo objetivo, cual es posibilitar al arrendatario para que tenga toda la información necesaria para el ejercicio de la acción de retracto, que en unas es antes del auto de adjudicación y en otras después.

En la mayoría de los supuestos no es sino tras el auto de adjudicación cuando se conocen los términos concretos de la venta judicial, pero en casos como el presente ya se obtuvo la información íntegra, en el momento de la mejora de la postura ( art. 670. 4 LEC ), tras la que se consignó el precio.' Parece pues que el Tribunal Supremo, en su sentencia de Pleno, se orienta por la postura de conciliar las dos tendencias jurisprudenciales en la forma antes apuntada, con el fin de ' posibilitar al arrendatario para que tenga toda la información necesaria para el ejercicio de la acción de retracto, que en unas es antes del auto de adjudicación y en otras después', distinguiendo según se trate del supuesto más habitual de ejercicio tardío de la acción o, como ocurrió en el caso de litis, ' de la presentación de la demanda de retracto, una vez que se ha verificado la perfección del contrato, en la justificada creencia (luego confirmada) de que los basamentos de la venta judicial [mutatis mutandi, venta en subasta administrativa] no se modificarían, por lo que no se consideró necesario aguardar al decreto de adjudicación''.

29. Por otra parte, la SAP Oviedo, sección 1ª, de 06.11.12 ( ECLI:ES:APO:2012:3148 ) razona: 'Sin embargo, lo que discute el recurso es lo imprescindible de la traditio del bien objeto de la subasta a través de alguno de los medios señalados por el art. 609 del Código Civil , que en una subasta administrativa no tendría lugar sino a través del certificado de adjudicación por parte de la Tesorería General de la Seguridad Social.

En esta dirección, dos sentencias posteriores a las que cita cada una de las partes, parecen dejar sentada la doctrina sobre el plazo para el ejercicio de la acción de retracto en supuestos de subasta judicial y de subasta administrativa. Se trata de las de 26 de febrero y 1 de abril de 2.009 que dicen lo siguiente: 'El artículo 1524 parece claro respecto al dies a quo del retracto legal: la inscripción en el Registro de la Propiedad o, solo en su defecto, si no se produce la inscripción, es desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La jurisprudencia ha matizado que si antes de la inscripción el retrayente hubiera tenido conocimiento completo de la transmisión, la fecha de tal conocimiento sería el dies a quo. En caso de subasta administrativa, se entendió que el dies a quo fue la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública, en la sentencia de 14 de diciembre de 2.007 . En caso de subasta judicial, solo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial de remate y adjudicación al rematante- será ése el dies a quo; en otro caso, la inscripción en el registro de la Propiedad: lo cual lo dice también la citada sentencia de 14 de diciembre de 2.007 '. Como se ve, esta jurisprudencia ratifica el criterio que dejó sentada la sentencia que cita la parte apelante en contra del criterio de la sentencia de instancia.

A la hora de resolverse si con las circunstancias que tuvieron lugar en el caso que se examina, tuvo lugar 'la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública', que es cuando conforme a la sentencia antes citada comienza el cómputo del plazo del artículo 1524 del Código Civil en un supuesto de subasta administrativa como es el que da origen al presente procedimiento. Y en este sentido, no puede olvidarse que en la propia demanda se concluye la exposición con estas palabras: 'Desconocen mis representadas si la entidad demandada, adjudicataria en la subasta de las repetidas participaciones indivisas, ha procedido a abonar el pertinente impuesto de transmisiones, si ha iniciado gestión alguna para la inscripción de los bienes a su favor en el Registro de la Propiedad con el consiguiente devengo de honorarios del Sr. Registrador de la Propiedad o si han tenido cualquier otro gasto necesario para su adquisición' (hecho séptimo del escrito que da inicio al procedimiento, en el folio 4 vuelto). Si las cosas eran así en el momento en que se presentó la demanda, es que ciertamente no había tenido lugar acto alguno que pudieran haber supuesto la 'traditio' o entrega material o formal del objeto de la compraventa producida en la subasta celebrada. Y siendo así, parece que no puede concluirse otra cosa que la sostenida por la parte recurrente, es decir que cuando se ejercita la acción, el derecho de retracto aún no había nacido, como consecuencia de lo cual debe acogerse el recurso para desestimar la demanda'.

30. Por lo tanto, el presupuesto para fijar el dies a quo para el cómputo del exiguo -por ser un límite al derecho de propiedad- plazo legal de caducidad, es que haya nacido la acción de retracto, hecho que se produce con la existencia de una venta consumada.

31. De no ser así no puede utilizarse este instituto legal: podría hablarse de tanteo, pero no de retracto, porque este opera ex post a la enajenación, como sugiere su propia etimología: retro -hacia atrás- trahere -tirar, arrastrar-, en la medida en que se echa hacia atrás una venta para que adquiera la cosa, con preferencia, el titular de este derecho.

32. Y así, para el retracto de comuneros, el art. 1522 CC exige que se haya enajenado una parte de la cosa común.

33. La base del retracto es el conocimiento de aquella enajenación, que, a su vez, requiere del título y el modo de adquirir. Sobre la base de este presupuesto, porque no podrá comenzar a contar el plazo con anterioridad, se ha de leer el art. 1524 CC, para iniciar el cómputo de los 9 días legalmente fijado a partir del día siguiente a la inscripción en el Registro de la Propiedad, o, si no hubiese inscripción, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento, en detalle, de la venta.

34. La cuestión que se plantea en este asunto es la aplicación de la anterior doctrina al caso de subasta derivada de un procedimiento de apremio administrativo.

35. Son hechos probados en la primera instancia que el 23.05.18 se dictó el acta de adjudicación (folio 102) según lo dispuesto en el art. 104.bis del RD 939/2005. Y en fecha 25.05.18 SUMA notifica el acuerdo de adjudicación de los bienes al apelante. Conforme la jurisprudencia reseñada ut supra, es la notificación del acuerdo de adjudicación el acto que permite iniciar el cómputo del plazo, pues en ese momento se puede afirmar con certeza que el retrayente tiene pleno conocimiento de los detalles de la venta.

36. La especialidad del procedimiento contenido en el art. 104.bis del Reglamento General de Recaudación (en adelante, RGR), es que divide temporalmente el acta de adjudicación y la entrega de la certificación que sirve de documento de venta. Y, además, en su apartado e), abre la posibilidad legal del ejercicio de los derechos de adquisición preferente, entre los que se encuentra el derecho de retracto de comuneros. Dispone el referido apartado que: 'Designado adjudicatario conforme a los apartados anteriores y cuando, según la legislación aplicable, existan interesados que sean titulares de un derecho de tanteo u otro de adquisición preferente que obligue a poner en conocimiento previo las condiciones de la adjudicación, se comunicará ésta a dichos interesados. La adjudicación acordada por la Mesa quedará en suspenso durante el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho de adquisición'.

37. Pues bien, en el caso de autos, si se traslada, mutatis mutandis, la solución dada para las subastas judiciales, resulta que la consumación de la venta se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, con la existencia del título (aprobación del remate) y modo (acta de adjudicación).

38. El acta de adjudicación se contiene en la resolución administrativa de 23.05.18 que estimaba el recurso del demandado Sr. Jacinto y que acordaba (folio 102) 'continuar con el procedimiento de adjudicación al mejor postor D. Jacinto [...] en los términos del art. 104.bis del RD 939/2005 al resultar el mejor postor, habiendo efectuado el mismo el pago del remate en fechas 19/01/2018 [...] y 23/01/2018 [...]'.

39. Efectivamente, así se deduce del art. 104.bis RGR, porque ese acto es en el que se procede a la adjudicación de los bienes: 'Finalizada la fase de presentación de ofertas la Mesa se reunirá en el plazo máximo de 15 días naturales y se procederá a la adjudicación de los bienes o lotes...'.

40. Ya designado el adjudicatario, que es el demandado en el procedimiento, el mismo precepto señala que ingresado el remate, lo que se había hecho en enero de 2018, se otorgará escritura pública de venta o bien la certificación del acta de adjudicación de bienes, el cual 'constituye un documento público de venta a todos los efectos'.

41. En suma, considera la Sala que el dies a quo comienza el día siguiente a la notificación del acta de adjudicación, porque el conocimiento de las condiciones de la subasta en enero de 2018 no puede servir para tener por conocido el detalle de la venta efectiva que aún no se había consumado, de modo que aquellas condiciones conocidas en enero podrían haber variado posteriormente.

42. Notificada el acta el día 25.05.18, conforme señala la apelante, el plazo comenzó a correr el día siguiente, conforme a la máxima dies a quo non computatur in termino sed computatur dies ad quem [el día desde el que se inicia el plazo no se computa, pero sí el día final].

43. El plazo de caducidad de 9 días es un plazo civil sustantivo, por lo que no cabe la exclusión de los días inhábiles, de conformidad con el art. 5.2 CC. En este sentido, la STS 29.04.09 (ECLI:ES:TS:2009:2391) señaló que: 'el plazo [...] es de caducidad, lo que exige que el derecho se ejercite en un período determinado, transcurrido el cual decae, y la institución de la caducidad opera, en principio, en el ámbito propio del Derecho material o sustantivo y no en el del Derecho procesal, en cuyo cómputo se incluyen los días inhábiles, a diferencia de los plazos propios del proceso, tal como establece el art. 5 del Código Civil'. También, aunque más antigua, la STS 10.11.04 ( ECLI:ES:TS:2004:7215 ): 'Queda por examinar si lo ha hecho dentro del plazo legal, plazo que posee naturaleza civil y no procesal ( sentencia 1 febrero 1.982), por lo que no se descuentan los días inhábiles ( art. 5 Cód. civ.), y es de caducidad ( sentencia 2 marzo 1.992), apreciable de oficio y no susceptible de interrupción ( sentencias 25 de septiembre de 1.950, 22 mayo 1.965, 27 junio 1.966, 22 mayo 1.990 y 10 noviembre 1.994)'. O también, STS 02.07.02 (ECLI:ES:TS:2002:4912): '[...] plazo de caducidad y la falta de ejercicio dentro de tal plazo señalado hace decaer el derecho y se aplica el art. 5,2 del Código Civil que establece que en el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles'.

44. En este sentido, la naturaleza sustantiva del plazo comporta que transcurrido el mismo no puede ser ejercitado ya el derecho que alberga, nota característica que diferencia la caducidad de la prescripción. Así como ésta tiene por finalidad la extinción de un derecho ante la razón objetiva de su no ejercicio por el titular, y a fin de evitar la inseguridad jurídica, en la caducidad se atiende sólo al hecho objetivo de la falta de ejercicio dentro del plazo prefijado, hasta el punto de que puede sostenerse en realidad que es de índole preclusiva, al tratarse de un plazo dentro del cual, y únicamente dentro de él, puede realizarse un acto con eficacia jurídica.

Transcurrido sin ejercitarlo impone la decadencia fatal y automática de tal derecho en razón meramente objetiva de su no utilización ( STS 22.01.09). A esto se puede añadir la posibilidad de su apreciación de oficio y la imposibilidad de su interrupción en atención a la seguridad jurídica.

45. Además, como recordaba la SAP Madrid, sección 9ª, de 12.05.10, ( ECLI:ES:APM:2010:7331 ), no cabe en esta materia interpretaciones extensivas, por razones de seguridad jurídica, al ser los retractos legales una limitación a las facultades de libre disposición del propietario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1953, 4 de mayo de 1956, 8 de junio de 1979, 30 de septiembre de 1992, 25 de octubre de 1999, 6 de febrero de 1991, etc...).

46. Por lo tanto, el plazo de 9 días ex art. 1524 CC finalizó el día 3 de junio, aunque comoquiera que el ejercicio del derecho se lleva a cabo a través de la presentación de la demanda, al ser el día 03.06.18 día inhábil procesal, por aplicación del art. 135 LEC, cabía la presentación de la demanda hasta el día 4 de junio a las 15 horas.

Presentada la demanda el día 05.06.18, la acción estaba caducada.

47. Respecto de la aplicación del art. 135 LEC a efectos de la presentación de la demanda, ya señalamos, aunque con relación a la acción de retracto de crédito litigioso, en nuestra SAP Alicante, sección 9ª, de 21.12.18 ( ECLI:ES:APA:2018:2645 ), recogiendo la jurisprudencia del TS al respecto, que: 'Ciertamente la acción de retracto de crédito litigioso no está caducada. Como dice la STS de 11 de julio de 2011 ' La cuestión jurídica planteada por la parte recurrente en sus motivos primero y segundo, alegando infracción del artículo 5 del Código Civil por no existir una aplicación estricta de este artículo y permitir la ampliación del plazo a través de la aplicación del artículo 135.1 de la LEC ha sido resuelta por esta Sala en sentencia de 29 de abril de 2009 (RC núm. 511/2004 ) y reiterada por las sentencias de 30 de abril y 28 de julio de 2010 ( RC núm. 1688/2006 y 788/2007 ).

Los argumentos utilizados en la primera de las sentencias citadas son los siguientes: (i) Esta Sala ha reiterado la diferencia existente entre plazos procesales y sustantivos al señalar que únicamente ofrecen carácter procesal los que tengan su origen o punto de partida de una actuación de igual clase (notificación, citación, emplazamiento o requerimiento), entre los que no están aquellos a los que se asigna un determinado plazo para el ejercicio de una acción ( SSTS 1 de febrero 1982 ; 22 de enero de 2009 ).

(ii) El artículo 135 de la LEC permite la presentación de escritos sujetos a plazo hasta las quince horas del día siguiente hábil al del vencimiento, regla prevista para plazos procesales y no para los sustantivos, en los que se atiende al hecho objetivo de la falta de ejercicio de la acción a la que se vincula dentro del plazo prefijado.

(iii) La acción judicial que pone en movimiento el derecho se materializa a través de la presentación de una demanda, que es un acto procesal sujeto a normativa procesal. El problema no es tanto de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los días de los que dispone el interesado sino de permitir al titular de un derecho, cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad, disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el artículo 5 del CC , que, aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero habrá de entenderse que es así, pues no excluye aquel precepto en su texto el día de su vencimiento a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial.

(iv) Una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular del derecho a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley, incluso aunque se arbitraran mecanismos organizativos distintos de acceso a los órganos judiciales (inexistentes en la actualidad, puesto que los juzgados no permanecen abiertos durante las veinticuatro horas del día, y no es posible la presentación de escritos ante el Juzgado que presta servicio de guardia), pues siempre dispondría de la facultad de agotarlo en su integridad, y de esta facultad no puede ser privado por las normas procesales u orgánicas que imposibilitan el pleno ejercicio de la acción ante los órganos judiciales.

La aplicación de esta doctrina al caso planteado, conlleva la desestimación de los motivos primero y segundo del recurso de casación pues al no entender la sentencia recurrida caducada la acción dando validez a la presentación de la demanda al día siguiente de la expiración del plazo de caducidad previsto en la normativa autonómica, ha realizado una interpretación del artículo 5 CC, en relación con el artículo 135 LEC, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala.'.

STS de 30 de abril de 2010 ' es adecuado presentar la demanda de retracto el primer día hábil siguiente a aquel en el que finalizaba el plazo de ejercicio del derecho de retracto porque 'una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar como resultado final un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular de un derecho, como el de retracto, a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley, incluso aunque se arbitraran mecanismos organizativos distintos de acceso a los órganos judiciales (inexistentes en la actualidad, puesto que los juzgados no permanecen abiertos durante las veinticuatro horas del día, y no es posible la presentación de escritos ante el Juzgado que presta servicio de guardia), pues siempre dispondría de la facultad de agotarlo en su integridad, y de esta facultad no puede ser privado por las normas procesales u orgánicas que imposibilitan el pleno ejercicio de la acción ante los órganos judiciales''.

48. Caducada la acción no resulta necesario el examen del resto de cuestiones planteadas, debiendo confirmarse la desestimación de la demanda, aunque por motivos diferentes de los esgrimidos en la instancia.

49. En cuanto al escrito presentado respecto al alzamiento del embargo por SUMA, ha de responderse que no cabe el desistimiento después de haber sido deliberado, votado y fallado sobre el asunto. Como declaró el TS en STS de 14.11.2019 ( ECLI:ES:TS:2019:3627 ): 'Una vez que un recurso ha sido resuelto mediante la correspondiente votación y fallo ( arts. 253 a 255 LOPJ y 196 a 201 LEC), el proceso únicamente puede acabar mediante el dictado de la correspondiente sentencia, como se desprende del art. 450.1 LEC, que establece que 'Todo recurrente podrá desistir del recurso antes de que sobre él recaiga resolución'.

Es decir, como quiera que la resolución se adopta cuando el recurso está votado y fallado, aunque todavía no se haya documentado por escrito la sentencia, debe entenderse que, una vez concluida la deliberación y votación, ya no cabe el desistimiento del recurso. Sin perjuicio de que, una vez dictada la sentencia, las partes puedan acordar lo que estimen pertinente sobre su ejecución.

Solución ésta que, en otro orden jurisdiccional, ha encontrado acogida en el Acuerdo del Pleno no jurisdiccional de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2015.

3.- En consecuencia, debe dictarse la presente sentencia, a fin de plasmar lo deliberado, votado y fallado el día señalado al efecto'.



CUARTO.- Costas procesales de la alzada. Concurrencia de dudas de hecho y de Derecho.

50. Conforme señalábamos en la SAP Alicante (Sección 9ª) de 29 de mayo de 2015 (nº 210/15 . Ponente Sr.

Larrosa Amante), '... el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece una regla general en materia de costas, proclamando la vigencia del principio de vencimiento objetivo cuando las pretensiones de una de las partes hayan sido totalmente desestimadas. Junto a este régimen general se fija un criterio excepcional de no imposición cuando concurran serias dudas de hecho o de derecho , único supuesto en el que no será preceptiva la imposición de costas en casos de estimación o desestimación íntegra de la demanda. Para poder aplicar este régimen excepcional es preciso que la parte que ha visto desestimada su pretensión acredite debidamente la existencia de tales dudas de hecho o bien de la propia complejidad jurídica de la materia objeto del procedimiento o en las posiciones encontradas de la jurisprudencia se pueda apreciar las dudas de derecho que justificarían la no imposición de las costas'.

51. Para la aplicación de una decisión excepcional al principio del vencimiento objetivo resultaría imprescindible que pudiéramos apreciar motivos que justificasen, de modo suficiente y ajustado a la previsión legal, el que nos apartáramos de la regla general en una materia trascendente como lo son las costas procesales, las cuales suponen una consecuencia económica del proceso relevante para las partes implicadas en él. Hasta el punto de que el éxito obtenido en el litigio puede verse menoscabado si no hay posibilidad de repetir en el contrario el esfuerzo económico que supone el seguimiento del proceso (fundamentalmente los honorarios de los profesionales que de modo preceptivo deben intervenir en la defensa y representación en juicio, peritajes, coste de publicaciones oficiales, etc.). Si alguien ha sido obligado sin razón a acudir a la vía judicial es justo que deba posibilitársele que repercuta el coste que entraña en el causante de ello.

52. En este caso, apreciamos dudas de Derecho en la determinación, en caso de subasta administrativa derivada de procedimiento de apremio, del dies a quo, toda vez que es presupuesto necesario para el nacimiento de la acción que la venta haya sido consumada. Solo existe un caso ya referido en que el TS se ocupó de un retracto en caso de subasta administrativa, por lo que no existe jurisprudencia todavía asentada para tal supuesto, a pesar de que sentencias posteriores, con relación a retractos referidos a ventas judiciales, hayan reiterado la doctrina jurisprudencial anterior.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

Desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de la mercantil Alquileres Conejero Gómez SL frente a la sentencia nº 122/19, de 22 de mayo de 2019 del Juzgado de primera instancia número 4 de Orihuela, en el juicio ordinario nº 721/2018, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, sin imposición de las costas de esta alzada ni en la instancia y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.