Sentencia Civil Nº 562/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 541/2011 de 19 de Octubre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 541/2011-P

Procedencia: Juicio Verbal nº 158/2011 del Juzgado Primera Instancia 57 Barcelona

S E N T E N C I A Nº562/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de octubre de dos mil doce

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal nº 158/2011, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 57 Barcelona, a instancia de Dª. Carina , contra Dª. Catalina , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 30 de marzo de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que desestimando íntegramente como desestimo la demanda ejercitada por la representación procesal de D. Victorino contra DÑA. Catalina , debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones contra ella formuladas. Se condena a la actora al pago de las costas causadas en este procedimiento.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 4 de octubre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante DOÑA Carina , como sucesora procesal de DON Victorino , presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra DOÑA Catalina por impago de la renta correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2.010 y enero de 2.011, a razón de 380,21 euros mensuales, más las que se devenguen con posterioridad hasta la entrega efectiva de la vivienda.

En el acto del juicio amplía su reclamación a los meses de febrero y marzo de 2.011, lo que supone la cantidad de 2.661,47 euros.

La demandada DOÑA Catalina se opone a la demanda presentada alegando que ha sido procedente la suspensión del pago de la renta atendido el mal estado de la vivienda y el incumplimiento del arrendador de garantizar la pacífica posesión de la misma.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda presentada, con imposición de costas a la parte actora.

Frente a dicha resolución, DOÑA Carina interpone recurso de apelación en el que alega: vulneración del artículo 440 de la L.E.C ., incongruencia y error en la apreciación de la prueba: a) la juzgadora ha valorado cuestiones que exceden del procedimiento de desahucio, haciendo una interpretación extensiva; b) la demandada pudo ejercer las acciones que considerara procedentes en reclamación de la realización de obras en el inmueble; c) no es aplicable el artículo 26 de la LAU porque la demandada no ha solicitado la suspensión del contrato y d) las resoluciones administrativas y documentos aportados por la contraria ponen de manifiesto que las deficiencias son debidas a filtraciones procedentes de la terraza comunitaria.

SEGUNDO.- De la documental aportada por la parte demandada consta acreditado que el día 29 de marzo de 2.010 cayó una placa de yeso del falso techo de la vivienda arrendada interviniendo el Servei de Prevenció, Extinció d'Incendis i Salvament del Ayuntamiento de Barcelona, que acabó de sanear la placa de yeso y verificó el precario estado de la viga de madera del techo, podrida, por filtraciones de agua, por falta de impermeabilidad de la terraza comunitaria.

Los Servicios Sociales se hicieron cargo de proporcionar alojamiento a la demandada.

El día 13 de septiembre de 2.010, la demandada remitió burofax al administrador de la propiedad comunicando que había dejado de residir transitoriamente en la vivienda arrendada a la espera de las reparaciones necesarias para su uso, y que, de acuerdo con lo anterior, dejaba de abonar la renta, a partir de dicha fecha.

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

El artículo 21.2 de la LAU prevé la disminución del precio del arriendo en proporción al tiempo y a la parte de la finca de la que el arrendatario se vea privado con motivo de la realización de obras de reparación, si la obra durase más de 20 días.

El artículo 26 de la L.A.U . señala ' cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna. La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta'.

El texto del artículo 26 de la L.A.U . contempla que, ante la inhabitabilidad de la vivienda debido a obras autorizadas por la autoridad competente, o a obras de conservación, el arrendatario tiene una doble opción: a) Suspender el contrato: suspensión que debe llevar inherente la suspensión de la obligación de pago de la renta. b) Desistir definitivamente del contrato sin indemnización alguna.

Esto es, el artículo 26 de la LAU concede al arrendatario la facultad de optar por desistir del contrato o suspender la vigencia del mismo, en los supuestos en que se ejecuten en la vivienda arrendada obras de conservación o acordadas por autoridad competente que la hagan inhabitable, pero la suspensión del contrato precisa acuerdo entre las partes y de no alcanzarse, de la correspondiente declaración judicial, lo que no ha sucedido en el presente caso.

La Juzgadora de instancia desestima la pretensión razonando que cabe entrar a conocer de la causa de oposición formulada por la parte demandada y que, a la vista de la prueba practicada, concurre causa que justifica la falta de pago de la renta, pues la falta de pago viene motivada por el previo incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones en cuanto al mantenimiento de la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad, puesto que la situación en que ésta se encuentra ha determinado que la misma sea calificada, por los servicios sociales, de inhabitable y ha obligado a la demandada a abandonarla, por lo que no puede admitirse la resolución del contrato por cuanto ésta sólo puede pedirla la parte que ha cumplido.

Y hace constar que el día 1 de junio de 2.010, el Departamento de Licencias e Inspección del Distrito de Ciutat Vella informa que la vivienda no cumple los mínimos de habitabilidad para vivienda usada, y que la arrendataria abandonó la vivienda el día 29 de marzo de 2.010 debido al mal estado de la finca, con desplome de parte del falso techo y que el día 13 de septiembre de 2.010 la arrendataria remitió carta a la propiedad a través de la administración de fincas informando que había dejado de habitar la vivienda a la espera de reparaciones necesarias y que dejaría de abonar la renta hasta que éstas se efectuaran, sin que conste que la actora hiciera manifestación alguna al respecto.

La Juez 'a quo' sostiene que concurre causa que justifica la falta de pago de la renta pues ésta viene motivada por el previo incumplimiento de la arrendadora.

En el presente caso, compartimos los razonamientos de la Juzgadora de instancia.

En efecto, como señala la sentencia dictada por la sección segunda de la A.P. de Cádiz, de fecha 27 de septiembre de 2.011 , el problema no es tanto de suspensión del contrato conforme al artículo 26 de la LAU sino el de que, como consecuencia de la inacción de obras por la arrendadora, se han propiciado las filtraciones y humedades hasta el punto de hacer inhabitable la vivienda.

El arrendador está obligado a realizar en la vivienda las reparaciones que señala el artículo 21 de la LAU -obras de conservación.

Y como indica la sentencia de la sección trece de esta A.P. de Barcelona, de fecha 28 de abril de 1.997 : ' la remisión del artículo 27 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos al artículo 1.124 del Código Civil incorpora a los contratos de arrendamiento al sistema general de resolución de las obligaciones recíprocas; este último precepto atribuye a la parte perjudicada por la infracción de lo pactado un derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, optando los actores en el presente caso por lo primero, y sabido es que la jurisprudencia, en interpretación de tal precepto, ha exigido la concurrencia de determinados requisitos, que debe probar el actor: 1) La existencia de obligaciones recíprocas y exigibles. 2) La inejecuciónde una o varias de las obligaciones contractuales, evidenciándose una situación de incumplimiento, verdadero y propio, bien entendido que: A) No puede ser alegado la falta de cumplimiento regular, cuando lo mal realizado u omitido carezca de suficiente entidad en relación a lo demás bien ejecutado (se resolvería con una redhibitoria) ni tampoco es suficiente un retraso en el cumplimiento. B) De ahí que debe tratarse de obligaciones principales, y no de aquellas que, estando incorporadas a un contrato, tengan puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyen el objeto principal del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras muchas, de 10 marzo 1.974 y 23 enero 1.990 . 3) Previo cumplimiento por parte del actor, fiel y escrupulosamente de las obligaciones que fueran de su cargo, debiendo ser éste el perjudicado (a no ser que el incumplimiento de éste sea consecuencia del incumplimiento anterior del otro). 4) Existencia en el deudor demandado, no ya de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento (lo que precisa de los oportunos requerimientos en forma legal), sino aparición de un hecho obstativo, con los caracteres de indubitado y absoluto, en el sentido de qué modo definitivo e irreformable lo impida, aunque puede deducirse de actos o conductas del deudor que revelen el incumplimiento, bastando -como se dice en las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 noviembre 1.985 (y 2 julio 1.992 )- frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato (tales presupuestos y la exigencia de su prueba constan en reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, y a título de ejemplo, la sentencia de 21 marzo 1.994 )'.

Por tanto, el arrendador podrá pedir el cumplimiento o la resolución del contrato pero siempre que sea él el perjudicado, esto es, cuando el incumplimiento de la arrendataria no sea consecuencia de su incumplimiento anterior.

Y para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador sea causa de exoneración del pago de la renta, es necesario que se trate de un incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se acredite, de forma cumplida, que existe defecto o deficiencias en la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando, a estos efectos, que exista la necesidad de las reparaciones, pero que no impidan el uso de la vivienda.

En el caso analizado, si la arrendataria abandonó la vivienda por su mal estado constatado, lo que puso en conocimiento de la arrendadora, no puede ésta, incumplidora, exigir el pago de la renta o instar el desahucio porque habría desequilibrio de prestaciones.

En efecto, la vivienda ha devenido inhabitable por el incumplimiento de las obligaciones del arrendador, por lo que la acción de desahucio no puede prosperar.

TERCERO.- Como segundo motivo de recurso, alega la parte apelante que las filtraciones proceden de la terraza comunitaria por lo que carece de responsabilidad.

Sin embargo, efectuada la correspondiente inspección el día 19 de noviembre de 2.010, el Ayuntamiento emite informe, que figura al folio 68 del procedimiento, en el que dice que, si bien se ha reparado la cubierta del edificio, respecto de las restantes obras necesarias, no se ha podido comprobar el refuerzo del techo porque se ha instalado un falso techo, y que no se han reparado las grietas, ni se han resuelto las deficiencias en el baño, cocina ni instalaciones eléctricas lo que impide que la vivienda tenga las mínimas condiciones de habitabilidad.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.-Las costas del recurso deben imponerse a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Carina contra la sentencia dictada el día 30 de marzo de 2.011, por el Juzgado de Primera Instancia número 57 de Barcelona, en el Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad acumulada al anterior número 158/2.011, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOSla mencionada sentencia apelada, imponiendo a la parte apelante las costas devengadas en esta alzada.

Se acuerda la perdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.