Sentencia Civil Nº 610/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 598/2012 de 26 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00610/2012

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 598/12

Asunto: ORDINARIO 750/09

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 3 DE CANGAS

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.610

En Pontevedra a veintiséis de noviembre de dos mil doce.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 750/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Cangas, a los que ha correspondido el Rollo núm. 598/12, en los que aparece como parte apelante-demandado: PROMOCIONES PORTO PALMEIRA, representado por el Procurador D. FAUSTINO MAQUIEIRA GESTEIRA, y asistido por el Letrado D. CARLOS HERMELO FERNÁNDEZ, y como parte apelado-demandante: D. Juan Miguel , DÑA. Marisa , D. Nazario Y DÑA Agueda , representado por el Procurador D. SENEN SOTO SANTIAGO, y asistido por el Letrado D. MARIA JOSE LORENZO SUEIRO, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Cangas, con fecha 15 febrero 2012, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Estimar parcialmente la demanda interpuesta por don Juan Miguel , doña Marisa , don Nazario y doña Agueda , frente a la sociedad mercantil Promociones Porto de Palmeira, SL y, con arreglo a este pronunciamiento y de acuerdo con el suplico de la demanda,

1ºDeclarar la resolución del contrato de compraventa suscrito el 19 de diciembre de 2005 entre los demandantes y la demandada, relativo a las parcelas que se describen en su exponendo primero.

2º Condenar a la demandada en concepto de daños y perjuicios a pagar un principal por valor de 20.103,96 euros.

3º No ha lugar a la imposición de costas procesales.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por Promociones Porto Palmeira, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Ante la objeción formulada por la parte impugnante, que sostiene su pretensión de desestimación del recurso sobre la alegación inicial de la infracción del art. 446, párrafo primero, procesal, resulta necesario partir de una detalla relación de los antecedentes del presente litigio:

a) con fundamento en el contrato de compraventa concertado el día 19 de diciembre de 2005, los cuatro vendedores demandantes solicitaban de la compradora, PROMOCIONES PORTO DE PALMEIRA, S.L. la resolución del contrato y la indemnización de perjuicios por importe de 120.064 euros.

b) la demanda comenzaba con la transcripción de las cláusulas del contrato y con la afirmación del transcurso del plazo de tres meses, pactado para la entrega del segundo plazo del precio estipulado, sin que la compradora hubiera realizado la prestación. El primer requerimiento de pago tuvo lugar el día 1.12.2008 por medio de documento privado, y como quiera que tampoco fue atendió, los vendedores decidieron resolver el contrato dirigiendo el oportuno requerimiento notarial el día 15.4.2009, que fue contestado manifestando la compradora su voluntad en contrario con motivo en la imposibilidad de obtener la licencia de obras para la nueva edificación. Posteriormente, el 15.6.2009 los vendedores dirigieron por medio de burofax un nuevo requerimiento a la compradora manifestando su voluntad de resolver el contrato con ofrecimiento de restitución de la cantidad de precio ya recibida (24.000 euros), pretensión que no fue contestada por la compradora.

c) además de la resolución del contrato, los vendedores reclamaban en concepto de daños y perjuicios los devengados por cuatro conceptos, a saber: el pago de la comisión a un agente inmobiliario, los gastos de los requerimientos notariales, la pérdida del interés legal de la parte de precio no satisfecho y la depreciación del valor del suelo a consecuencia de la crisis del mercado inmobiliario.

d) la mercantil demandada se opuso a la demanda con el argumento esencial de que la finalidad del contrato era la entrega a cambio de precio de las parcelas con el objetivo de construir sobre ellas dos chalets, razón por la cual se introdujo la estipulación quinta, del siguiente tenor: ' si por cualquier causa ajena a PROMOCIONES PUERTO DE PALMEIRA, S.L. el Ayuntamiento no concediese la licencia municipal de obras para los dos chalets, este contrato quedaría sin efecto, debiendo la parte vendedora devolver a la compradora los euros veinticuatro mil (24.000 euros) recibidos a cuenta en el día de hoy, debiendo estar este punto aclarado en el plazo de tres meses, a contar desde el día de hoy'. La contestación a la demanda ilustraba sobre las razones que determinaron a la postre la denegación de la licencia, al tiempo que calificaba como de condición suspensiva la cláusula en cuestión, concluyendo que fue el incumplimiento de los vendedores lo que frustró el éxito del contrato. Por tal motivo, sin reconvenir expresamente, solicitaba la demandada la restitución del precio anticipado, al tiempo que rechazaba la pretensión de daños y perjuicios deducida de contrario y oponía expresamente la excepción de contrato no cumplido.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, declarando la resolución del contrato y la condena a la compradora al pago de la suma de 20.103 euros. La sentencia, después de exponer (debe decirse que con algún grado de oscuridad) los antecedentes de las relaciones habidas entre las partes, concluye con la afirmación de que ' no ha concurrido ningún óbice claro que impidiese a la compradora hacer pago del precio, impedimento que tenía que haber hecho valer indiscutiblemente dentro de los tres meses siguientes a la firma del contrato'; se daba así eficacia al requerimiento notarial de resolución, con cita expresa del art. 1504 del Código Civil . En cuanto a la indemnización reclamada, el juez de primera instancia admite como procedente la restitución de los honorarios del agente y el coste de los requerimientos de resolución, desestima la pretensión del pago del interés y estima parcialmente la indemnización del lucro cesante representado por la depreciación en el mercado del valor de las parcelas, que prudentemente fija en la suma de 40.000 euros. De la suma global así determinada el juez, operando una compensación judicial, deduce la cantidad de 24.000 euros que la vendedora ya había abonado en concepto de precio, cuantifica la condena en la cantidad de 20.103,96 euros.

El recurrente insiste en que la finalidad del contrato fue la edificación sobre las fincas transmitidas de dos chalets, de forma que el incumplimiento por los vendedores de sus obligaciones relativas a transmitir el inmueble con las condiciones necesarias para el otorgamiento de la correspondiente licencia de obras, que finalmente resultó no urbanizable, fue la causa de la frustración del fin contractual. Sobre ello se impugna el pronunciamiento relativo a la indemnización de daños y perjuicios en el particular correspondiente al lucro cesante y se concluye conformándose expresamente con la decisión de resolución del vínculo a lo que se añade la pretensión de restitución de la suma de 24.000 euros dada como primer plazo del pago del precio.

SEGUNDO.- Expuestas del modo que antecede las pretensiones de las partes, nos parece evidente el desacierto de la parte apelada cuando hace notar que la entidad apelante intenta en segunda instancia una modificación inadmisible del objeto del proceso, que vulnera el art. 446.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Conformándose con la resolución, -con lo cual el primer pronunciamiento de la sentencia gana firmeza-, el recurrente es cierto que no sólo no se conforma con la cuantía de la condena, sino que pretende expresamente la restitución de la cantidad abonada en concepto de primer plazo del pago del precio. Sucede que dicha pretensión ya fue estimada en primera instancia, pues el juez dedujo del importe de la indemnización precisamente dicha suma, como acaba de exponerse. De este modo, si la parte apelante pretende que no se fije indemnización alguna, al sostener que la resolución del vínculo fue consecuencia de la conducta de los vendedores, resulta coherente pretender la restitución de las pretensiones derivadas del contrato, tal como se sigue de la cita del art. 1124 del Código Civil , que fundamenta la pretensión demandante.

TERCERO.- La doctrina interpretativa del art. 1124 del Código Civil , en el que se sustenta la pretensión principal, es bien conocida, pues se trata de uno de los preceptos de más frecuente alegación ante la jurisdicción. La norma exige la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron, la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en él así como su exigibilidad, que el demandado haya incumplido de forma grave lo que le incumbían, que semejante resultado se haya producido, como consecuencia de una conducta obstativa de éste por la pasividad o inactividad, y que quien ejercite este derecho no haya incumplido las obligaciones que le conciernen (la cita de resoluciones resulta inagotable, entre las más recientes: SSTS 12.3.2009 , 14.5.2009 , 4.3.2010 , 10.06.2010 , 30.4.2010 14.6.2011 , o la de 12.7.2011 ). Además, según una línea de interpretación firmemente asentada en la jurisprudencia del TS, no es necesario que el contratante incumplidor actúe con ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, de modo que se frustre de modo esencial el interés de las partes ( sentencia del Tribunal Supremo 4 de diciembre de 1.998 ; 3 de julio de 1.997 ). La voluntad de incumplir puede apreciarse cuando exista una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia del Tribunal Supremo 10 de marzo de 1.983 ; 9 de diciembre de 1.997 ) pues lo contrario exigiría el dolo, es por ello que basta frustrar las expectativas legítimas de los contratantes sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento ( sentencia del Tribunal Supremo 20 de mayo de 1.998 ).

La facultad resolutoria puede ejercitarse por vía judicial o extrajudicial, mediante una declaración no sujeta a forma y dirigida a la otra parte, a reserva de que los tribunales examinen su procedencia cuando es impugnada, como aquí sucede, bien negando el incumplimiento, bien rechazando la oportunidad de extinguir el contrato.

El primer efecto de la resolución es el de desvincular a las partes de las obligaciones asumidas en el contrato y, si el contrato ya hubiera sido cumplido total o parcialmente, las partes deberán restituirse lo percibido, tal como se sigue del art. 1123 sustantivo con efectos ex tunc, cuando se trata de prestaciones de cumplimiento inmediato.

En el caso, consentido el pronunciamiento resolutorio, los actores han de restituir la parte del precio percibida y la demandada la cosa entregada. Sobre esto se pronuncia, se insiste, la sentencia, sin discusión. La cuestión está en determinar la procedencia o no del pedimento indemnizatorio accesorio por el concepto de perjuicios y de lucro cesante, que es lo único que se cuestiona en el recurso.

Los parámetros indemnizatorios del incumplimiento resolutorio son coincidentes con los previstos en el art. 1106 del Código Civil . Sucede que en el presente caso la procedencia misma de la indemnización está en juego, pues el recurrente sostiene que la causa del incumplimiento fue imputable a la parte demandante vendedora.

La tesis del recurso puede resumirse como sigue: según el contrato era obligación de los demandantes transmitir las fincas en condiciones aptas para la ejecución de dos chalets, lo que implicaba que la no obtención de la licencia frustraría el fin del contrato, de ahí el contenido de la estipulación quinta.

Sucede que la lectura de los términos del contrato no permite argumentar en la misma línea de razonamiento. Por de pronto, la literalidad de su contenido marca el inicio de la labor de interpretación, como reitera el TS en la exégesis del art. 1281 del Código Civil . En el texto del documento lo que hay es una compraventa de fincas a cambio de precio, que se estipula en dos pagos aplazados, el segundo a tres meses de su fecha, añadiéndose la previsión de que en tal momento debería otorgarse la escritura pública, momento, además, fijado para la entrega. Fijado así el contenido esencial del contrato, el texto del documento se cerraba con la estipulación quinta antes transcrita. Sus términos literales hacen ver que se estaba ante una condición resolutoria, no suspensiva como sostuvo la parte, pues el mantenimiento de los efectos del contrato se hacían depender de una condición: la ausencia de denegación de la licencia de obras por el Ayuntamiento de Cangas, de forma que si ésta se denegaba sin culpa de la compradora el contrato se resolvería sin indemnización alguna y con restitución del precio adelantado.

Sobre ello se añadía que 'este punto' debía de estar 'aclarado' en el plazo de tres meses desde la firma. La literalidad de los términos de dicho pacto obliga a entender que en dicho término debía jugar el cumplimiento o incumplimiento de la condición, o mejor, que se fijaba un plazo de tres meses para el mantenimiento de dicha incertidumbre. Transcurridos los cuales, a partir del 19.3.2005, la resolución de efectos por virtud de dicha estipulación dejaría de tener vigencia. Y es en este punto donde coincidimos con la valoración de la prueba realizada por el juez de instancia, a la vista del expediente administrativo incorporado a las actuaciones.

En efecto, según la documentación aportada con la contestación, la licencia fue solicitada el 30.12.2005 (folio 122 de las actuaciones). Remitido el expediente se comprueba que el Ayuntamiento inmediatamente le dio curso, recabando informe del arquitecto municipal, que lo emitió en sentido negativo ante la exigencia de que la documentación aportada se ampliara en los términos indicados (vid. informe 15.2.2006), cursándose la oportuna indicación a la solicitante (vid. folio 5 del expediente); seguidamente consta el informe en contrario del técnico (fechado el 1.6.2006).

Los demandantes llevaron a cabo una intervención activa en el expediente, ofreciendo, -en escrito con entrada el 20.4.2007-, la cesión de determinados terrenos, se presume que de cesión obligatoria para que la licencia fuera concedida, aunque no se indica expresamente en el expediente administrativo. Seguidamente obra la resolución del Ayuntamiento de Cangas denegatoria de licencia por caducidad del expediente, y pese a la presentación de recurso administrativo, no consta que se hubiera acudido a la jurisdicción contenciosa, por lo que la resolución quedó firme.

Ello así, no se acredita que la parcela no fuera urbanizable por causa ajena a la compradora, sino que lo que consta en el expediente es una inactividad de ésta a la hora de obtener la concesión de la licencia, dejando caducar el expediente.

En consecuencia, la resolución del contrato y la decisión de imputar el incumplimiento de las obligaciones a la parte compradora resulta conforme a Derecho. Se desestima el motivo. En todo caso, si una de las parcelas no cumplía con las exigencias necesarias para la edificabilidad por el simple dato de hecho de no observar la longitud de frente necesario exigido por las normas subsidiarias de planeamiento, es cuestión que no podía escapar a la entidad demandada, cuyo objeto de actividad es precisamente la promoción inmobiliaria.

En punto a la determinación del quantum indemnizatorio, nos parece evidente que la restitución del importe de los honorarios abonados al intermediador inmobiliario resulta procedente, como perjuicio directo derivado del incumplimiento, lo mismo que acontece con respecto a los gastos notariales.

En cuanto a la procedencia de una indemnización por lucro cesante, nos parece, al igual que hace notar el recurrente, que el informe pericial aportado resulta insuficiente para justificar el perjuicio, tanto en su existencia como en la determinación de su importe. Es cierto que la doctrina jurisprudencial, rigurosa en la exigencia de prueba del lucro cesante, atempera la exigencia de su acreditación en supuestos de incumplimientos contractuales donde la falta de disposición de la cosa objeto del contrato o de cumplimiento de la prestación prometida por la contraparte e incumplida culpablemente, genera per se un perjuicio. Esto sucede en el presente caso, si bien, como precisa el juez de instancia, la demanda reclamaba una duplicidad indemnizatoria claramente inasumible, al pretender tanto el interés por pérdida del dinero por incumplimiento del pago del precio como la depreciación del valor de la cosa. Optando por el segundo criterio indemnizatorio, la única prueba aportada para su determinación es el informe del perito Sr. Emilio , aportado con la demanda. Tomando como base el precio del contrato (255.430 euros), acudiendo a tablas oficiales, el perito obtiene la conclusión, ciertamente no contradicha con eficacia, de que la depreciación del valor del suelo en la fecha de interposición de la demanda es del 29,53%, por lo que el precio en esta fecha se hubiera fijado en 179.995,14 euros, lo que implica una pérdida de 75.434 euros; sobre ello el juez aplica su prudente y legítimo arbitrio para cuantificar el importe indemnizatorio, que reduce, en forman no discutida por la parte actora, a la suma de 40.000 euros, que la Sala igualmente juzga acertada en atención a las concretas circunstancias concurrentes y a las razones de ciencia ofrecidas por el técnico. Los razonamientos del recurso no contradicen eficazmente esta argumentación, pues se olvida que tal criterio se toma como base para la cuantificación de una indemnización que surge per se del incumplimiento culpable de las obligaciones contractuales por la entidad demandada, al margen de que el terreno pueda o no volver a venderse y de las intenciones que puedan tener los propietarios. En otro orden, la Sala no encuentra argumentos para sustituir los criterios ofrecidos por el técnico por las meras alegaciones de la parte, ante la ausencia de otras opiniones técnicas válidamente introducidas en el proceso.

Se desestima el motivo.

CUARTO.- La desestimación del recurso determina la imposición al apelante de las costas devengadas en esta alzada ( arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación deducido por la representación procesal de PROMOCIONES PORTO PALMEIRA contra la sentencia dictada el día 15 febrero 2012, por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Cangas , recaída en autos de juicio ordinario registrados bajo el número 750/2009, resolución que confirmamos en su integridad, con imposición al apelante de las costas devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.