Sentencia CIVIL Nº 666/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 134/2020 de 15 de Octubre de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00666/2020
Modelo: N10250
PLAZA MERCAT, 12
Teléfono: 971-728892/712454 Fax: 971-227217
Correo electrónico: audiencia.s5.palmademallorca@justicia.mju.es
Equipo/usuario: ACA
N.I.G. 07040 42 1 2017 0027810
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000134 /2020
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N.17 (BIS) de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: OR5 ORDINARIO CONTRATACION-249.1.5 0002423 /2017
Recurrente: BANKIA, SA
Procurador: JOSE CECILIO CASTILLO GONZALEZ
Abogado: MARIA YOLANDA LOPEZ-CASERO DE LA TORRE
Recurrido: Gracia
Procurador: MARIA ISABEL JUAN DANUS
Abogado: SARA GOMEZ RODRIGUEZ
S E N T E N C I A Nº 666
Ilmos. Sres/as.:
Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
Magistrados:
Dª COVADONGA SOLA RUIZ
Dª Mª ARÁNTZAZU ORTIZ GONZÁLEZ
En PALMA DE MALLORCA, a quince de octubre de dos mil veinte.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los
Autos de ORDINARIO CONTRATACION- 249.1.5 número 2423/2017, procedentes del JUZGADO DEPRIMERA
INSTANCIA N.17 (BIS) de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION
(LECN) número 134/2020, entre partes, de una como demandada apelante, BANKIA, SA, representada por el
Procurador de los Tribunales, D. JOSE CECILIO CASTILLO GONZALEZ y asistida por la Abogado Dª MARIA
YOLANDA LOPEZ-CASERO DE LA TORRE; y de otra como demandante apelada, Dª Gracia , representada por
la Procuradora de los Tribunales, Dª MARIA ISABEL JUAN DANUS y asistida por la Abogado Dª SARA GOMEZ
RODRIGUEZ.
Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 17 bis de PALMA, en fecha 29d noviembre de 2019, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimo parcialmente la demanda formulada por Doña Gracia frente a BANKIA, S.A., con los siguientes pronunciamientos: 1.-Se declara la nulidad de la cláusula Tercera (imputación de gastos) de la escritura de 7 de junio de 2.007 otorgada ante el Notario D. Pedro Luis Gutiérrez Moreno con el número de protocolo 1.260, debiendo la parte demandada estar y pasar por dicha declaración.

2.-Se condena a la entidad demandada a abonar a la actora la cantidad de NO VECIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (977,50 €), más los intereses en los términos establecidos en el Fundamento Sexto de la presente resolución.

3.-No ha lugar a la imposición de costas.'

SEGUNDO.- Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 14 de octubre de 2020 del corriente año, quedando el recurso concluso para dictar la presente resolución.



TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la demanda instauradora de esta litis, la representación de la demandante Dª. Gracia solicita se declare la nulidad de la cláusula que le impone los gastos en relación con la escritura pública de 7.02.2.007 que suscribió con la entidad vendedora Bucharán SL, por considerarla abusiva y la dirige contra la entidad Bankia SA, titular de un préstamo con garantía hipotecaria que grava el bien adquirido en dicha escritura.

La representación de la entidad demandada solicita se declare la falta de legitimación pasiva de dicha entidad al no ser parte en la escritura.

La sentencia de instancia declara abusiva dicha cláusula y condena a la parte demandada al pago de la totalidad de los gastos de registro, y la mitad de los gastos de notaría y gestoría. No efectúa expresa imposición de costas.

Dicha resolución es apelada por la representación de la entidad demandada en petición de nueva sentencia que declara la falta de legitimación pasiva de dicha entidad. Destaca que la demandada no intervino ni fue parte en la escritura pública, otorgada entre la sociedad vendedora y las compradoras, y la obligación de información corresponde a la entidad Bucharan SL.

La representación de la parte demandante solicita la confirmación de la sentencia de instancia. Refiere que en casos de subrogación de hipoteca la entidad bancaria tiene la obligación de informar y que entre la documentación aportada existe un fax dirigido la directora de la entidad hipotecante manifestando los gastos de la operación de subrogación.



SEGUNDO.- Como hechos probados relevantes acreditados mediante la prueba documental practicada, debemos reseñar: A) La entidad Caja de Ahorros de las Islas Baleares, hoy Bankia SA, concertó con la entidad Bucharan un préstamo hipotecario en relación con una promoción inmobiliaria efectuada por dicha entidad prestataria. En la fecha que luego se indicará el bien inmueble objeto de venta respondía con la suma de 52.000 euros.

B) En escritura pública de 7.06.2.007, en el que son parte la entidad Bucharan SL, y la hoy demandante Dª Gracia , junto con otras cuatro personas, la primera vende a los segundos un bien inmueble gravado con la hipoteca, antes mencionada, de la Caja de Ahorros de Baleares, siendo en dicha fecha el capital pendiente de pago que gravaba dicho bien el de 52.000 euros. El precio pactado es de 243.420 euros, y del mismo la ahora demandante retiene la suma de 52.000 euros, al subrogarse en la aludida hipoteca, asumiendo dicha deuda frente a la entidad financiera.

No es parte en dicha escritura la entidad financiera.

La cláusula cuya nulidad se solicita, textualmente dice: 'Todos los gastos e impuestos dimanantes de la presente escritura, serán satisfechos por la parte compradora, excepto el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, que será satisfecho por la parte vendedora' C) La Caja de Ahorros aceptó tácitamente la subrogación, sin que esta circunstancia conste en ningún documento. No obstante, obra en autos un escrito de la gestoría Blas Fuster SL en la que comunica al director de la sucursal el importe de los gastos de notaría, registro y gestoría derivados de la aludida escritura, y la entidad transfiere la suma solicitada desde una cuenta de la demandante a la aludida gestoría.

El recurso debe prosperar, por cuanto: A) En la misma no es parte la entidad prestamista, esto es, la Caja de Ahorros de Baleares, hoy Bankia. Si dicha Caja no es parte en la escritura, en modo alguno le ha podido imponer el pago de unos gastos.

B) Se trata de una escritura de compraventa, en la que no se estipula ningún préstamo hipotecario, y en lo único que afecta a la hipoteca que grava el inmueble es que la parte vendedora y promotora consiente en que el adjudicatario del inmueble se subrogue en el préstamo que antes le vinculaba, presumiblemente como paso previo a que la entidad bancaria acreedora, autorice la subrogación.

C) La función principal de esta escritura es constituir el título de adquisición del dominio por la parte adjudicataria, y es obvio que la entidad prestamista es ajena a dicho contrato, y, por tanto, no está obligada a responder de los gastos de Notaría, Registro y Gestoría derivados de dicho contrato, que son los del contrato de compraventa y no los derivados del préstamo hipotecario.

D) Es evidente que las partes de dicho contrato habían negociado previamente con la entidad bancaria demandada, que les autorizaría la subrogación en el préstamo preexistente concedido a la parte promotora, como es habitual en todo tipo de promociones, del mismo modo que los compradores hubieran podido cancelar dicho préstamo que gravaba el inmueble acudiendo a la constitución de una nueva hipoteca con otra entidad bancaria. La sola circunstancia de que la Caja de Ahorros autorizase la subrogación, sin que ello se plasmare en ningún documento público, y que conociese el importe de los gastos, consideramos que no implica que la entidad prestamista tenga que hacerse cargo del importe de los gastos del contrato de compraventa entre la entidad promotora y los compradoras hoy demandantes, tales como los aranceles de la escritura, la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad ( distintos de los de la inscripción del préstamo hipotecario), y los gastos de gestoría propios de la compraventa. Ciertamente en aplicación del artículo 1.205 del Código Civil, toda novación exige el consentimiento del acreedor, en este caso, la Caja de Ahorros, y en esta litis es evidente la existencia del mismo, siquiera sea de modo tácito, o por cargarse en la cuenta de los nuevos deudores hipotecarios los gastos hoy reclamados, pero ello no le convierte en responsable de unos gastos de un contrato de adjudicación o compraventa en el cual no es parte y es ajeno al préstamo hipotecario. Ciertamente, una parte no determinada de dichos gastos se corresponde con la subrogación, esto es, su constancia en la escritura, su inscripción en el Registro, y la gestoría utilizada para la tramitación, pero, reiteramos, lo esencial es que se trata de una cláusula que no ha sido impuesta por la entidad bancaria, reiteramos, por no ser parte en la escritura.

E) Una lectura de esta cláusula es suficiente para comprender que alude a los gastos de la compraventa, en especial por la referencia al impuesto municipal de Plusvalía. El único punto de conexión sería que los compradores se subrogan en el préstamo hipotecario que grava el inmueble que adquieren, pero, reiteramos, se trata de una estipulación contenida en un contrato en el que no es parte la entidad prestamista. Asimismo, cabe reseñar que tal subrogación es en interés único de los compradores, pues el préstamo anterior no ha sido alterado y ya había sido constituido, y los compradores optaron por la subrogación en lugar de suscribir o ampliar un préstamo que grava el inmueble adquirido.

En consecuencia, se estima el motivo del recurso, y se desestima la pretensión de declarar la nulidad de tal cláusula, con sus consecuencias. Por tal motivo es inútil entrar en el examen de los dos restantes motivos del recurso.



TERCERO.- La estimación del recurso implica que, de conformidad con el artículo 398 LEC, no proceda efectuar expresa imposición de las costas de esta alzada.

En cuanto a las costas de primera instancia, nos hallamos ante un supuesto de desestimación íntegra de la demanda, con lo cual, en aplicación del principio objetivo o del vencimiento recogido en el artículo 394.1 de la LEC, procede imponer a la parte actora las aludidas costas.

En atención a lo expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

1) QUE DEBEMOS ESTIMAR el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador D. José Castillo González, en nombre y representación de Bankia SA, contra la sentencia de fecha 29 de noviembre de 2.019, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 17bis de Palma, en los autos de juicio ordinario, de los que trae causa el presente rollo.

2) Debemos revocar dicha resolución, que se deja sin efecto, y, en su lugar se desestima la demanda presentada por Dª Gracia , representada por la Procuradora Dª Isabel Juan Danús, contra la entidad Bankia SA, representada por el Procurador D. José Castillo González, con absolución de dicha demandada de los pedimentos contenidos en la presente demanda.

3) Se imponen a la parte actora las costas de primera instancia. No se efectúa expresa imposición de las costas de segunda instancia, con devolución del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.