Sentencia Civil Nº 735/2008, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 189/2002 de 15 de Julio de 2008

Valoración de la viabilidad de opción de compra.OPCIÓN DE COMPRA: Concepto y requisitos. No puede confundirse con la compraventa proyectada. La opción pertenece, como negocio jurídico sustantivo, a la fase que media entre su concesión y ejercicio, o caducidad. Para que se pueda considerar ejercitada, ha de tener como objeto el futuro contrato de compraventa que se perfeccionó al concederla el propietario, no otro distinto, como pretende la recurrente. Falta de coincidencia entre el objeto de la opción y sobre el que se pretende recaiga la compraventa.La repreesntación de la entidad  Narval 99, S.L. formuló demanda en los Juzgados de Primera Instancia de Burgos contra los cónyuges D. Juan Francisco y Dª. Encarna, sobre validez de contrato de compraventa y se declarase por ejercitada la opción de compra contenida en el mismo y se condenase a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa. La parte demandada formuló a su vez demanda reconvencional, solicitando se declarase haber lugar a la resolución por falta de pago de la renta del contrato de arrendamiento del local. El Juzgado dictó sentencia con fecha 17 de mayo de 2.001 por la que desestimó la demanda, acogiendo la reconvención.Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de "Narval 99, S.L.", la Audiencia Provincial de Burgos, con fecha 3 de diciembre de 2.001, dictó sentencia por la que desestimó el recurso.Presentado recurso de casación, el Tribunal Supremo declara no haber lugar al mismo.Para la debida resolución del recurso, ha de partirse de que la opción de compra se ejercita siempre de modo unilateral por el optante, de modo que si el contrato de concesión de la misma [como en el de autos] señala el otorgamiento dentro de un plazo de la escritura pública como integrante del eficaz ejercicio de la misma, ello es indiferente o extraño a su naturaleza. El susodicho otorgamiento es obra del vendedor y comprador, es, en suma, un negocio bilateral que solemniza el contrato de compraventa ya perfeccionado por la única voluntad necesaria, que es la del optante. En modo alguno la opción pierde su naturaleza unilateral, necesitando para su eficaz ejercicio la cooperación del vendedor por su concurrencia al otorgamiento de la escritura pública. En suma, que el otorgamiento de la escritura pertenece a la fase de cumplimiento del contrato de compraventa, ya perfecto por el ejercicio de la opción. En el caso litigioso nos encontramos con que la recurrente, arrendataria del local, en ningún momento ha solicitado la resolución del contrato de opción pese a conocer la no coincidencia de la extensión de aquél y la realidad registral, o desistir de su ejercicio, en ambos casos, si procediese, con indemnización de daños y perjuicios. En consecuencia, la opción, para que se pueda considerar ejercitada, ha de tener como objeto el futuro contrato de compraventa que se perfeccionó al concederla el propietario, no otro distinto, como pretende la recurrente. Aunque se prescindiesen de todas las consideraciones anteriores y se resolviese el litigio en la fase de consumación de la compraventa, la tesis de la actora es inviable pues el precio no se fijó a tanto por unidad de medida, sino alzadamente.