Sentencia CIVIL Nº 852/2022, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 1, Rec 797/2022 de 14 de Julio de 2022

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 852

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. Rafael Morales Ortega

MAGISTRADAS

Dª. Mónica Carvia Ponsaillé

Dª. Nuria Osuna Cimiano

En la ciudad de Jaén, a catorce de Julio de dos mil veintidós.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Primera de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio Procedimiento de Juicio Verbal seguidos en primera instancia con el nº 363 del año 2021, por el Juzgado de Primera Instancia Único de Baeza, rollo de apelación de esta Audiencia nº 797 del año 2022, a instancia de BUILDINGCENTER S.A.U.representado en la instancia y en la alzada por el Procurador D. Mauricio Gordillo Alcalá y defendido por la Letrada Dª. Laura Ortega Donadios; contra Dª. Asunción representado en la instancia y en la alzada por la Procuradora Dª. Lourdes Mª. Calderón Peragón y defendido por el Letrado D. Antonio Barrios Márquez.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia Único de Baeza con fecha 7 de marzo de 2022, se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: 'se estima íntegramente la demanda formulada por el procurador de los tribunales don Mauricio Gordillo Alcalá, en nombre y representación de Buildingcenter SAU, contra Asunción con domicilio en la PLAZA000, NUM000, Planta NUM001 , vivienda NUM002 de Baeza (Jaén), , inscrita en el Registro de la Propiedad de Baeza al folio NUM003, libro NUM004, tomo NUM005, finca nº NUM006, dando lugar a la efectividad del derecho de propiedad registrado, condenando a la parte demandada a que dentro del término legal deje libre, vacua y expedita a disposición del actor, la referida finca apercibiéndola de lanzamiento si no desaloja la expresada finca voluntariamente. Todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandante en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia Único de Baeza, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.

TERCERO.-Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación, y transcurrido el plazo sin presentar alegaciones, se remitieron por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes; turnadas a esta Sección 1ª se formó el rollo correspondiente y personadas las partes quedó señalado para la deliberación, votación y fallo, el día 14 de julio de 2020 en que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Ponente Dª. MÓNICA CARVIA PONSAILLÉ.

Fundamentos

PRIMERO.-El recurso de apelación, interpuesto por la demandada Doña Asunción, se basa, resumidamente, en las siguientes alegaciones:

I. Constituye un hecho probado, que la demandada viene ocupando como arrendataria la vivienda objeto de litis. Obra unido a las actuaciones contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2015, cuyo arrendador lo fue su anterior titular, URBABAEZA, S.L.U., habiendo sido suscrito el mismo a través de su gestora, Satek España Gestion de Activos, S.L.

II. A mayor abundamiento, y como prueba inequívoca de la licitud y legalidad del arrendamiento, han sido aportados recibos de electricidad y agua de la citada vivienda, en cuyos contratos figura como titular mi mandante. Tratándose de contratos, que solo pueden formalizarse por quien acredita ser titular o arrendatario, tales contratos no pueden formalizarse por quienes ocupan ilegalmente un inmueble.

III. Por otro lado, dicho arrendamiento no resulta desconocido a la actora, y así puede comprobarse como en el informe de tasación, emitido por TINSA, reseñado como Doc. nº 3 de la actora, en el punto 8 de dicho informe, relativo a la situación de tenencia y ocupación de las viviendas, se refiere que se las viviendas se encuentran arrendadas, y que existe contrato de arrendamiento.

IV. No nos encontramos ante un supuesto de ocupación ilegal ('okupas'), sino ante una situación arrendaticia, por lo que, consecuentemente cualquier incidencia sobre su resolución, habrá de dilucidarse por los cauces y trámites de los procesos arrendaticios, y no por medio de un procedimiento especial y sumario, que solo es aplicable ante una ocupación ilegal.

V. Concurre una clara excepción de inadecuación de procedimiento, cuestión que ya fue alegada en la instancia y en la vista del juicio, y que en cualquier caso, resulta apreciable de oficio, por lo que procede desestimar la demanda, al no resultar subsanable.

VI. La actora debió haber instado el oportuno declarativo para la resolución del arrendamiento, y en su caso el desahucio, resultando contrario a derecho, que a pesar de tener constancia fehaciente de la existencia de un arrendamiento, con anterioridad a la interposición de la demanda, haya simulado ignorar dicho arrendamiento, para así servirse de un procedimiento especial y sumario, reservado para la ocupación ilegal, ( art. 41 L.H.), solicitando incluso caución, a sabiendas de la precariedad económica del arrendatario, por lo que en la mayoría de los casos, no podrán defenderse al no poder atender al pago de dicha caución. Tratándose de una práctica habitual de los popularmente conocidos como 'fondos buitres', a la que debe ponérsele freno.

VII. Si no fuese estimada dicha excepción de inadecuación de procedimiento, no hay duda de que el art. 442.2º LEC contempla como causa de oposición al procedimiento que nos ocupa, ( art. 250. 1. 7º LEC), que el demandado este en posesión de un contrato con anteriores titulares, tal y como acontece en este caso. El objeto de este tipo de procesos, ( art. 41 LH), sumarios y de cognición limitada, queda limitado a dilucidar si el demandado, como presunto perturbador del derecho inscrito, dispone o no de título suficiente que legitime, aun cuando lo sea de modo aparente, para continuar ocupándolo. En este tipo de procedimientos, no puede discutirse o analizarse la existencia plena de cualquier relación jurídica o contrato, bastando a tal efecto la mera aportación de un título de ocupación que indiciariamente ofrezca verosimilitud, tampoco pueden resolverse cuestiones relativas al pago o impago de rentas, o la vigencia o expiración del contrato, cuestiones que deben quedar reservadas para el oportuno declarativo.

VIII. Habiéndose acreditado la existencia de un título arrendaticio suficiente que, incluso se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, y habiéndose acreditado la legítima posesión a través de la titularidad de los contratos de suministros domésticos, la acción ejercitada habrá de ser desestimada, sin perjuicio que la actora pueda instar las oportunas acciones para resolver el arrendamiento, que continua vigente a virtud de sus prórrogas anuales (estipulación segunda), y sin olvidar la opción de compra que fue pactada a favor de la demandada, (estipulación octavo). En cualquier caso, se trata de cuestiones complejas que escapan y exceden de este procedimiento sumario.

IX. La sentencia de instancia declara probada la relación arrendaticia, por lo que debió haber apreciado la inadecuación de procedimiento, o cuando menos haber desestimado la acción, al concurrir título. Sorprendentemente la juzgadora de instancia, vino a estimar la demanda, alegando que el contrato tuvo entrada en el Registro de la Propiedad, con posterioridad a la fecha de adjudicación de la titularidad de la actora. Y salvo mejor criterio, consideramos que resulta irrelevante, cual fuese la fecha del registro del citado contrato, a efectos del procedimiento sumario que nos ocupa, ya que, en el mismo, basta con acreditar al amparo de lo previsto en el art. 442.2º LEC, la existencia de un título que legitime la posesión, no pudiéndose dilucidar otras cuestiones, reservadas para el declarativo.

X. Consta probado en la certificación registral. (Doc. nº 1 actora), que la actora se adjudicó la titularidad de dicha vivienda, por decreto de fecha 18 de mayo de 2016, esto es, con fecha posterior al arrendamiento que nos ocupa, que lo fue con fecha 1 de noviembre de 2015, por lo que el título es anterior. Otra cosa es que la actora considere que concurre causa de resolución, ya lo sea por impago de rentas, por expiración del plazo, o por cualquier otra causa, en cuyo caso, habrá de instar el oportuno declarativo, al exceder en mucho del ámbito del procedimiento sumario que nos ocupa.

XI. La desestimación de la demanda, debe llevar aparejada la imposición de las costas causadas en la instancia, a la parte actora, pero no solo por el criterio del vencimiento, art. 394 LEC, sino principalmente por la mala con la que ha litigado la actora, al servirse de un procedimiento sumario, en el que ha pretendido hacer pasar a la demandada, como una ocupante ilegal, aun a sabiendas a través de sus informes de que la vivienda estaba arrendada.

La demandante no ha presentado escrito de oposición al recurso de apelación formulado de contrario si bien presentó escrito solicitando la terminación del procedimiento por satisfacción procesal al haber recuperado la posesión, solicitando el archivo del procedimiento sin imposición de costas. A la vista de dicha petición el Juzgado a quo dio traslado a la demandada para que manifestara en el plazo de tres días si desistía del recurso planteado.

La apelante presentó escrito alegando que no desistía del recurso por lo siguiente:

- Se ha entregado la posesión debido a la inseguridad jurídica que le ocasionaba esta situación, pues habiendo sido una sociedad quien le arrendó la vivienda, ha sido otra la que ha accionado en su contra. Y tratándose de su domicilio habitual, y habiendo sufrido muchas presiones para su desalojo, ha decidido poner fin a dicha pesadilla, procurándose otra vivienda en la vivir en paz.

- Que no obstante, subsiste interés jurídico, al considerar no ajustada a derecho la sentencia de instancia, al haber estimado una acción propia y reservada para la ocupación ilegal, cuando consta acreditado que se trata de una relación arrendaticia y consecuentemente su ocupación fue legal. Por otro lado consideramos que concurre inadecuación del procedimiento, al haberse servido abusivamente la actora de un procedimiento especial y sumario, art, 41 LH, en lugar de haber instado el desahucio por el oportuno declarativo.

- La necesidad de la revisión en la alzada, es independiente de la voluntad del justiciable, ya que al litigar con beneficio de justicia gratuita, compete a los profesionales que le asisten, dar cumplimiento al art. 36 Ley Asistencia Jurídica Gratuita, que obliga a dichos profesionales a devolver las cantidades eventualmente percibidas con cargo a fondos públicos por su intervención en el proceso, siempre que obtengan condena en costas a su favor. Y en el supuesto que nos ocupa, tras su profundo estudio, el recurso de apelación formulado resulta viable, por lo que se precisa obtener resolución del tribunal de alzada, ya que en el supuesto de que fuese estimado, habría de imponer las costas a la parte actora, en cuyo caso los profesionales que suscriben, podríamos cumplir con nuestra obligación de reintegro a la administración. Se trata por tanto, de una obligación legal, o cuando menos moral, que exige a los profesionales del turno de oficio, agotar los recursos ordinarios, cuando dicha actuación puede redundar en beneficio de la administración publica que sufraga el turno de oficio. Obligación que no concurriría, si se tratase de un asunto de designación particular, donde ningún perjuicio económico se causa a la administración pública.

SEGUNDO.-Como señalamos en la sentencia de 30 de junio de 2020 dictada en rollo de apelación 1763/2018, 'El recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano ad quem, permitiendo un novum iudicium, que da lugar a una revisión de la sentencia dictada en primera instancia y un examen completo de la cuestión litigiosa ( SSTC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000 , de 18 de 3 septiembre y SSTS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000 ), por lo que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del art. 456.1 LEC ( STS de 7 de mayo de 2015 ROJ: STS 2956/2015 ).

No obstante está sometido a ciertos límites: su ámbito objetivo lo delimitan las partes -'tantum devolutum quantum appellatum': artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, pero siempre dentro de los contornos propios del de la primera instancia -'pendente appellatione nihil innovetur'-. Y la sentencia que lo resuelva no puede perjudicar al apelante, como regla - prohibición de una 'reformatio in peius': artículo 465, apartado 5, antes citado ( STS de 21 de diciembre de 2009 ROJ: STS 7778/2009 ).

En cuanto a la valoración de las pruebas por las Audiencias Provinciales, la reciente STS de 19 de febrero de 2018 (ROJ: STS 507/2018 ) declara: 'La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción'. Y la STS 3 de noviembre de 2015 (ROJ: STS 4471/2015 ) declara: '4.- Tampoco infringe la exigencia de motivación exhaustiva que la Audiencia Provincial haya realizado una valoración conjunta de la prueba, seleccionando las pruebas que haya considerado más relevantes, y haya omitido sacar conclusiones de las que no ha considerado relevantes ... '.

TERCERO.-La excepción de inadecuación de procedimiento no ha de tener acogida pues como razona la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia de 10 de diciembre de 2021 ( ROJ: SAP B 14796/2021 - ECLI:ES:APB:2021:14796 ) la sentencia de apelación ' ... se enmarca en un proceso de tutela de derecho real inscrito que es una de las vías que el legislador ha previsto civilmente para dar respuesta a situaciones en que determinadas personas se encuentran en un inmueble que no es de su propiedad careciendo de título para ellos.

Estos procesos son el la tutela sumaria de la posesión del art 250,1 , 4º LEC , precario del art 250,1 , 2º LEC y proceso para la efectividad de los derechos reales inscritos previsto en el art. 250.1.7.º de la LEC , habiendo acudido en este caso la parte actora a éste último de ahí que no se pueda estimar concurre una inadecuación de procedimiento.

Este proceso de protección de los derechos reales inscritos es una consecuencia del principio de legitimación registral y exactitud, consagrados en los arts. 1 y 38 LH , de modo que la inscripción registral produce todos sus efectos mientras no se declare su ineficacia en el proceso declarativo correspondiente, y su finalidad es procurar que tales presunciones alcancen virtualidad jurídica frente a los actos que se opongan o perturben los derechos reales inscritos y de contenido posesorio, sin necesidad de obtener una previa declaración judicial de existencia y titularidad del derecho.

Como se indicó en la sentencia de esta sección de 15.06.2021 ( SAP Barcelona, sec 4ª del 15 de junio de 2021 ): ' ... el presente proceso no es posesorio, como ya se ha dicho, sino que facilita al titular de un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad una vía privilegiada cuando ejercita acciones reales derivadas de la inscripción contra quienes sin título inscrito o con título insuficiente se oponen o perturban su derecho, los cuales para oponerse a las pretensiones del actor han de ceñirse a los estrictos motivos del artículo 444.2 LEC . 6.- Como ya hemos señalado el presente procedimiento tiene como objeto la tutela de los derechos reales inscritos en el registro de la propiedad, por lo que, la parte demandada debe presentar un título que contradiga el título inscrito por el accionante y, en este sentido, el hecho de residir contra la voluntad del demandante no incide en el ese objeto procesal...'.

CUARTO.-La sentencia apelada fundamenta la estimación de la demanda en los siguientes términos:

PRIMERO-. MARCO LEGAL.

Establece el artículo 41 LH que las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. El artículo 440.2 LEC , por su lado, establece que, en los casos del artículo 250.1.7 LEC , en la citación para la vista se apercibirá a los demandados de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor.

SEGUNDO.- VALORACIÓN DE LA PRUEBA.

El artículo 217 de la LEC prevé que el demandante acredite los hechos en que fundamenta su pretensión y la demandada los hechos obstativos a la petición formulada de contrario. En el presente caso la actora debe acreditar el título de posesión en caso de un relación arrendaticia, las rentas pactadas y el impago

La parte actora ha acreditado su derecho como titular registral del inmueble vivienda sita en PLAZA000 número NUM000, Planta NUM001, vivienda NUM002 , de Baeza , inscrito en el Registro de la Propiedad de Baeza al folio NUM003, libro NUM004, tomo NUM005, finca nº NUM006, mediante certificación del citado Registro de la Propiedad (doc.1 demanda).

La adjudicación del inmueble a Buildingcenter se produjo el 29 de octubre de 2015 tal como constas acreditado..

Aun constando en autos el contrato de arrendamiento firmado, el mismo no es suficiente para enervar la pretensión del actor. Ello es así porque a la fecha del arrendamiento se encontraba vigente el artículo 13.1 de la LAU , ' si durante la duración del contrato, el derecho del arrendador quedar resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

En el presente caso, estamos ante una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, sustentándose su ocupación por la demandada al amparo de un contrato de arrendamiento de fecha anterior a la efectiva adquisición de la titularidad por la entidad demandante siendo en este caso que el contrato ha accedido al Registro con posterioridad a la adjudicación de la finca en fecha 2 de mayo de 2019 . Siendo así concurre el presupuesto de hecho previsto en el artículo 13 LAU que conlleva la consecuencia jurídica de la extinción del contrato de arrendamiento ( se exceptúa únicamente para el caso que el contrato haya accedido al Registro antes de la adjudicación de la finca) hipótesis que no se da en el caso enjuiciado. No procediendo así la subrogación de la mercantil adquirente de la vivienda en los derechos y obligaciones del arrendador en el marco del contrato de arrendamiento.

De conformidad con el articulo 41 LH y al amparo del artículo 217 LEC , no constando en autos prueba alguna para enervar la posición jurídica del titular registral, al no constar que exista entre las partes relación contractual sobre la posesión del inmueble de autos procede la estimación de la demanda en los términos solicitados por el titular registral'.

Nada se alega en el recurso sobre la verdadera motivo por la que sentencia recurrida la demanda: la aplicación al caso de autos de lo dispuesto en el artículo 13 de la LAU, quedando por imperativo legal extinguido el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, en la falta de título de la demandada por dicho motivo.

Las alegaciones de la demandada son totalmente ajenas a la verdadera ratio decidendide la resolución apelada que, por demás, esta Sala comparte considerando que el título que invoca la demandada no existe pues quedó extinguido por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria ex artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

QUINTO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC, procede imponer al recurrente las costas devengadas por el mismo, con pérdidadel depósito constituido para recurrir ( Disposición Adicional Decimoquinta LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Dª. Asunción contra la sentencia de fecha 7 de marzo de 2022 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Único de Baeza en el Juicio Verbal nº 363/2021.

Se imponen a la apelante las costas de la apelación, declarándose la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación, y, en su caso por infracción Procesal siempre que la cuantía exceda de 600.000 euros y si no excediere o el procedimiento se hubiese seguido por razón de la materia cuando la resolución del recurso presente interés casacional, tal como determina el artículo 477 de la L. E. Civil, en el primer caso; y en el segundo cuando concurran los requisitos del artículo 469 de la indicada Ley, ambos preceptos en relación con la disposición final 16 del repetido cuerpo legal.

El plazo para la interposición del recurso, que deberá hacerse mediante escrito presentado ante este Tribunal, es el de 20 días contados a partir del siguiente a su notificación.

Deberá acompañarse justificante de haber constituido el depósito para recurrir por la cantidad de 50 euros en uno y otro caso, que previene la Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, salvo los supuestos de exclusión previstos en la misma (Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, Entidades Locales y Organismos Autónomos dependientes de todos ellos o beneficiarios de la Asistencia Jurídica Gratuita) y que deberá ingresarse en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección nº 2038 0000 12 0797 22.

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia Único de Baeza, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la dictó, estándose celebrando audiencia pública ordinaria en el día de su fecha, doy fe.