Sentencia CIVIL Nº 98/2016, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 186/2015 de 08 de Marzo de 2016

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 98/16

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ILMOS SRES.

PRESIDENTE:

LOURDES MOLINA ROMERO

MAGISTRADOS:

MANUEL ESPINOSA LABELLA

LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE

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En la Ciudad de Almería a 8 de marzo de 2016.

LaSección Primera de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación,Rollo nº 186/15, los autos de Procedimiento Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Almería, seguidos con el nº 59/08, entre partes, de una, como parte apelante Mercantil Cambauti, S.L. y Mercantil Ammur Almería S.L.U., representadas por la Procuradora Dª. María Dolores Martínez Campra y dirigida por el Letrado D. Francisco Campra Madrid, y de otra, como parte apelada Mercantil Miratorre S.A. y Mercantil Administración y Gestión Romar S.L, representadas por los Procuradores José Soler Turmo y Carmen Sánchez Cruz, respectivamente, y dirigidas por los Letrados Rafael Montero Braña y Miguel Mulero Pérez, respectivamente.

Antecedentes

PRIMERO. Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO. Por Iltmo. Sr. D. Jesús Miguel Hernández Columna, Magistrado-Juez de Primera Instancia número Tres de esta capital, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha treinta de septiembre de dos mil trece , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente:

'Que con desestimación de la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. López Campra, en representación de la mercantil 'Cambauti SL', interviniendo también en su condición de demandante la mercantil AMNUR ALMERIA SLU, representada por la Procuradora Sra. López Campra, contra la mercantil 'Administración y Gestión Romar SL', representada por la Procuradora Sra. Sánchez Cruz, y contra la mercantil 'Miratorre SA', representada por el Procurador Sr. Soler Turmo, debo absolver y absuelvo a las demandadas de los pedimentos de la demanda, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas del procedimiento.'

TERCERO. Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte sentencia por la que revoque la dictada en primera instancia, acogiendo los motivos articulados en su recurso, con imposición a la contraria de las costas del recurso.

CUARTO. El recurso deducido fue admitido, dándose traslado del mismo a las partes apeladas, que solicitaron la confirmación de la sentencia recurrida.

QUINTO.-A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo.

SEXTO. En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. LOURDES MOLINA ROMERO.

Fundamentos

PRIMERO.-

Las representaciones procesales de Cambauti S.L. y Ammur Almería S.L.U interpusieron recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando el error en la valoración de la prueba en cuanto que concurría el vicio del consentimiento por error excusable, que no llegó a convalidarse al suscribir el documento de prórroga entre ambas partes y que condicionaba su eficacia a la calificación urbanística del terreno. Además el T.S. había desestimado el recurso de casación declarando nulo el acuerdo impugnado, y por tanto siendo no urbanizable, mientras que el precio de la opción era adecuado al valor de mercado siendo suelo urbano. Se interesaba la revocación de la sentencia conforme a sus pretensiones. Desestimamos el recurso por los motivos que pasamos a exponer.

La demanda que dio origen a este procedimiento la formuló Cambauti SRL contra Administración y Gestión Romar S.L y Miratorre S.A, interesando la nulidad del contrato de opción de compra de 4 de marzo de 2005, sobre la finca situada en el término municipal de Cuevas del Almanzora, pasaje 'Martinete', de una extensión de 3.520 m2, que figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad con el 50% de proindivisión a favor de las sociedades demandadas. La finca estaba calificada como suelo urbano afectado por la Norma Particular U-2 según la delimitación de suelo urbano consolidado, aprobado por el Pleno del Iltmo Ayuntamiento de Cuevas del Almanzora. El precio de la compraventa fue de 2.704,554 €; siendo la prima de la opción de 120,000 € más IVA que abonaron por mitad los optantes; el plazo de la opción era el 1 de julio de 2005. Con posterioridad a la firma de la opción de compra los actores tuvieron conocimiento de un recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Junta de Andalucía que afectaba a la totalidad de la finca, interesando los actores una certificación del Excmo Ayuntamiento de Cuevas del Almanzora para la determinación de la naturaleza del suelo. Firmaron un documento de prórroga, estableciendo como pago del precio 12,000 €, hasta el 30 de septiembre de 2005, y a la vista del certificado emitido por el Delegado de Obras Públicas sobre la calificación del suelo, los actores interesaron la resolución del contrato y la devolución de las cantidades, mediante un requerimiento notarial a los demandados, al que únicamente contestó 'Miratorre S.A'. Instaba la anulabilidad del contrato finalmente, por la concurrencia de error sustancial sobre la finca objeto del mismo, que viciaba el consentimiento prestado, en cuánto que de haber sido calificada de suelo no urbano no se había entrado en negociación. Reclamaba además la devolución de las cantidades entregadas, que ascendían a un total de 75.600 €, 37.800 € a cada una de las mercantiles demandadas.

Administración y Gestión Romar S.L formuló escrito de contestación a la demanda, alegando la excepción de incompleta integración de la legitimación activa. En cuánto al fondo reconoció la concertación del contrato de opción de compra, pero negó la concurrencia del error por ser las circunstancias del suelo perfectamente conocidas por los actores, al ser sociedades dedicadas a la construcción y promoción de viviendas. Además el recurso contencioso se interpuso el 29 de octubre de 2004, y los enfrentamientos entre el Ayuntamiento y la Junta de Andalucía eran notorios por sus publicaciones en la prensa local. De otro lado la prórroga del contrato suponía la confirmación del mismo. Después del plazo del ejercicio de la opción de compra no podía ejercitarse la acción de anulabilidad. Asimismo aducía que la pérdida de la cantidad entregada no constituía una cláusula penal, pues era la prima que debía satisfacer el optante, y consecuencia de la resolución de la opción que se produjo el 30 de septiembre de 2005, no concurriendo tampoco ninguna causa de anulabilidad. Concluía suplicando la desestimación de la demanda. La mercantil Miratorre S.A formuló también escrito de contestación a la demanda, reconociendo la concertación del contrato en las condiciones pactadas. Pero negó la concurrencia del error en el consentimiento, no siendo verosímil el desconocimiento del procedimiento contencioso, por la notoriedad del hecho y las conversaciones que habían mantenido con el técnico municipal antes de celebrar el contrato. Además sí concurrió el vicio del consentimiento, quedó convalidado con la prórroga del contrato, manteniéndose inalterable la situación urbanística de la finca, aparte de que no fue condición esencial del contrato. En todo caso el error de los optantes es inexcusable. La prima de opción no la consideraba equiparable a la cláusula penal, en cuanto que aquella se podría perder si no se ejercitaba la facultad de optar. Concluía suplicando la desestimación de la demanda.

En la vista oral se practicaron las pruebas propuestas y se dictó sentencia, estimando la falta de legitimación activa. Contra esta resolución Cambauti S.L. interpuso recurso de apelación que fue estimado por sentencia de esta Sala de 31 de enero de 2013 , en la que se acordó que el Juzgado entrara a conocer sobre el fondo del asunto. Así sucedió, y el Juzgado dictó nueva sentencia desestimando la demanda. Contra esta resolución se interpuso el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.

SEGUNDO.-

El recurso reprodujo las alegaciones expuestas en el escrito inicial, aduciendo, en síntesis, el error en la apreciación de la prueba por parte del Juez de instancia.

El Tribunal Constitucional, al interpretar el artº 24 de la C.E en relación con la valoración de la prueba, ha elaborado la doctrina del error patente para afirmar su relación con los aspectos fácticos del supuesto litigioso - SS 55/2001 de 26 de febrero , 29/2005 de 14 de febrero , y 211/2009 de 26 de noviembre - declarando que se produce cuando las resoluciones judiciales parten de un dato fáctico indebidamente declarado como cierto'; así como que el error debe ser 'patente', o lo que es lo mismo, inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y la experiencia ( S.T.S 19 de marzo de 2014 ROJ 1855/2014 ).

Examinaremos las pruebas propuestas conforme a la anterior doctrina.

Como queda dicho, se trata de la nulidad del contrato de opción de compra de 4 de marzo de 2005, y de la prórroga de 23 de junio de 2005, concertados por Cambauti SRL y Ammur Almería S.L de una parte, y Administración Gestión Romar S.L y Miratorre S.A de otra. Estas dos últimas sociedades eran propietarias, en régimen de proindiviso (50% cada una de ellos), de una finca situada en el término municipal de Cuevas del Almanzora (Almería), paraje 'Martinete', con una superficie registral de 3.520 m2. El precio de la opción era 120.000 € más el IVA, abonado por los concedentes mediante dos cheques bancarios; el plazo era el 1 de julio de 2005, y el precio de la compraventa era de 2.704.554 €, que incluía la cantidad entregada como precio de la opción. La resolución del contrato se hacía extensiva a la prórroga que se firmó el 23 de julio de 2005, en el que los concedentes hicieron entrega de 12,000 €, ampliándose el plazo hasta el 30 de septiembre de 2005, pero manteniendo todas y cada una de las condiciones pactadas.

Pues bien, 'el precontrato de opción de compra es una verdadera relación jurídica obligacional en la que el optante tiene el derecho (no el deber a diferencia de la promesa de venta del artº 1451 del C.C ) de adquirir la cosa por compraventa en el plazo fijado y el concedente de la opción, propietario de la cosa tiene el deber (ningún derecho) de transmitirla con la perfección del contrato de compraventa. Lo anterior adolece de precisiones, que no alteran los conceptos básicos: la primera es que pueda, no es esencial, mediar un precio o prima por la mera opción; la segunda, que cabe una cláusula penal consistente en perder la prima si no se ejercita la opción. Pero la esencia siempre es la misma: implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir o no del contrato principal de compraventa: así lo expresa la sentencia de 21 de noviembre de 2000 , reiterada por las de 5 de junio 2003 y 3 de abril 2006 , 12 mayo 2009 , 6 abril de 2011 , 25 de noviembre de 2011 , la tercera: el precontrato, como se ha dicho tiene naturaleza obligacional y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad adquiriendo el carácter de derecho real, al igual que el contrato de hipoteca, al ser inscrito pasa a ser derecho real o se inscribe el contrato de compraventa que da lugar a la propiedad'. ( S.T.S 19 de febrero de 2014 ROJ 1354/2014 ).

No se ha cuestionado en este procedimiento la concertación del contrato de opción de compra, pero sí su contenido y consecuencias, hasta el punto de que constituye la base de la argumentación el error en el consentimiento, como elemento esencial del contrato referido. Así, 'el artº 1266 del C. Civil dispone que, para invalidar el consentimiento, el error ha de recaer (además de sobre la persona, en determinados casos) sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato ( artº 1261.2 del mismo Código Civil ). La jurisprudencia ha exigido que el error sea esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones, respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato, que hubiesen sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa ( S. nº 215/2013 de 8 de abril). 3 - El error invalidante del contrato ha de ser, además de esencial, excusable, esto es, no imputable a quien lo sufre. El Código Civil no menciona expresamente éste requisito, pero se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe. La jurisprudencia niega protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que ignoraba al contratar. En tal caso, ante la alegación de error, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida. La diligencia exigible ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso. En principio, cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, y si no lo hace, ha de cargar con las consecuencias de su omisión. Pero la diligencia se aprecia además teniendo en cuenta las condiciones de las personas, no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante, de modo que es exigible una mayor diligencia cuando se trata de un profesional o de un experto, y, por el contrario, es menor cuando se trata de persona inexperta que entra en negociaciones con un experto, siendo preciso para apreciar la diligencia exigible valorar si la otra parte coadyuvó con su conducta, aunque no haya incurrido en dolo o culpa. En definitiva, el carácter excusable supone que el error no sea imputable a quién lo sufre, y que no sea susceptible de ser superado mediante el empleo de una diligencia media, según la condición de las personas y las exigencias de la buena fe. Ello es así porque el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando este no merece esa protección por su conducta negligente, ya que en tal caso ha de establecerse esa protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundida por esa declaración'. ( S.T.S 25 de febrero de 2016 ROJ 610/2016 ); en el mismo sentido la S.T.S 6 de junio de 2014 ROJ 3352/2013 ).

Se tendrá en cuenta la anterior doctrina para resolver el supuesto enjuiciado. Bien entendido que se ha practicado en la instancia una amplia prueba: documental, pericial y declaraciones de parte, que han de valorarse conforme a la sana crítica y con carácter conjunto.

TERCERO.-

Con la demanda y contestaciones respectivas se aportaron una serie de documentos, de los que se infiere la concertación del contrato de opción de compra y la prórroga del mismo, en los términos que han quedado expuestos. Las cláusulas del contrato son claras y no permiten más interpretación que la derivada de sus términos literales. Así, en la Exposición 1ª se indica: 'Ammur y Cambauti conocen detalladamente la situación física, registral, catastral y urbanística de la referida finca'. De lo cual se infiere que las sociedades optantes estaban suficientemente informadas de la naturaleza de la finca, sobre la que se ejercía el derecho de opción y de las vicisitudes urbanísticas que incidían sobre ella. En efecto, los actores, un mes antes de la concertación del contrato mantuvieron contacto con el técnico principal del Ayuntamiento de Cuevas del Almanzora, concretamente el 17 de febrero de 2015, como reconoció en la vista oral Paloma , representante legal de Cambauti SRL, aunque dijo que no le informó de la problemática que tenía la finca. No obstante ello sí admitió que la firma del contrato que estaba previamente redactado, fue porque tenía la nota simple del Registro de la Propiedad, había medido la finca a través de un perito y tenía la documentación que le dio el Ayuntamiento en el sentido de que el terreno era suelo urbano directo. También indicó que estuvo hablando con el Secretario del Ayuntamiento y le informaron sobre las calles que tenía el solar. Manifestó asimismo que se enteró de la problemática unos días antes de vencer la opción de compra, no por la prensa, y se puso en contacto con David y después se reunieron en Murcia con su socio para pedirles que les devolvieran el dinero, pero no se negaron a la devolución e intentaron que la situación se arreglara. De todos modos, indicó que ella no tenía conocimientos de derecho urbanístico aunque había sido Procuradora y trabajó como mediadora inmobiliaria en 2003 y 2004. Manifestó asimismo que el objeto social de Cambauti SRL era muy amplio, y se constituyó poco antes de concertar esta operación. Su socia dijo que era también licenciada en Derecho y se había dedicado a la mediación inmobiliaria. Frente a esta declaración también deben tenerse en cuenta las prestadas por Bernardino y David . El primero de ellos era representante legal de Miratorre S.A, y manifestó que intervino en la firma del contrato, y cuando se reunió con las dos señoras prácticamente estaba concluida la operación.

Indicó también que esta finca tenía vocación de urbana, y le constaba que las señoras era profesionales y estaban muy interesadas en la operación y sabían de lo que se estaba hablando, pues habían visto la finca y estuvieron en el Ayuntamiento, y se puso en el contrato que conocían la situación urbanística. Se refirió también a una reunión que tuvieron en Murcia, a la que acudieron los actores con dos certificaciones distintas del Ayuntamiento, y quedaron en que intentarían resolver el problema. El documento de la prórroga lo hizo el declarante, quien puso de manifiesto que se enteró del recurso contencioso cuando iban a realizarlo. Manifestó también que los contratos no estaban subordinados al desarrollo urbanístico, y no se puso ninguna pega respecto a la cláusula que reconocía la situación urbanística. En un sentido similar declaró David , que intervino en las negociaciones por su relación con Gestión Romar S.L. Dijo el testigo que él conocía a los actores por otras operaciones, y que la finca se vendió como cuerpo cierto. Indicó que el contencioso que tenía la Junta de Andalucía era conocido en toda Almería desde 2004, y que ellos vendían el solar como estaba, era una finca rústica. De haber sido una finca urbana, afectada por dos calles, según el testigo la hubieran vendido por siete millones de euros. Dijo también que los actores exigieron la devolución del dinero después del acuerdo de renovación del contrato. Asimismo indicó que él intervino en la negociación en nombre de Administración y Gestión Romar S.L, y que los compradores actuaron como expertos, y conocían la situación del contencioso. Además dijo que se formalizó una opción de compra, porque no se tenía certeza sobre la compra plena, y la prórroga se hizo de forma voluntaria, y no estaba sometida a ninguna condición suspensiva, pues en otro caso se hubiera vendido por un precio superior. Aparte de lo que antecede también comparecieron dos testigos-peritos en la vista oral, ratificando sus informes respectivos. Así, Eusebio manifestó que el terreno era rústico, y si hubiera sido urbano consolidado se hubieran tenido en cuenta las NNSS de 1994. Era suelo no urbanizable, y para urbanizarlo había que hacer un proyecto de parcelación y tendría que aprobarse por la Junta de Andalucía para modificar el uso. En cuánto a la valoración del terreno, dijo que tuvo en cuenta los precios de venta del solar colindante, pues utilizó el método de comparación con las cosas semejantes. Se basó en el valor de mercado, incluyendo un beneficio bruto que se generaría durante dos años fiscales. En definitiva, el valor de tasación de la finca era de 70.000 €. Distinta fue la valoración que hizo Germán , testigo perito que también ratificó el informe emitido. Dijo que era arquitecto técnico y conocía la zona de Cuevas de Almanzora, y había realizado una tasación real, comparando precio con precio a nivel de mercado. En esa zona no se compraba a un precio inferior a 600 € por metro cuadrado. Dijo en fin, que era conocida la existencia del recurso contencioso porque salió en la prensa. En definitiva, el perito tasó la finca en 5.986.480 €, a razón de 511 € el metro cuadrado.

Pues bien, del examen de las pruebas que anteceden puede concluirse que no medió el error del consentimiento que se postula.

En primer término, de las certificaciones del Registro Mercantil se infiere que las dos sociedades actoras tenían por objeto social la construcción, promoción, urbanización, adquisición, parcelación y administración de toda clase de fincas, rústicas o urbanas... Ciertamente el inicio de las operaciones de Cambauti SRL fue el 1 de marzo de 2005, pero el de Ammur Almería S.L fue el 1 de diciembre de 2004. En cualquier caso los representantes legales de ambas sociedades no eran inexpertos, porque se dedicaban a la mediación urbanística, y en particular Paloma era Procuradora. Pero es más, de la declaración de esta última se infieren las diferentes gestiones que habían realizado antes de la firma de la opción de compra: solicitud de la nota simple del Registro, medición de la finca por un perito; entrevista con el técnico municipal y el Secretario del Ayuntamiento de Cuevas de Almanzora. Aparte de las conversaciones posteriores con los representantes de las sociedades demandadas.

De hecho, con la demanda se aportaron varias certificaciones del Ayuntamiento: una de 26 de noviembre de 2004, en la que se indicaba que el terreno estaba situado en suelo Clasificado como Urbano, afectado por la Norma Particular U-2 según la delimitación de Suelo Urbano Consolidado, aprobado por el Pleno del Iltmo Ayuntamiento de Cuevas de Almanzora de 10 de diciembre de 2003. La segunda se emitió el 8 de marzo de 2005 en los mismos términos, y el 9 de junio de 2005 se firmó otra, y en ella se indica que los terrenos en cuestión están clasificados 'parte como Suelo No Urbanizable, con la norma particular N.U- 1.1V.B.A (Vega Baja del Almanzora) y parte como Suelo Urbano con la norma particular U-2 en las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Cuevas de Almanzora, con aprobación definitiva en 1994.... y se propone como suelo Urbano, en aprobación inicial del Plan General de Ordenación Urbana'.... De todas formas, antes de la firma del contrato inicial los actores habían mantenido contacto con los técnicos del Ayuntamiento, lo que hace suponer que obtendrían toda la información precisa para conocer la situación urbanística de la finca. Pero es más, durante los meses anteriores hubo una gran cantidad de publicaciones en la prensa provincial: La Voz de Almería y El Diario de Almería, dónde se recogía la problemática existente en el Ayuntamiento de Cuevas del Almanzora y el recurso contencioso adminitrativo interpuesto por la Junta de Andalucía, para paralizar las licencias y obras que se habían concedido basadas en la delimitación de suelo urbano aprobada por el Ayuntamiento. Era pues un hecho notorio esta problemática, que no podía ser ajena a los actores que estaban interesados en la adquisición de los terrenos. De hecho, la sentencia del T. Supremo, Sala de lo Contencioso, de 19 de diciembre de 2007 , estimó el recurso de casación interpuesto por la Junta de Andalucía, suspendiendo cautelarmente el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Cuevas del Almanzora de 10 de diciembre de 2003, por el que se aprobó definitivamente el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano Consolidado en dicho municipio. Se ignora la suerte que ha seguido el procedimiento principal, pues no consta la sentencia dictada por el T.S sobre la materia. Pero en cualquier caso, la diligencia exigible a los actores por su profesión y conocimientos resulta incompatible con la concurrencia del error. De ahí que la cláusula del contrato, en la que se declara que se conocía la situación urbanística de la finca, sea válida y eficaz.

A mayor abundamiento de lo que antecede, la prórroga del contrato de opción de compra, en un momento en que ya se conocía según la Sra. Paloma la problemática urbanística de los terrenos, lleva a desterrar definitivamente el error en el consentimiento.

'...La confirmación tácita sólo puede tener lugar cuando se ejecuta el acto anulable con conocimiento del vicio que le afecta y habiendo cesado éste, según establece inequívocamente el artº 1311 del C. Civil . Como dijimos en la sentencia de14 de octubre de 1998 : 'En el estricto sentido de la palabra, tanto gramatical como jurídicamente, 'consentimiento' no es algo que es concedido después de un acto. El concepto gramatical del vocablo significa anuencia, permiso, licencia, venia o autorización; es decir, hace mención a que sólo puede recaer sobre algo todavía no realizado. El significado jurídico aparece en el artº 1262 C.C , según el cual 'el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato', esto es, la pauta legal indica que sólo versará sobre lo que se ofrece y se acepta respecto de una futura relación contractual, pero no sobre lo ya verificado. Si la referida actitud se manifiesta pasivamente tras el conocimiento posterior del negocio jurídico, la situación admite distintas lecturas, más en tanto no se haya consumado la prescripción o la caducidad de acciones, siempre será posible la impugnación del acto por vía legal. Hemos dicho en la reciente Sentencia 535/2015 de 15 de octubre , al resolver un recurso de casación prácticamente idéntico, que 'la confirmación del contrato anulable es la manifestación de voluntad de la parte a quien compete el derecho a impugnar, hecha expresa o tácitamente después de cesada la causa que motiva la impugnabilidad y con conocimiento de ésta, por la cual se extingue aquel derecho purificándose el negocio anulable de los vicios de que adoleciere desde el momento de su celebración' ( S.T.S 3 de febrero de 2016 ROJ 320/2016 y S.T.S 12 de enero de 2015 ROJ 254/2015 ). A través de la prórroga del contrato, suscrita por las mismas partes que intervinieron en la opción de compra, se depura ésta última, en cuánto que quedaron subsistentes las mismas estipulaciones del contrato inicial, a excepción de la fecha de la opción de compra, que se vio ampliada hasta el 30 de septiembre de 2005, abonándose en concepto de prima 12.000 € más. Pero es más, es doctrina reiterada de esta Sala, entre otras muchas, en S.S 26 de enero de 1988 y 9 de octubre de 1989, que el plazo concedido al optante es de caducidad, por lo que pasando el mismo, se produce, no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio, por lo que la Sala sentenciadora cuando con apoyo en el artº 14 RH respetó el aludido plazo, pactado por las partes, como de caducidad, y no susceptible, por tanto, de interrupción, conclusión ésta que debe extenderse incluso a los supuestos en que exista un litigio acerca del mismo ( S.T.S 30 de junio de 1994 RJ 1994, 5993). Por tanto si los actores no ejercitaron su derecho de opción en el plazo pactado, no pueden ahora interesar la anulabilidad del contrato sin contravenir la doctrina de los actos propios consagrada en el artº 7 del Código Civil . Debe recordarse que 'la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venire factum propium, surgida originariamente en el ámbito del Derecho privado, significa la vinculación del autor a una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito en el sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos subjetivos ( S.T.C 30 de enero de 2006 RTC 2006, 17)

Esa contravención tuvo lugar incluso a través de los requerimientos notariales de 23 y 25 de septiembre de 2005, pues en ellos los actores instaron a los demandados a una prórroga indefinida del contrato de opción de compra, lo que resulta contrario a la propia naturaleza de la opción regida siempre por un plazo contractual, y alternativamente a la devolución de las cantidades abonadas. Este segundo aspecto tampoco sería factible en cuánto que la prima que abonaron los actores como precio de la opción no tiene las connotaciones de las arras penitenciales. Pero además si no concurre causa alguna para declarar la anulabilidad del contrato, no puede tener eficacia la devolución de las cantidades abonadas durante su vigencia.

En definitiva, y por todo lo argumentado se desestima el recurso, confirmando la sentencia de instancia.

CUARTA.-

Las costas de esta alzada se impondrán a los apelantes ( artº 398.1 de la LEC ).

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

QueDESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada con fecha 30 de septiembre de 2014, dictada en el Procedimiento Ordinario nº 59 de 2008 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Almería , confirmamos aquella resolución con imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.