Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 299/2003 de 06 de Mayo de 2004

Encabezamiento

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por los Señores, don Jesús Francisco Cristín Pérez, Presidente, don José Ramón Godoy Méndez y doña Josefa Otero Seivane,

Magistrados, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM.

En la ciudad de Ourense a seis de mayo de dos mil cuatro.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado Mixto de Verín 2, seguidos con el nº. 204/02, rollo de apelación núm. 299/03, entre partes, como apelantes D. Gabino, representado por el Procurador D. MANUEL BALADRÓN GÓMEZ, bajo la dirección del Letrado D. ANTONIO TABOADA OTERINO, y Dª. Guadalupe, representada por el procurador D. FRANCISCO PÉREZ SÁA, bajo la dirección del Abogado D. JOSÉ ANTONIO SOMOZA BLANCO. Es ponente el Ilmo. Sr. D. Jesús Francisco Cristín Pérez.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado Mixto DE Verín 2, se dictó sentencia en los referidos autos, en fecha 9 de junio de 2.003, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: En la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sr. Álvarez Blanco, en nombre y representación de Guadalupe, contra D. Gabino, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Francisco Manso, DESESTIMO íntegramente la misma, absolviendo al demandado de las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo las costas a la actora. Asimismo se desestima íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por D. Gabino, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Francisco Manso contra Dña Guadalupe, como demandada representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Álvarez Blanco, absolviendo a la demandada de todas las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo las costas al demandado reconviniente.

Segundo.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de Gabino y Guadalupe recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

Tercero.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Son hechos básicos para la resolución de las cuestiones que se plantean en esta instancia -ejercicio por la demandante, Doña Guadalupe, de la acción de retracto arrendaticio del artículo 47 de la ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y la resolución del contrato de arrendamiento en base a lo previsto en el artículo 114.7ª de la misma Ley, pretensión que deduce, por medio de reconvención, el demandado Don Gabino-, los siguientes: A) la demandante, Doña Guadalupe, con Don Jose Antonio, en su condición de tutor de la incapaz Doña Sandra, convino el arrendamiento del local de negocio existente en el edificio de planta NUM001 del núm. NUM000 de la AVENIDA000, conocido comercialmente como "bar Cesteiro", y del que la última era propietaria; se fija como duración de la locación sesenta años a partir del primero de noviembre de 1987 (el contrato se concierta el veinticuatro de octubre de ese mismo año); B) el arrendador autoriza a la arrendataria a realizar en el interior del bajo todas las obras que estime oportunas siempre que no afecten a la estructura o paredes maestras del local, así como a prolongarlo en una extensión de tres metros de la pared posterior (en juicio el mencionado tutor asegura que la prolongación autorizada era de unos tres o cuatro metros aproximadamente), construcción de servicios o reforma de los existentes y arreglo del tejado, y C) Doña Gabino, que interviene personalmente en el contrato, vende, por medio de escritura pública otorgada el veintiuno de junio de 2000, a Don Gabino la finca urbana, sita en Verín, que denomina "CASA señalada con el número NUM002 de la CALLE000 ( antes tambien conocida como CALLE001), con patio y terreno a su espalda", y se expresa que la casa está en mal estado de conservación (estado ruinoso) y forma, con el patio y terreno a su espalda, una sola finca de unos seiscientos un metros cuadrados (601 m2), y linda por el Norte, con la expresada CALLE000, y por el Sur, con la CARRETERA000 a Vigo (en realidad, calle o AVENIDA001).

SEGUNDO.- Con los antecedentes que se dejan precisados, la mencionada locataria ejercita la acción de retracto arrendaticio frene al comprador según escritura pública. Manifiesta que tuvo conocimiento de la transmisión el treinta de septiembre de 2002 con motivo del procedimiento de consignación de renta seguido con el nº 173/02 del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Verín ante la negativa de Doña Sandra de hacerse cargo de las rentas. Y sin que se hayan efectuado las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48 de la Ley arrendaticia urbana. Se practica la primera inscripción de la finca NUM003, como casa NUM002 de la CALLE000 de Verín, el 15 de junio de 2001.

De los planos unidos a la escritura pública de compraventa y de los informes periciales existentes en el pleito se deduce que el inmueble inscrito como un todo unitario tuvo su origen, al menos, en cuatro fincas: 1) la casa de la CALLE000, con su patio; 2) el bajo ocupado por el "bar Cesteiro", 3) patio interior con entrada directa e independiente, como el anterior por la AVENIDA001, y 4) otro bajo comercial con entrada por la misma avenida; en la misma escritura de compraventa se señala que se hace constar la "Referencia Catastral" de la finca urbana que describe, a efectos de la enajenación, con los datos que la parte compradora facilita con las referencias 0002 XR 0001 ZE, 0003 MT 0004 QY, 0001 PE 0005 WU, 00" AR 0006 EI, y se unen certificaciones gráficas emitidas por la Gerencia Territorial del Catastro de Ourense. Según certificación del Ayuntamiento al bajo litigioso le corresponde el nº NUM000 de la AVENIDA001 y goza de contador independiente de agua, pero la acometida de entrada es la misma para los locales números NUM000 y NUM004, separados por la puerta de entrada a patio.

Sin embargo, de la realidad física y del comportamiento reiterado de la anterior propietaria, por sí y antes por su tutor, y aún de la demandante, ha de concluirse que, con independencia de cualquier referencia al local núm. NUM004 de la AVENIDA001, la casa, o parte de ella, de la CALLE000, señalada con el núm. NUM002, el patio interior con entrada por la primera de las indicadas vías y el bajo litigioso constituyen un misma inmueble, de antiguo unido por el propietario, y en esa situación concertó la actora el contrato de arrendamiento; y así lo corrobora el hecho de que tanto la primitiva propietaria, como Don Jose Antonio -que indica que la puerta estaba más atrás- y Doña Guadalupe, reconocen que el local que conforma el "bar Cesteiro" tenía una puerta de acceso al patio central, después reformada, lo que indica que integraba con el mismo una unidad inmobiliaria vinculada a la misma propiedad, y que no fue comprendido en el contrato de arrendamiento. Y lo mismo procede decir de la bodega que, aunque no comprendida en el arrendamiento, fue utilizada de siempre por Doña Guadalupe como había hecho la anterior locataria y así lo reconoció en juicio Doña Carmen, la cual indicó que "no tuvo problemas con la bodega", estaba al final del patio trasero del local -distinto del central- y era de reducidas dimensiones, y termina indicando que había una parra que cubría el patio desde la trasera del local hasta la bodega; esa bodega necesariamente, a la vista de los planos y fotografías aportadas a los autos con los informes periciales, tenía que estar integrada en la casa de la CALLE000, pero, en cualquier caso, formaba un todo con lo que trata de retraer. En el mismo sentido, el perito Don Sergio, que reconoce tener amistad con el demandado y reconviniente, manifiesta en juicio que el bar Cesteiro no es finca independiente, sino que forma parte de un conjunto. Y si se atiende a la configuración de los tres inmuebles que tienen acceso a la AVENIDA001 -el indicado bar, el patio central y el otro bajo- forman una fachada, aparentemente de piedra, que parece representar un único inmueble.

TERCERO.- Es verdad que la jurisprudencia tiene declarado con cierta reiteración que cuando lo arrendado forma una unidad independiente procede el retracto aun en el caso de que se venda conjuntamente con otros objetos, formen parte todos o no de una "universitas", pero si lo enajenado es mayor que lo arrendado, no cabe retracto (Sentencias de 24 de junio de 1994 y 18 de mayo de 1995), como tampoco cuando lo arrendado es nada más que una parte de la finca vendida (Sentencia de 19 de octubre de 2001), para aclarar la Sentencia de 8 de octubre de 1998 que la venta de un edificio o de una finca que conforma una sola unidad física y jurídica no es susceptible de retracto. En el supuesto de que se trata, es verdad que el conjunto inmobiliario objeto del contrato de compraventa constituyó una unidad jurídica nada más que en virtud de lo indicado en ese contrato, y en esos términos tuvo acceso al Registro de la Propiedad como primera inscripción; sin embargo, los tres inmuebles con acceso a la AVENIDA001 conforman una unidad física y esa consideración, e incluso, en razón a la bodega utilizada oficiosamente por la arrendataria, todo el conjunto, como unidad utilizable, es reconocido por la propia demandante y resulta, según lo antes expuesto, de la prueba practicada.

Por estas razones procede rechazar el recurso formulado por la demandante y confirmar el pronunciamiento desestimatorio formulado en la sentencia apelada.

CUARTO.- La resolución del contrato de arrendamiento se fundamenta, en la reconvención, en la realización de obras inconsentidas, especialmente por la ampliación del local destinado a bar sobre el patio trasero de forma diferente a la autorizada. Pero en el contrato, si bien se dice que se autoriza a ampliar el bajo por su parte trasera en tres metros, quien intervino en el mismo en representación de la propiedad reconoce que en realidad se le autorizaba a hacerlo "en tres o cuatro metros", y demás se podían construir servicios o proceder a reformar los ya existentes, que se encontraban en el patio trasero. Además, uno de los obreros que intervino en las reformas reconoce que el Sr. Jose Antonio iba cada semana a ver la reforma e incluso pudo comprobar que se encintaba la bodega de la casa. Doña Sandra, en su condición de propietaria, afirma que fue con frecuencia al local y lo único que hacía de forma incorrecta la arrendataria era usar el patio y la bodega sin permiso. Por tanto, ha de deducirse que las reformas hechas en el local arrendado fueron verificadas con el consentimiento de la arrendadora, y por consiguiente, no concurre la causa de resolución del artículo 114.7ª, pues la reja superior, que no es fija, se ignora si fue colocada por la reconvenida o si formaba parte de la parra primitiva. La puerta del patio existía antes del contrato, y se pretendía arrendárselo a la demandante como elemento anejo para su utilización durante el verano, pero no hubo acuerdo sobre la renta.

QUINTO.- Al desestimarse los recursos de las dos partes litigantes, no se hace declaración sobre costas del mismo.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se desestiman los recursos de apelación interpuestos por las representaciones de Don Gabino y de Doña Guadalupe contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Verín en juicio ordinario 204/02, rollo de Sala 299/03, resolución que se confirma, y no se hace especial pronunciamiento sobre costas del mismo.

Al notificarse esta resolución a las partes, háganse las indicaciones a que se refiere el art. 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.