Orden de 28 de diciembre de 2009, de la Consejeria de Economia y Hacienda por la que se modifica la Orden de 19 de diciembre de 2006, por la que se aprueban los precios medios en el mercado de determinados inmuebles urbanos y rusticos radicados en la Region de Murcia para el 2007, y se prorroga su aplicacion para el ejercicio 2010. - Boletín Oficial de la Región de Murcia, de 31-12-2009

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  • Ámbito: Murcia
  • Boletín: Boletín Oficial de la Región de Murcia Número 301
  • Fecha de Publicación: 31/12/2009
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La Consejería de Economía y Hacienda viene estableciendo, desde el año 1999, los precios medios de mercado de determinadas tipologías, tanto rústicas como urbanas, de los inmuebles radicados en la Región de Murcia.

Desde su implantación, los precios medios de mercado se ha considerado que constituyen una herramienta imprescindible para reforzar la seguridad jurídica de los contribuyentes en su relación con la Administración tributaria regional, siendo utilizados de forma masiva en las transacciones sujetas a los tributos gestionados por la misma. Su elaboración se realiza partiendo de un previo y extenso estudio de mercado de los inmuebles radicados en la Región de Murcia, y su actualización anual se hace a partir de los datos utilizados por empresas tasadoras correspondientes a transacciones reales y el análisis de los valores consignados por los propios contribuyentes en sus declaraciones tributarias.

El estudio del mercado inmobiliario en la Región de Murcia, realizado para fundamentar la publicación anual de los precios medios en el mercado, ha puesto de manifiesto, en términos generales, el ajuste de los precios recogidos en la vigente Orden de 19 de diciembre de 2006 de la Consejería de Economía y Hacienda a los valores reales de mercado correspondientes al ejercicio 2009 y próximo 2010. Sin embargo, se observa alguna variación para determinados bienes, esto es, del análisis del resultado de los citados estudios, basados en datos suministrados por los organismos competentes de la Administración Regional y Local, se han advertido ciertas oscilaciones en el mercado que afectan a algunos de los valores y tipologías de dicha Orden, lo que ha determinado la necesidad de su actualización.

Para la determinación del ajuste de estos valores a la realidad del mercado inmobiliario, resulta necesario analizar dos componentes: de un lado, la evolución del precio de mercado de los bienes inmuebles en el periodo de vigencia de los anteriores valores, acudiendo a las fuentes estadísticas oficiales que permitan un conocimiento cierto de la citada evolución; de otro, el ajuste de los valores resultantes, en términos absolutos, a la realidad del mercado, siendo éste un dato necesariamente estimado. Para ello, se recurre también a fuentes estadísticas oficiales que permitan calibrar el ajuste a la realidad del mercado.

En cuanto al uso residencial y oficinas, resulta significativo que, tanto de la explotación de los datos utilizados para la determinación de los valores, como del contraste con fuentes de información externas, se constata que la evolución del precio de la vivienda en la Región de Murcia ha seguido una evolución distinta a la del conjunto de España. En concreto, y según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), relativos al Índice de Precios de Vivienda (IPV), base el año 2007 (que tiene como objetivo la medición de la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano, a lo largo del tiempo), el precio de la vivienda en la Región de Murcia ha crecido desde el índice 95,663 del primer trimestre del año 2007 (valor de referencia para los PMM 2007, que se han prorrogado sucesivamente para 2008 y 2009), hasta el índice 102,312 en el segundo trimestre del año 2009, último dato publicado, lo que supone un incremento del 6,95% en el período. Por el contrario, el índice nacional ha disminuido desde el 97,550 en el primer trimestre del año 2007, hasta el 92,301 en el segundo trimestre del año 2009, lo que supone una disminución de este índice del 5,38% en el mismo periodo, tendencia absolutamente contraria a la manifestada en la Región de Murcia.

Respecto de la acomodación de los valores consignados en los PMM previstos en esta Orden a la realidad del mercado, se acude a la comparación con los valores atribuidos por el Ministerio de la Vivienda a las mismas tipologías, considerando la limitación del alcance de los valores publicados por ese Ministerio, ya que sólo afectan a municipios de más de 25.000 habitantes. En cualquier caso, para el último periodo analizado, que es el tercer trimestre de 2009, el precio del m² para la vivienda determinado por el Ministerio alcanza los 1560,5 €/m². El valor del m² para la misma tipología de vivienda derivado de los PMM alcanza los 1210,66 €/m², lo que implica que los valores publicados en esta Orden se sitúan, en promedio, al 77,58% del valor en €/m² publicados por el Ministerio de la Vivienda. Estos datos se ven ratificados por las publicaciones realizadas por empresas tasadoras. En concreto, Sociedad de Tasación sitúa este valor en 1495 €/m², e Idealista lo sitúa en 1584 €7 m², en todo caso notablemente superiores a los valores derivados de los presentes PMM.

Además de todo lo anterior, debemos destacar el ajuste de los valores de la tipología del Resto de superficie de parcela no construida de las viviendas unifamiliares en parcelas individuales y en vivienda rural, que ha sido minorado mediante la aplicación de un coeficiente menor a 1. Finalmente, se prevé la actualización e incorporación de aquellas calles que no figuraban hasta el momento en la publicación vigente.

En relación con el uso industrial, con la información recibida del Instituto de Fomento de la Región de Murcia (INFO) relativa a valores de suelo industrial, los datos recabados de las sociedades tasadoras y las declaraciones de los contribuyentes se ha procedido al análisis del mercado. Del estudio de dichos datos, se ha contrastado la existencia de valores inferiores a los precios medios en el mercado vigentes en determinadas localizaciones, por lo que se ha procedido a modificarlos a la baja de acuerdo con la realidad ofrecida por los datos. Igualmente, se ha previsto la inclusión de aquellos polígonos industriales que no figuraban hasta el momento en la publicación vigente.

En lo que respecta al uso comercial, la información que ha servido de base para el estudio de mercado ha sido la proveniente de los datos recabados de las sociedades tasadoras y de las declaraciones de los contribuyentes. Del análisis indicado se ha revelado la necesidad de minorar los valores publicados en determinadas localizaciones y, en consecuencia, su corrección mediante una reducción de los mismos. Con esta finalidad, en esta Orden, se procede al ajuste en el sentido indicado y también se prevé la actualización e incorporación de aquellas calles con atractivo comercial, para lo cual se han tenido en cuenta los coeficientes fijados por los ayuntamientos, que ponderan la situación física del local dentro de cada término municipal.

Otra de las modificaciones introducidas dentro del uso comercial, y que se erige como novedad para este año, es la incorporación al sistema de precios medios de mercado de la depreciación por antigüedad de los locales comerciales, en función del número de años de antigüedad del edificio en el que se ubican.

En cuanto a los bienes rústicos, de la comparación entre los datos publicados por la Consejería de Agricultura y Agua como Precios de la tierra, junto con las declaraciones de contribuyentes, y los precios medios en el mercado vigentes, se puede concluir que estos últimos se ajustan a la realidad del mercado, por lo que se ha optado por mantenerlos.

A la vista de las anteriores circunstancias, se ha estimado conveniente que para el ejercicio 2010 se aplique la Orden de 19 diciembre de 2006, con las modificaciones introducidas en la presente disposición normativa.

Finalmente, se incluye una habilitación para que por medio de Resolución del Director General de Tributos se actualice el callejero de diversos municipios, a partir de la información remitida por los distintos Ayuntamientos de la Región, y se asignen a las nuevas calles las zonas de valoración correspondientes.

En su virtud, y de conformidad con las facultades atribuidas por los artículos 16 y 25.4 de la Ley 7/2004 de 28 de diciembre de Organización y Régimen Jurídico de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, en relación con las funciones atribuidas a esta Consejería por Decreto n.º 324/2008, de 3 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se establecen los Órganos Directivos de la Consejería de Economía y Hacienda, y el Decreto 32/2006 de 21 de abril de estructura orgánica de la Consejería de Economía y Hacienda

Dispongo

Artículo primero. Modificación de la Orden de 19 de diciembre de 2006 de la Consejería de Economía y Hacienda, por la que se aprueban los precios medios en el mercado de determinados inmuebles urbanos y rústicos en la Región de Murcia para el 2007.

La Orden de 19 de diciembre de 2006 de la Consejería de Economía y Hacienda, por la que se aprueban los precios medios en el mercado de determinados inmuebles urbanos y rústicos en la Región de Murcia para el 2007, queda modificada como sigue:

Uno. La letra g) del apartado 1. Bienes urbanos de la disposición Séptima.- Bienes excluidos expresamente de la aplicación de los Precios Medios de Mercado, queda redactada del siguiente modo:

‹‹g) Locales comerciales cuya superficie total construida en planta baja exceda de 400 metros cuadrados››.

Dos. La letra c) del apartado 2. Bienes rústicos de la disposición Séptima.- Bienes excluidos expresamente de la aplicación de los Precios Medios de Mercado, queda redactada del siguiente modo:

‹‹c) Fincas rústicas cuyo valor de mercado es superior al meramente agrícola. Dentro de este apartado estarían incluidas las siguientes:

1. Fincas situadas en suelo urbanizable sin sectorizar o no programado.

2. Fincas lindantes a camino con dotación de agua y electricidad.

3. Fincas lindantes a carretera››.

Tres. Para todos los municipios, a los valores de las tipologías “Resto superficie parcela no construida” en Viviendas Unifamiliares, Código 123.110, y “Superficie descubierta destinada a patios interiores” en Vivienda Rural, Código 132.120, incluidos en las tablas de precios del ANEXO 1 USO RESIDENCIAL, se les aplicará un coeficiente de 0,40.

Cuatro. Las localizaciones del ANEXO 2 USO INDUSTRIAL a que se refiere el Anexo I de la presente Orden, quedan modificadas en los términos fijados en éste último.

Cinco. El apartado 4 de la letra A del ANEXO 4 USO COMERCIAL queda redactado del siguiente modo:

‹‹4. Fijación del Precio Medio de Mercado

Forma de hallar el valor unitario por m² construido.- Situados en la tabla del municipio correspondiente y en la calle de situación del local a la que éste tiene fachada, se busca la coordenada con la columna donde figura la definición del bien y su código de tipología. El punto de intersección nos dará el valor por metro cuadrado construido.

Cuando exista resto de parcela no construida, se aplicará el valor unitario que corresponda a la zona en la que se sitúa el local comercial.

Determinación del valor.- Multiplicando la superficie construida por el valor unitario correspondiente, según tipología, del metro cuadrado se obtendrá el valor “a nuevo” del bien. Cuando exista resto de parcela no construida se operará del mismo modo, sumando el resultado al de la superficie construida, obteniendo así el valor definitivo del bien.

Corrección por el coeficiente de antigüedad.- El valor “a nuevo” anterior debe corregirse en función del número de años de antigüedad del edificio en el que se ubica el local, y el resultado nos ofrecerá el valor mínimo actualizado a la fecha de devengo del impuesto. Esta corrección por antigüedad se aplica únicamente al valor de la construcción del local y no al valor del suelo del local. El valor de construcción del local depende de la tipología del local y del municipio o pedanía de su situación.

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Forma de cálculo.- El Valor actual es igual al Valor unitario “a nuevo” menos el valor de depreciación de la construcción, siendo: valor de depreciación de la construcción = valor de la construcción x coeficiente de antigüedad, donde: coeficiente de antigüedad = nº años/100 (se asigna una depreciación del 1 % por año completo de antigüedad, con un máximo de 50 años.)

Ejemplo: Local comercial en planta baja de un edificio de viviendas  sito en la calle antonio machado de abanilla, en un edificio construido hace 17 años:

Forma de cálculo.- El Valor actual es igual al Valor unitario “a nuevo” menos el Valor de depreciación de la construcción, siendo:

Valor de depreciación de la construcción = Valor de la construcción x Coeficiente de antigüedad, donde:

Coeficiente de antigüedad = nº años/100

(Se asigna una depreciación del 1% por año completo de antigüedad, con un máximo de 50 años.) Ejemplo: Local comercial en planta baja de un edificio de viviendas sito en la calle Antonio Machado de Abanilla, en un edificio construido hace 17 años:

1.º) El Precio Medio de Mercado por metro cuadrado construido de este local si perteneciera a un edificio nuevo, según tablas, es de 411,45 €/m2 (tipología 411.110).

2.º) Como el edificio tiene una antigüedad de 17 años, el coeficiente de antigüedad a aplicar es de 0,17.

3.º) Como el local se encuentra situado en Abanilla, el coste de construcción es el correspondiente al área 2.

4.º) La depreciación que se ha deducir del valor “a nuevo” es el resultado de multiplicar el coste de construcción, tomado de la tabla, por el coeficiente de antigüedad. En nuestro ejemplo: 250,04 €/m² x 0,17 = 42,51 €/m².

5.º) El Precio Medio de Mercado por metro cuadrado construido de este local actual es el que se obtiene de deducir al PMM “a nuevo”, la depreciación calculada, es decir:

411,45 €/m² – 42,51 €/m² = 368,94 €/m²

NOTAS:

1.- Los años de antigüedad se computarán desde el año de la construcción hasta el año de devengo del impuesto, computándolos por años completos.

2.- Cuando la edificación haya sido objeto de rehabilitación se considerará como año de construcción el de la rehabilitación.

A los efectos de esta Orden, para el concepto de obras de rehabilitación se atenderá a lo establecido en el artículo 20.Uno.22 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

IMPORTANTE: El coeficiente de antigüedad no será aplicable a la superficie de parcela no construida. En este caso el coeficiente será siempre 1.

El valor así determinado tiene el carácter de precio medio de mercado para el inmueble en condiciones normales de mercado y en estado de uso y conservación normales. Este importe tendrá la consideración de mínimo, prevaleciendo cualquier mayor valor que se pueda declarar por el contribuyente››.

Seis. Las localizaciones del ANEXO 4 USO COMERCIAL a que se refiere el Anexo II de la presente Orden, quedan modificadas en los términos fijados en éste último.

Artículo segundo. Aplicación a partir del ejercicio 2010.

La Orden de 19 de diciembre de 2006 de la Consejería de Economía y Hacienda, por la que se aprueban los precios medios en el mercado de determinados inmuebles urbanos y rústicos en la Región de Murcia para el 2007 se aplicará, con las modificaciones introducidas en la presente Orden, a partir del 1 de enero de 2010.

Disposición adicional única. Habilitación.

Se faculta al Director General de Tributos para que, mediante Resolución que deberá de ser objeto de publicación, actualice los callejeros municipales publicados en los Anexos de la Orden de 19 de diciembre de 2006, mediante la incorporación de nuevas calles y su asignación a las zonas de valoración correspondientes.

Disposición final única. Entrada en vigor.

La presente Orden entrará en vigor al día siguiente al de su publicación y se aplicará a los devengos producidos desde el 1 de enero de 2010.

Murcia, 28 de diciembre de 2009.—La Consejera de Economía y Hacienda, Inmaculada García Martínez.

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