ORDEN de 30 de marzo de 2009 por la que se aprueban los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes rusticos, radicados en la Comunidad Autonoma de Extremadura, a efectos de la liquidacion de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se establecen las reglas para la aplicacion de los mismos y se publica la metodologia para su obtencion. ( 2009050155) - Diario Oficial de Extremadura, de 02-04-2009

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  • Ámbito: Extremadura
  • Boletín: Diario Oficial de Extremadura Número 64
  • Fecha de Publicación: 02/04/2009
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El Decreto Legislativo 1/2006, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, establece en su artículo 33 que para efectuar la comprobación de valores a efectos de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la Administración Autonómica podrá utilizar, indistintamente, cualquiera de los medios previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria, o los específicos que puedan establecerse en la normativa propia de dichos tributos. Más concretamente, el artículo 35 del mismo texto legal regula la comprobación de valores y la publicación de éstos en aplicación del medio de comprobación a que se refiere el artículo 57.1 c) de la Ley General Tributaria.

A este respecto, el artículo 57.1 c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, establece que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración Tributaria mediante precios medios en el mercado.

Por su parte, el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que ha entrado en vigor el día 1 de enero de 2008 y por lo que se refiere al procedimiento de comprobación de valores, tal y como expresa la propia Exposición de Motivos, se ha procedido a unificar la regulación contenida, fundamentalmente en la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y (..) a establecer una regulación mínima común para todos los territorios de aplicación de determinados tributos cedidos en los que dada la competencia normativa de las Comunidades Autónomas se habían producido regulaciones singulares.

Así, dispone el artículo 158.2 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes.

De acuerdo con la habilitación contenida en el Decreto 66/2009, de 27 de marzo, por el que se regula la comprobación de valores a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, mediante la estimación por referencia y precios medios en el mercado, la presente Orden aprueba los precios medios en el mercado y se hacen públicos los valores resultantes a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones, determina el periodo de tiempo de validez, establece las reglas para su aplicación y, asimismo, publica la metodología seguida para su obtención, dando cumplimiento al mandato contenido en las normas antes citadas.

En consecuencia, los cálculos, metodología y consideraciones aplicadas para la definición de los precios medios en el mercado que sirven de fundamento a la presente Orden para aprobar los valores resultantes permiten alcanzar los siguientes objetivos:

Desarrollar el medio de comprobación de valores de bienes inmuebles establecido en el artículo 57.1 c) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35.2 del Decreto Legislativo 1/2006, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado.

Facilitar a los interesados el valor de los bienes inmuebles de naturaleza rústica objeto de adquisición o transmisión, para hacer efectivo el ejercicio del derecho reconocido en los artículos 34.1 n) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y 30 del Decreto Legislativo 1/2006, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado.

De esta manera, la presente Orden establece los precios medios en el mercado para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza rústica situados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

En su virtud, en uso de las atribuciones que me han sido conferidas, DISPONGO:

Artículo 1. Objeto.

La presente Orden tiene por objeto aprobar los precios medios en el mercado y los valores resultantes para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2009, y establecer las reglas para la aplicación de los citados valores.

Asimismo, tiene por objeto publicar la metodología empleada para su obtención, que figura en el Anexo I de la presente Orden.

Artículo 2. Precios medios en el mercado.

Se aprueban los precios medios en el mercado, expresados en valor unitario por hectárea, para estimar el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza rústica radicados en el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen desde la entrada en vigor de esta Orden hasta el 31 de diciembre de 2009. Dichos precios medios figuran en el Anexo II de la presente Orden para todo el territorio de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Artículo 3. Reglas para la aplicación de los precios medios.

1. La estimación del valor real de los bienes inmuebles rústicos se obtendrá multiplicando el valor unitario a que se refiere el artículo anterior por la superficie del inmueble rústico de que se trate.

2. Cuando en la finca rústica se hallen edificaciones u otras construcciones, la valoración de éstas se efectuará conforme a los medios de comprobación de las fincas urbanas.

3. Cuando el valor declarado por el contribuyente sea igual o superior al valor estimado conforme al apartado 1 de este artículo, prevalecerá aquél y no se procederá a la comprobación de valores, de acuerdo con lo establecido en los artículos 134.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y 34.1 del Decreto Legislativo 1/2006, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legislativas de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado.

Artículo 4. Información sobre valores.

A los efectos establecidos en los artículos 34.1 n) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, y 30 del Decreto Legislativo 1/2006, de 12 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Extremadura en materia de Tributos Cedidos por el Estado, los interesados en conocer el valor que la Administración Tributaria asigna a los bienes inmuebles de naturaleza rústica objeto de adquisición o transmisión, podrán calcular dicho valor en la forma establecida en el artículo anterior.

Los valores así obtenidos podrán consignarse en las declaraciones y autoliquidaciones tributarias de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo anterior.

Disposición adicional primera. Habilitación para su ejecución.

Se autoriza a la Dirección General de Hacienda de la Consejería de Administración Pública y Hacienda, en el ámbito de su competencia, para realizar cuantas actuaciones sean necesarias en ejecución de lo dispuesto en la presente Orden.

Disposición adicional segunda. Aplicación en ejercicios sucesivos.

Los precios medios y valores unitarios aprobados en la presente Orden serán de aplicación a los hechos imponibles que se devenguen con posterioridad a 31 de diciembre de 2009, en tanto en cuanto no se lleve a cabo la actualización de los mismos.

Disposición final única. Entrada en vigor.

La presente Orden entrará en vigor el mismo día de su publicación en el Diario Oficial de Extremadura.

Mérida, a 30 de marzo de 2009. El Consejero de Administración Pública y Hacienda, ÁNGEL FRANCO RUBIO

ANEXO I

METODOLOGÍA EMPLEADA PARA LA OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS EN EL MERCADO Y LOS VALORES UNITARIOS RESULTANTES ESTABLECIDOS EN EL ANEXO II

INTRODUCCIÓN

La Ley General Tributaria regula la comprobación de valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria mediante la utilización de una serie de medios, entre los que incluye la capitalización de rendimientos, estimación por referencia, precios medios en el mercado, cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros, dictamen de peritos de la administración y otros.

Corresponde al Servicio de Valoraciones, perteneciente a la Dirección General de Hacienda de la Consejería de Administración Pública y Hacienda, de la Junta de Extremadura, la comprobación de los valores de los bienes a efectos de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones.

Para realizar dichas funciones es necesaria la realización de estudios que permitan conocer los valores reales de los bienes sujetos a comprobación.

ANTECEDENTES En la valoración de fincas rústicas se han utilizado tradicionalmente dos métodos distintos: el analítico o de capitalización de rentas, y el sintético o comparativo.

El método analítico o de capitalización de rentas plantea algunos problemas, especialmente en cuanto a la elección del tipo de capitalización y la dificultad de distinguir entre renta de la tierra y beneficio empresarial.

Pero son razones de tipo jurídico las que obligan a la elección del método sintético como medio idóneo en las valoraciones fiscales, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 57.1

c) de la Ley General Tributaria, que recoge como medio de valoración la utilización de precios medios en el mercado.

Una vez determinado el método sintético como el que debe utilizarse a afectos fiscales, hay que destacar que el mismo se basa en el conocimiento de transacciones recientes de fincas de características semejantes a la que es objeto de valoración, y en la aplicación a ésta de los valores conocidos de esas transmisiones. Para ello es necesario obtener el mayor número posible de testigos y clasificar los valores declarados en las transacciones atendiendo a las características de las fincas correspondientes.

El método sintético es relativamente fácil de aplicar en los supuestos de fincas pequeñas y homogéneas y en comarcas con valores de las fincas rústicas con pocas variaciones, tanto en sus características como en sus cultivos, aunque presenta mayor complejidad a medida que aumenta la superficie y la variabilidad de la finca, lo que hace necesario el uso de modernas técnicas estadísticas y medios informáticos.

El mercado de fincas rústicas se caracteriza por dos rasgos fundamentales: falta de homogeneidad y escasa transparencia.

La falta de homogeneidad es obvia, dado que no existen dos fincas exactamente iguales, con idéntica superficie, calidad de tierra, profundidad de suelo, tipos de cultivo, topografía, etc.

La falta de transparencia se debe a la inexistencia de mercados organizados donde se negocien las transacciones de fincas rústicas, que se realizan directamente entre particulares con la mediación, en su caso, de corredores profesionales, sin que existan lonjas de contratación, ni boletines estadísticos donde se recojan precios de fincas en los distintos municipios, comarcas o provincias.

La inexistencia de mercados secundarios no impide el conocimiento de los precios de las transacciones, por cuanto las transmisiones de titularidad se hacen constar generalmente por transmitentesy adquirentes en escrituras públicas, que acceden a los Registros de la Propiedad Inmobiliaria, previa declaración de los valores de transmisión, en las oficinas liquidadoras de los propios Registros o en las oficinas de la Administración Autonómica. Esta fuente es la que se ha utilizado, en las condiciones que posteriormente se detallan, para obtener los testigos necesarios para la elaboración del estudio.

El procedimiento de valoración de fincas rústicas utilizado se caracteriza fundamentalmente por dos aspectos:

Es un proceso de valoración masivo: son varios miles los bienes rústicos que se valoran anualmente.

Es un método de valoración sintético o de comparación, en los términos anteriormente expuestos.

Para la valoración de una finca rústica, de acuerdo con el procedimiento citado, es necesario realizar los siguientes pasos:

En primer lugar, dividir la finca concreta, objeto de valoración, en tantos apartados o clases distintas como se establezcan, en función de sus características.

En segundo lugar, asignar un valor unitario a cada una de dichas clases homogéneas

. 1. Clasificación de fincas.

La clasificación de las fincas objeto de valoración requeriría la comprobación in situ por los técnicos competentes de las características propias de cada finca y el establecimiento de una clasificación más o menos compleja de cada una de ellas.

Dado el elevado número de valoraciones que se han de realizar sólo cabrían dos alternativas: utilizar el número de técnicos necesarios para clasificar la totalidad de las fincas transmitidas, lo que contravendría el principio de eficiencia, o bien utilizar técnicas de comprobación selectivas, revisando únicamente los valores declarados en algunos de los expedientes presentados a liquidación, lo que, dado el carácter instantáneo y no periódico de los tributos que recaen sobre las transmisiones de fincas y la independencia de las diversas transmisiones entre sí, daría lugar a una alta posibilidad de elusión fiscal, contraria a los principios de generalidad y justicia tributaria.

La solución al problema planteado pasa por la aceptación de la única catalogación que existe de la totalidad de las fincas rústicas, que no es otra que la catastral, que establece para todos los municipios una división de toda la superficie rústica en polígonos, parcelas y, en aquellos casos que sean necesarios, subparcelas, con indicación para cada una de ellas de su calificación y la clasificación catastral.

La calificación catastral indica una característica puramente agronómica, como es el cultivo o aprovechamiento de que es objeto la parcela o subparcela, y la clasificación tiene en cuenta una característica agronómicaeconómicay asigna una intensidad productiva o clase dentro de aquella calificación.

La clasificación sirve de elemento de comparación para el establecimiento de valores relativos entre unas tierras y otras del mismo cultivo. Existe una clasificación provincial para cada cultivo y en cada municipio hay un determinado número de clases de entre las establecidas a nivel provincial. Así, por ejemplo, las clases 1. ª,2. ª y 3. ª delabor secano de un determinado municipio pueden corresponderse con la 4. ª,9. ª y15. ª provincial. Cada clase tiene asignado un tipo evaluatorioque es el rendimiento teórico por hectárea para cada cultivo y clase.

Al aceptar la catalogación catastral de las fincas rústicas, se simplifica la labor de valoración y al mismo tiempo se elimina el criterio subjetivo que suponía la clasificación que debería llevar a cabo, en cada finca, el técnico valorador. Se parte de una clasificación objetiva y conocida y aceptada de antemano por los contribuyentes.

2. Asignación de valores. Una vez conocidas las distintas clases homogéneas en que se dividen las fincas rústicas, la valoración se realizará mediante la aplicación a la misma de los valores unitarios por hectárea que correspondan a cada una de las clases en que se divide la finca.

Ello hace necesario conocer los valores unitarios por hectárea que se han de aplicar a cada clase, que no es otro que el fin de este estudio.

METODOLOGÍA EMPLEADA PARA LA DETERMINACIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS El fin del presente estudio va a ser la asignación de valores a cada una de las clases de cultivos recogidos en la catalogación catastral.

Para ello es necesario, por un lado, obtener una población ,o sea una muestra lo más amplia posible, fiable e indiscutible, y por otro, elegir la variable endógena más adecuada.

1. Obtención de la población o muestra. La muestra se ha obtenido del archivo informático de datos del Servicio de Valoraciones de la Dirección General de Hacienda, que recoge los correspondientes a las fincas que se han transmitido en los últimos años y que indica las características catastrales de cada finca, así como los valores declarados y asignados a cada una de ellas.

El criterio de selección de los testigos ha sido el de incluir todos los valores declarados por los contribuyentes que han sido aceptados por la Administración Tributaria Autonómica, de acuerdo con los valores fiscales mínimos publicados por la Junta de Extremadura en los Decretos 21/1998, de 17 de marzo, y 21/2001, de 5 de febrero, de valoraciones fiscales, y en la Orden de 24 de junio de 2004, por la que se modifican los coeficientes y valores establecidos en los Anexos del Decreto 21/2001, de 5 de febrero, de Valoraciones Fiscales.

Como la muestra se ha obtenido a lo largo de los últimos años, los valores se han actualizado conforme a los resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra 2007, publicada por el Ministerio de Medio Ambiente y Medio Rural y Marino en junio de 2008, y que para la Comunidad Autónoma de Extremadura son los siguientes:

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El análisis de toda la muestra aconseja su depuración, eliminando los valores extremos. Si al Valor unitario por hectárea según la Orden de 24 de junio de 2004 se le otorga un índice igual a 100, se centra el estudio en las muestras cuyo valor declarado esté comprendido entre los índices 100 y 300. Se eliminan así todos los valores declarados excesivamente altos en comparación a los de la citada Orden, que multiplicaban el valor por tres, cuatro y hasta más de diez y que podrían deberse a circunstancias especiales de la finca, o ajenas al mercado de fincas rústicas, como sus posibles expectativas urbanísticas.

La muestra total depurada se recoge en el ANEXO N. º 1 y su resumen es el siguiente:

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2. Elección de la variable endógena. La variable endógena que ha sido elegida y testada es el Tipo Evaluatorioasignado por Catastro para cada cultivoaprovechamientoy clase catastral o intensidad productiva. Esa variable resulta absolutamente objetiva y está contrastada tanto por los años de gestión catastral como por el hecho de haberse realizado por la Junta Pericial de cada Municipio y haber sido sometida a información pública y susceptibilidad de impugnación por parte de los propietarios de cada parcela.

El Tipo Evaluatorio, esto es, la renta potencial de una hectárea de cada clase y cultivo, es una variable de carácter económico. Permite estudiar, mediante regresión matemática, su correlación con el valor probable de mercado.

3. Procedimiento utilizado y resultados. El procedimiento que se ha seguido ha sido el de calcular el valor medio declarado para los tipos evaluatoriosde cada cultivo y determinar la correlación que existe entre ambos. En el análisis de la regresión se ha utilizado el nivel de confianza del 95 por ciento.

Aunque en la muestra depurada están todos los valores declarados con índices comprendidos entre 100 y 300, en cada cultivo se ha realizado el estudio con varios intervalos de estos índices y se ha adoptado aquel que mantiene un coeficiente de correlación mayor. Este coeficiente de correlación es un indicador de hasta qué punto la ecuación resultante del análisis de regresión explica la relación entre las variables. Compara los valores estimados y reales, y su valor oscila entre - 1 y 1. Cuanto más se aproxime el coeficiente a la unidad, mayor será la correlación entre ambas.

Con carácter general, se han adoptado los valores con intervalos entre 100 y 200, excepto en los regadíos, en los que, tanto en la provincia de Badajoz como en la de Cáceres, el coeficiente de correlación mayor se ha encontrado en el intervalo 100- 150, lo que indica que el porcentaje de aumento de valor en los últimos años ha sido menor que en el secano. En el arbolado de dehesa se ha utilizado la muestra completa.

El análisis individual por cultivo y provincia y los datos de la línea de regresión son los siguientes:

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Los valores individualizados por municipio, cultivo e intensidad productiva se recogen en el ANEXO N. º 2.

. En el cultivo Eucaliptusde la provincia de Cáceres, el coeficiente de correlación obtenido es de 0,18 lo que indica que no existe relación entre el valor y el tipo evaluatorio. En este caso se ha adoptado la media de los valores declarados, que es de 816,43 euros por hectárea.

Cuando la propiedad es compartida, como es el caso de las tierras de labor secano en que existe un derecho de siembra y un derecho de pastos, se considera que el valor disminuye en un 20 por cien, adjudicándose el 60 por cien al derecho de siembra y el 40 por cien al de pastos.

El terreno considerado por Catastro como improductivo ( superficieocupada por construcciones agrarias, viales, charcas, etc.) tiene un valor muy variable y, dado que por lo general es muy poca su repercusión en el valor total de la finca, se le ha asignado un mínimo valor de 600 euros por hectárea.

En algunos cultivos de escasa importancia, como árboles de ribera o pinar maderable (enla provincia de Badajoz) y dado que existen pocos datos para poder hacer el estudio, se han mantenido los valores anteriores reflejados en la Orden de 24 de junio de 2004.


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