Publicacion de las ordenanzas urbanisticas de la modificacion del Plan Parcial de Ordenacion Urbana de Torre soli Nou de Alaior para su adaptacion al Plan Territorial Insular. - Boletín Oficial de las Islas Baleares, de 24-09-2009

Cumplimentando el anuncio publicado en el BOIB nº 89 de 18.6.2009, relativo al acuerdo del Pleno del Consell Insular de Menorca, de fecha 18 de mayo de 2009, en el cual se acordó de considerar cumplimentadas las prescrip ciones señaladas por acuerdo de Pleno del CIM de fecha 21 de abril de 2008 en el expediente 46 PPO 07601 del Plan parcial del sector 2 (area de reordenación) del ámbito de Torre Solí Nou, pb3-1 de Alaior.

Se publica a continuación la normativa relativa a la mencionada modifi cación de acuerdo con lo que establece el artículo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las bases de régimen local y el resto de disposiciones concordantes.

El consejero ejecutivo del Departamento de Ordenación del Territorio. Joan Marques Coll.

Maó, 14 de septiembre de 2009.

B. ORDENANZAS URBANISTICAS

Cap.I GENERALIDADES

Art.1 Naturaleza y Objeto

El presente Plan Parcial tiene por objeto, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 13 y concordantes de la Ley del Suelo, cumplimentar las Normas de aplicación directa referentes a su territorio y contenidas en el plan Territorial Insular como mandato directo que implica su integración en el PGOU de Alaior ordenando detalladamente el Sector 2, correspondiente al área de reordenación del ámbito de Torre -soli Nou Pb 3-1, no incluyendo la ordenación del Sector 1.

Art. 2 Ámbito territorial

El ámbito territorial del Plan Parcial es el denominado Sector 2 –área de Reordenación PTIM.- Torre Soli Nou P.b. 3-1 de Alaior tal como queda expre sado en la Memoria y definido gráficamente en los Planos de información nº3 AMBITO Y CLASIFICACION PGOU;

Art. 3 Vigencia

Este Plan entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOIB y de acuerdo con el artículo 45 de la Ley del Suelo, su vigencia será indefinida.

Art. 4 Obligatoriedad

Las determinaciones del presente Plan Parcial vinculan tanto a la Administración como a los particulares, con las limitaciones del articulo 58 de la Ley del Suelo y 17 de la Ley 6/1998, sobre régimen del suelo y valoraciones.

Art. 5 Interpretación

La interpretación de las presentes Ordenanzas atenderá a su contenido y a las determinaciones gráficas contenidas en los planos de ordenación. En los casos de duda, los servicios técnicos municipales establecerán las interpretacio nes prevalentes.En caso de contradicción prevalecerá la norma escrita sobre los planos.

CAP.II. REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO

Art. 6 Calificación del suelo

Este Plan Parcial desarrolla los suelos comprendidos en su ámbito territo rial en sistemas y zonas. La delimitación precisa de los suelos destinados a sis temas y zonas, con expresión detallada de sus usos pormenorizados, aparece en el plano de ordenación 6. ‘Zonificación. a escala 1/2000.

Se mantiene la vigencia del Plan Parcial del sector en todo lo no previsto en la presente modificación.

Art. 7 Estudios de Detalle

El presente plan pretende resolver todas las cuestiones que se puedan plantear para realizar la tipología edificatoria propuesta.

No obstante, para el desarrollo de las parcelas unifamiliares en Conjunto Residencial y las comerciales, en las que será necesario establecer alineaciones, rasantes, vialidad privada interior y volumetria, será preceptiva la redacción de los correspondientes Estudios de Detalle que únicamente podrán ser sustituidos por proyectos de obras unitarios que abarquen la totalidad de cada parcela.

Art. 8 Desarrollo y ejecución del Plan Parcial

Este Plan Parcial desarrollará sus determinaciones técnicas a través del Proyecto de Compensación, Proyecto de Obras y edificación.

En tanto los terrenos no tengan la condición de solar por estar en ejecu ción las obras de urbanización, el ejercicio de la facultad de edificar se regulará por lo previsto en el 41 del Reglamento de Gestión Urbanística.

CAP.III. NORMAS DE EDIFICACION

Sección 1ª Normas de carácter general

Art. 9 Definiciones

Las definiciones relativas a los parámetros que regulan la forma del espa cio público, la ocupación del suelo y la edificación, en todo aquello que no resulte especificado de forma expresa en este Plan, son las que estipulan las Normas del PGOU.Alaior vigentes

9.1 Alineaciones.

La alineación de fachadas señala el límite a partir del cual podrán ó debe rán levantarse las construcciones según los casos.

Las alineaciones de vías, plazas y demás áreas públicas fijan el límite entre los espacios públicos destinados a la red viaria ó demás áreas públicas y las parcelas ó solares de edificación pública ó privada.

Antes de iniciar la construcción de un edificio, la propiedad deberá reca bar del Ayuntamiento la fijación de la alineación oficial y la rasante de dicho vial sobre el solar en cuestión.

9.2 Retranqueos de edificaciones.

En los tipos de ordenación en que sea obligatoria la separación de la edi ficación de los linderos de la parcela ó solar, el retranqueo se medirá desde dichos linderos hasta los elementos más salientes del edificio. A efectos de la correspondiente medición se incluirá los voladizos y se excluirá los aleros ó cubiertas de las edificaciones que tengan vuelo normal y no sean practicables.

Cuando la edificación deba retranquearse de vías ó áreas públicas se dis tinguirán entre éstas, y las libres ú otras análogas que no sean de propiedad pri vada.

Aprovechamiento.

9.3 Superficie total edificada ó edificable.

Se entiende por superficie edificada la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas del edificio, sin excepción alguna, medidas dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores, y en su caso, por los ejes de las paredes medianera ó si se trata de previsión las superficie edificable.

9.4 Planta edificada.

Se entiende por planta edificada todo el espacio habitable en su proyec ción horizontal que limita la solera inferior sobre el suelo ó terreno y su forjado de techo, por dos forjados de pisos consecutivos; ó por forjado de piso y cubier ta. Se admiten desniveles internos de 1,80 mts., dentro de una misma planta y los tramos de escalera comprendidos entre alguno de los aludidos espacios se entenderán constitutivos de la correspondiente planta.

Los cuerpos volados de balcones, terrazas, galerías ó porches y escaleras que estén cubiertos, formarán parte de la superficie edificada si se hallan limi tados lateralmente por obra de fábrica ó macizo continuo y, en caso contrario, se computarán en un cincuenta por ciento de su superficie medida en igual forma.

A todos los efectos se entenderá por fachada todo elemento de cerramien to fijo, continuo ó discontinuo cualquiera que fuera su material, que tenga por finalidad la separación de recintos entre locales interiores y medio exterior. A este respecto, las terrazas, galerías, porches y escaleras salientes ó entrantes en la edificación pertenecientes al medio exterior de los correspondientes locales interiores y que forman parte de la composición de fachada, se consideran como elementos constructivos de la misma.

La fachada de la edificación se conceptuará como frontal anterior ó prin cipal si da frente a vías y otras zonas de dominio público, retranqueada ó no de las mismas. La fachada de la edificación se conceptuará como posterior ó late ral si, debidamente retranqueada cuando menos tres metros, da frente a propie dades privadas colindantes del fondo ó lado respectivo.

9.5 Superficie edificable ó de ocupación de vuelo.

La proyección vertical sobre un plano horizontal de la superficie ó edifi cable de todas las plantas, excluidas las enterradas, determina la superficie del solar ocupado ó ocupable por la edificación.

Todos los voladizos de la edificación, excepto los aleros ó cornisas de la cubierta normales, se contabilizarán como superficie de ocupación.

9.6 Edificabilidad.

9.6.1 Volumen total edificable.

Es el comprendido entre los elementos constructivos de cerramiento ó cubierta de todas las plantas, excepto las enterradas calificadas como sótanos. Se excluyen del volumen los depósitos de líquidos y gases, las instalaciones de tratamiento de aguas residuales, las cubiertas inclinadas no practicables y con pendientes inferiores a cuarenta y cinco grados, estaciones transformadoras, dependencias culturales, mansardas, torres de remate, cajas de ascensores y escaleras.

Se incluyen los cuerpos volados cerrados por tres de sus lados, según la definición de superficie edificada, así como las plantas libres, abiertas ó exentas y cubiertas que no sean simples voladizos.

9.6.2 Indice de edificabilidad.

Limita el volumen de la edificación, expresándose en m3. De edificación por m2. De terreno.

Distinguimos dos tipos de edificabilidad:

9.6.3 Indice global de edificabilidad.

Indica la edificabilidad expresada por el cociente del volumen total edifi cable por la superficie total ordenada, incluidos viales, estacionamientos exte riores y demás espacios libres.

9.6.4 Indice neto de edificabilidad.

Señala la edificabilidad expresada por el cociente del volumen total edifi cable por la superficie de parcelas edificables.

9.7 Altura total.

Por altura total edificable se entenderá la dimensión vertical ó desnivel comprendido entre la cota más baja del cerramiento exterior del edificio y la mayor cota de coronación de cubiertas. Los elementos constructivos que podrán sobrepasar la altura total serán solo los siguientes: conductos de chimenea, ante na colectiva y pararrayos

En el caso de edificación aislada se medirá desde el punto de intersección del centro de gravedad de la parcela ó solar con el plano horizontal representa tivo de la superficie edificable en planta baja.

En el número máximo de plantas se computaran todas las que comprenda la superficie edificable, excluidos los sótanos y mansardas el cuerpo torreón superior de caja de escalera y cuarto de máquinas si lo hubiere.

La altura de las edificaciones en las calles con pendiente, se medirá en todos los casos desde el nivel de la rasante en el punto medio de la línea de fachada. En ningún caso los elementos en voladizos dispondrán de una altura menor de tres metros.

9.8 Altura reguladora

Es la distancia vertical medida desde el punto de aplicación de la altura reguladora hasta la cara superior del forjado de cubierta.

Sobre la altura máxima reguladora, podrán levantarse:

Las pendientes de cubiertas inclinadas

Las barandillas terrazas planas practicables

Las cajas de escaleras de acceso a la azotea.

Los tubos de chimenea que se elevarán un metro sobre el punto más ele vado de la cubierta.

Las anteriores concesiones, quedan condicionadas a las específicaciones concretas reflejadas en las posteriores Ordenanzas para cada zona.

Art. 10 Habitabilidad e Higiene.Las condiciones higiénicas de habitabilidad, que habrá de cumplirse son las del Decreto de Habitabilidad Vigente 145/97 o norma legal que lo sustituya

Art. 11 Ordenanza especial.Además del cumplimiento de las normas de aplicación al sector estable cida por el PPO, en función de los usos y destinos de las construcciones también deberá adecuarse a la reglamentación específica de los diferentes organismos con competencias concurrentes.

Art. 12 Condiciones estéticas.La composición de las fachadas de los edificios será libre, debiendo no obstante respetarse los criterios de composición y materiales que se establecen en estas Ordenanzas.

Al objeto de respetar la coherencia formal urbana, deberán armonizarse las soluciones a las fachadas de una misma línea edificada.

Se primara el orden general sobre la peculiaridad o singularidad, sin que ello sea óbice para valorar positivamente aquellas aportaciones que desde su coherencia interna y una adecuada relación contextual, traten de plantearse y resolver propuestas alternativas.

Cualquier licencia de edificación podrá denegarse por motivos de inade cuación formal en su contexto, siempre que medie una solvente y contrastada argumentación en ese sentido.

Las aberturas de los locales comerciales en planta baja deberán justificar su integración en el conjunto de la fachada principal del edificio.

No se permitirá, que en la composición de fachadas tomen protagonismo el uso de materiales extraños a las tradiciones constructivas de la isla, como el ladrillo cerámico, cubiertas de pizarra o materiales plásticos etc.

Los colores de los materiales que deban ser pintados, lo serán conforme a lo previsto en el PGO y/o en el PP que se modifica, con la excepción del blan co que se admitirá con carácter general.

Se mantendrá la estructura natural de los terrenos y su vegetación y ele mentos paisajísticos

Art 13 Condiciones de imagen pública de la edificación

-No se permitirán la aplicación de rótulos luminosos o carteles publicita rios que no se inserten cuidadosamente en el marco arquitectónico del edificio que los soporte. En este sentido estarán prohibidos los rótulos luminosos y car teles publicitarios que sobresalgan más de 25 cm de plano de fachada o super puestos a la terminación del edificio.

La aplicación de toldos para la protección solar al plano de fachada debe rá respetar un modelo unitario para cada edificio. Art. 14 Cumplimiento de parámetros ambientales

Los proyectos ejecutivos vendrán acompañados de un plano topográfico, visado por técnico competente, en el que se situara, numerada, la inserción a tierra de todos los árboles existentes en la parcela, junto con la proyección de la edificación y una relación justificada de los que deban ser talados que, en las franjas de retranqueo, se limitarán a los imprescindibles para el acceso al gara je o aparcamiento.

Art. 15 Tipo de Ordenación

El tipo de edificación previsto en el ámbito del Plan Parcial es el de edi ficación aislada y entre medianeras, según las especificidades que se detallan para cada zona

Art. 16 Zonas y Sistemas

El Plan Parcial divide su ámbito el los siguientes, Zonas y Sistemas:

SECTOR

Urbanizable en Reordenación UR

ZONAS

Viviendas Unifamiliares Aisladas VUA

Viviendas Unifamiliares en Conjunto Residencial VUC

Edificación Hotelera EIH

Equipamiento Privado ECC

Equipamiento Dotacional EDP

VUA Se define como zona de viviendas unifamiliares construidas sobre parcelas registralmente individualizadas a razón de una vivienda por parcela con los parámetros que se definirán

VUC Se define como zona de viviendas unifamiliares aisladas, construi das sobre parcelas registrales en régimen de propiedad horizontal.

EIH Se define como zona de parcelas que admiten única y exclusivamen te el uso hotelero, en establecimientos de 4 o 5 estrellas.

La autorización y desarrollo del uso hotelero se hallan sujetos a la licen cia urbanística previa otorgada por el Consell Insular.

ECC Se define como equipamiento privado, comercial y social-comple mentario con las características y determinaciones contempladas en al Art. 197 del vigente PGOU y/o sustitutivos y sujeto a la legislación especifica de cada actividad.

EDP Se define como equipamiento dotacional de titularidad pública y sujeto, así mismo, a la legislación especifica de cada servicio

SISTEMAS

Se sitúan en las parcelas de cesión plano nº 8 Sistemas de Espacios libres y Dotaciones, comprende el suelo de uso y dominio público destinado a distin tas actividades tales como paseo, juegos y actividades de ocio en general

En los espacios libres de uso público no se permitirán nuevas edificacio nes, con la excepción de las estaciones transformadoras y las auxiliares de estructura desmontable que pudieran resultar necesarias para atender adecuada mente eventuales servicios complementarios a las actividades de ocio y/o depor tivas de promoción municipal.

los espacios de uso público.- Se identifican como sigue:

Espacios libres de carácter general. ELP

Parques y jardines.PJ

Viales

Rodados VR

Peatonal VP

Aparcamientos AP

Art. 17 Transformadores.

Quedarán sujetos a las normas y servidumbres establecidas en los Reglamentos Técnicos vigentes, en el momento de su construcción.

Art. 18 Garaje - aparcamientos

Conforme al PTI, en el interior de cada solar se exigirán respectivamente dos plazas de aparcamiento por vivienda y dos plazas de aparcamiento cada diez plazas de alojamiento hotelero.

Art. 19 Vallas

Las vallas con fachada a calles o viales privados y espacios libres de uso público deberán seguir las alineaciones que para estos elementos se establecen en los planos de ordenación

Sección 2. Ordenanzas relativas al Sector Reordenado

Art.20 Viviendas Unifamiliares Aisladas (VUA)

Definición y Parámetros

Comprende el suelo edificable calificado de esta forma en el plano núm. 6 ‘Zonificación’.

Tipo edificatorio

El tipo edificatorio propuesto es el de edificación aislada para lo que se respetarán retranqueos de 5 metros a viales rodados públicos y de 3 metros a medianerias y resto de espacios públicos

Alturas

La altura reguladora máxima será de 7 m. sobre los que no se admitirán pendientes que se remonten mas de 1,8 m.

El número máximo de plantas permitidas en la altura reguladora será de planta baja + 1 planta piso

Parcelación

La parcelación propuesta responderá a las exigencias del PTI y del PGO habilitando parcelas individuales –con superficie mínima de 600 m2, ratio mini mo global de 759 m2/viv. y fachada/fondo mínimos de 15 m-. para 146 vivien das que junto con las 251 en régimen VUC, completan las 397 viviendas totales permitidas.

No obstante, el plano de parcelación no tendrá carácter vinculante en tanto no sea aprobado el proyecto de Compensación que únicamente podrá ser altera do mediante un Estudio de Detalle que abarque otras manzanas y en el que se justifique suficientemente el incremento cero en el cómputo global del área deli mitada

Edificabilidad

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela es de 0,35 m2t/m2s.

Ocupación

La ocupación máxima neta sobre parcela será de 20%

Aparcamiento

Con independencia de la existencia de garajes, En el interior de cada par cela será preceptivo disponer de dos plazas de aparcamiento.

Art. 21Viviendas Unifamiliares Aisladas en Conjunto Residencial (VUC)

Definición y Parámetros

Comprende el suelo edificable calificado de esta forma en el plano núm. 6 ‘Zonificación’, en el que se prevé suelo para la construcción de agrupaciones de viviendas unifamiliares aisladas en régimen de Condominio sobre parcelas que deberán desarrollarse mediante proyectos unitarios o Estudios de Detalle que definan alineaciones, rasantes, ordenación de volúmenes y accesibilidad privada.

Tipo edificatorio

El tipo edificatorio propuesto es el de edificación aislada para lo que se mantendrán retranqueos de 5 m. a viales rodados públicos, 3 m. al resto de espa cios públicos y 4 m. entre edificios de una misma parcela.

Alturas

La altura reguladora máxima será de 7 m. sobre los que no se admitirán pendientes que se remonten mas de 1,8 m.

El número máximo de plantas permitidas en la altura reguladora será de planta baja + 1 planta piso

Parcelación

La parcelación propuesta, que tiene carácter orientativo y no vinculante, responde a las exigencias del PTI habilitando parcelas para 251 viviendas, con un ratio mínimo en parcela de 600 m2/viv. que junto con las 146 en régimen VUA., completan las 397 viviendas totales permitidas.

Los retranqueos seran de 3m a medianeras, 5 m a zonas públicas y 4m entre viviendas de una misma parcela

Edificabilidad

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela es de 0,35 m2t/m2s.

Ocupación

La ocupación máxima neta sobre parcela será de 20 %

Aparcamiento

En el interior de cada parcela será preceptivo disponer de dos plazas de aparcamiento por cada unidad de vivienda.

Art. 22 Zona de edificación hotelera (EIH)

Definición y parámetros

Comprende las reservas de suelo previsto para la construcción de Edificios para la Industria Hotelera EIH, tal como quedan delimitados en el plano núm. 6 ‘Zonificación’.

Tipo edificatorio

El tipo edificatorio propuesto es el de edificación aislada

La construcción podrá albergar el nº máximo de plazas hoteleras adjudi cadas a cada parcela del plano nº 6 Zonificación

Alturas

Los volúmenes de edificación tendrán una altura máxima de tres plantas y no excederán en ningún caso de los 10 m.de altura reguladora y de 12 m. de altura total.

Los elementos constructivos que podrán sobrepasar la altura total serán solo los siguientes: conductos de chimeneas, antena colectiva y pararrayos,

Los elementos constructivos que podrán sobrepasar la altura reguladora serán solo los siguientes: cubiertas inclinadas y los recintos técnicos para ascen sores y cajas de escaleras.

Parcelación

La parcelación propuesta responderá a las exigencias del PTI que estable ce en 450 plazas el máximo para un solo establecimiento y también para el total del sector.

Asi, la parcelación habilitara suelo para ubicar un máximo de 450 plazas en parcela mínimas de 9.000 m2 con dimensión mínima fachada/fondo de 50 m y respetando la ratio turística de 60 m2 por plaza, para las primera 150; 75 m2 por plaza para las siguientes 150 y 100 m2 para las restantes hasta un máxi mo de 450 por unidad independiente.

Edificabilidad

El coeficiente de edificabilidad neta sobre parcela es de 0,6 m2t/m2s.

Ocupación

La ocupación máxima neta sobre parcela será del 30%

Retranqueos

La edificación se retranqueara un mínimo de 10m. de los lindes a domi nio público y 5 m. al resto de medianeras.

Dotación de equipamientos complementarios

Al objeto de dar cumplimiento a las previsiones de PTI relativas a esta blecimientos hoteleros, que se autorizarán exclusivamente con la categoría de 4* o 5*,se prescriben los siguientes equipamientos complementarios:

El establecimiento deberá disponer de piscina/s al aire libre, con lámina de agua de al menos 1,2 m2 por plaza (computando únicamente las primeras 225 plazas) y una superficie mínima de 70 m2.

Piscina climatizada de 30 m2 de superficie mínima.

Pistas deportivas con una extensión de al menos 3 m2 por plaza.

Andenes dentro del recinto de la parcela para resolver la llegada y recep ción de al menos 2 autocares y dos turismos simultáneamente, de forma que queden resueltos el tráfico interno y su conexión con la red viaria pública

Local destinado a depósito de contenedores para la recogida selectiva de residuos.

Zonas ajardinadas para esparcimiento de los visitantes del alojamiento turístico a razón de 8 metros por plaza de alojamiento, que pueden se compati bles con los usos deportivos sin edificación.

Sala de reuniones y convenciones de superficie mínima de 150 m2.

Instalación de servicio de telecomunicaciones y conexión a Internet.

Dos plazas de aparcamiento cada 10 plazas hoteleras

El resto de equipamientos complementarios descritos se recogerán pre ceptivamente en el proyecto técnico de edificación.

Art. 23 Cumplimiento de parámetros ambientales

1.- Los proyectos ejecutivos vendrán acompañados de un plano topográ fico, visado por técnico competente, en el que se situará, numerada, la inserción en tierra de todos los árboles existentes en la parcela, junto con la proyección de la edificación y una relación justificada de los que deban ser talados que, en las franjas de retranqueo, se limitarán a lo imprescindibles para el acceso al garaje o aparcamiento.

2.- Para dar cumplimiento a las directrices de sostenibilidad ambiental previstas en los artículos 30 a 33 del PTI se dispone que:

Los proyectos de urbanización deberán:

a) Considerar el microclima local y las condiciones previas a la interven ción urbanística, de tal modo de que puedan aprovecharse de las potencialida des bioclimáticas del ámbito.

b) Diseñar las zonas verdes públicas ajustándose a los siguientes criterios básicos:

Se mantendrán los elementos valiosos preexistentes de vegetación natu ral, integrándolos en el diseño de los espacios libres.

Se preverá, para ajardinar todas las zonas verdes del ámbito, especies autóctonas características de la zona denominada ‘ Marina’.

Mantener las zonas verdes de la urbanización, en las vertientes de las torrenteras, de forma que no pierdan cobertura vegetal y contener el suelo.

Con el objetivo de mantener la porosidad natural del terreno, en las zonas libres de parques y jardines de 6000m2 y de juegos de 4.500m2, se preverá un porcentaje mínimo del 51% de superficie ajardinada.

Cuando las plantaciones estén en zona pavimentada se establecerán cana les de distribución de agua entre los alcorques, o se adoptaran soluciones de alcorque continuo.

El riego de la zona verde pública de 320.504 m2, se realizará mediante el vertido de las aguas pluviales que se recogen en los márgenes de los viales y en los períodos de escasa pluviometria de las aguas provenientes de la red de aguas depuradas. Se preverán, en los puntos de vertido de las aguas pluviales, canali zaciones de drena de hormigón para protegerlos contra la erosión.

En las zonas de espacios libres de dominio y uso público correspondien tes a la dotaciones previstas en este Plan Parcial (parques y jardines de 6000m2 y de juegos de 4.500m2), se preverá el suministro de agua potable, eléctrico y de alumbrado público.

c)Cumplir la Ley 1/2007, de 16 de marzo, contra la contaminación acús tica de las Islas Baleares.

d)Cumplir la Ley 3/2005, de 20 de abril, de protección del medio noctur no de las Islas Baleares en el alumbrado público.

e)Definir las técnicas adecuadas para la reducción de las pérdidas de transporte y su distribución en las redes de servicio. Se integraran en el mismo registro varios servicios, para así reducir los puntos de intervención en las ace ras para su mantenimiento.

f)Prever una red de saneamiento separativa tal i como se grafía en el plano de ordenación nº 9.1

g)Emplear, en las redes de riego contempladas en la ordenación urbanís tica, sistemas de ahorro de agua, como microirrigación, goteo o aspersores.

h)Establecer sistemas de recogida de residuos que permitan la recogida selectiva y cuenten con emplazamientos adecuados en la vía pública, atendien do a la minoración de sus impactos negativos sobre la edificación residencial.

Prever sistemas de alumbrado público equipados con luminarias dotadas de sistemas de limitación de la contaminación lumínica y ahorro energético.

i)Evitar la ocupación provisional de suelo sujetos a regímenes de protec ción especial (ANEI, ANIT, ARIP, APT de costa y AIP) para la realización de obras de urbanización.

j)Contener previsiones sobre el traslado de los escombros a vertederos autorizados En caso de existir tierra vegetal, se acopiará para su uso posterior en los espacios libres de la urbanización.

k)Asumir la regeneración ambiental de los espacios exteriores a la urba nización que resulten afectados por la actuación urbanística.

l)Limitar la entrada de maquinaria pesada en lugares de pendiente eleva da i evitarla en los alrededores de las APR de desprendimiento.

m)Señalizar el peligro en los alrededores de las APR de desprendimiento, sobretodo si se adecuan las zonas verdes al uso público.

n)Dar cumplimiento a la condición impuesta por la Dirección General de Emergencias, incluyendo las medidas de autoprotección suficientes para garan tizar la seguridad de las personas y de los bienes que se tienen que establecer, las cuales tienen que incluir en su contenido como mínimo los aspectos siguien tes:

Las medidas necesarias para complementar las tareas de vigilancia y detección previstas en los planes de ámbito superior

La organización de los medios humanos y materiales disponibles para la actuación en emergencias por incendio forestal hasta la llegada y la intervención de los servicios operativos previstos en los planes de ámbito superior.

La preparación de la intervención de ayudas exteriores en el caso de emer gencias y garantizar la posible evacuación

La implantación de medidas preventivas e infraestructuras de defensa contra incendios forestales.

Dichas medidas de autoprotección para su aprobación han de contar con el Informe previo de la Dirección General de Emergencias.

Los proyectos de edificación deberán:

a)Instalar, en las mejores condiciones económicas y de integración paisa jística, equipos de captación de energía solar en todos los edificios.

b)Considerar las mejores condiciones de exposición solar, orientando las edificaciones preferiblemente hacia el sur, procurando un adecuado soleamien to de las viviendas y zonas verdes de uso público y reduciendo la proporción de áreas de sombra permanente.

c)Garantizar, (mediante la ordenación de volúmenes edificados, el mode lado de la topografía y las plantaciones de arbolado) la adecuada atenuación de los vientos en aquellos emplazamientos sometidos a ellos y en los que estos alcancen gran intensidad, así como de la posibilidad de una ventilación cruzada entre fachadas opuestas en los edificios de viviendas.

d)Considerar los factores de contaminación acústica con el objetivo de favorecer la ventilación natural mediante la reducción de los ruidos de ambien te.

e)Evitar la ocupación provisional de suelo sujetos a regímenes de protec ción especial (ANEI, ANIT, ARIP, APT de costa y AIP)

f)Contener previsiones sobre el traslado de los escombros a vertederos autorizados En caso de existir tierra vegetal, se acopiará para su uso posterior en los espacios libres de la urbanización.

g)Asumir el compromiso de la regeneración ambiental de los espacios exteriores a la urbanización que resulten afectados por la obra.

h)Diseñar las zonas o espacios verdes privados ajustándose a los siguien tes criterios básicos:

La disposición y organización considerará la integración con el entorno natural y las características de la urbanización de las zonas verdes públicas.

Los sistemas de riego de las zonas verdes privadas en las zonas VUC i EIH, se proveerán, con la red adecuada de sus propias aguas grises recicladas.

Los sistemas de riego de los espacios libre de edificación de las zonas VUA , preferentemente utilizaran las aguas grises recicladas proveniente de cada unas de las edificaciones de la parcela.

Las zonas de equipamiento privado (ECC) i deportivas (EDP) harán el vertido directamente a la red de saneamiento sin reciclaje de sus aguas grises.

i)Exigir que los alojamientos turísticos cumplan los criterios de edifica ción sostenible siguientes:

Adaptación de la edificación a las condiciones locales considerando el soleamiento y la iluminación natural, el viento, la ventilación y la disponibili dad de espacio de aparcamiento suficiente en la parcela.

Fomento de la producción de electricidad en los edificios mediante ener gías renovables:

Energía solar térmica, utilizable por medios activos (paneles) para la pro ducción de agua caliente sanitaria, calentamiento de agua de piscinas y sistemas de calefacción y por medios pasivos directos (acristalamientos al sur, inverna deros) e indirectos (muros almacenadores de calor, cubiertas estanques).

Energía solar fotovoltaica, utilizable sobre todo durante las horas diurnas. Se puede captar mediante elementos integrables en fachadas ligeras, lucerna rios, muros cortina ventilados, sistemas de lamas.

Energía solar mediante sistemas híbridos térmico - fotovoltaicos.

Moderación de la demanda energética mediante:

Disposiciones arquitectónicas que reduzcan la necesidad de refrigeración y calefacción mediante ventilación cruzada y convección

Mejora del aislamiento térmico de los edificios en todos sus cerramientos, a través de acristalamientos y carpinterías de altas prestaciones, muros con características aislantes reforzadas, reducción de puentes térmicos y utilización de cubiertas ajardinadas.

Fomento de la eficiencia energética de las instalaciones convencionales:

Instalaciones de calefacción y climatización. Su consumo puede reducir se mediante factores como zonificación de las distribuciones en función de sus orientaciones, usos y horarios, la introducción de sistemas de regulación y con trol, la elección preferente de sistemas centralizados y la correcta implantación de los emisores. Debe considerarse asimismo un correcto aislamiento térmico de los aparatos y conductos.

Instalaciones eléctricas cuya eficacia global debe mejorarse a través de eficiencia individual de los aparatos conectados

Iluminación artificial, cuyo consumo es mejorable mediante factores como la eficacia luminosa de la lámpara, sus equipos auxiliares, las luminarias y los sistemas de control y encendido.

Mecanismos de control integrado que permitan la regulación, programa ción y optimización del consumo.

Mejoras en la gestión del ciclo hidrológico:

Reciclaje de aguas grises, mediante desarrollo de redes separativas para aguas grises que permitan su reutilización.

Medidas para la limitación y detección de perdidas por infiltraciones y evaporación de redes de suministro de agua potable.

Moderación del consumo, controlando tanto el ocasionado en los aparatos sanitarios como el debido a riego.

Adopción de sistemas de construcción sostenibles:

Idoneidad ambiental de materiales y soluciones constructivas, conside rando su impacto sobre el medio ambiente durante todo el ciclo de vida. Debe de tenerse en cuenta las emisiones contaminantes que puedan producirse desde el material y sus efectos sobre el medio, la energía incorporada y los residuos sólidos al final del ciclo de la vida.

Consideración de las propiedades de los materiales en cuanto a emisión de productos tóxicos y otras propiedades que pudieran resultar perjudiciales para la salud de los usuarios.

Consideración en la fase de diseño de la ergonomía de uso y la reducción de las operaciones y obras de mantenimiento durante la vida útil del edificio.

Consideración en fase de diseño del futuro reciclaje de elementos arqui tectónicos reutilizables, la recuperación de materiales contaminantes uy la recu peración de materiales reciclables de origen pétreo.

Gestión de los residuos sólidos urbanos mediante recogida selectiva y compostaje.

Utilización de nuevas tecnologías, integrando sistemas de control remoto, detección de averías y telegestión de las funciones.

j)Introducir elementos arquitectónicos para las instalaciones de control ambiental, tales como captación de energía solar, etc., mediante la exclusión de la superficie de los mismos del cómputo de la edificabilidad de la parcela.

k)Utilizar preferentemente materiales reciclados, evitando en todo caso el empleo de materiales que puedan resultar tóxicos o afecten a la calidad del aire en las condiciones de servicio normal o en caso de accidente o fenómenos extre mos del clima local.

l)Garantizar el cumplimiento de la normativa sectorial i medioambiental aplicable a:

Las actividades susceptibles de generar radioactividad o perturbaciones eléctricas. No se permitirán actividades que emitan radiaciones peligrosas o que produzca perturbaciones eléctricas que afecten al funcionamiento de cualquier equipo o maquinaria, diferente de aquellos que las originen.

Las actividades susceptibles de emitir gases, partículas y otros contami nantes atmosféricos

Las actividades susceptibles de producir ruido, vibraciones y deslumbra mientos.

m)Cumplir la Ley 1/2007, de 16 de marzo, contra la contaminación acús tica de las Islas Baleares.

n)Cumplir la Ley 3/2005, de 20 de abril, de protección del medio noctur no de las Islas Baleares en el alumbrado público.

Art. 24 Equipamiento Privado (ECC)

1.- Equipamiento comercial

a)Definición

Corresponde a las áreas destinadas exclusivamente a edificaciones con locales abiertos al público destinados al comercio y locales destinados a la pres tación de servicios privados al público, tales como peluquerías, bares, restau rantes, etc.

b) Parcelación

La parcela edificable tendrá un mínimo de 2.000 m2, el frente mínimo a vial será de 30m y el fondo mínimo de parcela 40m.

c)Edificabilidad máxima

El conjunto de edificaciones de la parcela no excederá del techo que resul ta de aplicar a la superficie de la parcela el techo edificable de 0,4m2/m2

d)Ocupación

La ocupación de la parcela por la edificación principal no excederá el 25% de la superficie

e)Altura

Los volúmenes de la edificación tendrán una altura máxima y no excede rán en ningún caso los 7m.

Los elementos constructivos que podran sobrepasar la altura total serán sólo los siguientes: conductos de chimeneas, antenas colectivas y pararrayos.

2.- Resto de equipamientos y dotaciones

a)Definición

Comprende los suelos destinados a usos públicos o colectivos al servicio directo de los ciudadanos, con las edificaciones, instalaciones y el resto de acce sos o servicios sobre los mismos.

b)Ocupación máxima:

La ocupación de la parcela no excederá el 70%de la superficie

c) Edificabilidad máxima

El conjunto de edificaciones de la parcela no excederá del techo que resul ta de aplicar a la superficie de la parcela el techo edificable de 1m2/m2

d)Altura:

La altura máxima será de 9m que se podrán sobrepasar hasta de 12m cuando lo justifiquen las características y la finalidad del equipamiento.

e)El resto de parámetros edificatorios serán el de los sectores donde se ubiquen.

3.- En base al artículo 18 del PTI se permitirá:

Establecimientos no especializados en régimen de autoservicio orientados sobre todo al consumo frecuente (autoservicios, superservicios o supermerca dos), en las periferias de los principales núcleos y de las urbanizaciones litora les de moderada o baja densidad, de Comercios para el turista ( pudiendo con fluir en mini centros comerciales), siempre de superficie inferior a 300m2 por local comercial, así como especialmente, espacios acondicionados para merca dos ambulantes en las urbanizaciones surgidas con vocación turística.

Art. 25 Zona Equipamiento Dotacional (EDP)

Equipamiento Docente.- En cumplimiento de los requisitos de I Anexo I al RP. Se dota el sector de una parcela de 6.000 m2 destinada a dichos usos

Equipamiento Deportivo En cumplimiento de los requisitos de I Anexo I al RP. Se prevé una parcela de 2.370 m2 destinada a dichos usos.

Salvo para la parcela Deportiva que dispondrá de 0,05 m2/m2 de edifica bilidad, los parámetros urbanísticos de esta zona serán idénticos a los que rigen para la de Equipamientos privados

Art. 26 Protección del Patrimonio

Las condiciones de protección previstas sobre cada uno de los bienes del Patrimonio Histórico identificados dentro del ámbito del Plan Parcial y sobre el pinar existente son las siguientes:

1. El yacimiento arqueológico catalogado con el código TSN-01 consis tente en una posible Naveta, situada en un entorno calificado como Espacio Libre Público, deberá ser conservado y protegido según lo establecido en la Ley 12/1988 del patrimonio histórico de las Illes Balears.

2. La ‘barraca de bestiar’ de tres cuerpos superpuestos con cubierta de aproximación de hileras y portal bajo, situada en el entorno de las parcelas 22 17 y 22-18 del plano parcelario nº7, deberá ser protegida como bien etnológico formando parte de las zonas ajardinadas privadas.

3. La era de grandes dimensiones con pavimento de ‘cantons de marès, situada en el interior de la zona hotelera, próxima al linde con el vial tranversal E-OE, deberá ser protegida como bien etnológico formando parte de las zonas ajardinadas privadas.

4. La acequia de canalización de aguas, excavada en la roca y situada así mismo en la zona hotelera, con una traza a determinar, deberá ser protegida coma bien etnológico formando parte de las zonas ajardinadas privadas.

5. Se deberá evitar la afectación del pinar existente, siempre que sea posi ble.

6.Cualquier proyecto de construcción sito en alguna de las parcelas donde se ubican los bienes del Patrimonio Histórico citados requerirá el informe pre vio favorable del organismo competente en la protección del patrimonio histó rico antes de la concesión de la preceptiva licencia municipal de obras

Art. 27 Cumplimiento condiciones impuestas por la Dirección General de Recursos Hídricos

En cumplimiento al informe de Recursos Hídricos de 05.11.2007 se deberán cumplir las siguientes condiciones

a)Una vez finalizada la tramitación administrativa, se realizarán por este Servicio ensayos de bombeo en todas las captaciones no ensayadas. Con estos ensayos se establecerá un programa de bombeos a seguir para optimizarla rela ción caudal – descenso de nivel, en el conjunto de las captaciones.

b)Deberá eliminarse la fosa séptica del restaurante, conectando este a la futura red de alcantarillado. Entre tanto el afluente de la misma, se eliminará a través del filtro verde en lugar de pozo o cámara filtrante.

c)A medida que las captaciones sean operativas, se tomarán datos de nivel y muestras de agua en cada uno de los pozos. Durante el período en que no se exploten, se medirá el nivel mensualmente y muestra quincenales; en las mues tras se analizará el nivel de cloruros y nitratos. Toda la información obtenida se remitirá, trimestralmente, al Servicio de estudios y Planificación de la Dirección General de recursos Hídricos.

d)Se remitirá asimismo trimestralmente, los datos de extracciones por pozos y el agua depurada.

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