La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos


Editorial: Aferré Editores
Fecha Publicación:
Colección: Monografico
Edición: 1.ª edición 2020
Páginas: 300
Formato: PAPEL
ISBN: 978-84-1221-992-0
Idioma: Castellano


  • Papel
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Resumen

Dentro de unos años nos daremos cuenta de la incidencia que el Covid-19 ha tenido en nuestras vidas. Cuando empezamos a tener noticias de la existencia de este virus en una región desconocida de China, no imaginábamos que llegaría hasta nosotros y que iba a tener tanta repercusión como para incidir en todos los ámbitos de nuestras vidas.

En el caso de los arrendamientos de fincas urbanas, el Gobierno ha maniobrado con celeridad para dar respuesta a unos problemas de carácter social muy importantes, para ello, desde el punto de vista de la presente obra, se articularon con rapidez una serie de reformas en la Ley de Arrendamientos Urbanos que, aunque de manera temporal, modifican totalmente el panorama de los arrendamientos, de forma que se le dota a la citada ley de un carácter más tuitivo que el que ya de por sí tiene, para dotar al arrendatario de una serie de derechos que van más allá de cualquier derecho contractual, para convertirse en una primacía sobre el arrendador.

En esta obra aborda todos esos derechos que se concentran en los arrendatarios, la limitación parcial y temporal de los arrendadores y las distintas ayudas con las que la Administraciones tratan de paliar las limitaciones de los derechos de estos últimos, pero potenciando sobre todo el derecho de todos a una vivienda digna, como principio programático de nuestra Constitución.

    Prólogo

    Parte I. El Real Decreto-Ley 11/2020 Ayudas al fomento del arrendamiento de viviendas

    Introducción

    1. Normativa a tener en cuenta

    2. Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables dirigidas a los arrendamientos urbanos

    2.1. Suspensión de los procedimientos de desahucio

    2.1.1. El concepto de desahucio

    2.1.2. Dies a quo

    2.1.3. Que el arrendatario lo solicite

    2.1.4. Que el arrendatario lo acredite ante el Juzgado

    2.1.5. Pautas para acreditar el estado de vulnerabilidad social o económica

    2.1.6. ¿Quién ha de valorar la situación?

    2.1.6.1. Suspensión del trámite

    2.1.6.2. Recepción de la petición y denegación

    2.1.6.3. Concesión

    2.1.7. Para el solicitante y los que con él convivan

    2.2. Para los procedimientos iniciados, pero no celebrados

    2.2.1. Que se hubiera proveído la demanda inicial

    2.2.1.1. Que no hubiera transcurrido el plazo de requerimiento

    2.2.1.2. Que no se hubiera celebrado la vista

    3. La suspensión del trámite

    3.1. Las funciones del Letrado de la Administración de Justicia

    3.2. El decreto

    4. Consentimiento del arrendatario

    5. La situación del arrendador

    5.1. La situación vulnerable del arrendador

    5.2. Presentación de documentación por parte del arrendador

    5.3. Efectos de la presentación

    6. El consentimiento del arrendador

    7. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento

    7.1. Que se trate de vivienda habitual

    7.2. La prórroga extraordinaria

    7.2.1. Contratos a los que se puede aplicar

    7.2.2. Vigencia de la nueva prórroga

    7.2.3. Condiciones de la nueva prórroga

    7.2.4. Excepción a la regla general

    8. Medidas para la moratoria en el pago de las rentas

    9. Moratoria en el pago de la renta

    9.1. Persona arrendataria en situación de vulnerabilidad económica

    9.2. Que el arrendador sea empresa o gran tenedor

    9.3. Plazo para ejercitar la petición de moratòria

    9.4. Exclusión por acuerdo entre los contratantes

    10. Falta de acuerdo entre los contratantes

    10.1. Quita o reducción del 50% de la renta

    10.1.1. Plazo de duración de la aplicación de la quita

    10.1.2. Que el arrendatario no cumpla con lo pactado

    10.2. La moratoria

    10.2.1. Moratoria en el pago de las rentas

    10.2.2. Plazo de afectación de la moratoria

    10.2.3. Fraccionamiento

    10.2.4. Sin penalización para el arrendatario

    10.2.5. Cómo debe tributar el arrendador ante el COVID-19

    10.2.5.1. Exoneración del pago del alquiler

    10.2.5.2. Moratoria en el pago de la renta 

    10.2.5.3. Pago parcial de la renta

    10.2.5.4. Las retenciones del IRPF en caso de impago del alquiler

    10.3. Viviendas del Fondo Social de Vivienda

    10.4. Las ayudas transitorias

    10.4.1. Ayudas públicas

    10.4.2. Levantamiento de la moratoria

    11. Definición de la situación de vulnerabilidad

    11.1. Concurrencia conjunta

    11.1.1. Situación de desempleo

    11.1.2. ERTE

    11.1.3. Por motivo de cuidados

    11.1.4. Empresario o similar con pérdida sustancial de ingresos

    11.2. El montante de los ingresos como baremo

    11.2.1. Límite general

    11.2.2. Aumento del límite por razón de hijos

    11.2.3. Aumento del límite por razón de personas mayores

    11.2.4. Aumento por discapacidad

    11.2.5. Otros supuestos de aumento por otras incapacidades

    11.3. Por razón del importe de la renta

    11.4. ¿Qué se entiende por unidad familiar?

    11.4.1. Persona que adeude la renta

    11.4.2. Cónyuge no separado legalmente

    11.4.3. Pareja de hecho inscrita

    11.4.4. Hijos y asimilados

    11.4.5. Ascendientes

    11.5. Casos excluidos de los supuestos de vulnerabilidad

    12. Acreditación de las condiciones subjetivas

    12.1. Forma de acreditar las situaciones alegadas

    12.1.1. Situación de desempleo

    12.1.2. Cese de actividad de los autónomos

    12.1.3. Número de personas que conforman la unidad familiar

    12.1.3.1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho

    12.1.3.2. Certificado de empadronamiento

    12.1.3.3. Declaración de discapacidad

    12.1.4. Titularidad de los bienes

    12.1.5. Declaración responsable del deudor

    12.2. Liberación temporal de la obligación de acreditar

    13. La aplicación indebida por el arrendatario. Consecuencias

    13.1. Haberse beneficiado de moratorias

    13.2. Haberse beneficiado de ayudas públicas

    14. Valoración de los daños

    14.1. Daños producidos

    14.2. La intencionalidad de permanecer en estado de vulnerabilidad

    15. Modificaciones en los casos en los que el arrendador no sea persona jurídica nigran tenedor

    15.1. Contratos a los que se aplica

    15.1.1. Ocupación de vivienda por relación laboral o de servicios

    15.1.1.1. Empleados de fincas

    15.1.1.2. Funcionarios que ocupan una vivienda de la Administración

    15.1.2. Viviendas militares

    15.1.2.1. Vivienda asignada por razón del cargo

    15.1.2.2. Vivienda arrendada por los Patronatos

    15.1.3. Arrendamiento rústico con casa-habitación

    15.1.4. Viviendas universitarias

    15.1.4.1. Calificación de viviendas universitarias

    15.1.4.2. Titularidad

    15.1.4.3. Beneficiarios

    15.1.4.4. Vínculo

    15.1.4.5. Sistema de fuentes

    15.1.5. Viviendas para uso turístico

    15.2. Arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad

    15.3. ¿A qué tipo de arrendadores se refiere?

    15.4. Plazo para solicitar el aplazamiento

    15.5. Aplazamiento o condonación

    16. Propuesta del arrendador frente a la trasladada por el arrendatario

    17. La no aceptación por parte del arrendador 

    17.1. Que el arrendador no acepte la propuesta del arrendatario

    17.2. Acceso del arrendatario al programa de ayudas

    18. Línea de crédito oficial

    18.1. Previsión normativa

    18.2. Consecuencia del COVID-19

    18.3. Crédito bancario

    18.4. Plazo de amortización.

    18.5. Sin gastos ni intereses

    19. Carácter finalista

    19.1. Para abonar las rentas

    19.2. Cuantía de la ayuda

    20. Condiciones para acudir a las ayudas

    20.1. Situación del arrendatario

    20.1.1. Que se encuentre en un estado de vulnerabilidad sobrevenida

    20.1.2. Por la expansión del COVID-19

    20.1.3. Condiciones en la Orden Ministerial

    20.2. El respaldo normativo

    20.2.1. Exención de desarrollo normativo posterior

    20.2.2. El ajuste de los criterios del préstamo y las ayudas

    20.2.2.1. Subvención de gastos e intereses

    20.2.2.2. Se financiará por el Ministerio

    20.2.2.3. Crédito ampliable

    20.2.2.4. Verificación a posteriori

    20.2.3. Cobertura presupuestaria

    20.3. Exención de desarrollo normativo posterior

    21. Orden Ministerial que sustituya al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

    22. Objeto: Concesión de ayudas

    22.1. Concesión directa de ayudas al alquiler

    22.2. Que encajen en los supuestos de vulnerabilidad

    22.2.1. Consecuencia directa del impacto del COVID-19

    22.2.2. Que tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler

    22.2.3. Hacer frente a la dificultad en la devolución

    23. Frente a la dificultad en la devolución de ayudas

    23.1. Deudas contraídas por hogares vulnerables

    23.2. Que esa situación se hubiera provocado como consecuencia de la expansión del COVID-19

    23.3. Que no se hubiera podido recuperar de la situación de penuria

    23.4. Que no pueda hacer frente a la devolución de los préstamos

    24. Personas físicas

    25. Cuantía

    25.1. Abono del principal más intereses

    25.2. Órganos competentes de las Comunidades Autónomas

    25.3. Informes de los servicios sociales

    26. Sustitución del Programa de ayuda

    27. Facilitar una solución habitacional inmediata

    28. Beneficiarios de las ayudas

    29. Mantenimiento del Plan

    30. Incremento del parque público de viviendas

    31. Transferencia de fondos

    32. Disponibilidad inmediata

    32.1. Autorización para disponer de los fondos

    32.2. La Comisión Bilateral de Seguimiento

    33. No sujeción del programa de ayudas al criterio general

     

    Parte II. La repercusión sobre los locales de negocio, el Real Decreto-Ley 15/2020

    Introducción.

    34. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda

    34.1. Arrendamiento para otro uso distinto del de vivienda

    34.1.1. El concepto edificación

    34.1.2. Destino primordial

    34.1.3. Arrendamientos excluidos

    34.1.3.1. Arrendamientos de solares

    34.1.3.2. Arrendamientos de fincas con construcciones provisionales

    34.1.3.3. Arrendamiento de industria

    34.1.3.4. Arrendamientos de garajes

    34.1.3.5. Arrendamientos turísticos 

    46. Medidas

    47. Requisitos

    47.1. Contratos de arrendamiento para autónomos

    47.1.1. Trabajador económicamente dependiente

    47.1.2. Régimen jurídico del trabajador autónomo

    47.1.3. Personal incluido en este estatuto

    47.1.4. Que esté afiliado y en situación de alta

    47.1.5. Actividad suspendida

    47.1.6. Reducción de la facturación

    47.2. Local afecto a actividad de pyme

    47.2.1. ¿Qué son las pymes?

    47.2.2. Características

    47.2.3. ¿Una empresa puede dejar de ser pyme?

    48. Que no se superen los límites de la Ley de Sociedades de Capital

    49. El resto de los requisitos

    50. Acreditación de los requisitos

    50.1. Reducción de la actividad

    50.2. Suspensión de la actividad

    51. Responsabilidad por aplicación indebida

     

    Parte III. Adición al Plan Nacional de Vivienda, la Orden TMA 336/2020

    Introducción

    52. El objeto

    53. Beneficiarios

    53.1. ¿Quién concederá las ayudas?

    53.2. Acreditación de la situación de vulnerabilidad

    53.2.1. Parentesco con el arrendador

    53.2.2. Socio o partícipe del arrendador

    53.2.3. Comunicación del cambio de condición

    53.2.4. Exclusión de la condición de beneficiaria

    54. Solicitud de la ayuda

    54.1. Fecha para presentar la solicitud

    54.2. Situaciones

    54.3. Presentación de justificantes

    54.4. Documentación a acompañar a la solicitud

    54.4.1. Copia del contrato en vigor

    54.4.2. Medio y forma de realizar los pagos

    54.4.3. Acreditación de los pagos de los últimos meses

    54.4.4. Pago directo al arrendador

    55. La cuantía de las ayudas

    55.1. Ayuda directa

    55.2. Ayudas transitorias

    56. La tramitación

    56.1. Límites de las ayudas

    56.2. La tramitación propiamente

    56.3. Asesoramiento sobre la vulnerabilidad

    57. La gestión

    58. El pago de la ayuda

    58.1. Competencia para realizar el pago

    58.2. Materialización del pago

    58.2.1. Abono directo al arrendador

    58.2.2. Amortización del préstamo

    58.2.3. Posible sobrante

    58.2.4. Forma del pago

    59. Compatibilidad de las ayudas

    59.1. Criterio general

    59.2. La excepción

    60. Excepción en la cofinanciación

    Bibliografía


Autor: Luis Martín Contreras
Doctor en Derecho, Letrado de la Administración de Justicia en el Tribunal Supremo


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