Diferentes sentencias reconocen la nulidad de cláusulas suelo aplicadas en contratos hipotecarios de pymes.

En diversas sentencias dictadas por Juzgados de Primera Instancia o Audiencias Provinciales llegan a la conclusión de si la entidad bancaria no puede probar que la hipoteca ha sido negociada y que las condiciones no estaban predispuestas por la misma, aunque se trate de un adherente no consumidor (una empresa), la cláusula suelo será nula.

La sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Toledo el 18 de octubre de 2016 (AP Toledo, Sección 2, nº 579/2016, de 18/10/2016, Rec. 69/2015), dispone lo siguiente al respecto:

"El hecho de que no sean aplicables al caso concreto planteado las normas que establecen una especial protección al consumidor que contrata con un profesional, no excluye que pueda lograrse esa tutela por el cauce de la Ley7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación dictada con objeto de transponer la Directiva 93/13 CEE), intentando dar respuesta a las exigencias de la buena fe y equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

Dicha Ley surge como resultado de la transposición de la Directiva 93/13/ CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, vinculada al esfuerzo de proteger laigualdad de los contratantes como presupuesto necesario de la justicia de los contenidos contractuales, representado un imperativo de la política jurídica en el ámbito de la actividad económica, según reza el propio preámbulo de la misma.

En este contexto, las exigencias de la buena fe y el justo equilibrio que debe presidir el desenvolvimiento de la relación contractual (en el que sus condiciones generales están predispuestas e incorporadas al contrato por una de las partes) está reñida con la introducción de cláusulas lesivas o abusivas prevaliéndose de su posición dominante, especialmente cuando suponen un claro desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes o pueden determinar un perjuicio desproporcionado para la otra.

El efecto que la Ley anuda a este tipo de condiciones es la nulidad cuando el contrato haya sido celebrado con un consumidor, pero también juega un papel esencial la figura de la ' no incorporación' al contrato si el adherente no ha tenido oportunidad real de conocerlas de manera completa al tiempo de la celebración o no hayan sido firmadas, cuando sea necesario, en los términos previstos en el art. 5 de la misma.

Señala el preámbulo de la Ley 7/1998, de 13 de abril que 'la protección de la igualdad de los contratantes es presupuesto necesario de la justicia de los contenidos contractuales.

Se aclara igualmente que una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes.

Se pretende distinguir entre condiciones generales y cláusulas abusivas, siendo estas últimas aquellas en las que en contra de las exigencias de la buena fe se causa, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales.

Aunque el concepto de cláusula contractual abusiva adquiere un significado propio en el ámbito de la contratación con los consumidores, ello no significa que en las condiciones generales entre profesionales no puedan existir abuso de una posición dominante, pero en ese caso la apreciación de ese posible desequilibrio injustificado se sujetará a las normas generales de la contratación, sin que nada impida que judicialmente pueda declararse la nulidad de una condición general abusiva por ser contraria a la buena fe que claramente cause un desequilibrio especialmente significativo en los derechos y obligaciones de las partes."

Respecto al control de transparencia, señala que es condición o exigencia esencial que la redacción de la cláusula se ajuste a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez.

“ (…) no resulta suficientemente probada que la demandada haya cumplido diligentemente y con la lealtad exigible su deber de información expresa al demandante de las condiciones financieras esenciales de subrogación en el préstamo hipotecario en el modo o uso bancario habitual para ello (acto preparatorio esencial a juicio de esta Sala) para determinar el grado de transparencia con la que dicha información fue facilitada al cliente.

En este punto creemos que, dentro de la presumible facilidad probatoria a disposición de la demandante, tal circunstancia no aparece debidamente acreditada y si bien en el momento de celebración del contrato y ante las advertencia del Notario sobre el contenido de las estipulaciones reflejadas en el mismo (particularmente cuando se hubieren establecido límites a la variación del tipo de interés) la demandante podría haber mostrado su voluntad de desistir de la operación, ello habitualmente no suele ocurrir por ignorancia y no tanto por falta de celo del cliente.

Por último, consideramos que este tipo de cláusulas (bajo el paraguas de una serie de argumentos, también razonables, como representan el principio de libertad de pactos en la contratación y por ello en la determinación del tipo de interés o la necesidad de favorecer la estabilidad financiera del conjunto de las entidades de crédito así como la accesibilidad de los profesionales y consumidores al mercado financiero y por ende al mercado inmobiliario) encierran un efecto no deseado que se traduce en un desequilibrio en la posición que ocupa cada una de las partes en función de la capacidad y fuerza que disponen para negociar las condiciones reales, olvidando que esa igualdad real constituye un imperativo de la política jurídica en el ámbito de la actividad económica.

El deber de transparencia que debe observar la entidad de crédito se traduce en garantizar que el cliente tiene la posibilidad real de conocer el alcance de esa limitación y, en tal caso, la forma lógica de redactar dicha cláusula debería comenzar su enunciado advirtiendo al cliente que, en todo caso, se pacta de manera expresa un tipo de interés mínimo anual del 4'00% y, aclarada esa circunstancia esencial en la concreción del tipo de interés, desarrollar todas las condiciones en las que puede variar el interés. Traducido en palabras, de forma sibilina se aclara solo al final y de forma velada que el cliente no podrá beneficiarse de todas las reducciones que sufra el tipo de referencia (Euribor). Se logra captar la atención del cliente en la posibilidad de optar por un tipo variable inferior pero que, como consecuencia de al limitación fijada (cláusula suelo), lo sería a un tipo superior durante la vida del contrato que cualquier otra oferta a tipo variable real o puro, con un diferencial superior pero que permita también ser aprovechado por el cliente cuando se produzca una bajada en el tipo de referencia.”

FUENTE: Sentencia nº 579/2016 de la Audiencia Provincial de Toledo