Aspectos generales de la próxima Ley Hipotecaria.

Como sabemos, el sector financiero está sufriendo las consecuencias de sus actuaciones pasadas debido a la escasa importancia que se le daba a los derechos de consumidores y usuarios, los cuales acudieron en masa a los juzgados para hacer valer sus derechos gracias a la protección que se les ha venido dotando en primer lugar desde Europa y, en segunda instancia, por los tribunales nacionales.

Por este motivo el nuevo texto que regule la actuación de los bancos a la hora de firmar préstamos hipotecarios deberá incluir estas directrices nacionales y europeas en materia hipotecaria así como una batería de medidas para mejorar el mercado y facilitar a los consumidores la comprensión de las condiciones de los contratos que van a dirigir sus vidas por un largo período de tiempo.

A continuación pasaremos a resumir los principales cambios que ha adelantado el Ministerio de Economía y que afectarán a las hipotecas que se firmen desde su aprobación, así como a las novaciones de los préstamos actuales:

1. Aparece la etapa contractual y la visita al notario antes de la firma. una vez que el banco entregue al cliente toda la documentación, éste deberá acudir al notario para que éste verifique que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y pueda resolver todas las dudas que le genere el texto. La visita debe ser gratuita, aunque no se se formalice el préstamo, y permitirá al consumidor conocer en profundidad el contenido de su hipoteca antes del día de la firma. El Ministerio ha recalcado que el cliente puede elegir el notario.

Además, los notarios y registradores que no ejerzan labores de información y supervisión podrán recibir una sanción.

2. Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado. La nueva ley modifica la cláusula de vencimiento anticipado, que permite a los bancos ejecutar el préstamo e iniciar el proceso de desahucio, para ampliar los umbrales. Hasta ahora se necesitaban tres impagos, pero la nueva ley establece el requisito de que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o que se acumulen nueve impagos. En la segunda mitad de la hipoteca, el porcentaje de capital se eleva hasta el 4% y los imagos acumulados, hasta los 12 meses.

3. El interés de demora será del 9%. La nueva legislación elimina la posibilidad de negociar los intereses de demora y establece que, en caso de que exista un impago, los bancos no podrán cobrar el interés que hayan pactado con el cliente. La normativa contempla que el interés de demora será tres veces el precio legal del dinero, que actualmente se sitúa en el 3%.

4. Se reduce el coste de cambiar una hipoteca variable por una fija: Siempre que el banco y el cliente así lo pacten. Economía recuerda que hay dos maneras de conseguir este cambio: negociar con tu entidad o irte con otra. Esta última opción es la más cara y, por ello, la que va a vivir el principal cambio.

5. Ampara a los autónomos. El texto pretende beneficiar a todas las personas físicas, lo que también incluye a los autónomos.

6. No tendrá efectos retroactivos. Economía también ha insistido en que los cambios que incluye la normativa no se aplicarán con efectos retroactivos, lo que significa que solo afectarán a las hipotecas que se firmen después de su aprobación, excepto en el caso de la cláusula de vencimiento anticipado.

7. Se crea un modelo tipo de hipoteca. La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes (banco-cliente) así lo acuerdan.

8. El banco solo podrá ofrecer productos que beneficien al cliente. Otra de las novedades que deberán incluir los futuros contratos es información detallada y adicional de los productos que ofrece la entidad al cliente al margen de la hipoteca (uso de tarjetas o la contratación de un seguro del hogar). En este sentido, y salvo que tenga un beneficio para el cliente (por ejemplo, reduzca el interés del préstamo), los bancos no podrán 'obligar' al cliente a contratar productos adicionales.

9. El contrato debe reflejar quién paga qué. Otra de las características de los contratos hipotecarios que se firmen a partir de ahora es que deben incluir de forma clara quién se hace cargo de los gastos, sin entrar a valorar quién debe hacerse cargo de los gastos, sino que simplemente obliga a reflejarlos.

10. Hay una lista de cláusulas problemáticas. La ley también incluirá una ?lista negra?de cláusulas abusivas que no podrán aplicarse en ninguna hipoteca, formarán parte de ella todas las que hayan considerado abusivas por los tribunales como, por ejemplo, las cláusulas suelo.

11. Se reducen las comisiones por cancelación anticipada. Se reduce la penalización que debe pagar el hipotecado si amortiza el préstamo de forma anticipada, ya sea parcial o totalmente. En el caso de las hipotecas variables, la comisión será del 0,5% si se realiza la amortización en los tres primeros años, porcentaje que se reduce a la mitad entre tres y cinco años y que desaparece a partir del quinto año.
Para las hipotecas fijas, el coste de la cancelación será del 4% en los 10 primeros años. A partir de entonces, el hipotecado deberá pagar un 3% si cancela de forma anticipada.