Cuotas de comunidad de propietarios a cargo del titular no registral.

La Audiencia Provincial de Madrid ha fallado la obligación de una entidad bancaria al pago de los gastos generales de un inmueble (cuota de comunidad), al ser propietario del mismo pese a no estar inscrito en el correspondiente Registro de la Propiedad.

La referida sentencia ( J-47744635 ), revoca la dictada en primera instancia.

Sin embargo, la Audiencia Provincial, mentando otra sentencia suya, de 16-01-2007, rec. 425/2006, expone que "está acreditado que la demandada era al tiempo de la reclamación de las cuotas de la comunidad, la propietaria legal de las viviendas por adjudicación en ejecución hipotecaria, sin haber procedido a su inscripción en el Registro de la Propiedad, al no ser dicha inscripción constitutiva del derecho, ni precisar a estos efectos una publicidad registral específica, a tenor del artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal , que impone a cada propietario la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble"

La Ley de Propiedad Horizontal establece una garantía especial para asegurar el cumplimiento de aquella obligación de pago, que es la afección del piso o local al pago de los gastos comunes producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad en curso, cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición (artículo 9.1.e) párrafo 3), lo que supone una afección real y legal que viene dada por la propia existencia de la propiedad horizontal sin precisar de una publicidad registral específica, pero deudor personal sigue siendo el propietario del piso o local sin que la transmisión extinga ni altere el contenido de la deuda.

La legitimación pasiva para el pago de las obligaciones a que se refiere el apartado e) del L-1326876-9 de la L-1326876 ,  la ostenta quien tenga la titularidad del piso o local a quien corresponde la obligación de contribuir, sin perjuicio de lo previsto en el articulo 9.1.i) o de otras responsabilidades personales que sean procedentes, y que podrán hacerse efectivas contra quien corresponda en la vía adecuada, lo que se viene considerando que, frente a la Comunidad de Propietarios, existe una solidaridad "propter rem" derivada de la titularidad del piso, y los sucesivos propietarios podrán determinar, entre ellos, a quien corresponde el cumplimiento de la obligación de pago y en qué cuantía, pero no pueden negar el pago de la deuda a la Comunidad de Propietarios. (  J-47805504 )

En síntesis, es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sin que esa condición de ?propiedad? venga determinada exclusivamente por la inscripción registral de la misma, por no ser ésta constitutiva del derecho, siendo el deudor de esa obligación personal  quien ostenta la propiedad del piso o local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible el pago.