La Dirección General de Tributos consolida su cambio de criterio respecto al plazo para la reinversión en vivienda habitual

La exención por reinversión en vivienda habitual se encuentra recogida en el artículo 38 de la LIRPF que dispone que:

«1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida».

No obstante, para su aplicación se determinan una serie de requisitos que son objeto de desarrollo reglamentario.

Requisitos para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual

Existen dos requisitos principales a la hora de hablar de la exención por reinversión en vivienda habitual, en primer lugar, un requisito objetivo ya que es necesario que la vivienda habitual enajenada así como el inmueble que vayan a adquirirse tengo la consideración de vivienda habitual a efectos del artículo 41 bis del RIRPF.

Por supuesto, la consideración como vivienda habitual del nuevo inmueble será una cuestión a probar en el tiempo.

En segundo lugar, la reinversión del importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual debe producirse en el plazo de dos años.

Si bien ambos han generado cierta litigiosidad entre contribuyente y Administración, la realidad es que lo más habitual es que la disputa provenga del período temporal de reinversión que suele ser el principal causante de que no pueda aplicarse la exención.

El nuevo criterio de la Dirección General de Tributos sobre el plazo de reinversión en construcciones futuras

Como decimos, el plazo general para la reinversión es de dos años pero, la doctrina del Tribunal Supremo emanada de su sentencia 1098/2020, de 23 de julio, ECLI:ES:TS:2020:2698 que dispone lo siguiente:

«En los casos en los que se cumplen los requisitos exigidos para que las cantidades que se invierten en la construcción de la vivienda (incluidas las correspondientes a los pagos anticipados al promotor de la misma) se asimilen a su adquisición, cabe consolidar el derecho a la exención por reinversión de la ganancia obtenida, si, como primera condición, se aplica la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda al pago, o a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF, esto es, dos años y, además, como segunda condición, ha de cumplir los requisitos exigidos para que la construcción del inmueble se asimile a su adquisición, previstos en el artículo 55 del RIRPF.

(…)

En resumen, a la cuestión con interés casacional procede responder que en el ámbito del impuesto sobre la renta de las personas físicas, no puede considerarse exenta la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de una vivienda habitual cuando, habiéndose reinvertido el importe de dicha ganancia en la construcción de una nueva vivienda habitual en las condiciones del artículo 41 RIRPF, las obras no concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 RIRPF, y se adquiera la propiedad de la nueva vivienda».

Y así lo recoge la reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0705-22), de 1 de abril de 2022, al establecer que:

«En consecuencia, la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo ha llevado a modificar el criterio interpretativo que esta Dirección General había venido manteniendo al respecto y pasar a considerar que, en caso de reinversión en construcción futura debe cumplirse una doble condición:

1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF. En caso de reinversión parcial, conforme al artículo 41.4 del RIRPF solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo.

2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF. En consecuencia, no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, en el supuesto consultado, en el que el consultante ha reinvertido el importe obtenido en la transmisión de su vivienda en la construcción de su nueva vivienda habitual dentro del plazo de los dos años siguientes a contar desde dicha transmisión, podrá aplicar la exención por reinversión siempre y cuando, la construcción de la vivienda finalice en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF antes reproducido».