Entra en vigor la conocida como «nueva ley hipotecaria».

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El 16 de junio de 2019 ha entrado en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

  • Materias: Mercantil
  • Fecha: 17/06/2019

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La coloquialmente bautizada como “nueva ley hipotecaria” ya se encuentra en vigor. Desde el 16 de junio de 2019 la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es aplicable, como también lo es la normativa que la desarrolla, esto es, el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera y la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Consulte nuestro especial: «Contratos de crédito inmobiliario»

Con motivo de su entada en vigor, el BOE del 15 de junio publicaba dos instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) sobre distintos aspectos regulados en la ley para la nueva tramitación de los préstamos hipotecarios.

Debemos recordar que, ya el viernes 14 de junio la DGRN publicaba la Instrucción de 13 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

→ Si quieren conocer más información sobre esta Instrucción consulte: “La Dirección General de los Registros y del Notariado aclara dudas ante la entrada en vigor de la «nueva ley hipotecaria.»”.

Las dos Instrucciones publicadas en el BOE del 15 de junio son las siguientes:

Instrucción de 14 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la firma de operaciones cuya comercialización, oferta y entrega al consumidor de la información se han desarrollado bajo la vigencia de la normativa anterior, formalizándose el préstamo tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Instrucción de 14 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas informáticas de las entidades financieras y gestorías, para la tramitación de la información previa a las escrituras de préstamo hipotecario, en los días siguientes a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

La primera de ellas responde a la duda acerca de cuál será el tratamiento que han de recibir las operaciones cuya información precontractual se haya entregado al prestatario antes del 16 de junio de 2019, otorgándose la escritura con posterioridad a dicha fecha, en particular en relación con el acta de información precontractual y las restantes obligaciones informativas.

La DGRN viene a decir que, aunque la oferta vinculante se haya entregado antes de la fecha de entrada en vigor de la nueva ley, resulta imprescindible la formalización del acta previa de transparencia material. Esta exigencia se deriva, entre otras cosas, del artículo 22 de la Ley 5/2019, cuando establece que el Notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo 15.3, y que el Registrador no inscribirá ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7.

No obstante, para ese acta previa y la subsiguiente formalización de los préstamos hipotecarios en los días posteriores a la entrada en vigor de la ley, puesto que no era obligatoria la entrega de la FEIN, la FiAE y demás documentación impuesta por ésta, podrá emplearse la FIPER con la oferta vinculante que se entregó en su momento, con tal que resulte acreditada la fecha de la entrega de esa documentación y su contenido, aunque no se hubiera aún podido realizar su remisión por la vía telemática legalmente prevista.

Ello no impide también que dentro del plazo anterior a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, en lugar de la FIPER se haya entregado la FEIN, FiAE y demás información prevista en la nueva ley, cumpliéndose en tal caso las formalidades informativas normales establecidas en la misma.

La segunda de las Instrucciones se centra en el acta que debe entregar el notario al prestatario, avalista o hipotecantes no deudores, sobre las condiciones del préstamo, cumpliendo con lo establecido en el artículo 15 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Para la preparación del acta y subsiguiente escritura deben emplearse unos medios telemáticos seguros que cumplan con los requisitos del artículo 14 y, por ello, la DGRN con el fin de aclarar ciertos extremos sobre el uso de tales medios informáticos en los días inmediatos a dicha entrada en vigor, por cuanto se está planteando el problema de las operaciones que se estén tramitando por entidades que no dispongan aún de la correspondiente plataforma con todos sus requisitos, por no haber tenido tiempo de completar su desarrollo antes del día 16 de junio, fecha de entrada en vigor de la Ley, emite esta instrucción.

La DGRN para evitar consecuencias negativas para los ciudadanos y para la economía del país, autoriza una prórroga del plazo de adaptación de las entidades a estos medios telemáticos, autorizando hasta el 31 de julio de 2019, la firma de operaciones, mediando siempre el acta previa de información al cliente, pero tramitándose la preparación de la misma sin hacer uso de las plataformas informáticas previstas en dicha ley, empleando otros medios alternativos, como la entrega de la documentación en papel, su remisión por correo, o incluso por medios informáticos que reúnan las debidas medidas de seguridad.

Pero recalca que, se debe garantizar al prestatario el ejercicio de su derecho de elección de Notario, con la debida información y concediéndole la facilidad de pueda «dirigirse a cualquier Notario de su libre elección», siempre que tenga una conexión razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio, para que por éste se solicite dicha documentación y se prepare el acta sobre la base de la documentación recibida.

En segundo lugar, se debe asegurar la fehaciencia de la fecha de la entrega de la documentación al prestatario, así como de su no modificación desde la entrega.

En el acta se deberá plasmar la forma en que se han realizado los necesarios controles, en especial el del respeto de la libre elección de Notario (a cuyo efecto, cabría reflejar en la misma acta la forma en que dicho derecho se ha ejercido por el cliente), así como el relativo al cómputo del plazo de diez días desde la entrega de la documentación hasta la firma de la escritura.

Por último, las notificaciones que deba realizar el Notario, para garantizar su efectividad, especialmente en los casos en que se hayan detectado errores o carencias en la documentación, deberán respetar las formas de notificación fehaciente por los medios tradicionales en papel.

Préstamo hipotecario
Prestatario
Información precontractual
Productos bancarios
Servicio bancario
Condiciones generales de la contratación
Registro de la Propiedad
Comercialización
Entidades financieras
Contrato de hipoteca
Escritura pública
Avalista
Medidas de seguridad

Orden EHA/2899/2011 de 28 de Oct (transparencia y protección del cliente de servicios bancarios) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 261 Fecha de Publicación: 29/10/2011 Fecha de entrada en vigor: 29/04/2012 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

Real Decreto 309/2019 de 26 de Abr (Desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 102 Fecha de Publicación: 29/04/2019 Fecha de entrada en vigor: 16/06/2019 Órgano Emisor: Ministerio De La Presidencia, Relaciones Con Las Cortes E Igualdad

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