Los honorarios del abogado reducen la ganancia patrimonial que genera la venta de un piso

A la hora de llevar a cabo la venta de un inmueble son varias las cuestiones que hay que tener en cuenta. No sólo existe la parte económica de la operación que, evidentemente, constituye el núcleo principal por el que se realiza sino también todas las cuestiones legales que rodean a la operación: contrato de compraventa, de arras, vía de pago y su justificación, etc.

Todas estas cuestiones han de ser previstas de antemano y, como suele ser habitual, lo mejor es contar con un profesional experto en la materia que asesore y ayude en el proceso. Pues bien, en la compraventa de inmuebles es necesario que alguien redacte el contrato de la operación y, en caso de querer precisar alguna especialidad, deberemos contar con un experto en la materia que determine si las cláusulas que queremos establecer son legales y cómo ha de llevarse a cabo su redacción.

Este asesoramiento lleva implícito el coste del servicio, en el caso de que se trate de un abogado, de sus honorarios correspondientes. Lo que ha venido a determinar la Consulta Vinculante (V2230-21), de 4 de agosto de 2021, emitida por la Dirección General de Tributos es que este gasto minora la ganancia patrimonial obtenida por la venta del inmueble al establecer el siguiente criterio:

«La transmisión de los terrenos habrá generado en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (...).

Por su parte, debemos recordar lo establecido en el artículo 35 de la LIRPF que determina cómo se calculará la ganancia patrimonial obtenida al establecer el concepto de valor de adquisición y transmisión:

«1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste».

Continuando la consulta como sigue:

«Partiendo de esto y respecto de la pregunta del gasto satisfecho al abogado que gestiona la venta, el valor de transmisión, de acuerdo con el precepto transcrito será el importe real de la enajenación, menos los gastos y tributos inherentes a dicha transmisión en cuanto hayan sido satisfechos por el transmitente.

Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble.

Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente.

Por tanto, los honorarios que satisface al abogado para gestionar la venta son un gasto inherente a la transmisión que minorará el valor de transmisión a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial a efectos del Impuesto».

En conclusión: los gastos del abogado, o en su caso inmobiliaria, que gestiona y asesora en la compraventa de un inmueble son gasto deducible que minorará la ganancia patrimonial obtenida por el vendedor, siempre que estos gastos hayan sido efectivamente pagados por este.