Análisis de STS 11/07/2014, sobre subrogación automática de minusválido en arrendamiento de vivienda aunque falte la declaración oficial de minusvalía

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 26/08/2014
  • Origen: Iberley

RESUMEN

En un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1971, quiere resolverse por el arrendador al considerar que no concurren los requisitos para la subrogación tras la muerte del arrendatario - padre de un minusvalido del 65% cuya minusvalía se reconoció con posterioridad a su muerte. ¿Que requisitos han de cumplirse para la subrogación por minusvalía establecida en el  apartado b) 4º, párrafo 3ª DT2 ,LAU 1994 en relación con la DA9 ,LAU? ¿Es necesario de que al tiempo del fallecimiento haya sido reconocido el grado de incapacidad del hijo por resolución administrativa o basta con que concurra la incapacidad en ese momento? 

ANÁLISIS

En el presente supuesto se trata de de un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado antes del 9 de mayo de 1985 que subsistía en la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por lo que se rige por las normas relativas al contrato de inquilinato de la citada ley, salvo las modificaciones contenidas en la DT2 ,LAU que, en lo que aquí interesa, en su apartado B), relativo a la extinción y subrogación, recoge como regla general que el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado y que, como excepción -número 4 , se autoriza la subrogación del hijo que conviviera con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento y estuviera afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en los términos de la DA 9ª, con dos precisiones:

a) corresponde a las personas que ejerciten la subrogación probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda; condición de convivencia que deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada -número 9-, y

b) serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en este apartado, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la citada Ley -número 9-.

El derecho del hijo a subrogarse en el contrato nace desde que se produce la situación de convivencia y el hijo se encuentra afectado por la minusvalía, aunque no hubiera sido esta declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario en los términos de la DA9 ,LAU. Esta situación es la que determina las posibilidades subrogatorias de tal forma que si en ese momento no concurre la minusvalía en el grado requerido, y el titular del derecho a la subrogación es un hijo, el contrato se extingue a los dos años a contar de aquel momento. Lo que no dice la Ley es que la minusvalía esté ya declarada cuando se produce el fallecimiento. Lo único que exige la DT es que el hijo esté 'afectado por una minusvalía'. Cierto es que esta DT supone una excepción al régimen transitorio y como tal debe ser objeto de una interpretación restrictiva, limitada a los supuestos y con las formalidades que exige la Ley de Arrendamientos, tanto como excepción que es a la continuación del contrato, como por su carácter transitorio o temporal, pero también lo es que una interpretación contraria iría contra la finalidad del legislador, que no es otra que la de procurar una duración distinta del contrato, aun a costa del arrendador, en aquellos casos de un hijo en situación de minusvalía, anterior al fallecimiento del arrendatario, aunque se suscite después su declaración pero con efectos dentro del periodo de dos años, y no después del fallecimiento. Lo contrarío supondría un trato discriminatorio respecto al hijo discapacitado en el momento de la subrogación en relación con el que ya lo era vigente el contrato de alquiler. Pero, además, como reconocen las sentencias que sostienen esta interpretación, supondría un rigor formalista excesivo, contrario al propio tenor literal de la norma, y a la realidad de las cosas, puesto que lo normal es precisamente que se promueva la declaración para obtener la adecuada asistencia social cuando el hijo del arrendatario queda desasistido por el fallecimiento de su padre o madre, o de ambos sucesivamente, no habiendo necesitado probablemente hasta ese momento promover la declaración de minusvalía por encontrase asistido hasta entonces por sus progenitores.

BASE JURÍDICA

- STS 11/07/2014 (R. 900/2012 - TS, Sala de lo Civil, nº 386/2014, de 11/07/2014, Rec. 900/2012 -)

Subrogación
Minusvalía
Discapacidad
Discapacitados
Muerte del arrendatario
Arrendador
Arrendatario
Arrendamiento de vivienda
Contrato de arrendamiento
Grado de incapacidad
Incapacidad
Contrato de arrendamiento de vivienda
Arrendamientos urbanos
Mortis causa
Derecho del hijo
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